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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる

  • Q. 設計書通りに工事ができたか確認したい。

    工事が設計書通りにできているかどうか確かめる方法はありますか?

    A.

    本来は,工事の際に選定される工事監理者(建築士)が担う業務ですので,工事監理者が適切に業務を行っていれば工事と設計書は異ならないはずですが、住宅の場合工事監理者をおいていないことがあるので、まずこの点を確認してください。また,工事の各段階では指定確認検査機関が「中間検査」「完了検査」を行いますので,そこで再度のチェックができます。

    工事が工程通りに進んでいるか,気になるポイントがあればそれを確認するために現場を訪れるのもいいでしょう。その際、カメラを持参して,工事現場の写真を撮っておくと後々への備えになります。なお、気になることがあれば、工事業者ではなく「工事監理者」に伝えるようにしてください。

    それでも不安を感じる場合,第三者の専門家にチェックを依頼することもできます。すまいるネットでもそういったご相談をお受けするとともに,必要であれば第三者の専門家選びのお手伝いをしていますので,ご相談ください。

    2018年02月14日現在

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  • Q. モデルルーム見学のチェックポイントは?

    マンションの購入を予定していますが、モデルルームを見るときのチェックポイントを教えて下さい。

    A.

    モデルルームには「棟内モデルルーム」と「棟外モデルルーム」があります。棟内モデルルームは、販売予定のマンション棟内に設けられているもので、周辺環境や階数なども確認できます。棟外モデルルームは、マンションが完成するまでに別の場所に仮設として設けられますが、現地と立地条件が異なりますから、かならず現地もしっかり確認するようにしてください。

    モデルルームは、住戸を広く、よりきれいに見せるために演出されているものだということを心得ておきましょう。備え付けられた家具などは、モデルルーム用に仕立てられたものであり、購入するマンションには付いていませんので、まどわされないように注意してください。

    チェックする項目としては、各部屋や収納スペースの広さ、階高、仕上げ材、設備機器やコンセントの数と位置などです。わからないこと、疑問に思うことはあいまいにせず、納得できるまで係員の説明を受けましょう。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 斜線制限とは、どんな制限のことですか?

    斜線制限とは、どんな制限のことですか。

    A.

    斜線制限とは、建物を建築するに際して、立体的な形(高さ)を規定する建築基準法の制限で、大きくは次の3種類の規定があります。

    (1) 道路斜線制限:建物の建築によって、道路の上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、前面道路の反対側の境界線から、水平距離1に対し1.25又は1.5の斜線の範囲を守ることが原則です。

    (2) 隣地斜線制限:建物の建築によって、隣の敷地からの上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、隣地境界線から垂直に20m+水平距離1に対し、2.5の斜線などの範囲を守るよう制限がなされています。 

    (3) 北側斜線制限:低層住居専用地域で、建物の建築によって北側の隣接地に対し、一定以上の日照を阻害しないよう定められた制限で、北側の隣地境界線から垂直に5m+真北方向の水平距離1に対し、1.25の斜線の範囲を守ることが原則です。

    2018年02月05日現在

  • Q. 中古住宅の購入に使える融資制度には、どんなものがありますか?

    中古住宅を購入する予定です。資金の一部は借入れを予定していますが、どのような融資制度がありますか?

    A.

    中古住宅の融資制度には、財形住宅融資と住宅金融支援機構の「フラット35」と、民間金融機関などの住宅ローンがあります。

    財形住宅融資は、財形貯蓄を1年以上積み立て、申し込み資格に合えば利用できます。金利は5年固定型で、借入限度額は年収で異なりますが、所要額の90%か財形貯蓄残高の10倍までの金額(最高4千万円)まで可能です。

    「フラット35」は、住宅金融支援機構が金融機関との提携により、最長35年までの完全固定金利となっています。金融機関によって金利や融資手数料が異なりますので、よく比較してご利用ください。

    なお中古住宅の場合、財形住宅融資や「フラット35」は、建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合には、耐震診断等により建物の耐震性が現行の建築基準法に定める耐震性と同様であることが確認できるもの(「耐震基準適合証明書」等)が必要になりますので、ご注意ください。

    住宅金融支援機構/フラット35

    2018年02月05日現在

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  • Q. あっせんローンとはどういうローンですか?

    建売住宅の売買契約の説明を受けた際に、「あっせんローン」を勧められました。あっせんローンとはどういうローンですか。

    A.

    あっせんローンとは、販売業者が購入者に対して金融機関を紹介し、購入者が融資申込手続きを直接行うローンをいいます。あっせんローンを利用する場合は、販売業者から「住宅ローン代行手数料」といった名目であっせん手数料を請求されることがありますので、利用する場合は販売会社によく確認してください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 抵当権がついている物件の購入で、注意することは?

    中古マンションの購入を検討していますが、抵当権がついています。購入する際に、注意することはありますか

    A.

    抵当権は、金融機関から住宅ローンなどを借りて不動産を購入するとき、その担保として物件(土地・建物)の登記簿に設定されます。中古住宅の売買では、抵当権がついている場合も多く、注意を要します。

    あなたが売買代金を支払った後、所有権移転登記の申請をするわずかの間に、抵当権者から差押の申請がなされ、競売にかけられる可能性があります。

    そのリスクを回避するため、売買契約書に「抵当権を抹消できなければ白紙解約する」旨の条項を入れる方法もありますので、検討してみてください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 中古住宅を購入してリフォームしたい

    Q 未就学児の子育てに奮闘中です。そろそろ子育てに見合った家を購入しようと考えていますが、資金面などから中古住宅に魅力を感じています。ただ、不具合があったらと少し心配です。

    Q 購入したら、子育てしやすいように間取り変更などの工事をしようと考えています。ただ、その工事にあたっては業者の選定や費用負担といったことが心配です。注意点などはありますか。

    A.

    A 中古住宅を取得するメリットとして、新築住宅に係る取得費よりも安価で取得することができると考えられています。しかしながら、中古住宅を購入した場合、築年数や維持管理上の点から、購入後の修繕費といった維持管理費が意外と高くなることもあります。

    そのような中古住宅の品質等に対する不安を払拭し、安心して中古住宅の売買が行えるよう、「現況検査(インスペクション)」という仕組みがあります。インスペクションとは、建築士などの専門家が、建物の基礎、外壁等の場所ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化や不具合の状況を目視や計測等により調査するものです。

    A 工事を行う際には、工事内容を明確にすることが大事です。その上で、複数の業者から見積りを取り、価格の比較検討を行います。その後、業者と契約を交わすことになりますが、口頭ではなく契約書を交わしましょう。契約書には、工事内容、金額のほか、工期や引渡しの期日、工事中に問題が発生したときの対処方法など、工事に伴う様々な内容について明記されているか確認しましょう。

    費用負担の軽減としては、リフォーム工事等を行う場合に、自治体によっては補助金を活用できる場合があります。兵庫県では、上記の「インスペクション」のほか、神戸市では、子育て世帯が子育てしやすい既存住宅の取得に要する費用の一部を補助する「子育て支援リノベーション住宅取得補助」を行っています。これらの補助の詳細な内容については、それぞれの自治体までお問合せください。

    2019年08月09日現在

  • Q. 見積書って、どこをチェックすればいいの?

    注文建築で工務店に見積書を作成してもらったところ、仮設工事から設備工事まで細かく明細書がついています。どこをチェックすればよいのか教えてください。

    A.

    工事費の見積書は「見積書」「工事費内訳書」「工事費内訳明細書」からなります。「工事費内訳書」には「仮設工事」「基礎工事」などの工程別の総額が記されており,「工事費内訳明細書」には実際に使われている材料やその数量が記載されています。この明細書で、適切な材料と数量,単価が示されているか,計算が間違っていないか,項目の抜け落ちや食い違いがないかなどを確認します。

    完全に内容を確認するには,設計図や仕様書などとあわせて見る必要があり,慣れない人にとっては、それを解読するのは非常に難しいと考えられます。だからといって何も確認しないまま契約を進めると,後々のトラブルの原因にもなりかねません。

    すまいるネットでは建築士の相談員が見積書の見方について、無料でアドバイスしていますので、見方がわからなければ見積書と設計図を持って相談にお越しください。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 工事業者が信頼できるか確認したい。

    マンションを購入したいと思っています。欠陥工事とか、耐震偽装問題という新聞記事を読んだりしますが、工事業者が信頼できるかどうか、確認する方法はありますか?

    A.

    建築工事はずいぶん工業化が進んできましたが、それでも現場での作業が中心になっています。そのため、品質管理の良し悪しが工事の結果として出やすく、工場製品のようにすべて同じ品質のものができるとは限りません。

    購入するマンションの建築工事をした業者の信頼性を確認する方法としては、その業者の工事実績を調べたり、また、その業者が施工した他の物件を見に行き、入居後の不具合とその対応などを居住者から直接確認することもひとつの方法です。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 防火地域とは、どんな地域ですか?

    家のあたりは、防火地域に指定されているので、規制があると聞きました。具体的には、どのような制限がかかるのでしょうか。

    A.

    都市の安全、特に火災から人々の生命や財産を守るため、都市計画法によって「防火地域」と「準防火地域」の指定がなされています。

    「防火地域」は、都心の商業地域や幹線道路沿線沿いなどを中心に指定され、100平米を超える又は3階建て以上の建物については、火災に対して最も強い耐火建築物(鉄筋コンクリート造など)とすること等が義務づけられています。このように防火地域では、厳しい制限が加わりますが、建ぺい率の緩和を受けられる場合もあります。

    防火地域の指定区域は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム(ゆーまっぷ)」で見ることができます。

    神戸市/都市計画情報案内システム(ゆーまっぷ)のご案内  

    2018年02月05日現在

  • Q. 住宅の建設資金融資には、どんなものがありますか?

    自宅を新築するのですが、新築資金の一部は借入れを予定しています。住宅の建設資金の融資制度にはどんなものがありますか?

    A.

    財形住宅融資は、財形貯蓄を1年以上積み立て、申し込み資格に合えば利用できます。金利は5年固定型で、借入限度額は年収で異なりますが、所要額の90%か財形貯蓄残高の10倍までの金額(最高4千万円)まで可能です。

    「フラット35」は、住宅金融支援機構が金融機関との提携により、最長35年までの完全固定金利となっています。金融機関によって金利や融資手数料が異なりますので、よく比較してご利用ください。

    住宅金融支援機構/フラット35  

    2018年02月05日現在

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  • Q. 地震保険とはなんですか?

    家を新築するにあたり、地震保険への加入を勧められました。

    どういった制度でしょうか?また、税金の控除対象になるのでしょうか?

    A.

    地震保険は、火災保険だけでは補償されない地震や噴火、津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による損害を補償するもので、居住用建物や家財を対象として、全損、半損、一部損の場合に保険金が支払われます。保険料は建物の構造や所在地により異なります。

    税金控除については、平成19年1月、地震保険料控除が創設されました。これにより、所得税(国税)が最高5万円、住民税(地方税)が最高2万5千円を総所得金額等から控除できるようになりました。

    2018年02月13日現在

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