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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる : 契約
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Q. 新築住宅の保証期間は何年ぐらいある？
戸建で新築の分譲住宅を購入する予定です。新築住宅では、建物に大きな不具合があった場合、何年間保証してもらえますか？
A.新築住宅の取得（まだ誰も住んだことのない住宅で、新築してから１年以内の住宅が対象です）に際しては、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」により、瑕疵（隠れた傷など）担保責任の特例が設けられており、建物の基本構造部分に対し、瑕疵担保期間が建物引渡しから最低10年間と定められています（特約を結んだ場合は、20年まで延長することが可能です）。基本構造部分とは、柱や壁、基礎、小屋組などの構造上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分をいい、その瑕疵に対し、補修や賠償、契約解除（売買契約の場合で、補修が不可能な場合に限ります）を請求することができます。例えば雨漏りや、基礎や壁などにひびが入った場合などに、補修などを請求できます。
2018年02月09日現在
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Q. 住宅瑕疵担保履行法とは？
新築住宅の保証期間中に販売事業者や建設業者が倒産した場合に備えて、「住宅瑕疵担保履行法」が施行されると聞きました。どういう法律でしょうか？
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Q. 建築条件付土地売買契約とは何ですか？
不動産の広告で「建築条件付土地売買契約」の物件を見ましたが、どういうものですか
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Q. 土地売買契約と建築工事請負契約は同時に結んでいい？
建築条件付土地売買契約で気に入った土地を購入する予定ですが、売主から土地売買契約と建築工事請負契約を同時に締結するように求められています。同時に結んでいいのでしょうか。
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Q. 「請負契約」と「売買契約」の違いは？
住宅を建てる際に、契約の方法に「請負契約」と「売買契約」の二つの方法があると聞いたのですが、どのような違いがあるのですか？
A.「請負契約」とは、注文住宅を建てる際に、請負人が住宅を建てることを約束し、その結果に対して報酬を支払う契約です。一方、「売買契約」とは、建売住宅や中古住宅など，既に完成している住宅を購入する契約です。土地のみを購入する際も「売買契約」です。「建築条件付土地」の場合は，まず土地を「売買契約」で購入し，それから建物を「請負契約」で建てる，という段取りになります。
このように，状況に応じて契約方法が違います。
なお、請負契約の場合は，契約書のほか、設計図書、仕様書（材料のグレード等を記載したもの）、工事費見積書等が添付されます。住宅に付随した設備工事や外構工事、工事監理が請負契約に含まれているかどうかを確認する必要があります。
また、売買契約は住宅そのものの購入となりますので，後からトラブルにならないよう現物をしっかりとチェックしておいた方がいいでしょう。
いずれにしても，きちんと契約書を作成し、その中身をしっかりと確認した上で契約することが大切です。
2018年02月13日現在
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Q. 建築条件付土地売買契約を解除したら、設計料を請求された。
建築条件付土地売買契約を締結後、建物のプランや見積もりが納得できないので土地売買契約を解除しました。その後、売主から設計料を請求されています。私からは設計を依頼していませんが、払わなければいけませんか。
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Q. 見積書って、どこをチェックすればいいの？
注文建築で工務店に見積書を作成してもらったところ、仮設工事から設備工事まで細かく明細書がついています。どこをチェックすればよいのか教えてください。
A.工事費の見積書は「見積書」「工事費内訳書」「工事費内訳明細書」からなります。「工事費内訳書」には「仮設工事」「基礎工事」などの工程別の総額が記されており，「工事費内訳明細書」には実際に使われている材料やその数量が記載されています。この明細書で、適切な材料と数量，単価が示されているか，計算が間違っていないか，項目の抜け落ちや食い違いがないかなどを確認します。
完全に内容を確認するには，設計図や仕様書などとあわせて見る必要があり，慣れない人にとっては、それを解読するのは非常に難しいと考えられます。だからといって何も確認しないまま契約を進めると，後々のトラブルの原因にもなりかねません。
すまいるネットでは建築士の相談員が見積書の見方について、無料でアドバイスしていますので、見方がわからなければ見積書と設計図を持って相談にお越しください。
2018年02月14日現在
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Q. 住宅の売買契約にもクーリングオフ制度はあるのですか？
家を探している最中に、建売住宅の建築現場を見て話しを聞きたくなり、営業マンに自宅まで説明に来てもらいました。そこで購入の申込をし、翌日自宅で売買契約を締結しました。契約から３日経過していますが、気に入らない点や納得できない点がでてきたので、解約したいと考えています。クーリング・オフはできますか。
A.宅建業法では、売主が宅建業者であり、テントや仮設小屋、訪問販売などの「事務所等」以外の場所で売買契約を締結した場合は、その宅建業者から書面でクーリング・オフ制度について告げられた日から８日以内に限って解除通知書面を発信すれば、無条件にクーリング・オフができます。
ただし買主が自宅や勤務先で売買契約の説明を受けることを申し出て、そこで申込や契約をした場合は、無条件に申込の撤回や売買契約の解除をすることはできない規定になっています。
ご相談のケースでは、自宅で購入の申込や売買契約をしており、クーリング・オフでの解除は難しいでしょう。
2018年02月13日現在
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Q. 工事の出来ばえが気に入らない。どの程度なおしてもらえる？
工事のできばえが気に入らないのですが、どの程度なおしてもらえるのですか？
A.建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同等の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。
その上で、明らかに施工業者のミスだったり，設計図書通りに施工されていない場合などは，補修工事を要求することができます。それ以外の場合については契約書に基づいて対応するか，契約書に取り決めがなければ双方の話し合いにより解決しなければなりません。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の欠陥（法律上「瑕疵（かし）」と呼びます）について、請負人や売主に対し、10年間、無償での修繕請求や賠償請求ができるよう定められています。ただし、平成12年4月以降に引渡しの物件に限られます。
2018年02月14日現在
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Q. 「履行の着手」とは何ですか？
住宅の売買契約を解除したいと申し出たら、「履行の着手」に入ったので手付解除できないと言われました。「履行の着手」とは何ですか。
A. -
Q. 手付金は契約解除しても返してくれる？
契約解除の際、手付け金は返還されるのですか？
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Q. 新築マンションのオプションを契約解除。全額払いが必要？
現在建設中の新築マンションの売買契約を結び、その際に内装のオプション契約もしました。その後都合により売買契約を解約することになりましたが、販売業者からはオプションについて資材等を手配済みで、全額支払ってほしいと要求されています。 マンションの完成まで半年以上先ですが、全額払わなければいけませんか。