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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる : ローン・税金

  • Q. ローンが承認されなかった。契約はどうなるの?

    ローンが承認されなかった場合、契約はどうなるのですか?

    A.

    ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、 融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除(解除条件)したり、 契約を解除することができる(解除権の留保)という条件を取り交わすことをいいます。

    ローンが承認されなかった場合は、無条件で契約の解除となり、手付金が支払済であったとしても買主に返還されます。

    ローン特約の内容があいまいだと解約トラブルの元ですので、ローン特約を付けるときは、融資金額、融資金融機関、融資承認期限、融資が承認されなかった時の対応策などを明確にしておくことが必要です。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 住宅購入の諸費用はどれぐらいかかりますか?

    建売住宅を購入しますが、住宅購入に伴う諸費用はどれぐらいかかりますか

    A.

    住宅を購入する際は、土地建物の価格以外に様々な諸費用がかかります。通常は新築であれば、物件価格の5%程度を見込んでいれば、諸費用をまかなえるでしょう。

    主な諸費用としては、

    下記のものがあります。

    (1)税金      登録免許税(国税)、不動産取得税(都道府県税)、印紙税(国税)など

    (2)手数料・報酬  媒介手数料、司法書士報酬、土地家屋調査士報酬など

    (3)ローン費用   ローン保証料、融資手数料、団体信用生命保険料など   

        

    その他にも必要となる諸費用が発生する場合がありますので、余裕をもった資金計画を立ててください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 住宅購入時の諸費用とは?

    分譲マンションを購入したいと考えています。自己資金はある程度用意しており、頭金に充てたいと思いますが、これ以外に諸費用がかかると聞きました。諸費用にはどんなものがありますか?

    A.

    住宅の購入時には、税金や各種手数料などのいわゆる諸費用が必要になります。費用の目安としては、物件価格の数%とされていますが、新築・中古、戸建・マンションなどにより額が異なってきますので、それぞれ正確な見積りを出してもらう必要があります。

    具体的には、売買契約にかかる印紙税、仲介手数料、消費税など、登記にかかる登録免許税、司法書士報酬など、住宅ローン関係にかかる事務手数料、ローン保証料、生命保険料、火災保険料など、その他として、不動産取得税、固定資産税・都市計画税等の精算金、マンションの場合の管理費・修繕積立金、新築戸建の場合の水道施設負担金などがあります。さらに引越し代や家具、家電製品、カーテンなどの購入費用など、様々なものを考えておく必要があります。

    すまいるネットでは、有資格者のファイナンシャルプランナーが常駐しているので、お気軽に相談ください。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 長期優良住宅とは、どのようなものですか?

    最近新聞などで、200年住宅ともいわれる長期優良住宅という言葉を目にしますが、長期優良住宅とはどのようなものですか。

    A.

    長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が施された優良な住宅のことをいいます。

    長期優良住宅の建築をされる方は、住宅の建築及び維持保全の計画である「長期優良住宅建築等計画」を作成し、神戸市へ認定を申請することができます。この計画に認定されるためには、構造躯体の劣化対策や耐震性、バリアフリー性、省エネルギー性など様々な性能を有し、かつ良好な景観の形成に配慮した居住環境や住戸面積を有する建築計画及び維持保全計画が必要となります。

    長期優良住宅に認定されると、住宅ローン減税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税制の特例措置が適用される、住宅の資産価値が向上するなどのメリットがあります。

    国土交通省/長期優良住宅

    2018年02月13日現在

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  • Q. 住宅金融支援機構のフラット35とは、どんな融資制度ですか?

    住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が扱っている「フラット35」とは、どんな融資制度ですか。

    A.

    「フラット35」とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して行っている長期固定金利型住宅ローンです。「フラット35」には次の特徴があります。1.最長35年間金利が固定されます。金利変動がないので、返済終了時までの返済額が確定し、安心です。2.通常の住宅ローンで必要となる保証料がかかりません。また、保証人も必要ありません。

    詳しくは、住宅金融支援機構のホームページをご覧ください。

    住宅金融支援機構

    2018年02月05日現在

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  • Q. 住宅ローンで気をつけるポイントは?

    住宅の購入を考えています。住宅ローンを利用するにあたり、気をつけるポイントを教えてください。(30代・男性)

    A.

    住宅ローンを利用する際に気をつけるポイントには、「借入金額」「返済期間」「借入金利」の3つがあります。「借入金額」は、購入物件の金額や頭金の額によって変動しますが、「いくら借りられるかではなく、いくら返せるか」で決定することが重要です。「返済期間」は、将来の収入や支出などを考えて、何歳で返済を完了したいかで決定します。「借入金利」については、金融機関で様々な種類があり、大きくは「固定金利」と「変動金利」があります。「固定金利」は返済期間中金利が変わらず、「変動金利」は市場金利の変動に合わせて金利が変わります。返済完了までは、非常に長い期間がかかります。目先の金利だけにとらわれることなく、長期的な視点で利用するローンや、返済プランを決定することが重要です。


    Q固定金利と変動金利のどちらを選ぶか迷っています。それぞれのメリット、デメリットは何ですか。

    A「固定金利」は、当初の金利が全返済期間を通じて変わりません。市場金利が上昇しても、返済額が変わらないというメリットがありますが、逆に金利が低下しても返済額に反映されないのがデメリットです。「変動金利」には、固定金利期間選択型と変動金利型があります。固定金利期間選択型は、当初○年間など一定期間固定金利が適用されるタイプで、固定金利の期間中は返済額を確定できるメリットがありますが、終了後は返済額が変動する可能性があるため、返済計画が立てにくいデメリットがあります。変動金利型は、通常金利情勢に伴って半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額の見直しがあります。見直し後の返済額は、直近の1.25倍が上限です。金利の変動を敏感に反映しますので、金利が低下すれば利息は減少する反面、金利が急上昇すれば利息が大幅に増加する恐れがあります。

    すまいるネットでは、住宅ローンに関する相談も受け付けていますので、ご活用ください。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか?

    新築住宅を購入するのですが、諸経費の内訳に登録免許税という項目が入っていました。登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか?

    A.

    土地や建物を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行ないます。このときに課税される国税が登録免許税で、登記を受ける人に納税義務があります。

    不動産の登記において、登録免許税が課税されるケースは以下の通りです。

    1、新築建物などで最初に行なわれる所有権の保存登記

    2、土地や建物の売買による所有権の移転登記

    3、贈与や相続による所有権の移転登記

    4、住宅ローンの借入れによる抵当権の設定登記

    ちなみに、土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・構造・床面積などを記載する登記簿の表題部を作成するための登記 (=表示登記) には、原則として登録免許税が課税されません。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 不動産取得税の概要を教えてください?

    新築住宅を購入するのですが、諸費用として不動産取得税がかかると聞きました。 不動産取得税の概要を教えてください。

    A.

    不動産取得税は、不動産(土地や建物)を売買・贈与・交換・建築などにより取得したときに課税される県税で、不動産を取得する際に一度だけ納める税です。

    取得の方法が有償か無償かは関係ありません。また、契約内容から総合的に判断して、現実に所有権を取得した場合に認められるので、登記の有無も関係ありません。不動産を取得してから60日以内に、その不動産の所在地の県税事務所に申告書を提出します。

    金額や取得時期によっては、免税点(課税されることのない一定の金額)や税率の特例・減額などがあります。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 新築住宅の購入に使える融資制度には、どんなものがありますか?

    新築住宅を購入する予定で、購入資金の一部を借入れたいのですが、どのような融資制度がありますか?

    A.

    新築住宅の融資制度には、財形住宅融資と住宅金融支援機構の「フラット35」と、民間金融機関などの住宅ローンがあります。

    財形住宅融資は、財形貯蓄を1年以上積み立て、申し込み資格に合えば利用できます。金利は5年固定型で、借入限度額は年収で異なりますが、所要額の90%か財形貯蓄残高の10倍までの金額(最高4千万円)まで可能です。

    「フラット35」は、住宅金融支援機構が金融機関との提携により、最長35年までの完全固定金利となっています。金融機関によって金利や融資手数料が異なりますので、よく比較してご利用ください。

    住宅金融支援機構/フラット35  

    2018年02月05日現在

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  • Q. 中古住宅の購入に使える融資制度には、どんなものがありますか?

    中古住宅を購入する予定です。資金の一部は借入れを予定していますが、どのような融資制度がありますか?

    A.

    中古住宅の融資制度には、財形住宅融資と住宅金融支援機構の「フラット35」と、民間金融機関などの住宅ローンがあります。

    財形住宅融資は、財形貯蓄を1年以上積み立て、申し込み資格に合えば利用できます。金利は5年固定型で、借入限度額は年収で異なりますが、所要額の90%か財形貯蓄残高の10倍までの金額(最高4千万円)まで可能です。

    「フラット35」は、住宅金融支援機構が金融機関との提携により、最長35年までの完全固定金利となっています。金融機関によって金利や融資手数料が異なりますので、よく比較してご利用ください。

    なお中古住宅の場合、財形住宅融資や「フラット35」は、建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合には、耐震診断等により建物の耐震性が現行の建築基準法に定める耐震性と同様であることが確認できるもの(「耐震基準適合証明書」等)が必要になりますので、ご注意ください。

    住宅金融支援機構/フラット35

    2018年02月05日現在

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  • Q. 住宅の建設資金融資には、どんなものがありますか?

    自宅を新築するのですが、新築資金の一部は借入れを予定しています。住宅の建設資金の融資制度にはどんなものがありますか?

    A.

    財形住宅融資は、財形貯蓄を1年以上積み立て、申し込み資格に合えば利用できます。金利は5年固定型で、借入限度額は年収で異なりますが、所要額の90%か財形貯蓄残高の10倍までの金額(最高4千万円)まで可能です。

    「フラット35」は、住宅金融支援機構が金融機関との提携により、最長35年までの完全固定金利となっています。金融機関によって金利や融資手数料が異なりますので、よく比較してご利用ください。

    住宅金融支援機構/フラット35  

    2018年02月05日現在

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  • Q. 住宅ローンの繰上償還にはどんな方法がありますか?

    毎月住宅ローンを返済していますが、余裕のある時は多めに償還して、元金を減らしたいのですが、繰上償還にはどんな方法がありますか?

    A.

    住宅ローンの繰上償還とは、毎月の返済とは別に元金を前倒しして返済することです。 繰上償還分は、すべて元金の償還に充てられますから、減った元金分の利息を減らすことができます。繰上償還には、返済期間が短縮される型(例:返済期間35年が30年に短縮される)と、返済期間は変わらず1回の返済金額が減額される型(例:毎月の返済額10万円が9万円に減額される)の2つのパターンがあります。また、効果的な繰上償還を行うには、(1)住宅ローン借入れ後の早い時期から始める、(2)金利の高いローン・返済期間の長いローンから償還していく、という点に留意するとよいでしょう。

    2018年02月09日現在

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