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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる

  • Q. 「請負契約」と「売買契約」の違いは?

    住宅を建てる際に、契約の方法に「請負契約」と「売買契約」の二つの方法があると聞いたのですが、どのような違いがあるのですか?

    A.

    「請負契約」とは、注文住宅を建てる際に、請負人が住宅を建てることを約束し、その結果に対して報酬を支払う契約です。一方、「売買契約」とは、建売住宅や中古住宅など,既に完成している住宅を購入する契約です。土地のみを購入する際も「売買契約」です。「建築条件付土地」の場合は,まず土地を「売買契約」で購入し,それから建物を「請負契約」で建てる,という段取りになります。

    このように,状況に応じて契約方法が違います。

    なお、請負契約の場合は,契約書のほか、設計図書、仕様書(材料のグレード等を記載したもの)、工事費見積書等が添付されます。住宅に付随した設備工事や外構工事、工事監理が請負契約に含まれているかどうかを確認する必要があります。

    また、売買契約は住宅そのものの購入となりますので,後からトラブルにならないよう現物をしっかりとチェックしておいた方がいいでしょう。

    いずれにしても,きちんと契約書を作成し、その中身をしっかりと確認した上で契約することが大切です。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 中古住宅購入で気をつける点は?

    中古住宅を購入予定です。近日中に引渡しの立会いがありますが、どこに気をつけたらいいですか?

    A.

    瑕疵があるかどうかについて、契約書面の記述と物件の目視確認の両方のチエックが必要です。

    不具合があった場合にどちらが対応するかなど、購入後のトラブルを防ぐためにも大切な約束は必ず書面にしておきましょう。

    また、目視確認は「もともと頑丈に造られているか」「建物に傷みはないか」「定期的に修繕が行われているか」という視点でチェックし、売主から建物新築時の設計図面やこれまでの修繕の記録などを見せてもらいましょう。できれば、建築の専門家に立ち会ってもらった方がいいでしょう(特に床下、天井裏部分)。

    また、マイホーム購入のための最低限知っておきたい知識を集めたガイドブック「不動産売買の手引き」もご参照ください。
    一般財団法人不動産適正取引推進機構/啓発助言(手引等)

    2018年02月14日現在

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  • Q. 住宅金融支援機構のフラット35とは、どんな融資制度ですか?

    住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が扱っている「フラット35」とは、どんな融資制度ですか。

    A.

    「フラット35」とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して行っている長期固定金利型住宅ローンです。「フラット35」には次の特徴があります。1.最長35年間金利が固定されます。金利変動がないので、返済終了時までの返済額が確定し、安心です。2.通常の住宅ローンで必要となる保証料がかかりません。また、保証人も必要ありません。

    詳しくは、住宅金融支援機構のホームページをご覧ください。

    住宅金融支援機構

    2018年02月05日現在

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  • Q. 登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか?

    新築住宅を購入するのですが、諸経費の内訳に登録免許税という項目が入っていました。登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか?

    A.

    土地や建物を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行ないます。このときに課税される国税が登録免許税で、登記を受ける人に納税義務があります。

    不動産の登記において、登録免許税が課税されるケースは以下の通りです。

    1、新築建物などで最初に行なわれる所有権の保存登記

    2、土地や建物の売買による所有権の移転登記

    3、贈与や相続による所有権の移転登記

    4、住宅ローンの借入れによる抵当権の設定登記

    ちなみに、土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・構造・床面積などを記載する登記簿の表題部を作成するための登記 (=表示登記) には、原則として登録免許税が課税されません。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 提携ローンとはどういうローンですか?

    建売住宅の売買契約の説明を受けた際に、「提携ローン」を利用するか確認されました。提携ローンとはどういうローンですか。

    A.

    提携ローンとは、住宅の販売業者があらかじめ金融機関と提携して融資がセットされているローンをいいます。提携ローンでは、金融機関による物件の審査が予め済んでいるため、審査が非提携ローンに較べると早いというメリットがあります。

    2018年02月09日現在

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  • Q. 専任媒介契約とは何ですか?

    自宅を売却しようと不動産業者に売却依頼の申し込みに行きましたが、「専任媒介契約にされますか?」と聞かれました。専任媒介契約とは何ですか。

    A.

    専任媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借を不動産業者に依頼する際に、依頼者が1社だけの不動産業者に媒介を依頼する契約です。

    複数の業者に媒介を依頼する一般媒介契約と異なり、専任媒介契約では業者は依頼者に対し2週間に1回以上業務処理状況を報告しなければならないなどの義務があります。

    2018年02月13日現在

  • Q. DIYにチャレンジしたい!そのときに注意することは?

    築12年の中古住宅を購入しました。DIY(DoItYourself=自分自身でする)によるリフォームにチャレンジしてみたいのですが、何から手をつけていいのかわかりません。DIYするにあたって、どのようなことに気をつけたらよいか教えてください。(30代、女性)

    A.

    最近、中古住宅を購入して、DIYでリフォームすることが人気となっています。マイホーム取得の費用を抑えられ、リフォームにより間取り等の自由度が高まることがメリットとしてあげられます。では、中古住宅をDIYでリフォームする際の注意点をご紹介します。

    ・自分で作業する部分と専門家に依頼する部分を分ける

    DIYによるリフォームと言っても、建築関連の専門家に依頼した方がいい(或いはしなければならない)部分があります。例えば、キッチンの交換を行う場合には、電気工事或いはガス工事が発生しますが、それぞれの専門業者に工事を依頼する必要があります。また、間仕切壁を撤去する場合は、構造上問題が無いか建築士に確認してもらった方がいいでしょう。まず初めに、専門家に依頼する部分と、自分で作業できる部分を分けて考えてみましょう。

    ・空間の特徴に合った材料を選ぶ

    水がかかりやすい場所や日当たりが強い場所をリフォームする場合は、それらの影響に耐えられるかどうかを確認して材料を選ぶことが大切です。例えば、キッチンや洗面所など水がかかりそうな場所では、耐水性・防水性があるかどうか、よく日の当たる場所では、太陽光による熱や紫外線に耐えうるかなどを確認した上で、その場所に適した材料を選びましょう。

    ・マンションの場合は管理規約の確認を

    マンションの住戸で専用使用されている共用部分(例えば、窓枠,玄関扉等)を改修する際は、改修の可否、費用負担について管理規約を確認しましょう。また、専有部分(例えば、住戸内の内装等)を改修する際も、管理組合への届出が必要な場合が一般的です。共用部分と専有部分の区分等を含めて管理規約を確認し、不明な点があれば管理組合に問い合せてみましょう。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 工務店の信頼性を確かめる方法は?

    住宅工事を請け負っている工務店について何の知識もありません。建築工事には手抜きがあると聞いたことがあり、きちんと工事をしてくれるかどうか心配です。工務店の信頼性はどのようにして確かめられますか?

    A.

    工務店の信頼性の確認,というのはなかなか難しい問題です。お知り合いなどからの口コミ情報があれば安心できると思いますが,それ以外の情報としては経営状態や業務実績を確認することなどが挙げられます。

    すまいるネットには,「すまいるパートナー」という建築士事務所・建設業者の名簿があり、一定の基準を満たした業者の業務概要や過去2年間の実績が公開されていますので,業者を選ぶ際の参考としていただけます。

    すまいるネット/すまいるパートナー(選定支援システム)

    そのほか,リフォーム事業者に関する情報としては,次のようなものもありますので,参考にして下さい。

    財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター/リフォーム支援ネット「リフォネット」
    兵庫県/住宅改修業者登録制度  

    なお、工事が設計書通りにできているかチェックする仕事に、「工事監理」という業務があります。別項にあげていますので、参考にしてください

    2018年02月14日現在

  • Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる?

    中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。

    A.

    原則として、売買時点で住宅の基礎や構造など大切な部分において表面化していなかった欠陥がみつかれば、故意・過失がなくても売り主は瑕疵担保責任を負います。

    ただし、中古住宅の場合、売買時点で物件をチェックしますので、その時わかったはずのことについては責任を負いません。また、「現状渡し」という条件で契約していれば、原則として不具合の修理は買い主の負担になりますので注意が必要です。

    このようなトラブルを未然に防ぐためには、まず物件をよくチェックすることが必要です。自分だけでは不安であれば、売主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査(インスペクション)を受けることもできます。そして、建物の状態について納得したうえで、きっちりと契約書を作成しておきましょう。

    すまいるネット/既存住宅現況検査の補助制度

    2018年02月14日現在

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  • Q. 道路からのセットバックとは、どういう意味ですか?

    「道路からのセットバック」という言葉を耳にしますが、どういう意味ですか。

    A.

    道路からのセットバックは、一般に次の2つの意味で用いられます。

    (1)4m未満の道について、中心線から2m後退した線を敷地と道路の境界とみなすという規定(みなし道路の項 参照)に関し、建物の建て替え時等に、敷地と道路の境界が現在より後退することを指す場合。

    (2)建築協定や地区計画といった地域のまちづくりのルールの中で、道路境界線から建物の外壁面を、一定の距離をあけて建築しなければならないといった規定がある場合の道路境界からの後退距離を指す場合。

    2018年02月05日現在

  • Q. 不動産取得税の概要を教えてください?

    新築住宅を購入するのですが、諸費用として不動産取得税がかかると聞きました。 不動産取得税の概要を教えてください。

    A.

    不動産取得税は、不動産(土地や建物)を売買・贈与・交換・建築などにより取得したときに課税される県税で、不動産を取得する際に一度だけ納める税です。

    取得の方法が有償か無償かは関係ありません。また、契約内容から総合的に判断して、現実に所有権を取得した場合に認められるので、登記の有無も関係ありません。不動産を取得してから60日以内に、その不動産の所在地の県税事務所に申告書を提出します。

    金額や取得時期によっては、免税点(課税されることのない一定の金額)や税率の特例・減額などがあります。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 住宅ローン利用特約とは何ですか?

    住宅の売買契約を締結しましたが、購入資金に充てるため、住宅ローンの申し込みをする予定です。住宅ローン利用特約という条項がありますが、どういう特約ですか。

    A.

    住宅ローン利用特約とは、住宅の売買契約の資金となる住宅ローンの承認が一定期限内に下りなかったときに、売買契約を白紙解約できる特約をいいます。住宅ローンを 取得資金の一部に充てる場合、金融機関からローンの承認が下りない場合に備えて、予め住宅ローン利用特約を結ぶ必要があります。この特約には、具体的な金融機関名や借入金額、借入金利、その他返済条件等を明記しなければなりません。この特約を設けていないと、手付金が没収されたり、違約金がかかる場合があります。

    2018年02月13日現在

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