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すまいのお悩みQ&A

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  • Q. 実家を売るための注意点

    相続登記が完了した後に、実家を売るための注意点はありますか。

    A.

    前面道路が建築基準法上の道路でない場合、その物件は未接道とみなされ、原則として新しい建物を建てることができません。そのため、建物を解体してしまうと、土地の活用方法が限られることで売却しづらくなる、という話をよく聞きます。よって、まずは「古家付き」での売却を検討されてはいかがでしょうか。
    ただし、建物の老朽化が著しい場合は、建物を適切に管理・修繕し、周辺に悪影響を及ぼさないようにすることが先決です。
    もし、活用にお困りの空き家・空き地が神戸市内にあれば、すまいるネットにまずはご相談ください。活用方法などのご意向に沿ってアドバイスをいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家が、より具体的なアドバイスをした上で、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産業者から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の物件は対象外）

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  • Q. 相続した実家を売りたい

    父親名義の実家を相続したのですが、私は別の家に住んでいるので実家を使う予定がありません。このたび遺品整理が一段落したので、いよいよ実家を売ろうと考えています。まずは何から始めればよいでしょうか。

    A.

    まずは「相続登記」をする必要があります。相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を変更し、新しい所有者を明確にするための手続きで、この相続登記が完了しなければ、そもそも不動産を売却することができません。
    実は、相続登記が未了の不動産は全国に多数存在しており、そのような不動産は、相続人が増えていくことで、将来的に相続登記自体が困難になるというリスクがあります。 また、仮に相続登記をしなかったとしても、相続人は所有者として不動産の管理責任や固定資産税の納税義務が発生します。
    　さらに、2024年4月より「相続登記の義務化」が施行され、長期間にわたって相続登記を怠ると、10万円以下の過料の対象になりました。そのため、相続が発生した不動産については、売る売らないにかかわらず、出来る限り速やかに相続登記をしましょう。

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  • Q. 二世帯住宅は長屋ですか

    現在一人で住んでいる自宅を解体して子供夫婦との二世帯住宅を新築したいと思っています。先日、建築士さんとの打合せでそれぞれに独立している住戸が１棟になっている建物のことを「長屋」と言われました。共有する住戸の壁は屋根裏まで延ばしますと説明されましたが、長屋のことを教えてください。

    A.

    長屋については１棟で共用部分を有しない住戸が2戸以上連続している。または、上下に重ねて建てたもので廊下・階段などの共用部分を有しない形式の建築物のことを言います。廊下・階段など共用部分を有する住戸であれば共同住宅となります。
    長屋は一戸建てに比べ火災の危険性が高く、避難上・防火上及び衛生上に気を付けなければなりません。ご相談の場合の長屋では共有する住戸間の壁を「界壁」と呼び、防火・遮音性能のため屋根裏まで「界壁」を延ばす必要があります。
    近年、住まい・暮らしのスタイルが多様化する中で、二世帯住宅が注目されています。新築を予定されておられるので、建築士さんとよく相談して進めて下さい。

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  • Q. 在宅時の防犯対策

    在宅時の防犯として気を付けることや対策はありますか。

    A.

    行政や、工事業者などを装って強盗に入るケースが増えています。対応する際は玄関ドアを開けず、怪しいと思ったら居留守を使うか、インターホンで対応して家の中に入れないようにすることが大切です。宅配は宅配ボックスを設置するなど荷物を直接受け取らない方法があります。特に急な訪問には注意が必要です。オレオレ詐欺や還付金詐欺の電話も増えています。『あなたのキャッシュカードが不正に利用されています』や『カード確認のため、今から伺います』などの電話にも注意してください。対策として特殊詐欺対策電話機があります。自治体によっては補助金があるので調べてみましょう。特殊詐欺対策電話機には着信時に事前警告メッセージが流れ、自動で通話内容を録音する機能があります。被害を未然に防ぐことができます。在宅であっても、玄関や使っていない部屋の戸締りをして被害に遭わないように日頃から気を付けることが大切です。

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  • Q. すまいの防犯対策

    戸建てに夫婦二人で暮らしています。昨今、高齢者を狙った強盗や空き巣のニュースが増え、何か防犯対策をしなければと思っています。何から始めればいいでしょうか。

    A.

    戸建てということでまず、庭の砂利を踏むと大きな音がするものに変える、窓には窓が開くとアラームが鳴るものを取り付けるなどの対策があります。また窓ガラスを防犯ガラスに変えるか、防犯フィルムを貼るなどして簡単に割れないようにすることも犯行を諦めさせる効果があります。特にCPマークが付された物品は防犯性能が高いと認められていますので、全国防犯協会連合会のホームページを参考に取り入れてみてはいかがでしょうか。また、庭やベランダは踏み台など足場になるような物は置かず、見通しを良くして侵入者が身を隠す場所にならないように見直す、玄関ドアや勝手口は補助鍵を付けるなどの対策をしておきましょう。長期で家を不在にする際は新聞を止めてもらう、ご近所の方に長期で留守にする事を伝え、ついでがあるときに家を見回ってもらう。犯罪を増やさないために地域で挨拶活動をするといいですね。

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  • Q. 相続登記の義務化以前の相続土地

    相続登記の義務化が始まる以前に、土地を相続しました。登記をせずに放置してしまっているのですが、今後どのように対応すればよいのでしょうか。

    A.

    不動産を取得した相続人は、不動産の相続を知った日から3年以内に法務局に相続登記をする必要があります。相談者の場合は、令和６年４月１日より前に相続した不動産ですので、相続登記が未了であれば、令和9年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
    相続登記の手続について不明な点がある場合は、司法書士や管轄の法務局に相談してみましょう。

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  • Q. 相続登記の義務化

    相続登記の義務化が始まったと聞きましたがその内容について教えて下さい。

    A.

    相続で土地や建物を取得したにもかかわらず相続登記をしていないと、利害関係人が法務局で登記簿を調べても本当の所有者が誰なのかすぐには知ることができません。このような所有者不明土地（建物）と呼ばれるものが全国で増え続け、管理の不全が原因で近隣の住環境の悪化を招いたり、不動産の取引に支障をきたすなど大きな社会問題となっています。そこでこの問題に対処するために、令和3年に不動産登記法が改正され令和6年4月1日より相続登記が義務化されました。この法改正により原則として相続人は、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。これは令和6年4月1日よりも前に相続した不動産も対象となりますので注意が必要です。また、正当な理由なく相続登記の義務を怠った場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。なお、遺産分割がまとまらず相続登記が難しい場合には、「相続人申告登記」を利用できる場合があります。制度の内容についてわからないことがあるようでしたら、物件所在地を管轄する法務局に問い合わせてみましょう。

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  • Q. そろそろリフォームが必要。どうやって進めればいい？

    最近、自宅の屋根や壁が古くなってきたように感じます。先日も、外壁にひびが入っているのを見つけました。そろそろ改修やリフォームをしたいけれど、どのように進めればよいでしょうか。トラブルも多いと聞くので、安心して進めたいです。

    A.

    まずは、予算やリフォームしたい箇所を整理しましょう。そのうえで、依頼する業者を決めましょう。業者によって、金額が大きく異なる場合もあるため、複数社から見積を取ることがポイントです。また、金額だけで判断するのではなく、強引に契約を迫ってこないか、リフォームの方法やスケジュールに関して丁寧に説明してもらえるかなども確認したうえで、選びましょう。後で揉めないように、契約書は書面できちんと交わし、工事内容や金額、工期、工事中に問題が生じた場合の対処方法、担保期間などが明記されているか確認しましょう。

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  • Q. 実家が物置きになっています

    実家は誰も住んでいませんが、古くて傷みがあるので誰も借りてくれないと思い、物置きになっています。

    A.

    「たまに様子を見に行っているから大丈夫」と思っていませんか。家は人が住まなくなると、管理の目が行き届きにくくなります。雨漏りにすぐに気づけず、天井や壁、家財がダメになったというケースもあります。管理代行サービス(有料)を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
    最近は空き家問題への関心が高まっており、活動拠点として空き家を探し、DIY等で空き家を生まれ変わらせる取り組みも活発です。築年数が古く多少の傷みがあっても、安く手に入る物件には需要があります。なお神戸市では、子ども食堂などの拠点として空き家を探している団体と、空き家をマッチングするサービス「地域利用バンク」があります。借り手探しの可能性を広げる選択肢として検討してみては。

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  • Q. 相続した空き家、どうする？

    空き家を相続しました。何から始めたらいいでしょうか？

    A.

    まず被相続人から相続人へ不動産の名義を変更する「相続登記」を行いましょう。2024年４月から義務化されており、相続開始から3年以内に申請する必要があります。申請先は、空き家の所在地を管轄する法務局です。手続きが複雑で不安な場合は、司法書士や弁護士に相談してみましょう。
    早めに空き家の状態を確認し、必要に応じて修繕や清掃をしましょう。放置した結果、傷みが著しくなると「特定空家・管理不全空家」に指定され、固定資産税が増える可能性があります。
    次に活用方法を検討しましょう。早めに売却することで、維持管理の手間やコスト、傷みが早く進むリスクを減らせます。また相続から約3年以内に売却した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる場合があります。（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）。住居としての貸出は家賃収入が得られますが、リフォーム等の初期費用がかかる場合もあります。
    活用方法に悩んだら不動産や税金に関する専門家に相談することをお勧めします。自治体の相談窓口では公平なアドバイスがもらえるでしょう。

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  • Q. リフォーム工事の契約・不具合対応で気をつけること

    リフォーム工事の契約・不具合対応で気をつけること

    A.

    リフォーム工事では、契約前の確認と、工事後に不具合が見つかった際の適切な対応が重要です。

    契約前の注意点
    複数の業者から見積もりを取り、同じ条件で価格や工事内容を比較する。
    見積書に不明な点があれば必ず確認し、「一式」など内容が不明確な項目は詳しい説明を求める。
    契約は口頭ではなく書面で行い、工事内容、金額、工期、引渡し日、トラブル発生時の対応、保証・補償内容などが明記されているか確認する。
    打ち合わせ内容や約束事項は書面に残し、後日のトラブル防止につなげる。
    工事後に不具合があった場合の対応
    業者へ「何が問題なのか」を具体的に伝える。
    　例：「希望した仕様と違う」「工事後から排水が流れにくい」など
    あわせて「どのように対応してほしいか」を明確に伝える。
    　例：「補修してほしい」「点検・修理してほしい」など
    打ち合わせ記録や契約書、カタログ、不具合箇所の写真などの証拠を準備する。
    感情的な要求や過度な要求は避け、双方で納得できる解決策を話し合う。

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  • Q. リフォーム工事、希望と仕上がりが違う・・・

    お風呂のリフォーム工事をしました。先日、引渡しを受けましたが、こちらの希望と異なるところがあります。
    リフォーム業者には、浅い浴槽に交換してほしいと依頼しましたが、工事が終わってみると、以前と同じ深さのままの仕上がりになっていました。また工事をしてから、浴室の排水がうまく流れないなど不具合がでています。

    A.

    まずは、注文した浴槽の品番を見積書や契約書で確認し、その品番の浴槽が実際に設置されているかどうかを確かめてください。もし予定された浴槽が設置されていないのであれば、なぜ異なるものが設置されたのか、品番どおりの浴槽が設置されているのに、希望通りの深さに仕上がっていないのか、リフォーム業者に説明を求めてください。
    その他の不具合も、工事後から生じたものであれば、リフォーム工事に起因する可能性があります。現状の経緯を書面にまとめ、リフォーム業者に確認することをおすすめします。

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