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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる
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Q. 工事の出来ばえが気に入らない。どの程度なおしてもらえる？
工事のできばえが気に入らないのですが、どの程度なおしてもらえるのですか？
A.建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同等の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。
その上で、明らかに施工業者のミスだったり，設計図書通りに施工されていない場合などは，補修工事を要求することができます。それ以外の場合については契約書に基づいて対応するか，契約書に取り決めがなければ双方の話し合いにより解決しなければなりません。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の欠陥（法律上「瑕疵（かし）」と呼びます）について、請負人や売主に対し、10年間、無償での修繕請求や賠償請求ができるよう定められています。ただし、平成12年4月以降に引渡しの物件に限られます。
2018年02月14日現在
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Q. マンションの売買契約解除後の違約金は支払わないといけない？
マンションの売買契約をし、引渡しはまだ受けていませんが、転勤でやむなく契約を解除しなければならなくなりました。手付金流しはやむを得ないと思いますが、違約金は払わなければならないでしょうか？
A.結論から言えば、「売買契約書をよく確認してみましょう」ということになります。
ご相談のケースは「買主の理由による契約解除であり、既に手付金は支払っているが、解除についての取り決めは特になされていない。また、物件の引渡しは受けていない」という状況と考えられます。まず、この手付金は「解約手付」と解釈されるのが通例ですので、この場合の解除は「手付解除」に該当すると思われます。「手付解除」とは、買主が「手付金を放棄する」か、売主が「手付金の２倍の金額を買主に支払う」ことで、双方から契約を破棄できる取り決めです。手付解除は、双方が「契約の履行に着手するまで」の期間であれば可能とされています。「契約の履行の着手」については、売主の所有権移転登記の申請、あるいは売却を前提とした土地の分筆登記の申請等が行われた時、買主による中間金の支払がなされた時などが履行着手とされます。
仮に履行の着手がなされた後に契約を解除しようとすれば、契約違反となり違約金が発生します。通常、どのような場合に違約金が発生するかということは、売買契約書で明記されていると思いますので、売買契約書をよく確認してください。
2018年02月14日現在
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Q. 免震構造とはどんな構造ですか？
マンションの広告で、「免震構造」という言葉を目にしましたが、どんな構造ですか？
A. -
Q. ＲＣ造、ＳＲＣ造とはそれぞれどんな構造のことですか？
マンションのパンフレット等で、英語で「ＲＣ造」とか「SRC造」とか書いてあるのですが、どういう構造でしょうか。
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Q. 土地売買契約と建築工事請負契約は同時に結んでいい？
建築条件付土地売買契約で気に入った土地を購入する予定ですが、売主から土地売買契約と建築工事請負契約を同時に締結するように求められています。同時に結んでいいのでしょうか。
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Q. 電気自動車等には、どのような電源コンセントが必要？
家を新築する予定です。今後のことも考えて、車庫に「EV(電気自動車）」や「プラグインハイブリッド車」の為のコンセントを設置しようと考えています。どのようなコンセントを取り付ければいいのでしょうか。
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Q. 耐震性向上の工事とは
自宅の木造住宅を耐震補強し、地震に強い建物にしたいと考えていますが、必要な工事はどの様なものですか。何から進めればいいのですか。
A.地震で大きな被害を受けるのは、窓などの開口部が多く壁が少ない場合や、壁に筋交いが入っていない、また、柱と梁や土台との接合部が十分に緊結できていないなどの建物です。
このような場合には、新たな壁の増設や、既存の壁に筋交いを入れる、構造用合板を張る、接合部を金物でしっかりと緊結するなどの方法で地震に強い建物（耐震性向上）にすることができます。
また、重い瓦屋根などの場合は、軽い材料の屋根にすることも耐震性向上に有効です。
耐震性向上に必要な工事内容は、現状建物が持つ耐震性の程度によっても変わってきます。そのため、建築士による耐震診断を受けることから進める必要があります。
耐震診断の実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。
ご存じない場合は、お住まいの自治体などへお問い合わせください。なお、神戸市ではすまいるネットで市内の設計事務所や建設業者の名簿「すまいるパートナー」を公開しています。ぜひご活用ください。父親が所有していた戸建て住宅を相続し、この度引越しすることになりました。ただ、建てられた時期が古く、この際に耐震改修工事をした方が安心かと思っています。設計費用や工事費用に補助金などはあるのでしょうか。
耐震改修工事を行うには、まず建物の耐震診断を受け、その結果に応じた耐震改修設計をした後に耐震改修工事を行うことになります。
補助金制度の有無や条件などについて、まずはお住まいの自治体窓口へご相談ください。
例えば、神戸市では昭和56年5月31日以前に着工された建物で、いくつかの条件を満たすものについて、耐震診断を「無料」で行っています。
また、皆さまの住宅を耐震改修する場合の設計・工事費用等の一部を補助する制度があります。
ただし、補助金を受けるには事前の申請や、一定の条件がありますので、ご確認ください。2021年10月04日現在
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Q. 物件広告の見方、ポイントは？
建売住宅の購入を計画していますが、物件広告・チラシを見るときのポイントはどこですか？
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Q. 中古マンション購入で気をつける点は？
中古マンション購入にあたってどのような点に気をつけるべきか具体的にあげてください。
A.建物・管理システム・生活環境など、現地を細かくチェックすることが、快適に暮らせるマンション選びのポイントです。
最も重要な点は、･販売会社は不動産業の免許を受けた業者かどうか。･名義は売主となっているか。・抵当権が設定されていないか。･建物周辺の地盤は大丈夫か。･建物のヒビ割れはほとんどないか。･セキュリティは大丈夫か。･電気の容量が十分に（40アンペア以上）あるか、などです。また、エレベータやゴミ置き場などの共用スペースがきれいに保たれているか、非常階段の鉄部の補修はなされているか、大規模修繕計画や修繕積立金が十分積み立てられているかなども確認しておきましょう。その上で、位置とか間取りなどの基本構造部分のチェック、設備関係のチェック、転落防止柵など安全性のチェックや管理形態などのチェックもしておきましょう。<
2018年02月14日現在
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Q. ツーバイフォー（２×４）工法とは、どんな工法ですか？
分譲住宅のチラシに、「ツーバイフォー（２×４）工法」と書いてあるのですが、どういう工法なのでしょうか。
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Q. 位置指定道路とは何のことですか？
家の前の道路は、「位置指定道路」と聞きました。どういう法律でどのような指定がなされているのでしょうか。
また、どのようなことに気をつければいいのでしょうか。A.建築基準法では、都市計画法や道路法等、公の道路に関する法令に基づいて築造された道路以外のいわゆる「私道」に関しては、この法律が施行された際、現に存在する道以外について、原則として建物の建築が可能な前面道路としては認められていません。
したがって、民間等で新たに道路や宅地が造成された場合で、都市計画法に基づく開発許可等、公の道路に関する法令に基づかずに新たに築造した道路については、建築基準法上、道路の位置指定を受けたもののみが、建築の可能な前面道路として取り扱われることとされています。（建築基準法第４２条第１項第５号）
この指定を受けた道路を、「位置指定道路」と呼びます。
位置指定道路は、一般に私道であり、この道に接する敷地の方々が、道の部分を共有していたり、分割して所有していたりするケースが多いため、これらの道に接する敷地・建物の売買にあたっては、そのことに十分注意してください。また、この道の所有関係者全員で、通行や維持管理等について責任をもって対処していくことが必要となります。
市内の位置指定道路は、神戸市建築住宅局建築指導部建築安全課整備係で調べることができます。
2018年02月09日現在
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Q. 建築条件付土地売買契約を解除したら、設計料を請求された。
建築条件付土地売買契約を締結後、建物のプランや見積もりが納得できないので土地売買契約を解除しました。その後、売主から設計料を請求されています。私からは設計を依頼していませんが、払わなければいけませんか。