財産管理・処分

すまいのお悩みQ&A

Q. 長屋の一部解体で、どこまでの対応が必要ですか？

長屋の自己所有分を解体しようとしたら、隣から壁面がむき出しになるし、雨漏りや強度が心配と言われました。どこまでの対応が必要ですか。
A.
長屋の一部を切り取った際の切取面の補修費は、切り取った側の負担となります。その仕上げは、最低限トタン仕上げは必要ですが、長屋の端の壁と同等の仕上げまで要求されることがあります。
また戸数が減ると強度が弱くなることがあるため、構造的な強度を保つように、補強を要求されることがあります。隣家とよくお話し合いください。
2018年02月13日現在
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Q. 相続土地国庫帰属制度とは？

先日相続した土地・建物を確認しにいくと、老朽化が著しく建物は解体したほうがよさそうです。
更地にしても立地がよくないので売却できるかわかりません。その場合、自治体に寄付はできますか？
A.
相続又は遺贈により土地を取得した人が、その土地を国庫に帰属させる「相続土地国庫帰属制度」が令和5年4月から施行されました。

相続した財産のうち不要な土地のみを放棄したい場合、この制度が活用できます。制度を利用するには、家屋を解体して更地にする等他にも要件があり、申請手数料と管理費として負担金が必要です。しかし、申請しても承認されるとは限りません。

まずは売却が可能か等の調査も含め、弁護士や司法書士等の専門家へ相談されることをお勧めします。

また、相続して家屋を解体する場合、神戸市では最大60万円が補助される「神戸市老朽空家等解体補助事業」という制度があります。S56年5月31日以前に着工された神戸市内にある家屋が対象で、利用するにはその他条件があります。
2024年09月28日現在
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Q. 不動産査定サイトって？

空き家を売りたいと思っていますが、インターネット上の不動産査定サイトから依頼するのがよいのでしょうか。
A.
空き家に限らず不動産を売却したい場合は、不動産業者に相談するのが一般的です。
　不動産の適正価格を知るためには、特定の不動産業者だけではなく複数の不動産業者に査定を依頼するのが良いでしょう。最近ではインターネット上の不動産査定サイトで、同時に複数の不動産業者から査定を取得することができるようですが、多少手間はかかるものの、直接店頭に訪問して自分の希望や考えを伝えることも大切です。
　そして、不動産の価値や売却の見込み、販売戦略などを総合的に比較して、売却を依頼する不動産業者を決めると良いでしょう。
　もし、活用にお困りの空き家・空き地が神戸市内にあれば、すまいるネットにて「空き家等活用相談窓口（078-647-9988）」を設けておりますので、まずはご相談ください。活用方法などのご意向に沿ってアドバイスをいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家が、より具体的なアドバイスをした上で、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産業者から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家空き地は対象外）
2024年11月11日現在
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Q. 「伝統工法」と「在来工法」の違いとは？

建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統工法」と「在来工法」は、どういう違いがあるのでしょうか。
A.
「伝統工法」は江戸時代の木造住宅に多く見られ、在来工法で用いる金物を使用せずに木を組んで構造を支えます。変形に対して非常にねばり強く、地震、台風の多い日本に非常に適した構造です。柱の間に『筋交い（すじかい）』という斜めの材を入れたり、接合部分を金物等で補強することが、建築基準法で義務づけられています。
「在来工法」は、その伝統工法のいい点を取り入れて発展させた構造をいい、金物や筋交いを用いて構造を支えるのが特徴です。現代の木造住宅の多くがこの構造です。

2018年02月13日現在
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Q. 実家が物置きになっています

実家は誰も住んでいませんが、古くて傷みがあるので誰も借りてくれないと思い、物置きになっています。
A.
「たまに様子を見に行っているから大丈夫」と思っていませんか。家は人が住まなくなると、管理の目が行き届きにくくなります。雨漏りにすぐに気づけず、天井や壁、家財がダメになったというパターンもあります。管理代行サービス(有料)を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
最近は空き家問題への関心が高まっており、活動拠点として空き家を探し、DIY等で空き家を生まれ変わらせる取り組みも活発です。築年数が古く多少の傷みがあっても、安く手に入る物件には需要があります。なお神戸市では、子ども食堂などの拠点として空き家を探している団体と、空き家をマッチングするサービス「地域利用バンク」があります。借り手探しの可能性を広げる選択肢として検討してみては。
2024年11月28日現在
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Q. 空き家と自然災害

神戸市内に古家と土地を10年前に相続しました。私は遠方に住んでいるため、管理ができず長い間空き家で放置をした状態です。地震などの自然災害のニュースを見るたびに心配です。このまま放置した状態が続くとどういった問題が起きてくるのでしょうか。
A.
空き家を長い間放置していると老朽化が進み、倒壊などで隣の家に損傷を与えてしまったり、庭木の繁茂などが原因で他人に被害を加えてしまうことが考えられ、所有者は責任を問われる可能性があります。（民法717条「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」）また災害時に倒壊してしまうと、避難の妨げになることが想定されます。さらに倒壊後の火災や、道を塞いでしまうことで救援が行き届かないなど、二次災害につながる恐れもあります。いつどこで発生するか予測できない自然災害にも備えて、ご自身のためだけではなく周辺にお住まいの方のためにも適切な維持管理を心がけましょう。空き家の対処に困ったら、早めに市区町村の窓口へ相談することをお勧めします。
2024年11月11日現在
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Q. 実家を相続したけど、遠方で管理できない。どうしたらいいの？

ひとり住まいの母が亡くなり、空き家になった家を一人娘である私が相続しました。空き家を放置しておくわけにはいかないと思っているのですが、結婚後遠方に居住しているため、なかなか見に行けません。近隣の方に迷惑をかけていないか、また放火や不審者の侵入など、防犯の面でも心配です。
A.
平成25年住宅・土地統計調査（総務省）によると、神戸市内の空家数は10万8千戸、空家率は13.1％と報告されています。人口減少、高齢化、核家族化の現代において、空き家が大きな社会問題となっています。

家は人が住まなくなり空き家になると、あっという間に傷みはじめます。換気不足による湿気やカビの発生が主な原因です。また、瓦などが割れた時は、雨漏りが発生し、損傷が拡大します。家の傷みに加え、家の隙間や床下に動物が住み着いたり、不審者の侵入や、ゴミを不法投棄されるというリスクもあります。更に、火災や、屋根瓦や外壁の崩落など、近隣の方に被害を与えてしまうこともあります。空き家は定期的に掃除、通風、通水、庭の除草、ポストに溜まったチラシの回収など、月に１回程度は管理に行くことが理想です。ただ、居住地から遠かったり、ご自身で管理し続けることが困難な場合は、事業者へ管理を委託するのもひとつです。また、緊急の際や異常があった時は、地元の自治会や近所の方に連絡をしてもらえるような関係づくりも大切です。

2018年02月14日現在
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Q. 相続した空き家、どうする？

空き家を相続しました。何から始めたらいいでしょうか？
A.
まず被相続人から相続人へ不動産の名義を変更する「相続登記」を行いましょう。2024年４月から義務化されており、相続開始から3年以内に申請する必要があります。申請先は、空き家の所在地を管轄する法務局です。手続きが複雑で不安な場合は、司法書士や弁護士に相談してみましょう。
早めに空き家の状態を確認し、必要に応じて修繕や清掃をしましょう。放置した結果、傷みが著しくなると「特定空家・管理不全空家」に指定され、固定資産税が増える可能性があります。
次に活用方法を検討しましょう。早めに売却することで、維持管理の手間やコスト、傷みが早く進むリスクを減らせます。また相続から約3年以内に売却した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる場合があります。（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）。住居としての貸出は家賃収入が得られますが、リフォーム等の初期費用がかかる場合もあります。
活用方法に悩んだら不動産や税金に関する専門家に相談することをお勧めします。自治体の相談窓口では公平なアドバイスがもらえるでしょう。
2024年11月28日現在
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Q. 実家の片付け、両親をどう説得？

実家が、物が多すぎて足の踏み場もなく、片付けようとしてもなかなか両親が同意してくれません。うまく片付けるにはどうしたらいいでしょうか。
A.
長年暮らした家には思い出の物が多くあり、物を捨てることはもったいない、悪いこと、と抵抗感を持つ方も多いようです。無理強いするとご両親の気持ちを傷つけることにもなりかねませんので、まずは大切な書類の保管場所や、思い出の品などを普段の会話の中から聞き取り、少しずつ一緒に探したり整理したりしていくことから始めましょう。玄関から廊下への動線、寝室のベッドまわりなどを優先して片付けることは、「災害に備えて」と説明すれば納得してもらいやすいでしょう。家の中が片付いていれば、転倒を防ぎ安全に暮らすことができます。また掃除がしやすくなることもメリットの一つとして伝えましょう。
体力的、時間的に家族だけで片付けるのが難しい場合は、業者に頼むのもひとつです。
必要品と不要品の分別作業から買取り品の査定、搬出、処分、簡易清掃まで一括して依頼できる業者があります。
2024年11月12日現在
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Q. 亡くなった祖父のままの登記でも、将来支障はありませんか？

実家の登記簿が亡くなった祖父名義のままになっていました。このままで将来支障は無いのでしょうか。
A.
早急に相続登記の手続きをしてください。
亡くなったおじいさんの名義のままにしていると、将来その住宅を売ったり、住宅を担保に借入をするといった際に、契約ができません。
登記を変更するには、相続手続きが必要になります。相続手続きには、実際に相続する方以外の相続権のある方に相続放棄の手続きをしてもらわないといけません。時間が経つほど相続放棄のお願いをする対象者がどんどん増え、大変な手間をかけることになってしまいます。
そうならないためにも、なるべく早めに相続手続きをするほうがいいでしょう。
2018年02月15日現在
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Q. 相続登記をしないとどうなる？

相続後、手続きがわずらわしく相続登記をしていません。相続登記をしていないとどうなりますか。
A.
所有者が亡くなり相続登記をせずに放置しておくと、持ち主が分からないといった問題が起こります。また相続手続きをしないうちに、さらに相続が発生してしまい相続関係が複雑になり、手続きに時間と費用がかかってしまうこともあります。この問題を防ぐため、令和6年4月1日から相続登記が義務化される制度が始まりました。新しい制度では、正当な理由がなく不動産の相続を知ってから3年以内に相続登記の申請をしないと、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。相続登記についての不明な点がある場合は、お近くの法務局や登記の専門家である司法書士会などに相談し、解決しましょう。
2024年10月19日現在
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Q. 遺品整理、生前整理の業者の見つけ方

遺品整理、生前整理などの格安料金チラシをよく見かけますが、そういった安い業者に依頼してもいいものでしょうか。
A.
広く情報を収集した上で必ず複数の業者に見積依頼し、安すぎる業者には注意してください。貴金属を強引に安値で買い取りしようとする業者や、トラックに積んだ後で法外な料金を請求する悪徳な業者もいます。また、一般家庭から出るごみを一般廃棄物収集運搬許可業者以外が運搬することは違法です。事業者が適切な処分をしなかった場合、家財の持ち主に責任が及ぶことがあるので注意が必要です。
業者を選定するときは金額だけでなく、作業の流れ、買取りの有無、搬出方法などの説明を受け、納得してから契約するようにしましょう。トラブル防止のために作業日は必ず立ち会い、依頼通りの作業をしているかチェックをすることも大切です。
2024年11月12日現在
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