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すまいのお悩みQ&A
マンション管理
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Q. マンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか？
管理組合の運営について、専門家にアドバイスを受けたいのですが、最近名前を聞くようになったマンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか。
A.マンション管理士は、平成１３年度に施行されたマンション管理適正化法で定められた国家資格です。管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、国土交通大臣（の指定登録機関）に登録する必要があります。
具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行います。 例えば管理規約の見直し、ペットや騒音に関する生活ルールの策定、長期修繕計画の作成、大規模修繕工事の実施、会計処理など、管理組合の運営に関するあらゆる課題に対応できる専門家です。マンション管理士制度が発足して日が浅いので、実績はまだ多くありませんが、今後マンション管理に関するエキスパートとして活躍していくものと思われます。
2018年02月14日現在
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Q. 子育て応援マンション認定制度とは？
神戸市では子育て応援マンション制度があると聞きましたが、認定基準はどのようなものですか。またメリットはありますか。
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Q. 既存不適格建築物とは、どんな建築物を指すのですか？
所有しているマンションの管理組合理事会で、「このマンションは既存不適格の部分があって、。。。」という話があったのですが、「既存不適格」とはどんな建物のことでしょうか。
A.「既存不適格（きぞんふてきかく）」建築物とは、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後の法令改正や都市計画変更等によって、現行法令に適合しない部分が生じた建築物のことをいいます。（建築基準法）
そのまま使用していても直ちに違法ということにはなりませんが、その後に増改築等を行う際には、その部分を含めて、現行法令に適合するようにしなければならない建築物のことです。
古いマンションの場合、延べ床面積が現行の指定容積率を大幅に超えているという「既存不適格」状態になっていることがあり、建て替えると、面積、戸数ともかなり減ってしまうケースが考えられます。
2018年02月05日現在
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Q. マンション管理について相談できるところはありますか？
Q1はじめてマンション管理組合の理事長になりました。前理事長から引継ぎを受けましたが、良く分からないところもあり、不安です。相談できるところはありますか。
A.Ａ1マンション管理組合は、居住するみんなが快適に暮らせるように、また、みんなの財産であるマンションの資産価値を維持するために結成されています。
理事長は、管理組合の代表として、理事と協力し、敷地や共用部分などの維持管理や修繕、管理費や修繕積立金の会計、広報、長期修繕計画の作成・変更など、総会や管理規約で決められた管理組合の業務を執行していきます。そのために、区分所有法などの法律や管理組合ごとに決められている管理規約などを確認することがあります。
マンション管理について、分からないことがあれば、公的な相談窓口として、公益財団法人マンション管理センター、管理会社のことは一般社団法人マンション管理業協会があります。神戸市内の管理組合は、神戸市すまいとまちの安心支援センター（すまいるネット）で一般的な相談を行うことができます。
しかし、大規模修繕の実施予定があったり、マンション内でのトラブル、管理費等の滞納の対応を行わなければならないなど、管理組合にとって日常的でない業務があった場合にはどうすればよいのでしょうか。マンションの色々な課題に対応する外部の専門家を活用する方法があります。
マンションの管理運営については、専門知識をもち、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行うマンション管理士に相談するのもひとつの方法です。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決にむけてサポートする役目があります。
大規模修繕などで建築的要素の高い相談については、マンション建設・修繕などを手がけている一級建築士がいます。トラブルが解消されず、法的な措置が必要になった場合や、管理費等の滞納にかかる法的処理などには、弁護士に相談することをお勧めします。
では、これらの専門家はどうして探せばよいのでしょうか。マンション管理士に関しては、一般社団法人兵庫県マンション管理士会がありますので、お尋ねになってはいかがでしょうか。また、神戸市内にはマンションを支援する団体もいくつかあります。そのような団体にも声をかけてみましょう。建築士については一般社団法人兵庫県建築士事務所協会、弁護士については兵庫県弁護士会にお問い合わせください。良い専門家に当たるかどうかが不安という場合は、団体に専門家を２～３名紹介していただき、管理組合に合った専門家を選ぶ方法もあります。
マンション管理には様々な内容があり、それに応じて専門家がいます。費用はかかりますが、上手に専門家を活用して、より良いマンション生活を送ってください。
・マンション管理センター／相談窓口について
・マンション管理業協会／相談業務について2018年02月13日現在
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Q. 管理規約で禁止されているのにペットを飼っている人がいる。
管理規約に｢ペット飼育禁止」が規定されているにもかかわらず、ペットを飼っている人がいますが、どのような対策がありますか？
A.最近マンションでもペットを飼う方が増えており、これに伴う近隣トラブルも発生しています。まず、管理組合が、ペット飼育の実態について全戸アンケート調査を行い、きちんと把握することが必要です。禁止事項を調査するわけですから、無記名式の回答でよいと思います。調査に併せてペット飼育に関する賛否の意見も聞いておきましょう。
そのうえで、管理組合としてとるべきいくつかの選択肢が考えられます。
(1)規約通り禁止を徹底する（ペットは親類や知人等に引き取ってもらう）
(2)規約を改正して飼育を認める
(3)規約はそのままで、「一代限りの飼育」を容認する（今飼っているペットのみ飼育を認め、今後は認めない）
などがあります。
だれもが納得できる結論を出すのは難しいですが、アンケート結果や意見を十分尊重して、ほとんどの方が賛同できるルールを決めるように努力してください。
決める際には、徹底した情報の公開と十分な話し合いによって決めることが大切です。ペットをかけがいのない家族の一員と思っている方もいれば、隣のペットのにおいや鳴き声を大変迷惑に感じている方もいます。飼育してもよいとする場合でも、そのような隣人への思いやりの気持ちをもって、飼育のマナーやルールを徹底させることが重要です。うまくいっているマンションを視察してみるのも参考になると思います。
2018年02月14日現在
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Q. マンション管理組合の構成と性格について教えてください？
分譲マンションを購入し入居しましたが、管理組合には入らなければいけないのでしょうか。
A.一戸建てとは異なり、マンションは多くの方の共有物です。補修やメンテナンスをするにも、生活ルールを定めるにも、共有している住民全てがともに取り組まなければなりません。一戸建てなら家族会議で済むところですが、マンションでは所有者（区分所有者）が組合員となる「管理組合」がその役割を担います。
管理組合は区分所有者全員で構成される団体とされており、区分所有者は当然にその構成員となりますし、また脱退の自由もありません。ですので、マンションを購入したと同時に管理組合員にもなっている、ということになります。
管理組合では、活動や組織の仕組みを「規約」で定め、総会などの「集会」により区分所有者全員の意思決定を行います。これらはマンションで暮らしていくためには欠かせない仕組みですので、積極的に関わってみてはいかがでしょうか。
2018年02月05日現在
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Q. マンションの共用部分とはどこのことですか？
マンションの共用部分とはどこのことですか？
A.マンションの共用部分とは，専有部分以外の部分を指します。具体的には，廊下や階段，エントランス，エレベーター等の共用設備などです。このうち，構造上・利用上の独立性を有しない部分は「法定共用部分」と言われています。また、独立性を有し，区分所有の対象となりうる部分で，管理組合規約で共用部分と定めた部分は「規約共用部分」と呼んでいます。たとえば、集会室などが規約共用部分に当たります。これは規約で定められていますので，確認ください。
わかりにくい例としては，玄関扉やインターホンなどがあります。どちらも共用部分と位置づけられることが多く，基本的には勝手に取り替えることができません。特に近年のインターホンはマンション全体の防災システムと連動するなど，共用設備とのつながりが強くなってきていますので，住戸の中にあるけれども共用部分である，と解されるようです。
2018年02月05日現在
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Q. マンション大規模修繕の進め方がわからない。
Ｑ．築９年目を迎える分譲マンションです。そろそろ大規模修繕の時期と管理会社から言われています。初めての大規模修繕なので進め方が分かりません。どのように進めれば良いでしょうか？（６５歳管理組合理事長）
A.分譲マンションの新築時に長期修繕計画を作成されていると思います。しかし、マンションは計画通りに劣化するわけではありません。立地条件など外的要因や、使用材料・仕上げ材料によっても劣化度が違ってきます。まずは、「劣化診断調査」を行い、ご自分のマンションが今どのような状態なのか知ることから始めましょう。建物の損傷劣化の程度や原因を把握し、あなたのマンションの状態にあった大規模修繕計画をつくることが大切です。
大規模修繕工事を行う際は、建築士、マンション管理会社、施工会社、マンションの管理を支援する団体など、専門家にサポートしてもらいながら進めることになります。
進め方は、「施工会社に調査から工事までを一括して依頼する」「マンション管理会社に窓口を依頼する」「建築士などに、調査・設計・施工業者の選定支援・工事監理を依頼する」の大きく３通りの方法があります。それぞれにメリットとデメリットがありますので、あなたのマンションにあった進め方を区分所有者のみなさまで話し合って決めましょう。
大規模修繕は実施を検討してから数年間かかることがあります。通常、理事は１･２年で交代することが多いので、長期間の取り組みができる組織として「専門委員会」を設置する方法があります。この場合、専門委員会は「理事会の諮問機関」としてサポートしていきましょう。
また、大規模修繕工事は区分所有者のみなさまが積み立てた大切なお金を使います。大規模修繕に関する取り組みは全て、区分所有者の全員に開示し、情報をオープンにすることで透明性を確保すると共に、みなさんが「自分たちのマンションは自分たちで修繕する」という意識を持ってもらいましょう。
また、専門家に依頼する際は、まず、やってもらいたい業務を検討し、「仕様書」を作りましょう。同じ条件で、複数の専門家に見積りを依頼し、みなさんで比較検討したうえで、納得した専門家に依頼しましょう。
すまいるネットでは、建築士事務所、施工会社などの情報をすまいの相談員が提供しています。また、すまいるネットのスタッフが、マンションの管理組合に出向き、マンション管理の基礎知識について、ご説明する「出前講座」を行っています。ぜひ、ご活用ください。
2018年02月13日現在
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Q. 分譲マンションの玄関ドアは取り替えてもいい？
分譲マンションですが、他の家の玄関ドアに比べ、自分のところは玄関ドアの腐食がひどくなっています。個別に取り替えてもいいのでしょうか？
A.玄関ドアは各住戸の専有物だと思いがちですが、区分所有法上は共用部分に当たる（一般的に玄関ドアは錠前と内側の塗装面だけが専有部分であるとされています）ので、個別に取り替えをすることはできません。ただ管理組合規約で専有部分の範囲を独自に規定している場合がありますから、規約をよく見てください。
工事については、管理組合が実施する大規模修繕工事で玄関ドアの交換や修繕が予定されている場合があるので、管理組合に確認してください。他と比べ腐食がひどいとの事ですが、腐食の原因が使い方による場合は、共用部分であっても費用負担が必要となります。また、管理組合が速やかに工事を実施できないときは、所有者の責任と負担において実施できるよう規約で定めている場合がありますので、規約を確認してください。
いずれにしても、玄関ドアは遮音や防火性能、建物の外観など共用部分としての意味合いが強いため、勝手に修繕しないで、まず管理組合に相談されることをお勧めします。
2018年02月14日現在
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Q. マンション標準管理規約とは、どんなものですか？
「マンション標準管理規約」というのがあると聞きましたが、どのようなものですか？
A.区分所有マンションでは、管理組合の活動のルールを定めた管理規約を定めますが、この標準的なモデルとして国土交通省が提供しているのが、「マンション標準管理規約」です。マンションの形態にあわせて、単棟型、団地型、複合用途型が用意されており、規約条文だけでなく「コメント」が収録されていることも特徴です。
管理規約の制定や改正の際の参考にしたり、また管理規約の解釈や考え方を知る手がかりとしても使えるもので、管理組合活動の中でも役立つものと思います。国土交通省のホームページから閲覧することができます。
2018年02月05日現在
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Q. 修繕積立金の必要性について教えてください。
修繕積立金 とはどのようなもので、なぜ必要なのですか。
A.修繕積立金は、周期的かつ計画的に行う大規模な修繕、不測の事故により必要となる修繕、及び敷地、共用部分等の変更に備える準備金として、月ごとに一定額徴収され、積み立てておく費用です。
特に大規模修繕工事はマンションの資産価値に影響しますので、必要な修繕積立金を必ず積み立てるべきです。例えば大規模修繕が修繕積立金だけで行えない場合、一時金の徴収又は借り入れ等をしなければなりませんが、住人の合意を得るのが難しい場合があります。また大規模修繕費用が捻出できず工事時期がずれ込むことは、建物・設備に悪影響を与えます。 長期修繕計画の定期的な見直しとあわせて大規模修繕工事費の調達方法について、早い時期から検討しておくことが重要です。
・マンション管理センター／基本的な事項に関する相談事例（Q&A）
2018年02月09日現在
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Q. マンション管理組合の役員のなり手がいない。どうしたらいい？
Ｑ．築４０年自主管理している分譲マンションに住んでいます。輪番で次の役員が回ってきましたが、住民も高齢化しており次の理事長のなり手がなく、なかなか決まりません。私も高齢のため、理事長を引き受けたくありません。何か良い知恵はないでしょうか？（８０才男性）
A.Ａ．分譲マンションも時が経つと、お住まいの皆さまが高齢化し、賃貸に出されたり、空き家になったりする住戸も出てきて、役員選出が難しくなってきているマンションもあると聞きます。その中で、自主管理で頑張っておられることはすばらしいと思います。
すまいるネットが平成２４年度に神戸市内の高経年・小規模マンション約３７０管理組合に対して行ったアンケート調査でも、「マンションの課題」について聞いたところ、約２５％の管理組合が「理事のなり手がない」と回答しています。
役員のなり手が少なくなったマンションの中には、･理事の要件を区分所有者の配偶者や一親等の同居家族にまで広げる。･理事に対して理事報酬を支払う。･不在所有者に管理協力金を求める。･理事の負担が大きい業務を専門家や管理会社に委託する。などを検討・実施をし、解決を図ろうとしているところがあります。
解決に向けてどういった対策が良いのか、管理組合の皆さまでよく話し合い、皆さまが納得する方法を採用してください。
いずれの解決策についても、ご自身のマンションの管理規約をご確認いただき、新しい取り組みができる内容になっていなければ、管理規約に盛り込む必要があります。また、自主管理から委託管理にするにも、専門家や管理会社を選ぶといった作業が出てきます。
すまいるネットでは、管理規約の変更や管理委託への進め方などについてのご相談にアドバイスや情報提供を行っております。また、管理組合で勉強会を開く際には、すまいるネットの職員が皆さまの管理組合に出向いて「出前講座」を行っています。
2018年02月13日現在