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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる : 工事・補修
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Q. 見積書って、どこをチェックすればいいの？
注文建築で工務店に見積書を作成してもらったところ、仮設工事から設備工事まで細かく明細書がついています。どこをチェックすればよいのか教えてください。
A.工事費の見積書は「見積書」「工事費内訳書」「工事費内訳明細書」からなります。「工事費内訳書」には「仮設工事」「基礎工事」などの工程別の総額が記されており，「工事費内訳明細書」には実際に使われている材料やその数量が記載されています。この明細書で、適切な材料と数量，単価が示されているか，計算が間違っていないか，項目の抜け落ちや食い違いがないかなどを確認します。
完全に内容を確認するには，設計図や仕様書などとあわせて見る必要があり，慣れない人にとっては、それを解読するのは非常に難しいと考えられます。だからといって何も確認しないまま契約を進めると，後々のトラブルの原因にもなりかねません。
すまいるネットでは建築士の相談員が見積書の見方について、無料でアドバイスしていますので、見方がわからなければ見積書と設計図を持って相談にお越しください。
2018年02月14日現在
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Q. 耐震工事の進め方
リフォームか建て替えかを悩んでいます。耐震工事費やリフォーム工事費は見当もつかず比較が出来ません。今後どう進めればよいでしょうか？補助はあるのでしょうか？また工事を頼むのは誰でもよいのでしょうか？
A.耐震工事費用は、建物の大きさや地震に対する現在の強さ、補強方法などにより金額に差があるので一概に幾らとは言えません。兵庫県が過去の補助を利用した耐震改修工事費を公開していますので参考にしてみてください。正確な費用を探るには計画策定（設計）をする必要があります。この計画策定（設計）により、どの部分の工事が必要か？工事費が幾らかかるか？生活しながら工事が出来るかなど、疑問や不安なところが解消できると思います。
計画策定（設計）費補助は、県下では最大２０万円から２７万円ほど利用できます。工事の実施については、計画策定（費用負担が必要）で作成された工事費を見て判断されてもよいでしょう。また耐震改修工事費にも補助があり、各自治体や補強の内容によって違いはありますが最大１００万円ほど利用できます。また各自治体によっては建て替え補助もあるようです。いずれも昭和５６年５月以前に着工された耐震性の低い建物が対象です。耐震の計画策定を依頼する建築士は、建築士法に規定する建築士事務所登録された事務所に所属する建築士であればどなたでも行えます。工事業者については、兵庫県が、安心して住宅改修業者を選択し住宅改修業者の資質の向上を図ることなどを目的に、「住宅改修業者登録制度」を設けています。耐震改修補助を利用する場合、この制度に登録された工事業者に依頼する必要があります。
補助内容や手続きは、市町によって異なるため、詳しくはお住まいの各自治体担当窓口までお問い合わせください。
2021年06月08日現在
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Q. 設計書通りに工事ができたか確認したい。
工事が設計書通りにできているかどうか確かめる方法はありますか？
A.本来は，工事の際に選定される工事監理者(建築士)が担う業務ですので，工事監理者が適切に業務を行っていれば工事と設計書は異ならないはずですが、住宅の場合工事監理者をおいていないことがあるので、まずこの点を確認してください。また，工事の各段階では指定確認検査機関が「中間検査」「完了検査」を行いますので，そこで再度のチェックができます。
工事が工程通りに進んでいるか，気になるポイントがあればそれを確認するために現場を訪れるのもいいでしょう。その際、カメラを持参して，工事現場の写真を撮っておくと後々への備えになります。なお、気になることがあれば、工事業者ではなく「工事監理者」に伝えるようにしてください。
それでも不安を感じる場合，第三者の専門家にチェックを依頼することもできます。すまいるネットでもそういったご相談をお受けするとともに，必要であれば第三者の専門家選びのお手伝いをしていますので，ご相談ください。
2018年02月14日現在
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Q. 古家付き土地の購入を考えています
昨年からの新型コロナウイルス感染拡大による生活習慣の変化で、家にいる時間が長くなり、動物や植物を育ててみたいと思うようになりました。そこで、庭のある家に引っ越したいと思い探してみたところ、希望の地域に売り出されている土地を見つけました。ところが、その土地には古家が建っています。古家をどうすればよいか、まずはどこから考えればよいでしょうか。
A.- 古家を上手に利用してリフォームするか、新しく家を建て直すかは、まず現状を確かめてみる必要があります。家屋の傷み具合の確認はもちろんですが、一つの判断基準として、建築年月日の確認をお勧めします。昭和56年5月31日以前に着工されていれば、旧耐震基準の建物と考えられます。この場合、安心して住むためには耐震改修工事が必要となる可能性がありますので、まずは耐震診断を受けましょう。兵庫県内の各市町では耐震診断や耐震改修工事などを実施する際の補助事業を実施していますので、お問い合わせされることをお勧めします。
現状の家屋の傷みがひどい、耐震改修に費用がかかりそう、などの理由で解体を選ばれる場合は、神戸市内であれば「神戸市老朽空家等解体補助事業」があります。前述の旧耐震基準の家屋が対象となりますので、ご利用されるとよいでしょう。解体にかかる費用の1/3、最大60万円（条件により100万円）の補助が受けられます。（その他に地域限定の「密集市街地建物除却事業」もあります。）
- 敷地によっては、建物を一度解体してしまうと再建築ができない場合があります。敷地までの道路幅が狭い土地や、道路に接している部分が少ないなどの土地は、一度、管轄の市町に相談のうえ、慎重に購入を考えてください。
その他、神戸市では子育て・若年夫婦世帯が住宅を取得する際の補助制度などもあります。ご自身にあった補助制度をうまく利用して、ぜひ理想の暮らしを実現させましょう。
2021年09月10日現在
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Q. 工事監理とは何ですか？
工務店で住宅を建てる予定ですが、工事監理者ということを耳にしました。工事監理とはどういうことですか。
A.工事監理とは，住宅の建設工事が始まる前にあらかじめ定めた「工事監理者」（建築士）が，設計図面どおりに工事が行われているかをチェックする仕組みのことです。建築主は工事期間中ずっと見ているわけにもいかないので，建築主に代わってチェックしたり，工程の管理をするとともに，現場で何か問題が起こった際にはその解決方法を指示します。
一定規模以上の工事をする際には工事監理者を選定することが建築基準法により義務付けられています。選定義務のない規模の住宅の場合でも、追加費用はかかりますが信頼できる工事監理者を選ぶことが安心につながります。
すまいるネットでは、「すまいるパートナー」(建築士事務所、建設業者選定支援システム)という建築士事務所名簿を備えていますので、工事監理者選びの参考にしてください。
2018年02月14日現在
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Q. 耐震性向上の工事とは
自宅の木造住宅を耐震補強し、地震に強い建物にしたいと考えていますが、必要な工事はどの様なものですか。何から進めればいいのですか。
A.地震で大きな被害を受けるのは、窓などの開口部が多く壁が少ない場合や、壁に筋交いが入っていない、また、柱と梁や土台との接合部が十分に緊結できていないなどの建物です。
このような場合には、新たな壁の増設や、既存の壁に筋交いを入れる、構造用合板を張る、接合部を金物でしっかりと緊結するなどの方法で地震に強い建物（耐震性向上）にすることができます。
また、重い瓦屋根などの場合は、軽い材料の屋根にすることも耐震性向上に有効です。
耐震性向上に必要な工事内容は、現状建物が持つ耐震性の程度によっても変わってきます。そのため、建築士による耐震診断を受けることから進める必要があります。
耐震診断の実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。
ご存じない場合は、お住まいの自治体などへお問い合わせください。なお、神戸市ではすまいるネットで市内の設計事務所や建設業者の名簿「すまいるパートナー」を公開しています。ぜひご活用ください。父親が所有していた戸建て住宅を相続し、この度引越しすることになりました。ただ、建てられた時期が古く、この際に耐震改修工事をした方が安心かと思っています。設計費用や工事費用に補助金などはあるのでしょうか。
耐震改修工事を行うには、まず建物の耐震診断を受け、その結果に応じた耐震改修設計をした後に耐震改修工事を行うことになります。
補助金制度の有無や条件などについて、まずはお住まいの自治体窓口へご相談ください。
例えば、神戸市では昭和56年5月31日以前に着工された建物で、いくつかの条件を満たすものについて、耐震診断を「無料」で行っています。
また、皆さまの住宅を耐震改修する場合の設計・工事費用等の一部を補助する制度があります。
ただし、補助金を受けるには事前の申請や、一定の条件がありますので、ご確認ください。2021年10月04日現在
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Q. 工事の出来ばえが気に入らない。どの程度なおしてもらえる？
工事のできばえが気に入らないのですが、どの程度なおしてもらえるのですか？
A.建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同等の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。
その上で、明らかに施工業者のミスだったり，設計図書通りに施工されていない場合などは，補修工事を要求することができます。それ以外の場合については契約書に基づいて対応するか，契約書に取り決めがなければ双方の話し合いにより解決しなければなりません。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の欠陥（法律上「瑕疵（かし）」と呼びます）について、請負人や売主に対し、10年間、無償での修繕請求や賠償請求ができるよう定められています。ただし、平成12年4月以降に引渡しの物件に限られます。
2018年02月14日現在
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Q. 住宅を購入する際の補助について？
住宅購入にあたって品質確保のための補助はありますか？
A.神戸市では住宅購入にあたって品質を確保するための補助はありません。ただし兵庫県では、既存住宅の現状の建物が備えている性能を調べるためのインスペクション（建物状況調査）に対する補助があります。神戸市内の戸建て住宅で、補助要件を満たしている場合は申請可能ですので、詳細は、兵庫県ホームページをご確認ください。（事前に補助申請が必要です）
【インスペクション補助の問合せ先】
兵庫県まちづくり部住宅政策課住宅政策班
TEL:078-362-3581 FAX:078-362-9458
「ひょうごインスペクション実施支援事業」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/inspection/hukyu-shien.html
また、新築住宅を手に入れた後に欠陥があるとわかった場合に、住宅事業者が倒産し欠陥による損害賠償や修理をしてもらえないトラブルを防ぐために、住宅瑕疵担保履行法が制定されています。※住宅瑕疵担保履行法についての詳しい内容は国土交通省の「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」をご覧ください。
「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html
2023年02月28日現在
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Q. 新築住宅の床のキズを新品に交換してほしい。
購入した住宅の床にキズがあり、新品に取り替えてほしいと交渉中です。業者は、許容範囲だから補修させてほしいというのですが、しかたがないのでしょうか。
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Q. 中古住宅購入で気をつける点は？
中古住宅を購入予定です。近日中に引渡しの立会いがありますが、どこに気をつけたらいいですか？
A.瑕疵があるかどうかについて、契約書面の記述と物件の目視確認の両方のチエックが必要です。
不具合があった場合にどちらが対応するかなど、購入後のトラブルを防ぐためにも大切な約束は必ず書面にしておきましょう。
また、目視確認は「もともと頑丈に造られているか」「建物に傷みはないか」「定期的に修繕が行われているか」という視点でチェックし、売主から建物新築時の設計図面やこれまでの修繕の記録などを見せてもらいましょう。できれば、建築の専門家に立ち会ってもらった方がいいでしょう（特に床下、天井裏部分）。
また、マイホーム購入のための最低限知っておきたい知識を集めたガイドブック「不動産売買の手引き」もご参照ください。
・一般財団法人不動産適正取引推進機構／啓発助言（手引等）2018年02月14日現在
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Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる？
中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。
A.原則として、売買時点で住宅の基礎や構造など大切な部分において表面化していなかった欠陥がみつかれば、故意・過失がなくても売り主は瑕疵担保責任を負います。
ただし、中古住宅の場合、売買時点で物件をチェックしますので、その時わかったはずのことについては責任を負いません。また、「現状渡し」という条件で契約していれば、原則として不具合の修理は買い主の負担になりますので注意が必要です。
このようなトラブルを未然に防ぐためには、まず物件をよくチェックすることが必要です。自分だけでは不安であれば、売主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査（インスペクション）を受けることもできます。そして、建物の状態について納得したうえで、きっちりと契約書を作成しておきましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 工事業者が信頼できるか確認したい。
マンションを購入したいと思っています。欠陥工事とか、耐震偽装問題という新聞記事を読んだりしますが、工事業者が信頼できるかどうか、確認する方法はありますか？