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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる : すまい探し

  • Q. 中古マンション購入で気をつける点は?

    中古マンション購入にあたってどのような点に気をつけるべきか具体的にあげてください。

    A.

    建物・管理システム・生活環境など、現地を細かくチェックすることが、快適に暮らせるマンション選びのポイントです。

    最も重要な点は、・販売会社は不動産業の免許を受けた業者かどうか。・名義は売主となっているか。・抵当権が設定されていないか。・建物周辺の地盤は大丈夫か。・建物のヒビ割れはほとんどないか。・セキュリティは大丈夫か。・電気の容量が十分に(40アンペア以上)あるか、などです。また、エレベータやゴミ置き場などの共用スペースがきれいに保たれているか、非常階段の鉄部の補修はなされているか、大規模修繕計画や修繕積立金が十分積み立てられているかなども確認しておきましょう。その上で、位置とか間取りなどの基本構造部分のチェック、設備関係のチェック、転落防止柵など安全性のチェックや管理形態などのチェックもしておきましょう。<

    2018年02月14日現在

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  • Q. マンションと戸建住宅のメリット・デメリットを教えてください。

    家を購入するに当たって、マンションか戸建住宅かで迷っています。マンションと戸建住宅のメリット・デメリットを教えてください

    A.

    マンションと戸建住宅の一番違う点は、マンションが区分所有法に基づく建物の共同での所有であるのに対し、戸建住宅は所有権を持つ人だけの単独所有となる点があります。マンションの土地の所有については、○○分の△△の共同持分といった割合で表されます。

    マンションでは上下左右に住戸があるため、戸建に比べると自分が騒音の発生源になったり、被害を受けたりしやすくなります。またマンションは決められた間取りから選ぶことが多く、戸建に比べると設計の自由度は低いといえます。建て替える際も区分所有者の5分の4以上の賛成がないと建て替えができません。

    逆にマンションのメリットとして、管理会社に委託すれば管理の煩わしさが少ないのと、泥棒が侵入できる場所が限られているので、戸締りなどの防犯対策の点では負担が少ないといえます。

    これ以外にもメリット・デメリットがありますので、すまいに何を求めるか、よく考えて選択してください。

    2018年02月14日現在

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  • Q. マンションの内覧会のチェックポイントは?

    マンションの内覧会ではどこを見ればいいですか。

    A.

    内覧会は完成前のお披露目と不具合箇所のチェックの場ですから、一人で見るのではなく、できるだけ大勢で見ることをお勧めします。主なチェックポイントを列記しておきます。

    ・契約どおりの図面に出来上がっているか確認する。

    天井の高さ,柱や梁、照明器具、コンセント、エアコンの室外機の位置等。

    ・実際に動かしてみる。

    ドア、スイッチ、扉、キッチン、洗面台、網戸、引き出し、クロゼットの扉等。

    ・固定状況を確認する。

    棚板、カーテンレール、トイレットペーパーのホルダー、タオルかけ等。フローリングは強く踏んでみること。

    ・排水、配線、点検口をチェックする。

    実際に水を流してキッチンや流しの下の状態、電気配線の状態等を見る。点検口内にカビが発生していないかのぞいてみる。

    ・キズや汚れがないか確認する。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 免震構造とはどんな構造ですか?

    マンションの広告で、「免震構造」という言葉を目にしましたが、どんな構造ですか?

    A.

    免震構造は、地震の振動と構造物とを切り離し、地震のエネルギーそのものを建物に伝わりにくくするため、美術館など重要な収蔵物を保管する建物などで主に用いられてきましたが、最近ではマンション等にも用いられるようになってきました。

    建物は完全に地面から浮かせることはできないのですが、丈夫で柔らかいゴムなどでできた免震装置を、地面と建物の間(基礎部分)に入れます。すると、建物と地面が切り離された状態とほぼ同じになり、地震が起きても地面の揺れが建物に伝わりにくくなり、建物が壊れないだけでなく、中の家具なども倒れにくいといえます。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 床の遮音等級について教えてください?

    マンションのパンフレットに、床の遮音性能としてL-45や1級と表示がありますが、どういう意味ですか。

    A.

    マンションでは、子供が飛び跳ねたり、いすを引いた時の音が階下に伝わり、問題になりやすいものです。

    「L-○」とは、床に物や人などがぶつかって聞こえる床衝撃音に対する遮音性能の表示で、JIS(日本工業規格)に定められた方法で測定し、数値が小さくなると性能がよくなります。 

    また音には子どもが走る足音など重い物がぶつかる重量衝撃音と、コップやスプーンなど軽いものが落ちるような軽量衝撃音があり、遮音性能はそれぞれLH-○、 LL-○と表示します。 

    日本建築学会は、集合住宅の床に4つの遮音等級を定め、特級はLH-45、 LL-40、1級はLH-50、 LL-45、2級はLH-55、 LL-55、3級はLH-60・65、 LL-60となります。

    通常の使用状態で、使用者からの苦情がほとんど出ない性能は1級とされており、LH-45はいすや履物を引きずる音が聞こえることがある程度、LL-50は足音は聞こえるがあまり気にならない程度です。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 建築条件付土地売買契約とは何ですか?

    不動産の広告で「建築条件付土地売買契約」の物件を見ましたが、どういうものですか

    A.

    土地の売買契約の条項に、土地の売主が指定した建築業者と一定期間内に新築工事請負契約を締結することを条件としている契約をいいます。工事請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されます。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 専任媒介契約とは何ですか?

    自宅を売却しようと不動産業者に売却依頼の申し込みに行きましたが、「専任媒介契約にされますか?」と聞かれました。専任媒介契約とは何ですか。

    A.

    専任媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借を不動産業者に依頼する際に、依頼者が1社だけの不動産業者に媒介を依頼する契約です。

    複数の業者に媒介を依頼する一般媒介契約と異なり、専任媒介契約では業者は依頼者に対し2週間に1回以上業務処理状況を報告しなければならないなどの義務があります。

    2018年02月13日現在

  • Q. 不動産売買の媒介報酬額はどのように決まるのですか?

    自宅の売却を予定しており、不動産業者に媒介を依頼しようと考えています。売却できた際の媒介報酬額は、どのように決まるのでしょうか。

    A.

    不動産業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、売主・買主双方から媒介報酬を請求することができますが、上限額は決められています。

    取引額が400万円を超える場合は、不動産業者が課税業者である場合は簡易計算法で算出した金額(消費税抜き売買代金×3%+6万円)×消費税率)を、双方から受け取ることができます。個別の媒介報酬額については、不動産業者に算出方法も含めて確認してください。

    2018年02月13日現在

  • Q. 登記簿の見方を教えてください。

    中古マンションの購入を検討しています。物件の状況を確認しようと登記簿を取りましたが、登記簿の見方を教えてください

    A.

    登記簿は「表題部」「甲区」「乙区」という3つの部分から成り立っています。

    「表題部」は履歴書でいうと、住所・氏名にあたるものです。土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在(家屋番号)・種類(用途)・構造・床面積などが表示されています。

    「甲区」は、物件の所有権者の移り変わりを示しています。原則として甲区欄の最後に記載されている所有権の登記名義人が現在の所有者です。甲区欄には、所有権の仮登記や差押登記も記載されます。

    「乙区」は抵当権や地役権など、所有権以外の権利が表示されます。乙区欄に抵当権や使用収益権が設定されていない場合は、乙区の用紙はありません。

    ちなみに古い交付日の登記簿は、その後に記載事項が変更されている場合がありますので、注意が必要です。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 抵当権がついている物件の購入で、注意することは?

    中古マンションの購入を検討していますが、抵当権がついています。購入する際に、注意することはありますか

    A.

    抵当権は、金融機関から住宅ローンなどを借りて不動産を購入するとき、その担保として物件(土地・建物)の登記簿に設定されます。中古住宅の売買では、抵当権がついている場合も多く、注意を要します。

    あなたが売買代金を支払った後、所有権移転登記の申請をするわずかの間に、抵当権者から差押の申請がなされ、競売にかけられる可能性があります。

    そのリスクを回避するため、売買契約書に「抵当権を抹消できなければ白紙解約する」旨の条項を入れる方法もありますので、検討してみてください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 古家付き土地の購入を考えています

    昨年からの新型コロナウイルス感染拡大による生活習慣の変化で、家にいる時間が長くなり、動物や植物を育ててみたいと思うようになりました。そこで、庭のある家に引っ越したいと思い探してみたところ、希望の地域に売り出されている土地を見つけました。ところが、その土地には古家が建っています。古家をどうすればよいか、まずはどこから考えればよいでしょうか。

    A.
    1.    古家を上手に利用してリフォームするか、新しく家を建て直すかは、まず現状を確かめてみる必要があります。家屋の傷み具合の確認はもちろんですが、一つの判断基準として、建築年月日の確認をお勧めします。昭和56年5月31日以前に着工されていれば、旧耐震基準の建物と考えられます。この場合、安心して住むためには耐震改修工事が必要となる可能性がありますので、まずは耐震診断を受けましょう。兵庫県内の各市町では耐震診断や耐震改修工事などを実施する際の補助事業を実施していますので、お問い合わせされることをお勧めします。

       現状の家屋の傷みがひどい、耐震改修に費用がかかりそう、などの理由で解体を選ばれる場合は、神戸市内であれば「神戸市老朽空家等解体補助事業」があります。前述の旧耐震基準の家屋が対象となりますので、ご利用されるとよいでしょう。解体にかかる費用の1/3、最大60万円(条件により100万円)の補助が受けられます。(その他に地域限定の「密集市街地建物除却事業」もあります。)

    1.  敷地によっては、建物を一度解体してしまうと再建築ができない場合があります。敷地までの道路幅が狭い土地や、道路に接している部分が少ないなどの土地は、一度、管轄の市町に相談のうえ、慎重に購入を考えてください。

    その他、神戸市では子育て・若年夫婦世帯が住宅を取得する際の補助制度などもあります。ご自身にあった補助制度をうまく利用して、ぜひ理想の暮らしを実現させましょう。

    2021年09月10日現在

  • Q. オトリ広告とはどんな広告ですか?

    中古住宅を探しているのですが、知り合いから「オトリ広告には気をつけろ」と言われました。オトリ広告とはどんな広告ですか。

    A.

    オトリ広告とは、客を集めることだけを目的にして、実際にありもしない物件や売ることができない物件などを載せた不当表示の広告です。

    実際に来た客には、「もうこの物件は売れてしまってありませんが、他にもいい物件がありますよ。」などと、普通では売れないような物件を言葉巧みに売りつけようとします。

    あまりにもお買い得な物件は、オトリ広告の可能性があります。掘り出し物の物件はありません。注意してだまされないようにしましょう。

    2018年02月13日現在