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すまいのお悩みQ&A
財産管理・処分
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Q. 相続した実家が空き家になっているけど、管理しないといけない？
Q1親が以前住んでいた建物を１０年前に相続しましたが、空き家となっています。
これまで放っておいたのですが、最近ニュースで空き家のことを取りざたされていることが多いので不安になってきました。空き家を放っておくと何か悪いことがあるのでしょうか？（５０歳代、女性）
A.A1空き家は、人口減少や高齢化、核家族化などにより全国的に増加しており、平成２５年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、その数は約820万戸と言われています。
その中でも適切な管理がされていない空き家が放置されることで、地域環境に様々な影響を与えることが、問題となっています。
例えば、建物の老朽化により、外壁等が崩れ、歩いている人に被害を与えるかもしれません。不審者が侵入したり、放火などの危険性もあります。ゴミが散乱していると害虫などが発生し、衛生上の問題を引き起こす可能性もあります。
こうした背景を受け『空家等対策の推進に関する特別措置法』が施行されました。上記のように適切に管理されていない空き家のうち、周辺への悪影響が大きいものは「特定空家」と判断される場合があります。「特定空家」と判断されると、市町村から改善を指導・勧告される場合があり、勧告されると固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなり、所有者にとって金銭面でも負担となってきます。
Q2では、今後どのようにすればよいのでしょうか？
A2例えば、外壁が剥がれていないか、雨漏りはないか、どこか破損していないかなど、建物の状態を確認する。敷地内のゴミを拾ったり、伸びすぎている庭木の剪定をする。湿気がこもり老朽化の原因とならないように換気を行うなど、定期的に管理することが必要です。
また、空き家の管理は現地に行かないといけないため、時間に余裕がないと難しい場合もあります。その場合は、管理を代行している事業者に依頼することも考えられます。さらに、今後のことを考えて、売却や賃貸に出すなどの活用を検討してはいかがでしょうか。
各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。
神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』を開設し、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。
神戸市内の空き家でお困りごとがあれば、すまいるネットまでお気軽にご相談ください。
2018年02月13日現在
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Q. 長年住まない住宅の活用方法
父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。
この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。
制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。
また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。
2020年11月28日現在
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Q. 実家が空き家になったけど、今後どうするのがいいでしょうか？
Ｑ去年、母親が亡くなり、実家が空き家となっています。実家に住む予定もないので、賃貸に出すか、売却するかで悩んでいます。税金等もかかるので、なんとかしたいと思っていますが、今後どのようにするのがよいでしょうか？（３０歳代、女性）
A.Ａ空き家が発生する原因で一番多いのが、相続と言われています。
少子高齢化、核家族化等により、年々空き家が増加し、全国で約820万戸（空き家率13.5％）と過去最高を記録しています。（平成25年総務省実施住宅・土地統計調査より）空き家を活用するには、大きく分けて三つの方法があります。
１．自宅として利用する
２．賃貸に出す
３．売却する
ご相談者のように、ご自宅として利用する予定が無いのであれば、賃貸、もしくは売却となります。
賃貸の場合、思い出が詰まった実家を手放さなくてすみますが、貸せる状態へ室内を片付けをしたり、リフォームが必要なケースもあります。また、貸主として借主への所有者責任等も発生します。
売却の場合は、空き家付きで売る、更地にしてから売る等条件によって売り値も変わってきます。いずれの場合も、まずは、信頼できる不動産事業者に相談してみましょう。
相続した空き家については、相続者全員で十分話し合いをし、今後について決めてください。
Ｑ空き家をそのまま放置していたら、どうなるのでしょうか？
Ａきちんと管理せず、放置しておくと、周辺に悪影響を与えることがあります。建物が老朽化し、雑草が生い茂ると、不法投棄や害虫等の温床になります。また、管理されていない場所となると、不審者が住みついたり、不審火が発生したり、治安が悪くなる原因にもなります。
空き家は、所有者の責任で、定期的に管理することが必要です。遠方等の場合は、管理を代行している事業者へ依頼することも検討してみてはいかがでしょうか。
各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。
神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』があり、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。更に、相談内容によっては、空き家所有者の意向に応じた売却や賃貸等の具体的な査定・提案を行うことも可能です。
2018年02月14日現在
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Q. 居宅を事業用で貸す時の注意点
実家が空き家となり、立地が良いので店舗として貸してほしいと言われています。住居を事業用として貸す時の注意点はありますか。
A.まず、事前に契約内容の確認をしましょう。賃料・礼金・敷金などの金銭の授受に関することはもちろんですが、物件の用途、解約時の原状回復に関する取り決め、契約中に設備や屋根などの構造部分に破損があった場合、修理費用は誰が負担するのか、など契約書に明記しておくと安心です。次に、税制においては固定資産税・都市計画税が上がります。賃料収益を申告する場合、居住用家賃は非課税ですが、事業用及び駐車場賃料は課税対象です。さらに、「近所のトラブルとなる要素はないか」注意が必要です。例えば駐車場不足、騒音、臭気問題など予見できるトラブルに対処しているか確認しておく必要があります。加えて、貸主として、道路や開発の計画はないか、用途地域による業種の制限、地域の取り決めはないか、使用方法が建築基準法や消防法が抵触していないか、を把握しておく必要があります。仲介する不動産会社にあらかじめ調査を依頼し、説明を受けた上で契約することをおすすめします。
2021年02月09日現在
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Q. 実家を相続したけど、遠方で管理できない。どうしたらいいの？
ひとり住まいの母が亡くなり、空き家になった家を一人娘である私が相続しました。空き家を放置しておくわけにはいかないと思っているのですが、結婚後遠方に居住しているため、なかなか見に行けません。近隣の方に迷惑をかけていないか、また放火や不審者の侵入など、防犯の面でも心配です。（50代女性）
A.平成25年住宅・土地統計調査（総務省）によると、神戸市内の空家数は10万8千戸、空家率は13.1％と報告されています。人口減少、高齢化、核家族化の現代において、空き家が大きな社会問題となっています。
家は人が住まなくなり空き家になると、あっという間に傷みはじめます。換気不足による湿気やカビの発生が主な原因です。また、瓦などが割れた時は、雨漏りが発生し、損傷が拡大します。家の傷みに加え、家の隙間や床下に動物が住み着いたり、不審者の侵入や、ゴミを不法投棄されるというリスクもあります。更に、火災や、屋根瓦や外壁の崩落など、近隣の方に被害を与えてしまうこともあります。空き家は定期的に掃除、通風、通水、庭の除草、ポストに溜まったチラシの回収など、月に１回程度は管理に行くことが理想です。ただ、居住地から遠かったり、ご自身で管理し続けることが困難な場合は、事業者へ管理を委託するのもひとつです。また、緊急の際や異常があった時は、地元の自治会や近所の方に連絡をしてもらえるような関係づくりも大切です。
Ｑ２.空き家を放置すると、責任を問われる法律や条例が施行されたと聞きます。「もしかしたら、うちの空き家も」と思うと不安になります。
Ａ２.適切な管理が行われていない空き家等が、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに対応して、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が平成27年5月に全面施行されました。また神戸市では、この法律に基づく空家対策を推進させる「神戸市空家空地対策の推進に関する条例」が、平成28年10月1日に全面施行しました。空き家、空き地の所有者や管理者は、適切に管理する義務を怠り、周辺に悪影響を与えた場合には、改善のための指導、固定資産税の住宅用地特例の解除、所有者の氏名等の公表、過料に処せられる場合もあります。
ご家族が亡くなられたり、家を住み替えたりで、誰も住まない家を所有した場合、その家をどうするか考えなくてはなりません。空き家は放置しておけば傷んでいき、その状態で年数を重ねると、家の価値を下げてしまいます。その前に、今後の活用のしかた（売却、賃貸等）を検討されてはいかがでしょうか。すまいるネット空き家活用相談窓口では、空き家の活用について、不動産の専門家がアドバイスを行っています。
2018年02月14日現在
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Q. 空き家を相続したら
実家を相続しました。売却しようと何軒か不動産会社を回ってはみたものの、接道もなく建て替えができないことが原因して売却には至りませんでした。自宅が遠方のため維持管理にも費用がかかり困っています。
A.まず空き家を有効活用するにはどんな方法があるのか知っておきましょう。大きな選択肢として売る、貸す、相続放棄があげられます。相続放棄する時は相続財産の全てを放棄しなければならないので注意が必要です。建物の維持管理費用を負担したくないのであれば売ることが一番のおすすめですが、できない場合は、自治体に防災広場としての利用や空き家利活用の取り組みはないか、地域に空き家を支援するNPOや組織がないか、など情報収集をしてみましょう。昨今多くの自治体が空き家対策に力を入れています。
神戸市内の空き家や空き地の有効利用については、「神戸市すまいとまちの安心支援センター」すまいるネットで相談、アドバイスを受ける事ができます。
2021年02月09日現在
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Q. 空き家を相続したけど、遠方だし管理できない。解体をしたい。
Ｑ：実家の母親が亡くなり、空き家になった古い戸建て住宅を相続しました。古い家屋が建ち並ぶ地域にあり、遠方に居住しているため、管理が行き届かず外壁の一部が崩落しています。ご近所に迷惑をかけないように解体を考えていますが、あまり費用をかけられません。なにかよい補助制度はありませんか。以前、ここは密集市街地だと聞いたことがあるのですが・・（60代男性）
A.Ａ空き家を放置しておくと、建物の老朽化が進むだけでなく、不審者が侵入したり、不審火が発生したり、治安が悪くなる原因にもなります。 神戸市内の、木造建物が密集する密集市街地（灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水）では、昭和56年5月以前に着工された木造建物を対象に、解体費の一部を補助する「密集市街地建物除却事業」があります。また、これらの地区内で、２階建て以下の住宅を新築される場合には、一定基準の燃えにくい構造にすることで、新築費用の一部を補助する「まちの不燃化促進事業」もあります。 これらの制度は、地震時等の火災でも燃え広がりにくいまちづくりを推進するために神戸市が設けたものです。安全・安心なまちをつくるため、密集市街地ではこれらの制度を活用してみてはいかがでしょうか。 神戸市内の補助制度が適用される範囲や詳細な内容については、すまいるネットまでお問合せ下さい。
2018年02月14日現在
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Q. 空き家を売却する前に確認することは？
父が亡くなり、実家が空き家になり、売却したいと考えています。この家の敷地は公道に接する間口が狭く『未接道物件』と聞いた事があります。自治会長に挨拶に行ったところ、隣人が「家庭菜園をしたいので更地であれば引き取りたい」と言っていたとのことです。周辺も空き家が目立ちます。どうすればよいでしょうか。
A.まずは、所有地の前面道路を確認しましょう。未接道の空き家の場合、家を解体して更地にしてしまうと、新たな家を建築出来なくなる場合もあり注意が必要です。都市計画区域内で建物を建てる時には、敷地が建築基準法上の道路に原則として2メートル以上接していなければなりません。これは火災時の避難路や採光・通風を確保する目的があります。見た目は舗装された道路でも、建築基準法上の道路に該当しない場合があります。
前面道路を調べるには、その敷地を所轄する役所の道路担当課に問い合わせ下さい。神戸市内の場合、市のホームページまたは、神戸市建築指導部建築安全課に設置されている端末で確認出来ます。また、隣接地も未接道でかつ売却を希望する場合、敷地を合わせることで接道条件を満たし、土地の価値が上がる事もあります。そのような場合、隣接地の所有者と同時に売却することを提案してもよいでしょう。
父が日曜大工をしていたため、家財道具が多いです。売却時は全て片づける必要があるでしょうか？
家を売却する時には、洗面化粧台等の付帯設備を除き、家財などを全て撤去して買主に引き渡すのが基本です。しかし、業者買取等の場合、売買価格より残置物撤去費を差し引いてもらえる場合もあります。思い出の多い家の片付けは時間がかかるものです。そのため、多くの家財が残った空き家は放置されがちです。そうなる前に専門家を利用する事も考えましょう。多くの各市町のホームページに、一般廃棄物収集運搬業者の名簿や問い合わせ先が掲載されています。
2021年07月13日現在
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Q. 実家を相続したけど、相続登記はしないといけないのでしょうか？
Ｑ１父の死後、実家に母が独りで暮らしていましたが、その母も昨年亡くなり、私と妹の２人で相続しました。仕事や生活が忙しく、相続登記をせず名義をそのままにしています。また手続きの仕方もよくわかりません。このままにしておくと何か不都合な事が起こるのでしょうか？（50代男性）
A.Ａ１相続登記とは、不動産の所有者が死亡した場合に、その登記名義を相続人へ名義の変更を行なうことです。相続登記は、「いつまでにしなければならない」、ということが、法律で定められていませんので、相続登記をせずに放置していても罰則はありません。しかし、相続登記を行わないと、その不動産を売却したり、その不動産を担保にして融資を受けることができません。また、相続手続きを放置したままにしている内に、共同相続人の方が亡くなり、さらなる相続が発生する場合もあり、相続関係も手続きも複雑になっていきます。そうならないためにも速やかな相続登記をおすすめします。相続登記は管轄の法務局で個人でも申請はできますが、司法書士などに依頼をすることも可能です。
Ｑ２私も妹も、すでにマイホームを購入しているため、相続した実家に住む予定がありません。この機会に処分を考えています。相続した空き家を売却する際に税金が安くなると聞きましたが、条件などはありますか？Ａ２空き家をめぐる税制が変わり、相続した空き家を売却した際に、いくつかの条件を満たすと、譲渡所得（売却利益）から3,000万円を控除することができる特例があります。この特例は、空き家の発生原因のひとつである相続で空き家になった家屋や土地の有効活用を促進するために創設されています。
具体的な条件は
（1）相続開始の直前まで、被相続人の方が一人で居住していた自己居住用財産であること
（2）昭和56年5月31日以前に建てられた、一戸建てであること
（3）相続発生から３年を経過する日の属する年末までに売却すること
（4）相続発生以降から継続して空き家であること
（5）建物を除却して土地を売却するか、耐震改修してから売却すること
（6）売却価格が１億円以内であること
です。適用期間等詳細については最寄の税務署にお問い合わせください。
すまいるネットの空き家活用相談窓口では、空き家所有者向けに空き家の活用、売却等のご相談に応じています。相談内容によっては不動産の専門家がアドバイスを行っています。
2018年02月14日現在
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Q. 空き家 地域貢献に活用を
両親から受け継いだ実家が空き家になっています。大切にしてきた家なので、将来についてはじっくりと考えたいのですが、仕事と子育てが忙しく定期的な風通しや掃除が負担になっています。将来、活用方法を決めるまでの間、何か良い方法はないでしょうか？
A.家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、空き家になったら早めに対応することをおすすめしています。将来も継続して利用するためには、今のうちから定期的に通風や清掃を行うなどして、家の劣化を防ぐことが大切です。維持管理のために空き家に通う時間が取れない場合には、管理委託を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
また、空き家のままではなく、賃貸等で他の人に活用してもらうのも良いでしょう。「賃貸」というと居住用が一般的ですが、最近は「まちの図書館」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では『空き家・空き地地域利用バンク』を設け、空き家や空き地の所有者と、公益的活動の場を探している団体のマッチングを支援しています。公益的活動のため家賃収入は大きくありませんが、ご自身が使わない期間の管理を任せられる上に地域貢献にもつながります。空き家にするよりも、家を健全に保つことができますし、将来、ご実家の今後について考えられる際にも選択肢が広がるのではないでしょうか。
空き家の内装が古くなっています。他人に使ってもらうには改修が必要と思いますが、費用がかかりそうで心配です。
神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』の場合は、「地域利用」に必要な改修費を補助する制度があります。地域利用と居住や事業用を併用する場合の制度もありますのでご検討ください。この他にも、固定資産税や家財道具の片付け費用等を支援する制度もありますので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。
各市町でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、空き家所在地の自治体にご確認ください。2021年08月24日現在
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Q. 空き家の相続後の対応について
先日父が他界し書類を整理していたところ、実家以外にも父名義の建物があることが判明しました。相続登記をせずこのままにしておいてはいけないと思うのですが、手続きの仕方が分かりません。
A.相続登記を行わないと、その不動産を売却すること等が出来ません。相続未登記であるために売却する機会を逃す可能性があります。また、相続登記を放置したままにしているうちに、他の共同相続人が亡くなると、共同相続人がその分増えるので手続きがさらに複雑になります。そうならないためにも早期の相続登記をおすすめします。登記は管轄の法務局で申請出来ますが、司法書士等に依頼をすることも可能です。相続登記のすすめ方等については、兵庫県司法書士会や市役所の相談窓口等にて、司法書士の無料相談が催されている場合があります。そういった機会も活用してはいかがでしょうか。
2021年04月20日現在
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Q. 亡くなった祖父のままの登記でも、将来支障はありませんか？
実家の登記簿が亡くなった祖父名義のままになっていました。このままで将来支障は無いのでしょうか。
A.早急に相続登記の手続きをしてください。
亡くなったおじいさんの名義のままにしていると、将来その住宅を売ったり、住宅を担保に借入をするといった際に、契約ができません。
登記を変更するには、相続手続きが必要になります。相続手続きには、実際に相続する方以外の相続権のある方に相続放棄の手続きをしてもらわないといけません。時間が経つほど相続放棄のお願いをする対象者がどんどん増え、大変な手間をかけることになってしまいます。
そうならないためにも、なるべく早めに相続手続きをするほうがいいでしょう。2018年02月15日現在
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