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すまいのお悩みQ&A

マンション管理

  • Q. 専用庭とは、どこのことをいうのですか?

    マンションにおいて、専用庭とはどこのことをいうのですか。

    A.

    専用庭とは、通常はマンションの1階で住戸に付属する庭のことを指します。管理規約上は,バルコニーの一種として扱われることが多いです。専用庭の部分の土地はマンションの敷地の一部であり、その敷地は全区分所有者の共有となります。また、敷地全体には区部所有者の「敷地利用権」が認められています。そのうち専用庭となる部分は、その庭を使用する専用使用権が与えられることで、専用使用権を持つ者がその庭を利用できることとなります。

    この専用使用権を含めた専用庭に関する規定は、管理規約や細則で設けられています。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか?

    新築の分譲マンションを購入し、もうすぐ入居します。これから管理組合が結成されますが、総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか 

    A.

    管理規約で議決権に関する規定がない場合は、専有部分の面積割合で議決権を決めることが原則となっており、持分に応じた議決権となります。しかし各住戸の面積があまり異ならない場合は、管理規約で住戸1戸につき各1個の議決権と規定することも可能です。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 管理規約で禁止されているのにペットを飼っている人がいる。

    管理規約に「ペット飼育禁止」が規定されているにもかかわらず、ペットを飼っている人がいますが、どのような対策がありますか?

    A.

    最近マンションでもペットを飼う方が増えており、これに伴う近隣トラブルも発生しています。まず、管理組合が、ペット飼育の実態について全戸アンケート調査を行い、きちんと把握することが必要です。禁止事項を調査するわけですから、無記名式の回答でよいと思います。調査に併せてペット飼育に関する賛否の意見も聞いておきましょう。

    そのうえで、管理組合としてとるべきいくつかの選択肢が考えられます。

    (1)規約通り禁止を徹底する(ペットは親類や知人等に引き取ってもらう)

    (2)規約を改正して飼育を認める

    (3)規約はそのままで、「一代限りの飼育」を容認する(今飼っているペットのみ飼育を認め、今後は認めない)

    などがあります。

    だれもが納得できる結論を出すのは難しいですが、アンケート結果や意見を十分尊重して、ほとんどの方が賛同できるルールを決めるように努力してください。

    決める際には、徹底した情報の公開と十分な話し合いによって決めることが大切です。ペットをかけがいのない家族の一員と思っている方もいれば、隣のペットのにおいや鳴き声を大変迷惑に感じている方もいます。飼育してもよいとする場合でも、そのような隣人への思いやりの気持ちをもって、飼育のマナーやルールを徹底させることが重要です。うまくいっているマンションを視察してみるのも参考になると思います。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 分譲マンション内での民泊の対応について

    分譲マンション内でも民泊ができるようになるそうですが、私が住んでいるマンションでは、まだ、民泊を認めるか、禁止するかは決まっていません。もし、マンション内で民泊が実施されるとどのような問題が考えられますか。また、民泊を禁止したい場合にはどうしたら良いでしょうか。

    A.

    いわゆる民泊サービスとは、一般的に、住宅の全部又は一部を利用して、旅行者等に宿泊サービ

    スを提供することをいいます。マンションは、ホテルと違い、不特定多数の人々を受け入れる構

    造ではなく、宿泊サービスを提供する形となっていません。そのため、マンション内での民泊は、

    利用者と周辺住人との間に、様々なトラブルが生まれる可能性があります。幾つかの例を取りあ

    げると、自宅の隣人が日々入れ替わることがあるため、騒音等のクレームを言っても改善されな

    い。セキュリティシステムのオートロックや(ストーカー等)犯罪防止用にカメラを設置しても

    犯罪の特定が難しい。マンション共用部分に破損が生じた場合、犯人が特定できない。その場合

    には、区分所有者が払っている管理費から補填することになる、などです。

     

    マンション内での民泊を禁止する、または認める場合にも、まずは区分所有者の皆さんでしっか

    り話し合った上で、もし禁止する場合にはそれぞれのマンション個別のルールである管理規約の

    改正を行う必要があります。改正にあたっては、管理規約の標準的なモデルとして、国土交通省

    が作成・公表している標準管理規約が参考になります。ただし、管理規約の改正を行うには、総

    会にて区分所有者数及び議決件数の各3/4以上の賛成を得なければなりません。すぐに集会を開

    くことが難しい場合は、一時的な措置として、総会または理事会にて民泊を禁止する方針決議で

    対応することが考えられます。

     

    マンション内で民泊を行う事が可能となる住宅宿泊事業法(民泊新法)は平成30年6月15日に施行されます。既に平成30年3月15日に民泊の事業を行ないたい事業者の届出が開始されています。民泊を禁止するかどうかを決めていないマンションは、できるだけ早く区分所有者の皆さんで話し合いを持ち、管理規約の改正や、総会または理事会での方針決議などでの対応を行うことをお薦めします。

     

    なお、神戸市内のマンションであれば、神戸すまいとまちの安心支援センター「すまいるネット」

    (078-222-0005)で管理規約などについてのアドバイスを受けることができます。

    また、その他の民泊に関する相談・問い合わせは、神戸市民泊相談窓口(078-322-6576)をご利

    用ください。

    2018年07月12日現在

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  • Q. 大規模修繕とは、どのようなことをするのですか?

    マンションの大規模修繕とは、どのようなことをするのですか。

    A.

    建物の劣化を防ぎ、耐用年数をより長くするためには、マンションも一戸建ても建物の定期的なメンテナンスが必要です。これに加え、概ね10年程度の周期で実施する工事を大規模修繕と呼んでいます。

    具体的には、屋上の防水工事、外壁の塗り替え、給排水設備の取替え等が挙げられます。またそれ以外にも、劣化のみられる箇所の修繕を同時に行うことも多いです。

    大規模修繕工事の実施には、その準備期間や実施体制、修繕積立金の確保など、大変な労力が必要となりますので、早い段階から計画的に準備を進めることが大切です。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 管理組合名義の定期預金の解約に総会の決議が必要ですか?

    修繕積立金の運用を定期預金で行っていますが、解約するときは総会の決議が必要ですか

    A.

    区分所有法では、組合の運営または業務執行にかかる重要な方針の決定、変更については、総会の決議を経ることが定められており、定期預金の解約はこれに当たるといえます。またマンション標準管理規約(48条)では修繕積立金の取り崩しや保管・運用方法については総会の決議を経ることとなっています。管理規約に特に定めがないときは、総会の決議が必要となります。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 分譲マンションの玄関ドアは取り替えてもいい?

    分譲マンションですが、他の家の玄関ドアに比べ、自分のところは玄関ドアの腐食がひどくなっています。個別に取り替えてもいいのでしょうか?

    A.

    玄関ドアは各住戸の専有物だと思いがちですが、区分所有法上は共用部分に当たる(一般的に玄関ドアは錠前と内側の塗装面だけが専有部分であるとされています)ので、個別に取り替えをすることはできません。ただ管理組合規約で専有部分の範囲を独自に規定している場合がありますから、規約をよく見てください。

    工事については、管理組合が実施する大規模修繕工事で玄関ドアの交換や修繕が予定されている場合があるので、管理組合に確認してください。他と比べ腐食がひどいとの事ですが、腐食の原因が使い方による場合は、共用部分であっても費用負担が必要となります。また、管理組合が速やかに工事を実施できないときは、所有者の責任と負担において実施できるよう規約で定めている場合がありますので、規約を確認してください。

    いずれにしても、玄関ドアは遮音や防火性能、建物の外観など共用部分としての意味合いが強いため、勝手に修繕しないで、まず管理組合に相談されることをお勧めします。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 管理組合でできる「専有部分」の改修とは?

    Q1.築40年のマンションの管理組合の理事ですが、最近、住戸内の漏水事故が増えており、管理組合でどこまで対応すべきか悩んでいます。専有部分を含む改修についてどう進めれば良いですか。(60代 男性)

    Q2.マンション内での事故への備えはどうすれば良いでしょうか。

    A.

    A1:建物が古くなると、設備・配管等が老朽化することで、どうしても故障・不具合が発生しやすくなります。漏水事故が発生すると、階下の住戸にまで被害を与えてしまい、損害賠償を求められる場合があります。このため老朽化した配管等は、事前に取替えを行うなど対応しておく必要があります。

    一般的には、住戸内の配管は原則、専有部分となっており、専有部分の管理は区分所有者各自で行わなければなりませんし、取替えなども各自が行うこととなります。

    ただし、国土交通省が作成・公表しているマンション標準管理規約では、『専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。』となっています。この場合、管理組合が共用部分の配管工事と一緒に専有部分の配管工事を行うことができますが、配管等の取替え費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担する必要があります。

     

    しかし、様々な事由により、区分所有者の負担ではなく、管理組合の修繕積立金を使用して専有部分の配管等修繕を行いたいような場合、すべてが該当する訳ではありませんが、ご自身のマンションの規約を改正することで、修繕ができる場合があります。ただし、規約の改正を行う際は、きちんと手順を踏んだ上で、区分所有者総数および議決権総数の各4分の3以上の賛成を集める必要がありますので、詳しくは専門家に相談されることをおすすめします。

    A2:普段からマンションの状態を目視で確認しておく、長期修繕計画書を基に定期的に劣化診断を行うなど、まず現在の状況を把握することが大切です。そのうえで、適切な修繕を行っておきましょう。万が一の事故への備えとしては、共用部分では管理組合が『施設賠償責任保険』に、専有部分では区分所有者それぞれが『個人賠償責任保険』に加入して、事故発生後の損害賠償請求等に対応する方法があります。

    様々なトラブルは、日頃の備えで防止できるものもあります。神戸市では、すまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいとまちの安心支援センター(すまいるネット)」を開設しています。神戸市民の方のすまいに関するご相談やお悩み事に無料でアドバイスしていますので、ご利用下さい。

     

    2018年09月07日現在

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  • Q. 計画修繕の意義について教えてください?

    マンションでは、なぜ「計画修繕」が必要なのでしょうか?

    A.

    マンションが快適な住まいであり続けるためには、建物の劣化を防ぐための適切なメンテナンスが必要です。そのために、将来起こりうる劣化を見越した修繕の計画を進めていくことが望ましく、この考え方を計画修繕と呼んでいます。

    計画修繕が取り入れられてない場合は、適切な時期に適切な修繕が行われない場合が生じ、修復不可能な状態(手遅れ)に陥ることも考えられます。また、修繕工事が必要であると認識した時に、その費用が確保できていないこともあるかもしれません。

    計画修繕の考え方を導入することで、定期的なメンテナンスや大規模修繕を見通すこともでき、またそれに向けた修繕積立金を設定しやすくなるというメリットがあります。計画修繕の有無は、マンションの居住性や資産価値を大きく左右することにつながります。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 書面による総会で全ての決議が行えますか?

    臨時総会を開くことが大変なので、書面で総会決議をしたいのですが、全ての決議が書面で行えますか

    A.

    総会は、管理組合の最高の意思決定機関と位置づけられますが、総会を開かなくても賛成が得られそうな議題や、出席が予想される区分所有者が少人数の場合は、書面で決議することは可能です。ただし書面で決議することについて「区分所有者全員の合意」が必要となってきます。また書面で決議できる事項は、区分所有法および管理規約で規定されている、総会で決議することのできる全ての事項となります。

    2018年02月13日現在

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  • Q. ベランダにはどれくらいまで物を置いてもいいの?

    部屋が狭いので、ベランダに物置を置くことを検討しています。ベランダにはどの程度の物を置くことができるのでしょうか。

    A.

    共同住宅(マンション)には、各住戸のような「専有部分」と、1階のロビー、廊下、階段、エレベーターなどの「共用部分」があります。ベランダは、専有部分と思いがちですが共用部分に分類されます。

    ふだんは各住戸の居住者が専用使用していますが、非常時には避難路としての役割を果たします。ベランダに物置を置いていると、火災などの緊急時にじゃまになって避難できなくなります。また、強風時に倒れたり、場合によっては落下する危険もあり、安全のためには置かないことが望ましいと言えます。

    2018年02月14日現在

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  • Q. マンションの大規模修繕工事について

    Q 築24年の分譲マンションに居住しており、管理組合の理事となりました。大規模修繕工事を実施する時期なのですが、何も手付かずの状況で引き継ぎました。長期修繕計画はあるのですが、どのように進めればよいでしょうか。

    A.

    A  大規模修繕工事は概ね十数年に1度の実施であるため、工事の進め方などに困っているという声をお聞きします。大規模修繕工事は、計画~実施にかなりの期間を要するため、理事会とは別に専門委員会を設置し、継続的に取り組むことをお薦めします。
    まずは、現在のマンションの状態を明らかにするため、劣化調査診断を行うことをお薦めします。調査をすると長期修繕計画とは異なり、修繕が不要なものや、急いで修繕が必要なものが出てくるかもしれません。劣化調査診断では、全戸アンケートを実施して、不具合の発生状況や要望等を聞き取ります。そのためにも、お住まいのみなさまが、普段からご自身のマンションの状態について気をつけて見ておくことが大切です。

    次に、現状の確認ができたら、大規模修繕工事の基本計画を検討し、作成します。基本計画を作成後、総会で大規模修繕工事の実施を決議します。その後、大規模修繕工事の業者を選定する流れになりますが、これらの作業をすべて自分達で行うのは大変です。
    工事の進め方も「劣化診断・設計」と「工事」を分けて依頼するか、または、一括して依頼するかなど複数のパターンがあります。ぜひ、建築士、マンション管理会社、施工会社、マンション管理を支援する団体など、専門家にサポートしてもらいながら進めましょう。

    大規模修繕工事を実施するには、区分所有者のみなさまの合意が必要です。普段から区分所有者間のコミュニティーを大切にしましょう。

    すまいるネットでは、神戸市内にあるマンションの大規模修繕工事について、一般相談のほか、出前講座、アドバイザーの派遣を行っています。また、7月には大規模修繕工事に関するセミナーを開催予定です。詳しくはホームページでご確認いただくか、お気軽にお問合せください。

    2019年08月09日現在