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はじめに 神戸市すまいの情報一覧

すまいのお悩みQ&A

マンション管理

  • Q. マンションの公開空地とは、何のことですか?

    私の住んでいるマンション内の公園は、「公開空地」と呼ばれていて、規制があると聞きました。公開空地とは、どういうものなのでしょうか。

    A.

    マンションの敷地内でありながら、歩道や公園などの形で、誰でも使える場所を、一般的に公開空地と呼ぶことがあります。厳密には、建築基準法に基づいて、空地を確保するよう決められている場所のことをいいます。これは、そのマンションの建設にあたり、一定の規制の緩和の条件として、周辺環境に配慮して設けるものです。一般に公開されることが基本となっており、そこを囲って使えなくすることはもちろんのこと、駐車場などの用途に変えることもできません。

    なお公開空地には、「建築基準法に基づく公開空地」であることが記された看板が立っています。

    2018年02月05日現在

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  • Q. マンション管理組合の総会開催の注意点とは?

    マンション管理組合の総会を開催しなければなりません。はじめて務める理事長なので、不安です。どのあたりに注意するとよいでしょうか。

    A.

    総会は区分所有法上、様々な決まりがありますので、一般的な通常総会の注意点についてお伝えします。

    総会は少なくとも、管理者(規約で理事長の場合が多い)が、年1回開催し、事務報告をしなければなりません。まずは、事業報告、役員選任、次期の事業計画及び予算など、議案を理事会で検討し、議案書にまとめる作業が必要です。次に招集の通知を出します。総会の招集ですが、開催日から少なくとも1週間前までに、会議の目的たる事項、例えば総会の日時・場所・議題・議案書等を各組合員に発しなければなりません。ただし、その期間を管理規約で設定することが可能ですので、管理規約をご確認ください。

    出席できない組合員には、議決権行使書や委任状を提出してもらいましょう。組合員出席者数と議決権行使書や委任状の数を足した数が定数を越えていると会が成立します。総会の成立に必要な定数を規約で確認しましょう。

    総会は、議長の選出、議事録署名人の選出、出席区分所有者数・議決権数の報告、議案説明、質疑応答、採決の順に進めます。採決に際しては、様々な方法がありますが、賛否が僅差の場合は、きちんとした数を把握しなければなりません。なお、規約によっては、総会中の新たな議題については取り上げることはできない場合がありますので、注意が必要です。

    総会が終了すると、議事録を作成します。議事録には、議長及び出席区分所有者2名の署名・押印が必要です。また、議事録は保管し、いつでも閲覧に応じられるよう整理しておきましょう。

    また、できるだけたくさんの組合員に、総会に出席してもらえるような工夫も必要です。組合員が出席しやすいような開催日時や場所を選んだり、組合員に総会に出席するよう、働きかけたりしましょう。組合員に総会の重要性を理解してもらえるよう、日ごろから広報に努めることが大切です。

    すまいるネットでは、こうしたマンション管理についての相談に、アドバイスや情報提供をしているほか、セミナーの開催、出前講座などを行っています。お気軽にお問合せください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 管理会社の選定のポイントは?

    マンションのよい管理会社を選ぶポイントを教えてください。

    A.

    よい管理会社を選ぶことができるかどうかはマンションの資産価値を左右するといってもいいくらい重要です。よい管理会社を選ぶポイントには次のようなものがあります。

    1.管理業務の内容が仕様書で明確に示されている

    2.管理組合の運営に対する助言や協力を積極的に行う姿勢がある

    3.会計を適正に処理できる

    4.設備の保全に関して専門的な能力と組織力がある

    5.緊急時に対応可能な体制が整備されている

    6.修繕に関するコンサルタント能力がある

    7.管理要員の人事管理、教育、指導がなされている

    8.「一般社団法人 マンション管理業協会」の会員である(苦情等があったとき、協会として会員会社への指導ができる)

    これらは一般的なポイントですから、当該マンションの管理組合として重視することに照らしあわせて判断することが重要です。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 子育て応援マンション認定制度とは?

    神戸市では子育て応援マンション制度があると聞きましたが、認定基準はどのようなものですか。またメリットはありますか。

    A.

    「こうべ子育て応援マンション認定制度」とは、子育てしやすいすまい・まちづくりのために神戸市が創設した制度です。

    認定を受けると、自主保育活動サークル等に対し、3年間子育てに関する情報提供やボランティア団体の紹介が受けられます。また、容積(延床面積)が2割増になる建築基準法上の特例制度の適用が可能になります。既存のマンションも、認定基準に適合すれば、管理組合から申請が可能です。

    詳しくは、神戸市建築住宅局住宅政策課(TEL:078-595-6495)またはすまいるネットまでお問合せください。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 既存不適格建築物とは、どんな建築物を指すのですか?

    所有しているマンションの管理組合理事会で、「このマンションは既存不適格の部分があって、。。。」という話があったのですが、「既存不適格」とはどんな建物のことでしょうか。

    A.

    「既存不適格(きぞんふてきかく)」建築物とは、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後の法令改正や都市計画変更等によって、現行法令に適合しない部分が生じた建築物のことをいいます。(建築基準法)

    そのまま使用していても直ちに違法ということにはなりませんが、その後に増改築等を行う際には、その部分を含めて、現行法令に適合するようにしなければならない建築物のことです。

    古いマンションの場合、延べ床面積が現行の指定容積率を大幅に超えているという「既存不適格」状態になっていることがあり、建て替えると、面積、戸数ともかなり減ってしまうケースが考えられます。

    2018年02月05日現在

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  • Q. マンション管理について相談できるところはありますか?

    Q1はじめてマンション管理組合の理事長になりました。前理事長から引継ぎを受けましたが、良く分からないところもあり、不安です。相談できるところはありますか。

    A.

    A1マンション管理組合は、居住するみんなが快適に暮らせるように、また、みんなの財産であるマンションの資産価値を維持するために結成されています。

    理事長は、管理組合の代表として、理事と協力し、敷地や共用部分などの維持管理や修繕、管理費や修繕積立金の会計、広報、長期修繕計画の作成・変更など、総会や管理規約で決められた管理組合の業務を執行していきます。そのために、区分所有法などの法律や管理組合ごとに決められている管理規約などを確認することがあります。

    マンション管理について、分からないことがあれば、公的な相談窓口として、公益財団法人マンション管理センター、管理会社のことは一般社団法人マンション管理業協会があります。神戸市内の管理組合は、神戸市すまいとまちの安心支援センター(すまいるネット)で一般的な相談を行うことができます。

    しかし、大規模修繕の実施予定があったり、マンション内でのトラブル、管理費等の滞納の対応を行わなければならないなど、管理組合にとって日常的でない業務があった場合にはどうすればよいのでしょうか。マンションの色々な課題に対応する外部の専門家を活用する方法があります。

    マンションの管理運営については、専門知識をもち、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行うマンション管理士に相談するのもひとつの方法です。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決にむけてサポートする役目があります。

    大規模修繕などで建築的要素の高い相談については、マンション建設・修繕などを手がけている一級建築士がいます。トラブルが解消されず、法的な措置が必要になった場合や、管理費等の滞納にかかる法的処理などには、弁護士に相談することをお勧めします。

    では、これらの専門家はどうして探せばよいのでしょうか。マンション管理士に関しては、一般社団法人兵庫県マンション管理士会がありますので、お尋ねになってはいかがでしょうか。また、神戸市内にはマンションを支援する団体もいくつかあります。そのような団体にも声をかけてみましょう。建築士については一般社団法人兵庫県建築士事務所協会、弁護士については兵庫県弁護士会にお問い合わせください。良い専門家に当たるかどうかが不安という場合は、団体に専門家を2~3名紹介していただき、管理組合に合った専門家を選ぶ方法もあります。

    マンション管理には様々な内容があり、それに応じて専門家がいます。費用はかかりますが、上手に専門家を活用して、より良いマンション生活を送ってください。
    マンション管理センター/相談窓口について
    マンション管理業協会/相談業務について

    2018年02月13日現在

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  • Q. 入居者名簿は個人情報保護の点で問題はないか?

    理事会が入居者全員の名簿を作るといっていますが、プライバシーや個人情報の保護の点で問題はありませんか。

    A.

    プライバシーや個人情報保護についての市民意識が高まる中で、個人情報を慎重、適切に取り扱うことが求められていますが、入居者名簿はマンションを適正に維持管理するためには必要な帳簿ですので、入居者名簿を作らないのではなく、作成することを前提に、管理組合で個人情報の取扱方法の定めを検討してください。

    入居者名簿の作成、保管、閲覧については、個人情報の保護の観点からルールを作り、管理規約や細則に定め、厳正に管理、運用する必要があります。

    2018年02月14日現在

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  • Q. マンション管理組合の構成と性格について教えてください?

    分譲マンションを購入し入居しましたが、管理組合には入らなければいけないのでしょうか。

    A.

    一戸建てとは異なり、マンションは多くの方の共有物です。補修やメンテナンスをするにも、生活ルールを定めるにも、共有している住民全てがともに取り組まなければなりません。一戸建てなら家族会議で済むところですが、マンションでは所有者(区分所有者)が組合員となる「管理組合」がその役割を担います。

    管理組合は区分所有者全員で構成される団体とされており、区分所有者は当然にその構成員となりますし、また脱退の自由もありません。ですので、マンションを購入したと同時に管理組合員にもなっている、ということになります。

    管理組合では、活動や組織の仕組みを「規約」で定め、総会などの「集会」により区分所有者全員の意思決定を行います。これらはマンションで暮らしていくためには欠かせない仕組みですので、積極的に関わってみてはいかがでしょうか。

    2018年02月05日現在

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  • Q. マンションの共用部分とはどこのことですか?

    マンションの共用部分とはどこのことですか?

    A.

    マンションの共用部分とは,専有部分以外の部分を指します。具体的には,廊下や階段,エントランス,エレベーター等の共用設備などです。このうち,構造上・利用上の独立性を有しない部分は「法定共用部分」と言われています。また、独立性を有し,区分所有の対象となりうる部分で,管理組合規約で共用部分と定めた部分は「規約共用部分」と呼んでいます。たとえば、集会室などが規約共用部分に当たります。これは規約で定められていますので,確認ください。

    わかりにくい例としては,玄関扉やインターホンなどがあります。どちらも共用部分と位置づけられることが多く,基本的には勝手に取り替えることができません。特に近年のインターホンはマンション全体の防災システムと連動するなど,共用設備とのつながりが強くなってきていますので,住戸の中にあるけれども共用部分である,と解されるようです。

    2018年02月05日現在

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  • Q. マンション大規模修繕の進め方がわからない。

    Q.築9年目を迎える分譲マンションです。そろそろ大規模修繕の時期と管理会社から言われています。初めての大規模修繕なので進め方が分かりません。どのように進めれば良いでしょうか?(65歳管理組合理事長)

    A.

    分譲マンションの新築時に長期修繕計画を作成されていると思います。しかし、マンションは計画通りに劣化するわけではありません。立地条件など外的要因や、使用材料・仕上げ材料によっても劣化度が違ってきます。まずは、「劣化診断調査」を行い、ご自分のマンションが今どのような状態なのか知ることから始めましょう。建物の損傷劣化の程度や原因を把握し、あなたのマンションの状態にあった大規模修繕計画をつくることが大切です。

    大規模修繕工事を行う際は、建築士、マンション管理会社、施工会社、マンションの管理を支援する団体など、専門家にサポートしてもらいながら進めることになります。

    進め方は、「施工会社に調査から工事までを一括して依頼する」「マンション管理会社に窓口を依頼する」「建築士などに、調査・設計・施工業者の選定支援・工事監理を依頼する」の大きく3通りの方法があります。それぞれにメリットとデメリットがありますので、あなたのマンションにあった進め方を区分所有者のみなさまで話し合って決めましょう。

    大規模修繕は実施を検討してから数年間かかることがあります。通常、理事は1・2年で交代することが多いので、長期間の取り組みができる組織として「専門委員会」を設置する方法があります。この場合、専門委員会は「理事会の諮問機関」としてサポートしていきましょう。

    また、大規模修繕工事は区分所有者のみなさまが積み立てた大切なお金を使います。大規模修繕に関する取り組みは全て、区分所有者の全員に開示し、情報をオープンにすることで透明性を確保すると共に、みなさんが「自分たちのマンションは自分たちで修繕する」という意識を持ってもらいましょう。

    また、専門家に依頼する際は、まず、やってもらいたい業務を検討し、「仕様書」を作りましょう。同じ条件で、複数の専門家に見積りを依頼し、みなさんで比較検討したうえで、納得した専門家に依頼しましょう。

    すまいるネットでは、建築士事務所、施工会社などの情報をすまいの相談員が提供しています。また、すまいるネットのスタッフが、マンションの管理組合に出向き、マンション管理の基礎知識について、ご説明する「出前講座」を行っています。ぜひ、ご活用ください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. マンション管理会社を変更したいが、どう進めたらいい?

    管理会社が居住者からの苦情への対応が遅いため、他の管理会社に変えたいのですが、どう進めたらよいのですか。

    A.

    まず、なぜ管理会社を変更するのか、その理由を明確にしましょう。また、管理会社を変更することによって、現状の問題が解決できるかどうかを慎重に検討する必要があります。

    変更の方針が決まれば、説明会や広報により組合員(区分所有者)に周知し、管理組合の総会で過半数の賛成をとります。議決要件は管理組合規約を確認してください。

    新たな管理会社を選ぶ場合には、一般的な選定基準や留意点に加えて、変更することになった問題を解決できるかどうかということもポイントになります。次に管理組合規約および管理会社との業務委託契約で、業務期間や解約に関する規定を確認し、間違いのない引継ぎ事務を行います。

    2018年02月14日現在

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  • Q. マンション標準管理規約とは、どんなものですか?

    「マンション標準管理規約」というのがあると聞きましたが、どのようなものですか?

    A.

    区分所有マンションでは、管理組合の活動のルールを定めた管理規約を定めますが、この標準的なモデルとして国土交通省が提供しているのが、「マンション標準管理規約」です。マンションの形態にあわせて、単棟型、団地型、複合用途型が用意されており、規約条文だけでなく「コメント」が収録されていることも特徴です。

     管理規約の制定や改正の際の参考にしたり、また管理規約の解釈や考え方を知る手がかりとしても使えるもので、管理組合活動の中でも役立つものと思います。国土交通省のホームページから閲覧することができます。

    国土交通省/マンション管理について  

    2018年02月05日現在

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