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すまいのお悩みQ&A
財産管理・処分
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Q. 売主の瑕疵担保責任とは何ですか？
今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は瑕疵担保責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない瑕疵担保責任とは、どんな内容ですか？
A.瑕疵担保責任とは、売買の際に目に見えない住宅の欠陥（瑕疵）を、物件引渡し後においても、売主が買主に責任を負うことをいいます。中古住宅の売買契約の場合は、住宅の基本性能に係わるものに限り、責任を負うとされていることが多いです。具体的には雨漏り、構造上主要な部位（壁、柱、小屋組、土台、斜材）の木部の腐食、給排水設備の故障がこれにあたります。
個人が売主の場合、その保証期間を売買契約書で決めることが可能です。また、安心して売買をするために、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法もあります。保険期間は、個人間売買の場合5年間または1年間で、万が一、引渡しの後に建物に瑕疵が見つかった場合、その補修費用をまかなうことができる保険で、売主・買主のどちらでも加入することができます。2018年02月09日現在
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Q. 空き家の活用・処分
Ｑ1：昨月、兵庫区北部にある木造住宅を母親から相続しました。古い家なので利用する予定もなく、処分や解体を考えていますが、不動産売買などの専門知識がなく、どこから手をつけて良いのか分かりません。
Ｑ2：空き家を売却する際、税金が安くなると聞きましたが・・（60代 女性）A.Ａ1：空き家になってしまったら、早めに対応することをおすすめしています。家は住まなくなると一気に傷んでしまいます。また、お母様名義のままでは売却・解体ができないので相続登記の手続きも必要です。
不動産の売買に関しては、お近くの不動産会社へ相談する他、行政と関連した窓口に相談する方法もあります。神戸市すまいの総合窓口「すまいるネット」では神戸市の空き家・空き地についての相談窓口を設けています。所有者または親族の抱える課題に対して、活用や管理等にむけたアドバイスを行い、更に売却や賃貸等の具体的な査定・提案を行うことも可能です。
また、お持ちの空き家のある兵庫区北部は「密集市街地」と呼ばれる地区に該当します。
「密集市街地」とは古い木造家屋が密集する地域のことで、神戸市内では灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水が指定地区です。神戸市では指定地区内で、昭和56年5月31日以前に着工された木造建物を対象に、解体にかかる費用の3分の2（戸建形式の上限128万円、集合形式の上限256万円）を補助する「密集市街地建物除却事業」があります。他の解体補助として、神戸市内全域が対象区域である「老朽空家等解体補助事業」がございます。
昭和56年5月31日以前に着工された建物のうち、「破損・腐朽のある空き家」「幅2ｍ未満の道のみに接する家屋」「60㎡未満の土地に建つ家屋」のいずれかに当てはまる建物が対象です。建物の構造・用途を問いません。
解体にかかる費用の3分の1または上限60万円（最大100万円）いずれか金額の低い方が補助の金額となります。補助制度が適用される範囲や詳細な内容については、すまいるネットまでお問合せ下さい。
A2：相続した空き家を売却した際、いくつかの条件を満たすと、譲渡所得（売却利益）から3,000万円を控除することができる特例があります。条件は以下の通りです。
・相続開始の直前まで、被相続人の方が一人で居住していた自己居住用財産であること
（要介護認定を受け、相続開始の直前に老人ホーム等に入居していた場合も、一定要件を満たせば適用対象となります。）・昭和56年5月31日以前に建てられた、一戸建てであること
・相続発生から３年を経過する日の属する12月31日までに売却すること
・相続発生以降から継続して空き家であること
・建物を除却して土地を売却するか、耐震改修してから売却すること
・売却価格が１億円以内であること
その他詳しくは最寄りの税務署にお問合せください。
2020年04月01日現在
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Q. 空き家の解体費用の相場を知りたい
現在、所有している空き家の解体を考えています。しかし、いくら解体費用が必要なのか見当もつきません。どのように進めていけばいいのでしょうか？
A.結論から言いますと、最初に取り組むべきことは、複数の解体業者の相見積もりです。複数の業者に見積もりを依頼することによって、解体費用の相場が分かるはずです。しかし、見積もりを依頼する前に自分で大体の解体費用を知ることができれば、業者が提示する見積もり額にも納得できるのではないでしょうか。ここでは、解体工事費用の概算方法のポイントをご紹介したいと思います。
まず一つ目に、解体工事の坪単価を押さえることです。建物の構造によって大きく左右されますが、一般的な木造住宅の場合は１坪（約3.3㎡）\25,000～\35,000程度と考えていいでしょう。この坪単価には、廃材の運搬費、処分費、必要な書類作成費等も含まれます。これに空き家の坪数を掛け合わせると大体の解体工事費用が分ります。
二つ目は、空き家の周辺環境を押さえることです。実は坪単価には例外が多く、空き家の周辺環境に大きく影響を受けてしまうのです。前面道路の幅が狭くないか、敷地周辺に高低差がないか、隣家が接近していないかなどを確認しておく必要があります。ポイントは、重機とトラックが進入可能かどうかで、解体作業の効率に大きく影響します。極端に狭小な場所の空き家であれば、坪単価の大幅な割増しを想定しておく必要があります。
三つ目に、解体工事の期間を押さえることです。当然ですが解体期間が長くなれば、それだけ工事費は膨らみます。工事期間中は様々なトラブルが想定されますので、特に近隣住人の方々と解体工事の内容を事前に共有し、想定される問題を対策しておくと、突然の工期延長を防ぐことができるかもしれません。
以上の三つをもとに解体工事費用の概算を行ってから、解体業者の相見積もりに臨まれるとよりご自身の納得感も高まるのではないでしょうか。
2022年03月17日現在
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Q. リバースモーゲージとは何ですか？
夫と死別して単身となり、老後が不安です。自宅を担保に融資が受けられるリバースモーゲージという制度があると聞きましたが、どういった制度ですか。
A.リバースモーゲージとは、所有している自宅等の居住用資産を担保に金融機関や自治体から毎月一定額の融資を受け、契約者の死亡時に金融機関が自宅を引き取り、返済資金として借入金を一括返済する融資のことをいいます。
自宅などの資産をそのまま所有しながら生活することができるため、現金所得の少ない高齢者が年金代わりに活用することができます。住宅を手離すことなく、収入を確保する手段として利用されています。
ただ、不動産価格の下落や借入金利の上昇が起きると、借入金額が自宅の価格を越えてしまったり、想定以上に長生きできたことにより借入金額を使い果たすなどのリスクがあります。
2018年02月09日現在
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Q. 解体等の補助制度について
Ｑ 去年、実父が亡くなり、空き家になった古い戸建て住宅を相続しました。義母の在宅介護もあり、なかなか管理が行き届きません。解体を考えていますが、なにかよい補助制度はありませんか。
Ｑ 空き家などの解体の補助制度は他にもありますか。A.Ａ 空き家を放置しておくと、建物の老朽化が進むだけでなく、不審者が侵入したり、不審火が発生するなど地域に悪影響を及ぼす恐れがあります。
神戸市では令和元年6月3日より、「老朽空家等解体補助事業」の申請受付を開始いたします。補助の対象は神戸市内全域の昭和56年5月31日以前に着工された建物のうち、「破損・腐朽のある空き家」「幅2ｍ未満の道のみに接する家屋」「60㎡未満の土地に建つ家屋」のいずれかに当てはまる建物が対象です。建物の構造・用途を問いません。解体にかかる費用の3分の1または上限60万（最大100万）いずれか金額の低い方が補助の金額となります。この補助は、活用等の見込みが乏しい腐朽や破損が生じている老朽空き家や、その予備軍である建替等が困難な老朽家屋等の早期解体を促進することにより、空き家が放置され周辺の生活環境へ悪影響を及ぼすことを未然に防ぐなど、健全で快適なまちづくりを推進することを目的としています。補助の詳細な内容については、すまいるネットまでお問い合わせ下さい。（すまいるネット老朽空家解体補助 専用ダイヤル（078）647-9969）
Ａ：神戸市が指定する密集市街地再生優先地区に該当する4区（灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水）では、「密集市街地建物除却事業」があります。
昭和56年5月31日以前に建てられた「木造建物」を対象に、解体に要する費用の3分の2が補助費用となります。（上限は戸建形式128万円、集合形式256万円。その他規定有。）この事業では空き家であるかは問いません。また、該当する地区内で、２階建て以下の住宅を新築される場合には、一定基準の燃えにくい構造にすることで、新築費用の一部を補助する「まちの不燃化促進事業」もあります。補助制度が適用される範囲や詳細な内容については、すまいるネットまでお問合せ下さい。
2019年08月09日現在
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Q. 自治体のさまざまな補助制度
子どもが小さいのですが、なにか受けられる補助があるかどうやって調べたらよいですか？
住んでいる家が古くなってきたので外壁工事をしたいと考えています。なにか受けられる補助はありますか？A.子育て中はなにかとお金がかかりますよね。
自治体では子育て世帯を対象に様々な補助を行っています。まずは自治体のホームページで補助制度を調べてみてはいかがでしょうか。ホームページを見ても難しくて分からない場合は、所管課に問い合わせてみるのも一つの方法です。その際、他の制度と併用が可能なものもありますので併せて聞いてみるとよいと思います。ただし、補助制度にはあらかじめ予算が決まっているものがほとんどです。予算額に達し次第、申請を締め切ってしまうので注意が必要です。また、申請のタイミングはそれぞれの補助制度によって異なるので、申請の流れやどのような書類の提出が必要になるかなどを事前にご確認ください。
インターネットで検索をしてみると「外壁塗装の補助が受けられますよ」というサイトをよく目にします。しかし、内容をよく読んでみると「補助制度を行っているか各自治体によって異なりますのでご確認下さい」と注意書きがあります。たとえば、神戸市では住宅の外壁塗装に対する補助制度はありません。正しい情報は各自治体に問い合わせてみてください。
断熱性を高める外壁工事を行う場合は国の補助制度の対象となることがあります。
各自治体だけでなく、県や国の補助制度に活用できるものがないか調べてみたり、業者にたずねてみたりして、うまく補助制度を活用しましょう。
2022年03月17日現在
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Q. 路線価・公示地価・固定資産税評価・基準地価の違いは何ですか？
売買や相続の際の土地価格の目安には「路線価・公示地価・固定資産税評価・基準地価」があると聞きますがその違いは何ですか
A.○路線価…相続税法に基づいて国税庁 （国税局） が決定する価格です。毎年１月１日における道路に接する標準的な宅地の１平方メートルあたりの評価額のことで、一定の距離をもった 「路線」 に対して決められます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況に応じて求められます。公示地価の8割程度が目安とされています。
○公示地価…地価公示法に基づいて、国土交通省が例年１月１日現在の価格を3月下旬に発表するもので、一般の土地取引価格の参考にされるとともに、公共事業用地の価格算定の基準となっています。それぞれの土地の本来の価値 （売り手にも買い手にも偏らない客観的な価値） を評価することになっています。
○固定資産税評価…3年ごとの１月１日を基準日とし、市町村等が固定資産税の課税標準額を求めるために評価額を決めるものです。
○基準地価…都道府県が毎年７月１日時点で算出する正常地価をいいます。
2018年02月13日現在
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Q. 空き家を相続したら…
実家を相続し、4月に固定資産税の納税通知書が届きました。すでに持ち家もあるので、経済的にも今後が心配です。売却も検討をしていますが、不動産売買などの専門知識がなくどうしたらよいか困っています。
A.まいは使うことで換気や通水など必要な管理ができます。空き家になり人が使わないと、カビや害虫等が発生し一気に劣化が進みます。その結果、資産価値が下がってしまうかもしれません。所有者には法律で適切に維持管理する責任が定められています。先ずはご家族と今後の方向性についてきちんと話し合いましょう。
売却の方法としては、不動産事業者と媒介契約により仲介を依頼するのが一般的ですが、業者が買取、リフォーム後に販売する買取再販も多くなっています。事業者によって価格が異なる事も多いので、複数の不動産事業者に査定をしてもらいましょう。
神戸市内の空き家・空き地であれば、すまいるネットの『空き家等活用相談窓口』にて活用に合わせたアドバイスを専門家から受ける事が可能です。また、ご相談物件の状況によっては、所有者の意向に応じた売却や、賃貸等の具体的な提案を受ける事も出来ます。不動産会社の選定にお困りの方や不動産の知識が乏しい方にも専門家が丁寧にお答えします。安心してご相談下さい。
2020年05月12日現在
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Q. 買い替え特約とはどんな特約ですか？
持ち家の買い替えを考えていますが、現在住んでいる家が売れるかどうか不安です。「買い替え特約」があると聞きましたが、どんな特約ですか
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Q. 空き家の税金について
使用していない家や土地にも固定資産税の納税義務はあるの？
A.土地や家屋を所有していると、固定資産税と地域により都市計画税が課税され、毎年1月1日時点の所有者へ納税通知書が送付されます。使用の有無に関係なく納税の義務があります。住宅用地の特例措置として、固定資産税が課税額の最大6分の１、都市計画税が最大3分の１に軽減されます。適用されるには住宅が建っている事が条件の為、解体してしまうと適用されず固定資産税が上がってしまうので注意が必要です。また、危険な家屋等『特定空き家等』に指定され市町から勧告を受けると、特例から外れ税額が上がる事があります。劣化が進む前に不動産会社や空き家の専門家に相談しましょう。
2020年05月12日現在
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Q. 専任媒介契約とは何ですか？
自宅を売却しようと不動産業者に売却依頼の申し込みに行きましたが、「専任媒介契約にされますか？」と聞かれました。専任媒介契約とは何ですか。
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Q. 相続空き家について
相続した空き家をどうしていくかもまだ決まっていません。所有しておく以外にどのような選択肢があるのでしょうか。
A.空き家を所有している間は管理責任があり、維持管理費用が発生します。他の選択肢として売却や賃貸、解体等があります。
売却の場合、建物を除却してから売却する等いくつかの条件を満たすと、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例もあります。こちらの詳細については事前に税務署へお問い合わせください。賃貸住宅として貸す場合は、不動産事業者へ仲介を依頼するのが一般的です。解体では、神戸市内にある昭和56年5月31日以前に着工された建物で、①破損のある古い空き家②幅2ｍ未満の道のみに接道する家屋③60㎡未満の土地に建つ家屋。①～③いずれかに当てはまる場合、解体費用の一部を補助（上限60万円・条件により最大100万円）する「老朽空家等解体補助事業」があります。
2021年04月20日現在