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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる : ローン・税金

  • Q. 住宅ローンを選ぶ際に気をつけるポイントは何ですか？

    住宅を購入する際に、住宅ローンを利用しようと考えています。金融機関からたくさんの種類の住宅ローンがでていますが、選ぶときのポイントを教えてください。

    A.

    住宅ローンを利用する際に考慮するポイントとしては、「借入金額」「返済期間」「借入金利」の３つが挙げられます。

    「借入金額」は、購入する物件の金額や頭金の額によって変動しますが、いくら借りられるかではなく、いくらなら無理なく返済できるかという視点で借入額を決定することが重要です。

    「返済期間」は、将来の家族にかかるお金や収入などのライフプランを考えて、いつまでに返済を完了したいと考えているかで決定します。

    「借入金利」は、大きくは「固定金利」と「変動金利」に分かれており、固定金利は返済途中で金利が変わらないので、返済計画が立てやすいといえます。変動金利は市場金利の変動に合わせて金利が変わるもので、金利水準が低いときは返済額は少なくて済みますが、金利が上昇すれば返済額が上昇するので、注意が必要です。

    返済完了までは、非常に長い期間がかかります。目先の金利だけにとらわれることなく、長期的に考えて利用するローンを決定することが重要です。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 固定金利、変動金利のメリット・デメリットを教えてください。

    住宅ローンを利用する予定ですが、固定金利と変動金利のどちらの金利商品を利用するか迷っています。固定金利、変動金利のメリット・デメリットを教えてください。

    A.

    住宅ローンの金利は、大きくは「固定金利タイプ」と「変動金利タイプ」の二つに分けられます。

    「固定金利タイプ」は借り入れたときの金利が全返済期間を通じて変わりません。市場金利が上昇しても当初の借入金利が維持され、返済額が確定するメリットがありますが、逆に金利が低下しても返済額が変わらないのがデメリットです。

    変動金利タイプには固定金利期間選択型と変動金利型があります。固定金利期間選択型は当初○年間など一定期間固定金利が適用されるタイプで、固定金利の期間中は返済額を確定できるメリットがありますが、固定期間終了後に金利が変動する可能性があるため、返済計画が立てにくいデメリットがあります。変動金利型は金利情勢の変化に伴って半年ごとに金利が見直され、５年ごとに返済額の見直しがあります。見直し後の返済額は、直近の１．２５倍が上限です。金利の変動を敏感に反映しますので、金利が低下すれば返済額は減少する反面、金利が急上昇した場合は返済額が大幅に増加し、未払利息が発生する恐れがあります。

    2018年02月13日現在

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  • Q. あっせんローンとはどういうローンですか？

    建売住宅の売買契約の説明を受けた際に、「あっせんローン」を勧められました。あっせんローンとはどういうローンですか。

    A.

    あっせんローンとは、販売業者が購入者に対して金融機関を紹介し、購入者が融資申込手続きを直接行うローンをいいます。あっせんローンを利用する場合は、販売業者から「住宅ローン代行手数料」といった名目であっせん手数料を請求されることがありますので、利用する場合は販売会社によく確認してください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 地震保険とはなんですか？

    家を新築するにあたり、地震保険への加入を勧められました。

    どういった制度でしょうか？また、税金の控除対象になるのでしょうか？

    A.

    地震保険は、火災保険だけでは補償されない地震や噴火、津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による損害を補償するもので、居住用建物や家財を対象として、全損、半損、一部損の場合に保険金が支払われます。保険料は建物の構造や所在地により異なります。

    税金控除については、平成19年1月、地震保険料控除が創設されました。これにより、所得税（国税）が最高5万円、住民税（地方税）が最高2万5千円を総所得金額等から控除できるようになりました。

    2018年02月13日現在

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  • Q. ローンが承認されなかった。契約はどうなるの？

    ローンが承認されなかった場合、契約はどうなるのですか？

    A.

    ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、 融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除（解除条件）したり、 契約を解除することができる（解除権の留保）という条件を取り交わすことをいいます。

    ローンが承認されなかった場合は、無条件で契約の解除となり、手付金が支払済であったとしても買主に返還されます。

    ローン特約の内容があいまいだと解約トラブルの元ですので、ローン特約を付けるときは、融資金額、融資金融機関、融資承認期限、融資が承認されなかった時の対応策などを明確にしておくことが必要です。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 住宅購入の諸費用はどれぐらいかかりますか？

    建売住宅を購入しますが、住宅購入に伴う諸費用はどれぐらいかかりますか

    A.

    住宅を購入する際は、土地建物の価格以外に様々な諸費用がかかります。通常は新築であれば、物件価格の５％程度を見込んでいれば、諸費用をまかなえるでしょう。

    主な諸費用としては、

    下記のものがあります。

    （1）税金　　　　　　登録免許税（国税）、不動産取得税（都道府県税）、印紙税（国税）など

    （2）手数料・報酬　　媒介手数料、司法書士報酬、土地家屋調査士報酬など

    （3）ローン費用　　　ローン保証料、融資手数料、団体信用生命保険料など　　　

    　　　　

    その他にも必要となる諸費用が発生する場合がありますので、余裕をもった資金計画を立ててください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 住宅購入時の諸費用とは？

    分譲マンションを購入したいと考えています。自己資金はある程度用意しており、頭金に充てたいと思いますが、これ以外に諸費用がかかると聞きました。諸費用にはどんなものがありますか？

    A.

    住宅の購入時には、税金や各種手数料などのいわゆる諸費用が必要になります。費用の目安としては、物件価格の数％とされていますが、新築・中古、戸建・マンションなどにより額が異なってきますので、それぞれ正確な見積りを出してもらう必要があります。

    具体的には、売買契約にかかる印紙税、仲介手数料、消費税など、登記にかかる登録免許税、司法書士報酬など、住宅ローン関係にかかる事務手数料、ローン保証料、生命保険料、火災保険料など、その他として、不動産取得税、固定資産税・都市計画税等の精算金、マンションの場合の管理費・修繕積立金、新築戸建の場合の水道施設負担金などがあります。さらに引越し代や家具、家電製品、カーテンなどの購入費用など、様々なものを考えておく必要があります。

    すまいるネットでは、有資格者のファイナンシャルプランナーが常駐しているので、お気軽に相談ください。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 長期優良住宅とは、どのようなものですか？

    最近新聞などで、２００年住宅ともいわれる長期優良住宅という言葉を目にしますが、長期優良住宅とはどのようなものですか。

    A.

    長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が施された優良な住宅のことをいいます。

    長期優良住宅の建築をされる方は、住宅の建築及び維持保全の計画である「長期優良住宅建築等計画」を作成し、神戸市へ認定を申請することができます。この計画に認定されるためには、構造躯体の劣化対策や耐震性、バリアフリー性、省エネルギー性など様々な性能を有し、かつ良好な景観の形成に配慮した居住環境や住戸面積を有する建築計画及び維持保全計画が必要となります。

    長期優良住宅に認定されると、住宅ローン減税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税制の特例措置が適用される、住宅の資産価値が向上するなどのメリットがあります。

    ・国土交通省／長期優良住宅

    2018年02月13日現在

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  • Q. 住宅金融支援機構のフラット３５とは、どんな融資制度ですか？

    住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が扱っている「フラット３５」とは、どんな融資制度ですか。

    A.

    「フラット３５」とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して行っている長期固定金利型住宅ローンです。「フラット３５」には次の特徴があります。１．最長35年間金利が固定されます。金利変動がないので、返済終了時までの返済額が確定し、安心です。２．通常の住宅ローンで必要となる保証料がかかりません。また、保証人も必要ありません。

    詳しくは、住宅金融支援機構のホームページをご覧ください。

    ・住宅金融支援機構

    2018年02月05日現在

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  • Q. 住宅ローンで気をつけるポイントは？

    住宅の購入を考えています。住宅ローンを利用するにあたり、気をつけるポイントを教えてください。（30代・男性）

    A.

    住宅ローンを利用する際に気をつけるポイントには、「借入金額」「返済期間」「借入金利」の３つがあります。「借入金額」は、購入物件の金額や頭金の額によって変動しますが、「いくら借りられるかではなく、いくら返せるか」で決定することが重要です。「返済期間」は、将来の収入や支出などを考えて、何歳で返済を完了したいかで決定します。「借入金利」については、金融機関で様々な種類があり、大きくは「固定金利」と「変動金利」があります。「固定金利」は返済期間中金利が変わらず、「変動金利」は市場金利の変動に合わせて金利が変わります。返済完了までは、非常に長い期間がかかります。目先の金利だけにとらわれることなく、長期的な視点で利用するローンや、返済プランを決定することが重要です。


    Ｑ固定金利と変動金利のどちらを選ぶか迷っています。それぞれのメリット、デメリットは何ですか。

    Ａ「固定金利」は、当初の金利が全返済期間を通じて変わりません。市場金利が上昇しても、返済額が変わらないというメリットがありますが、逆に金利が低下しても返済額に反映されないのがデメリットです。「変動金利」には、固定金利期間選択型と変動金利型があります。固定金利期間選択型は、当初○年間など一定期間固定金利が適用されるタイプで、固定金利の期間中は返済額を確定できるメリットがありますが、終了後は返済額が変動する可能性があるため、返済計画が立てにくいデメリットがあります。変動金利型は、通常金利情勢に伴って半年ごとに金利が見直され、５年ごとに返済額の見直しがあります。見直し後の返済額は、直近の１．２５倍が上限です。金利の変動を敏感に反映しますので、金利が低下すれば利息は減少する反面、金利が急上昇すれば利息が大幅に増加する恐れがあります。

    すまいるネットでは、住宅ローンに関する相談も受け付けていますので、ご活用ください。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか？

    新築住宅を購入するのですが、諸経費の内訳に登録免許税という項目が入っていました。登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか？

    A.

    土地や建物を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行ないます。このときに課税される国税が登録免許税で、登記を受ける人に納税義務があります。

    不動産の登記において、登録免許税が課税されるケースは以下の通りです。

    １、新築建物などで最初に行なわれる所有権の保存登記

    ２、土地や建物の売買による所有権の移転登記

    ３、贈与や相続による所有権の移転登記

    ４、住宅ローンの借入れによる抵当権の設定登記

    ちなみに、土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・構造・床面積などを記載する登記簿の表題部を作成するための登記 （＝表示登記） には、原則として登録免許税が課税されません。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 住宅を購入する際の補助について？

    住宅購入にあたって品質確保のための補助はありますか？

    A.

    神戸市では住宅購入にあたって品質を確保するための補助はありません。ただし兵庫県では、既存住宅の現状の建物が備えている性能を調べるためのインスペクション（建物状況調査）に対する補助があります。神戸市内の戸建て住宅で、補助要件を満たしている場合は申請可能ですので、詳細は、兵庫県ホームページをご確認ください。（事前に補助申請が必要です）

    【インスペクション補助の問合せ先】

    兵庫県まちづくり部住宅政策課住宅政策班　

    TEL:078-362-3581　FAX:078-362-9458

    「ひょうごインスペクション実施支援事業」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/inspection/hukyu-shien.html

    また、新築住宅を手に入れた後に欠陥があるとわかった場合に、住宅事業者が倒産し欠陥による損害賠償や修理をしてもらえないトラブルを防ぐために、住宅瑕疵担保履行法が制定されています。※住宅瑕疵担保履行法についての詳しい内容は国土交通省の「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」をご覧ください。

    「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」

    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html

    2023年02月28日現在

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