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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる : 工事・補修
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Q. 新築住宅の保証期間は何年ぐらいある？
戸建で新築の分譲住宅を購入する予定です。新築住宅では、建物に大きな不具合があった場合、何年間保証してもらえますか？
A.新築住宅の取得（まだ誰も住んだことのない住宅で、新築してから１年以内の住宅が対象です）に際しては、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」により、瑕疵（隠れた傷など）担保責任の特例が設けられており、建物の基本構造部分に対し、瑕疵担保期間が建物引渡しから最低10年間と定められています（特約を結んだ場合は、20年まで延長することが可能です）。基本構造部分とは、柱や壁、基礎、小屋組などの構造上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分をいい、その瑕疵に対し、補修や賠償、契約解除（売買契約の場合で、補修が不可能な場合に限ります）を請求することができます。例えば雨漏りや、基礎や壁などにひびが入った場合などに、補修などを請求できます。
2018年02月09日現在
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Q. 住宅瑕疵担保履行法とは？
新築住宅の保証期間中に販売事業者や建設業者が倒産した場合に備えて、「住宅瑕疵担保履行法」が施行されると聞きました。どういう法律でしょうか？
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Q. 在来工法、ツーバイフォー、プレハブの地震に対する強さは？
家を新築するのですが、地震に強い家にしたいと思っています。在来工法、ツーバイフォー、プレハブは地震に対する強さが違いますか。
A.住宅メーカーが開発したプレハブ住宅や、北米の工法を改良したツーバイフォー工法の住宅は、部材を工場で製造したり、実物大の振動実験装置で繰り返し耐震試験を重ねて改良されてきた住宅です。そのためほとんどの工程が現場で施工される在来工法に比べて、部材の品質が安定しており、地震に対して強いと言われています。
しかし在来工法の中にも、しっかりと設計・施工され、きちんと手入れされた住宅には、何百年も住める住宅もあります。最近では長期優良（２００年）住宅にも、プレハブ工法と共に在来工法も採用されており、きちんとした設計・施工をすれば十分な耐震性が確保できます。
2018年02月09日現在
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Q. 建築士に設計を頼みたいが、どうやって頼んだらいいですか？
家を新築する予定ですが、注文住宅を建てたいと思っています。建築士に設計を頼みたいのですが、何か注意することはありますか
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Q. まもりすまい保険とはどういう保険ですか？
住宅を新築する予定ですが、知人から施工業者がまもりすまい保険という保険に加入しているか確認するようにアドバイスされました。まもりすまい保険とはどういう保険ですか？
A.「まもりすまい保険」は、新築住宅を扱う建設業者や宅建業者などの住宅事業者が住宅保証機構との間で保険契約を締結するもので、平成21年10月以降の完成物件から義務付けられました。基本構造部分の基本的な耐力性能や防水性能が十分でない場合に、住宅事業者が住宅取得者に対して10年間無料で補修する義務（瑕疵担保責任）を負担することによって被る損害に対して支払われます。保険への加入は、新築住宅の着工前に、供託金を供託しない場合、加入しなければなりません。住宅取得者にとっては、工事期間中の検査とともに住宅事業者等が倒産して補修が行えない場合等は、住宅取得者が補修等にかかる費用を保険金として直接請求することができます。詳しくは住宅保証機構ホームページ をご覧ください。
・住宅保証機構2018年02月13日現在
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Q. 中古住宅の購入時にチェックすることは？
中古の戸建住宅の購入を検討しています。物件は気に入っていますが、何かと不具合がありそうで心配です。建物のどんなところをチェックしたらよいでしょうか。
A.中古住宅の場合、契約書に「現状有姿」（そのときの状態のまま）と記載されており、経年劣化は売買価格に織り込まれることが一般的です。建物の状態は必ず自分で確認するようにしてください。重点的に見ておきたいところは、（1）建物の基礎（ひび割れの有無、大きさなど）（2）床下（乾燥の度合い、湿気、排水の漏れなど）（3）建具（建て付け具合、すき間など）（4）壁（ひび割れ、結露・かびなど）?屋根裏（雨のしみ、断熱材など）（5）設備（特に水回り、機器は必ず使ってみる）（6）耐震性能（見ただけではわかりませんが、耐震規定を見直した建築基準法改正があった１９８１年以前の建築かどうかが判断のポイント）などです。晴れた日だけでなく雨の日にも見ることをお薦めします。なお、自分だけでは不安であれば、売り主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査（インスペクション）を受けることもできます。
もし、引き渡し後に不具合が見つかった場合はどうなるのでしょうか。
一見しただけでは分からない物件の欠陥などを「隠れた瑕疵（かし）」といいます。不動産会社（宅地建物取引業者）が売主の場合は、2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。個人が売主の場合には義務づけはなく、瑕疵担保責任を負わない（築年数が古い場合など）、あるいは保証の期間を数ヶ月に限定するといった契約にすることが多くなっています。どちらの場合も、とにかく契約までによく見て、できるところは修理してもらい、瑕疵担保責任についても納得のうえで契約することが大切です。2018年02月13日現在
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Q. マンションのリフォームで注意することは？
築２５年の分譲マンションの１室を購入し、リフォームしようと考えています。マンションのリフォームには制約がたくさんありそうですが、どのようなことに注意し、リフォームをすすめていったらよいですか。
A.マンションのリフォームはどのような工事でも出来るわけではありません。ご自身が考えているリフォームの内容とそのマンションで可能なリフォームの範囲を比較することが必要です。
いくつか例を挙げると、「間取りを変更する」場合には、住戸内の間仕切壁が建物の構造体(耐力壁)である場合には撤去、移動はできません。コンクリート壁である場合は、構造体である可能性が高いので、事前に調査をしておきましょう。また、「バルコニーでガーデニングしたい」という場合、マンションのバルコニーは共用部分（専用使用部分）であり、火災時等緊急時の避難経路になっている場合が多く、その場合避難はしごや住戸間の隔て板によって避難経路が確保されていますので、避難はしごを塞いだり、隔て板の前に障害物を置いて避難経路を塞いでしまうような使い方をすることはできません。他にも「設備をオール電化にしたい」という場合、お住まいのマンションにより、各住戸あたりの電気、ガスなどの設備容量の上限が決められていますので、採用できない設備機器などがあります。
その他にも気をつける点はたくさんあります。マンションで可能なリフォームの範囲は、基本的には専用部分です。管理規約で専用部分と共用部分の区分を確認し、法律上定められた制限、管理規約や使用細則に定める仕様、要件を守りながら、プランをたてることが大切です。管理規約には、リフォームにあたり書面による申請が決められている場合がありますので、リフォームの内容を含め、管理組合に相談するようにしてください。工事の際には、思った以上に音、振動が出る可能性がありますので、事前に近隣への挨拶等の配慮をされることもお勧めします。
工務店さんまかせにしてしまい、後々トラブルを招かないためにも、ご自身でのチェックをしていきましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 中古マンションを購入し、リノベーションしたい。購入時の注意点は？
Ｑ中古マンションを購入してリノベーションしたいのですが、購入の際にどのようなことに注意すればいいでしょうか。
A.Ａ中古マンションの購入を検討されている場合は、購入前に「管理規約」「管理方式」「修繕履歴」「管理費や修繕積立金」などの確認が大切です。
「管理規約」では、専有部分の用途やその他の利用（例えば、事務所等事業用など）の制限、ペットの飼育の可否など確認しましょう。また購入後にリフォーム・リノベーションを検討されているのであれば、管理規約や使用細則などで改修できる範囲や届出の手続きの有無などを確認しましょう。構造によっては撤去できない壁や共用部分の水周り改修の制限などがあり、思うとおりの改修ができない場合があるので、購入前に確認しておきましょう。
「管理方式」には、所有者自らが主体的に管理する「自主管理」、管理会社に一部の管理業務を委託する「一部委託」、管理会社に一括して委託する「全部委託」があります。購入を検討されているマンションがどのような管理方式を取っているのかによって、管理費の負担額や所有者の役務負担が異なります。「修繕履歴」では、適切な時期に必要な修繕がされているかどうかを確認することで、建物自体の現状や維持・管理に対する管理組合の取り組み方の姿勢を確認できます。「管理費・修繕積立金」の額や滞納状況、積立金額の総額なども、今後の生活に大きく関わってくる部分なのでしっかり確認しておきましょう。
マンションは戸建住宅とは違い、多くの方が同じ建物に居住し、所有者皆で管理をするため、共同生活を送る上では管理組合の運営への協力や管理規約の遵守などが欠かせません。マンションを購入するときは、実際に現地に行き、お住まいの方に直接会って住み心地や管理面について聞くといいのではないでしょうか。
2018年02月14日現在
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Q. 耐震性向上の工事とは
自宅の木造住宅を耐震補強し、地震に強い建物にしたいと考えていますが、必要な工事はどの様なものですか。何から進めればいいのですか。
A.地震で大きな被害を受けるのは、窓などの開口部が多く壁が少ない場合や、壁に筋交いが入っていない、また、柱と梁や土台との接合部が十分に緊結できていないなどの建物です。
このような場合には、新たな壁の増設や、既存の壁に筋交いを入れる、構造用合板を張る、接合部を金物でしっかりと緊結するなどの方法で地震に強い建物（耐震性向上）にすることができます。
また、重い瓦屋根などの場合は、軽い材料の屋根にすることも耐震性向上に有効です。
耐震性向上に必要な工事内容は、現状建物が持つ耐震性の程度によっても変わってきます。そのため、建築士による耐震診断を受けることから進める必要があります。
耐震診断の実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。
ご存じない場合は、お住まいの自治体などへお問い合わせください。なお、神戸市ではすまいるネットで市内の設計事務所や建設業者の名簿「すまいるパートナー」を公開しています。ぜひご活用ください。2021年10月04日現在
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Q. 住宅を購入する際の補助について？
住宅購入にあたって品質確保のための補助はありますか？
A.神戸市では住宅購入にあたって品質を確保するための補助はありません。ただし兵庫県では、既存住宅の現状の建物が備えている性能を調べるためのインスペクション（建物状況調査）に対する補助があります。神戸市内の戸建て住宅で、補助要件を満たしている場合は申請可能ですので、詳細は、兵庫県ホームページをご確認ください。（事前に補助申請が必要です）
【インスペクション補助の問合せ先】
兵庫県まちづくり部住宅政策課住宅政策班
TEL:078-362-3581 FAX:078-362-9458
「ひょうごインスペクション実施支援事業」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/inspection/hukyu-shien.html
また、新築住宅を手に入れた後に欠陥があるとわかった場合に、住宅事業者が倒産し欠陥による損害賠償や修理をしてもらえないトラブルを防ぐために、住宅瑕疵担保履行法が制定されています。※住宅瑕疵担保履行法についての詳しい内容は国土交通省の「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」をご覧ください。
「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html
2023年02月28日現在
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Q. 雨漏りの修理はどこに相談？
雨漏りの修理はどこに相談すればよいですか。
A.賃貸住宅の場合はまず管理会社や貸主に連絡しましょう。賃貸住宅は貸主が所有する財産なので、貸主が勝手に補修などをすることはできません。貸主に補修を依頼し、補修してもらうのが基本です。仮に借主が補修することに貸主が同意すれば、借主が修繕をすることができますが、その場合は貸主に費用を請求できます。
分譲住宅の場合、新築で引き渡しから10年以内の家は、瑕疵保険で対応できることがありますので、家を販売、または建築した事業者へ相談しましょう。中古で購入した家でも、任意で瑕疵保険に加入していることがあります。購入時の書類で確認しましょう。
瑕疵保険が対象外の場合でも、まずは家を建てた事業者がその家の構造をわかっているので、相談することをお勧めします。
家を建てた事業者で対応できない場合は工務店などに相談することになりますが、複数社から見積をとり、工事内容や費用を比較してから工事をお願いしましょう。2024年09月28日現在
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Q. ログハウスってどんな家？
私は小学１年生の子供がいます。この度、ログハウスを建てようと検討しています。私は木で本棚を作ったり、机を作ったり自分で物を作ることが好きで、調べていくうちにログハウスに出会いました。木の匂いが良いし、ステキな家だと思うのですが、普段住む家として大丈夫でしょうか？不便な点はないでしょうか？
A.ログハウスと聞くと山小屋を思い浮かべる方が多いかと思いますが、実は耐震性、断熱性があり住む家として快適に過ごせる家と言われています。しかし、ログハウス特有の問題として、木の収縮とログ材の重みによって、壁面の高さがだんだん低くなる現象（セトリング）が発生します。このセトリングが進行すると、柱・建具・窓・階段などで不具合が生じます。セトリング対策としては、あらかじめ設けられたスペースの調整を定期的に行う必要があります。建築後だいたい３年間は、このセトリング調整が必要となってきます。 また、塗料のグレードにもよりますが、一般的には２～３年を目安に外壁ログの塗装を行う必要があります。このようにログハウスに住むにあたっては定期的なメンテナンスが必要となり手間がかかります。その手間を楽しんでできる方が、ログハウスに住んでも大丈夫といえるでしょう。逆にあまり家のメンテナンスに手間をかけたくない方には、不向きかと思います。とはいえログハウスは高い断熱性から夏は涼しく、冬はあたたかい、汚れが付いてもペーパーで削ればすぐに消すことができ、好きな場所に釘を打てるなどＤＩＹが好きな方にとっては理想の家になるのではないでしょうか。ぜひ、夢のマイホームに向けて実現してください。 すまいるネットでは、住まいに関するさまざまなご相談について、すまいの相談員が無料でアドバイスしています。すまいのお困りごとがございましたらお気軽にすまいるネットまでご相談ください2018年05月29日現在