借りる : 契約

すまいのお悩みQ&A

Q. 新しい家主から契約解除を言われた。退去しないといけない？

今住んでいる賃貸住宅が売買されて家主が替わったようで、新しい家主から賃貸借契約を解除するので出て行ってほしいと言われました。出て行かなければならないのでしょうか？
A.
住宅の売買や相続によって家主が交代した場合でも、新しい家主は前の家主の権利と義務をそのまま引き継がなければなりません。したがって、借り主が前の家主と交わした賃貸借契約はそのまま有効な権利・義務であり、新家主からの一方的な変更や破棄はできません。

また、家主が替わったことは「正当事由」には当たらないので、この点からも借り主に退去する義務はありません。

したがって、家主が替わったというだけの理由では、借り主は出て行く必要はなく、不当な要求は拒否できます。

※正当事由：借地借家法では、借り主保護の観点から、家主から解約を申し入れるには一定の正当な事由が必要とされています。
2018年02月14日現在
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Q. 賃貸住宅の原状回復費用について

「退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？
A.
原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）
2020年06月30日現在
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Q. 定期借地権の概要を教えてください？

借家を探しています。不動産屋の広告に、定期借地権付きと書かれていました。通常の借地契約とどう違うのでしょうか？
A.
定期借地権とは、借地借家法に基づき、平成4年8月1日より施行された「更新のできない借地権」のことをいいます。定期借地権には、（1）一般定期借地権　（2）建物譲渡特約付借地権　（3）事業用借地権の３種類があり、住宅用地に関しては（1）と（2）の２種類が該当します。いずれも契約期間の延長ができず、立ち退き料の請求もできません。

（1）一般定期借地権は、契約期間を50年以上とし、契約終了時は更地にして返還する必要があります。

（2）建物譲渡特約付借地権は、契約期間を30年以上とし、契約終了時は建物を残したまま返還できます。この場合、建物を時価で地主に譲渡することになり、借主は建物の継続使用を請求することができます。この借家権に関しては、期限の定めがありません。

一般的に定期借地権というと、一般定期借地権のことを指すことが多いようですが、契約書の内容をきちんと確認してください。
2018年02月05日現在
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Q. 賃貸住宅を退去するときに高額な原状回復費用を請求されたら？

「賃貸住宅の退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？
A.
契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。

まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。

費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）
・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
2024年05月20日現在
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Q. 契約の際の手付金とは何ですか。？

気に入った賃貸住宅がありましたので、仮押さえをしてほしいと言いましたら、申込金が必要と言われました。申込金とはどんな性格のお金ですか？
A.
手付金は、契約成立の証として買主（借主）から売主（貸主）に支払われるお金をいいます。申込金の預り証に「家主の承諾が取れた段階で手付金とする」と書いてあるため、家主が承諾すれば賃貸借契約が成立したとして、手付金とみなされる可能性が高いといえます。また説明された重要事項説明書に「手付金を放棄することにより、契約解除が可能」と記述していることがあり、契約解除を申し出た場合、手付金の放棄を求められる場合があります。まだ物件を比較検討中の場合は、申込金等は安易に預けないようにしましょう。
2018年02月09日現在
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Q. 神戸市消費生活センターではどんな相談ができますか？

一消費者として、相談したいと思うことがよくありますが、神戸市消費生活センターではどんな相談を受けてもらえるのですか？
A.
消費生活センターは、商品やサービス、訪問販売被害、クーリングオフなど、消費生活全般に関する苦情や問合せなど、消費者からの相談を専門の相談員が受付け、公正な立場で対応する組織で、全国各都道府県にあり、神戸市にも設置されています。

相談は、主に電話や文書（郵便）で受け付けますが、来訪相談も可能です。一部の消費生活センターでは、メール相談も行っています。

相談内容は、商取引や契約に関して、消費者から持ち込まれる苦情として多いのは、出会い系サイトやネット・携帯電話関連サービスによる被害、サラ金、保険、工事・建築、賃貸アパート、浄水器類、新聞などです。

ほか、衣類や教養娯楽品の購入後のトラブル、訪問販売や架空請求、クレジットなどの金融関係やクリーニングに関するトラブル、ご相談も受け付けております。

なおすまいるネットと消費生活センターは、日頃から連絡を取り合って相談業務を行っているので、住まいに関する工事契約や住宅機器の訪問販売などの相談は、連携したアドバイスができるようにしています。

・神戸市消費生活センター　　
2018年02月09日現在
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Q. 賃貸住宅を借りる際の申込金とは、どんな性格のお金ですか？

気に入った賃貸住宅がありましたので、仮押さえをしてほしいと言いましたら、申込金が必要と言われました。申込金とはどんな性格のお金ですか？
A.
申込金とは、売買や賃貸借で住宅を探しているときに、気に入った物件があるので、その物件を確保してもらうために、契約前に買主（借主）から売主（貸主）に支払うお金をいい、預り金ともいいます。一方、手付金は契約成立の証として支払うため、申込金より後の段階で支払うことになります。賃貸借契約では、申込金の預り証に「家主の承諾が取れた段階で手付金とする」と記載して、申込金を家主承諾後に手付金に振り替えることもあります。
2018年02月09日現在
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Q. 家賃の値下げ交渉はできる？

私が入居している賃貸住宅では空き家が増えており、私が支払っている家賃よりかなり安い金額で不動産屋に出ていました。値下げ交渉できますか。
A.
家賃は賃貸借契約で決められており、賃借人には契約書どおりの家賃を支払う義務があります。ただし近隣の家賃相場と大きく開きがあったり、固定資産税、土地建物価格の変動などで、現在の家賃が不相当となった場合には、賃貸人と賃借人の両者ともに家賃の増額や減額を請求できます。

減額請求は、賃貸人に対する意思表示によって行います。請求の時期を明確にするため、内容証明郵便で行うのがいいでしょう。その上で賃貸人と交渉してください。
2018年02月13日現在
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Q. 借りているマンションが競売された。退去しないといけない？

平成20年に３年の契約期間でマンションを賃借しています。最近このマンションが競売にかけられ、競売の買受人から退去を求められています。契約期間内でも退去しなければいけませんか？
A.
平成16年４月１日以降に賃貸借契約を締結した場合は、競売の買受人から明け渡しを求められると、借家権を主張することができないため、賃借をされているあなたは６ヶ月以内に建物を明け渡さなければなりません。また敷金についても、買受人に対して返還を請求することができません。元の建物の所有者に返還を求めることになります。
2018年02月13日現在
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Q. 賃貸住宅を契約後、契約解除したらお金は返ってきますか？

気に入った賃貸住宅を契約しましたが、後で他にもっといい物件が見つかりました。まだ入居していないので契約解除したいのですが、すでに支払った敷金や家賃、仲介手数料は返してもらえるのでしょうか。
A.
賃貸借契約は成立していますので、原則的には契約解除はできません。しかし契約書の条項に契約期間満了前の中途解約について規定されていれば、予告期間分の家賃相当額を支払えば解約することができ、敷金・家賃からその家賃相当額を差し引いた金額は返ってきます。ただ仲介手数料は契約成立に対する不動産業者の成功報酬ですので、返金は難しいでしょう。
2018年02月13日現在
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Q. 賃貸住宅を借りる際の仲介手数料はどのように設定されている？

不動産会社の仲介で賃貸住宅を契約しましたが、家賃の1.08ヶ月分の仲介手数料を請求されました。仲介手数料はどのように設定されていますか？
A.
居住用の建物の賃貸借を仲介した場合、仲介業者が請求できる手数料は、宅建業法で賃料（家賃）1ヶ月分の1.08倍以内の額までと限度が定められています。本来は貸主・借主が折半すべきものですが、支払いをする貸主又は借主の承諾を得ている場合は、一方だけから仲介手数料を受け取ることも認められています。
2018年02月13日現在
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Q. ゼロゼロ物件とは何ですか？

ゼロゼロ物件という言葉をよく聞きますが、どのような物件のことですか？
A.
賃貸住宅を借りる際、一般的に初期費用として最初の１か月分の家賃、敷金、礼金、仲介手数料など多くのお金が必要となります。ゼロゼロ物件は、入居する際に敷金、礼金を支払う必要のない物件のことです。空き部屋となったままの賃貸住宅が数多く存在する一方、最近の不況で借り手側もまとまったお金が払えないという人が増えています。そのため家主は空き部屋を減らそうとする目的で、また借主も初期費用が抑えられ、まとまったお金がかからない物件として、ゼロゼロ物件が出てきました。
もともと、敷金や礼金は、家賃滞納などの際の担保という意味合いがありますが、ゼロゼロ物件はそれを支払わないため、「１日でも家賃を滞納すれば即退去」などといった厳しい条件が契約書に含まれていることがあります。また、保証人の代わりとして、家賃保証会社の利用を義務づけている場合や、退去時に高額なクリーニング代を請求されること、敷金、礼金ではなく、別名目の金銭の支払が要求されることもあります。契約書をしっかり確認し、借主の不利益や負担になることを十分理解した上で契約することが重要です。
2018年02月13日現在
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