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すまいのお悩みQ&A

Q. 水道蛇口の修理代は家主に請求できる？

台所の水道の蛇口から水漏れしたので自分で交換しましたが、修理代を家主に請求できますか？
A.
貸主(家主)は、賃貸借契約が継続する間は賃貸物件について、借主の居住に必要な修繕をする義務を負っています。また借主は修繕を要する不具合を発見した場合に貸主に通知する義務があります。貸主に修繕を求めても修繕をせず、借主が貸主に代わって自分の費用で修繕した場合は、必要費としてその費用を貸主に請求できます。ただし契約書に修繕を借主の負担とする特約をつけている場合がありますので、確認が必要です。

いずれにしても貸主に無断で修理してしまうとトラブルのもとです。緊急に自分でする必要があるときでも、まずは貸主か管理人にひとこと断ってから行う方が無難でしょう。
2018年02月14日現在
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Q. 賃貸住宅情報はどこで入手できますか？

民間や公社の賃貸住宅の情報が知りたいのですが、不動産屋以外で入手できるところはありませんか？
A.
民間賃貸住宅に関しては、不動産屋に直接行って探される方が多いですが、すまいるネットのフロア内にある兵庫県宅地建物取引業協会の相談カウンターでも、民間住宅の情報提供を行っています。（ご案内時間：月・火・木・金　午後1時から午後4時まで）
また、神戸住環境整備公社の賃貸住宅には、特定優良賃貸住宅（特優賃）、公社一般賃貸住宅、学生マンション等があります。
・神戸住環境整備公社／神戸公社賃貸　　
2018年02月09日現在
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Q. 高齢者の入居を断らない賃貸住宅

Q1 祖母がエレベーターのない賃貸住宅の４階にひとりで住んでいますが、階段の上り下りのない賃貸住宅への住み替えを希望しています。高齢者の賃貸住宅への入居は断られることがあると聞いたのですが、断られにくい住宅を探す方法はありますか。

Q2 そもそも、高齢者を断らない賃貸住宅はないのですか。
A.
A 居室内の死亡事故や家賃未払いなどの貸主側の不安から、残念ながら、高齢者の入居を敬遠する貸主もいるのが実状です。もちろん、全ての賃貸住宅で入居を断られるということはありませんので、気になる物件がある場合は、まずは不動産業者に問合せてみましょう。また、貸主側が安心できるサービスを利用することによって、入居できるケースもあります。例えば、おばあさんの住み替えであれば、あなたが定期的に訪問したり、電話をかけて安否確認を行ったり、センサー等で安否確認ができるサービスを利用する等が考えられます。

他にも、家賃未払いの不安を解消するために、家賃債務保証会社を利用する場合があります。不動産業者に問い合わせる際に、貸主が安心できるサービスを利用する意思があると伝えることで入居が断られにくくなることもあるでしょう。
入居の条件は、それぞれの住宅で異なるので、気に入った物件があったら、不動産業者に問い合わせてみることが住宅を探す第一歩です。

A 住宅にお困りの方々の入居を断らない物件を登録する国の制度で「住宅セーフティネット制度」があります。この制度では、耐震性能があることや居住面積など、国が定める基準を満たしている住宅が登録されています。この制度で登録した住宅はWEBサイト（http://www.safetynet-jutaku.jp/guest/index.php）でいつでも閲覧でき、入居を断らない世帯や入居の条件、現在の空室状況等も確認することができます。
平成29年10月からできた制度で、登録住宅は随時更新されますので、こまめにチェックしてみましょう。

物件探しや、賃貸借契約で不安や疑問がある場合は、すまいるネットまでご相談ください。
2019年08月09日現在
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Q. 退去時の原状回復の負担は？

賃貸マンションから退去するときは、部屋を元通りに戻して退去しなければならない「原状回復義務」があると聞きました。壁や畳は経年で色あせていますが、張り替えまで借り主の負担になるのですか？
A.
原状回復とは、契約当時の状態に戻すことを言いますが、通常の使用に伴って自然に損耗するものまで復旧することを求めるものではありません。

国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の原状回復の基本的な考え方を大きくわけて下記のとおりまとめています。

(1)　経年劣化や通常使用による損耗等の修繕は、貸主の負担
(2)　借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える損耗等については借主の負担

たとえば、普通に暮らしていて起きる壁や畳の日焼けなどがこれに当たります。これらの自然的損耗の回復に要する費用は家賃に含まれていると考えられます。

自分が行った部屋の模様替えなどは、借り主の責任と負担で元に戻す義務があります。

　家主からタタミや壁クロスの張り替え費用を請求されるケースがありますが、その損耗の程度が通常の使用によるものか、借り主の故意・過失によるものか、見解が分かれることがありますので、双方立ち会ってよく話し合いをして合意するようにしてください。

日頃からていねいな使用を心がけておくことが大切ですが、トラブルを避けるために、入居時に写真を撮っておくことをお勧めします。

なお、国土交通省が「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を作成しています。
・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
2018年02月14日現在
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Q. 神戸市消費生活センターではどんな相談ができますか？

一消費者として、相談したいと思うことがよくありますが、神戸市消費生活センターではどんな相談を受けてもらえるのですか？
A.
消費生活センターは、商品やサービス、訪問販売被害、クーリングオフなど、消費生活全般に関する苦情や問合せなど、消費者からの相談を専門の相談員が受付け、公正な立場で対応する組織で、全国各都道府県にあり、神戸市にも設置されています。

相談は、主に電話や文書（郵便）で受け付けますが、来訪相談も可能です。一部の消費生活センターでは、メール相談も行っています。

相談内容は、商取引や契約に関して、消費者から持ち込まれる苦情として多いのは、出会い系サイトやネット・携帯電話関連サービスによる被害、サラ金、保険、工事・建築、賃貸アパート、浄水器類、新聞などです。

ほか、衣類や教養娯楽品の購入後のトラブル、訪問販売や架空請求、クレジットなどの金融関係やクリーニングに関するトラブル、ご相談も受け付けております。

なおすまいるネットと消費生活センターは、日頃から連絡を取り合って相談業務を行っているので、住まいに関する工事契約や住宅機器の訪問販売などの相談は、連携したアドバイスができるようにしています。

・神戸市消費生活センター　　
2018年02月09日現在
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Q. 賃貸住宅を退去するときの注意点

現在住んでいる賃貸住宅を退去し、別の賃貸住宅に引越ししたいと思っています。退去する時に気をつけることはありますか？
A.
まず、賃貸借契約書を確認しましょう。貸主または管理会社に退去する通知を提出しなければなりませんが、いつまでに通知しなければならないか契約書で決められている場合があります。また、契約時に敷金を支払っている場合は、返還についても確認しておきましょう。契約書に、原状回復費として「鍵の交換代」「ハウスクリーニング代」等が敷金から差し引かれることが記載されている場合もあります。契約書を確認の上で、退去通知の方法や退去日、鍵の返却方法、退去時の立会いなどについて調整していきましょう。
2020年06月30日現在
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Q. 新しい家主から契約解除を言われた。退去しないといけない？

今住んでいる賃貸住宅が売買されて家主が替わったようで、新しい家主から賃貸借契約を解除するので出て行ってほしいと言われました。出て行かなければならないのでしょうか？
A.
住宅の売買や相続によって家主が交代した場合でも、新しい家主は前の家主の権利と義務をそのまま引き継がなければなりません。したがって、借り主が前の家主と交わした賃貸借契約はそのまま有効な権利・義務であり、新家主からの一方的な変更や破棄はできません。

また、家主が替わったことは「正当事由」には当たらないので、この点からも借り主に退去する義務はありません。

したがって、家主が替わったというだけの理由では、借り主は出て行く必要はなく、不当な要求は拒否できます。

※正当事由：借地借家法では、借り主保護の観点から、家主から解約を申し入れるには一定の正当な事由が必要とされています。
2018年02月14日現在
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Q. 賃貸住宅を借りる際の申込金とは、どんな性格のお金ですか？

気に入った賃貸住宅がありましたので、仮押さえをしてほしいと言いましたら、申込金が必要と言われました。申込金とはどんな性格のお金ですか？
A.
申込金とは、売買や賃貸借で住宅を探しているときに、気に入った物件があるので、その物件を確保してもらうために、契約前に買主（借主）から売主（貸主）に支払うお金をいい、預り金ともいいます。一方、手付金は契約成立の証として支払うため、申込金より後の段階で支払うことになります。賃貸借契約では、申込金の預り証に「家主の承諾が取れた段階で手付金とする」と記載して、申込金を家主承諾後に手付金に振り替えることもあります。
2018年02月09日現在
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Q. 賃貸住宅の原状回復費用について

「退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？
A.
原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）
2020年06月30日現在
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Q. 隣の家がうるさいのですが，何かいい方法は？

賃貸マンションに住んでいます。隣の若い方が夜遅く帰ってきて、大きな音で音楽を聴いたり、友人と大声で話をするので、安眠できません。顔を合わせて直接文句は言いにくいのですが、何かよい方法はありませんか？
A.
音の感じ方は個人によって様々ですので、生活音がただちに騒音に当たるかどうかの判断は難しいところです。マンションという共同空間の中で気持ちよく生活するには、おたがいに隣人への思いやりと節度をもって暮らしたいものです。

深夜の大きな音や話し声は明らかに共同生活のマナーに反しています。しかしながら、直接面と向かって言いにくいようでしたら、家主や管理人に相談し、事情を訴えてみてください。当事者が冷静になって話が聞けるよう、管理人から話をしてもらうのもいいと思います。また、回覧板やお知らせの全戸配付などで注意を促してもらうのもひとつの方法です。家主などが不在のマンションでは、仲介・あっせんしてくれた不動産業者に相談してみるのも一考です。

このような問題はひとりで抱え込むとストレスがたまるばかりですから、マンションに住む人たち同士で情報交換し、知恵を合わせて対処しましょう。
2018年02月14日現在
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Q. オトリ広告とはどんな広告ですか？

中古住宅を探しているのですが、知り合いから「オトリ広告には気をつけろ」と言われました。オトリ広告とはどんな広告ですか。
A.
オトリ広告とは、客を集めることだけを目的にして、実際にありもしない物件や売ることができない物件などを載せた不当表示の広告です。

実際に来た客には、「もうこの物件は売れてしまってありませんが、他にもいい物件がありますよ。」などと、普通では売れないような物件を言葉巧みに売りつけようとします。

あまりにもお買い得な物件は、オトリ広告の可能性があります。掘り出し物の物件はありません。注意してだまされないようにしましょう。
2018年02月13日現在
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Q. 長年住まない住宅の活用方法

父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.
実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。

この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。

制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。

また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。
2020年11月28日現在
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