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すまいのお悩みQ&A
借りる : 契約
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Q. 賃貸契約時の注意点について
社会人になってはじめての一人暮らしを予定しています。賃貸住宅を探したいと思っているのですが、探し方と契約時の注意点をおしえてください。
A.最近では、家賃・場所・間取り・入居時期を決めて、インターネットなどで情報収集するのが一般的です。写真などで部屋の様子を見ることはできますが、希望の条件の部屋が見つかれば不動産会社に連絡し、必ず下見をしましょう。部屋の広さや設備だけでなく、防犯対策、周辺状況も確認してください。昼と夜で、まちの雰囲気ががらりと変わることありますので、昼だけでなく夜に周辺状況を確認することもおすすめします。
借りたい部屋が決まったら、入居申込書を提出するのが一般的です。その際、不動産仲介業者から「申込金」や「預り金」といった名目のお金を支払うよう求められることがあります。万が一、入居申込みをキャンセルする場合、預り金の返還をめぐってのトラブルもありますので、どのような性格のお金なのか不動産仲介業者によく確認したうえで支払うようにしましょう。
次に、契約の前に必ず、物件の状態や契約の条件等に関する重要事項説明をうけましょう。
重要事項説明では、物件の構造や設備について不動産業者が説明しなければならないことになっています。この説明の中で、設備等の内容を確認するだけではなく、入居中に設備の不具合があった際に誰に言えばいいのか、また契約終了時の敷金の精算方法等について確認しておくことが大切です。まだ借りていないのに退去時のことまでと思われるかもしれませんが、退去時の敷金返還については、貸し手・借り手の考え方の違いからよくトラブルになります。契約書には、できるだけ具体的な内容を記載してもらい、納得した上で契約しましょう。
部屋の引渡しを受ける際は、家主や不動産業者に立ち会いのもと、入居前から存在する傷や汚れ、設備の不具合について写真や文書等で双方が確認しておくといいでしょう。
また、借り手側もできるだけ丁寧に住むことを心がけてください。入居中の不注意による設備等の破損は借り手側の負担となります。
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Q. 家賃を1ヶ月滞納しただけで、退去をしないといけないの？
忙しくて家賃を1か月分払い忘れただけで、家主から契約違反で退去してほしいと言われています。これまで入居して３年間一度も滞納したことはありませんが、退去しないといけませんか。
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Q. 敷金や礼金とは？
ワンルームマンションの賃貸借契約書に記載されている敷金や礼金とはどのようなものですか。
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Q. 賃貸住宅入居時に注意することは？
賃貸住宅に入居するとき、退去時の原状回復をめぐるトラブルにならないように、どのような点に注意すればよいのでしょうか？
A.国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、通常使用による損耗についての補修等は、貸主が負担し、借主の過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。
まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上、合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を請求し、不明な点などは、しっかり納得するまで説明を求めましょう。
費用の負担割合なども「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いをしていくとよいでしょう。
契約時に賃貸借契約書の内容をよく読み、契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。また、入居時に貸主・借主双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておくとよいでしょう。
契約内容を正確に理解することはもちろんですが、チェックリストを作成することで、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか否かが明らかになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。また、トラブルを避けるために、入居時の部屋の状況を写真に撮っておくこともおすすめします。
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Q. 「敷引き」とはどういう意味ですか？
マンションの賃貸借契約書に「敷引き５割」と書かれていますが、どういう意味ですか。
A.「敷引き」とは敷金について、あらかじめ取り決めた契約に基づいて、退去時にその一部を返還しない取り扱いをするものです。したがって、「敷引き５割」とは、契約時に貸主に預け入れた敷金の５割が返還されないということです。
敷金とは、本来は賃料の未払い等の債務を担保するために、借主から貸主に預け入れるお金ですから、そういった特段の事情がない限りは返還されるべき性格のものです。契約で双方が合意している以上は返還されないものと理解してください。なお、入居期間が数か月と極端に短い場合など、特殊事情のもとでは一部返還に応じるケースも考えられますので、貸主と交渉してみてください。
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Q. 賃貸住宅を退去するときの注意点
現在住んでいる賃貸住宅を退去し、別の賃貸住宅に引越ししたいと思っています。退去する時に気をつけることはありますか？
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Q. 退去時の原状回復の負担は？
賃貸マンションから退去するときは、部屋を元通りに戻して退去しなければならない「原状回復義務」があると聞きました。壁や畳は経年で色あせていますが、張り替えまで借り主の負担になるのですか？
A.原状回復とは、通常の使用を超える損耗・毀損を復旧することを言いますが、通常の使用に伴って自然に損耗するものまで復旧することを求めるものではありません。
国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の原状回復の基本的な考え方を大きくわけて下記のとおりまとめています。
(1) 経年劣化や通常使用による損耗等の修繕は、貸主の負担
(2) 借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える損耗等については借主の負担たとえば、普通に暮らしていて起きる壁や畳の日焼けなどがこれに当たります。これらの自然的損耗の回復に要する費用は家賃に含まれていると考えられます。
自分が行った部屋の模様替えなどは、借主の責任と負担で元に戻す義務があります。
家主から畳や壁クロスの張り替え費用を請求されるケースがありますが、その損耗の程度が通常の使用によるものか、借主の故意・過失によるものか、見解が分かれることがありますので、双方立ち会ってよく話し合いをして合意するようにしてください。
日頃からていねいな使用を心がけておくことが大切ですが、トラブルを避けるために、入居時に写真を撮っておくことをおすすめします。
なお、国土交通省が「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を作成しています。
・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン -
Q. 賃貸住宅の原状回復費用について
「退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？
A.原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。 契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。 費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。） -
Q. 新しい家主から契約解除を言われた。退去しないといけない？
今住んでいる賃貸住宅が売買されて家主が替わったようで、新しい家主から賃貸借契約を解除するので出て行ってほしいと言われました。出て行かなければならないのでしょうか？
A.住宅の売買や相続によって家主が交代した場合でも、新しい家主は前の家主の権利と義務をそのまま引き継がなければなりません。したがって、借り主が前の家主と交わした賃貸借契約はそのまま有効な権利・義務であり、新家主からの一方的な変更や破棄はできません。
また、家主が替わったこと自体は借地借家法上の「正当事由」には当たらないので、この点からも借り主に退去する義務はありません。
したがって、家主が替わったというだけの理由では、借り主は出て行く必要はなく、不当な要求は拒否できます。
※正当事由：借地借家法では、借り主保護の観点から、家主から解約を申し入れるには一定の正当な事由が必要とされています。
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Q. 一軒家を借りて事務所として利用したい
一軒家を借りて事務所として利用したいと考えています。借りる際に、注意するポイントはありますか。
A.戸建て住宅は間仕切りや、トイレ、キッチンが備わっており、小規模の事務所であれば、選択肢の一つとなるでしょう。ただし、居宅として募集されている物件を所有者の許可なしに事務所として利用はできません。固定資産税が高くなったり、賃料収入が消費税の課税対象となり負担が増えるため、断られる場合があります。気に入った物件があれば、まずは事務所として利用してよいか貸主に許可を取ることが必須です。また、用途の違反とならないよう確認したり、近所から苦情が入らないよう対策をとるなどの注意が必要です。さらに、契約する際は、保険の加入や消防設備設置に加えて他に退去時の原状回復に関する取り決めを契約書に明記しておくとよいでしょう。
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Q. 定期借地権の概要を教えてください
借家を探しています。不動産屋の広告に、定期借地権付きと書かれていました。通常の借地契約とどう違うのでしょうか？
A.定期借地権とは、借地借家法に基づく借地権の一種で、契約期間の満了により終了し、更新のない借地権をいいます。定期借地権には、（1）一般定期借地権 （2）建物譲渡特約付借地権 （3）事業用借地権の３種類があり、住宅用地に関しては（1）と（2）の２種類が該当します。いずれも契約期間の満了により借地権が終了し、通常の借地権のような更新はありません。
（1）一般定期借地権は、契約期間を50年以上とし、契約終了時は更地にして返還する必要があります。
（2）建物譲渡特約付借地権は、契約期間を30年以上とし、契約終了時は建物を残したまま返還できます。この場合、建物を相当の対価で地主に譲渡することにより借地権は終了します。また、借地人は建物の使用継続を請求することができ、その場合は期間の定めのない建物賃貸借が成立します。
一般的に定期借地権というと、一般定期借地権のことを指すことが多いようですが、契約書の内容をきちんと確認してください。
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Q. 部屋を借りる際に注意すること
部屋を借りる際に、注意することがあれば教えて下さい。また、退去時に多額の請求をされたとネットで見ました。どのようなトラブルに気を付ければいいでしょうか？
A.借りたい部屋が決まったら、重要事項説明を受け、その後、契約となります。「重要事項説明」は、物件の構造や設備について不動産業者が説明しなければならないことになっています。この説明では、設備等の内容を確認するだけでなく、入居中に設備の不具合があった場合の連絡先や、契約終了時の敷金の精算方法について確認しておくことが大切です。退去時の敷金返還については貸主・借主の意見の違いからよくトラブルとなります。契約書には、できるだけ具体的な内容を記載してもらい、納得の上で契約しましょう。中古物件を借りる場合、大家さんや不動産業者に立ち会ってもらい、入居前からある傷や汚れ、設備の不具合については写真や文書等で双方が確認しておくといいでしょう。立ち合いが難しい場合は、入居前にご自身で確認し、写真に収めておくのもお勧めです(その際、撮影日を残しておきましょう)。また、入居中の不注意による設備等の破損は、借主負担となります。他人の住居を借りて住むのですから、できるだけ丁寧に暮らすことを心がけましょう。