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すまいのお悩みQ&A

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  • Q. 相続した空き家を売却すると税金が安くなるの?

    実家を私と妹の2人で相続しました。私も妹も、すでにマイホームを購入しているため、相続した実家に住む予定がありません。この機会に処分を考えています。相続した空き家を売却する際に税金が安くなると聞きましたが、条件などはありますか?(50代男性)

    A.

    空き家をめぐる税制が変わり、相続した空き家を売却した際に、いくつかの条件を満たすと、譲渡所得(売却利益)から3,000万円を控除することができる特例があります。この特例は、空き家の発生原因のひとつである相続で空き家になった家屋や土地の有効活用を促進するために創設されています。

    具体的な条件は

    (1)相続開始の直前まで、被相続人の方が一人で居住していた自己居住用財産であること

    (2)昭和56年5月31日以前に建てられた、一戸建てであること

    (3)相続発生から3年を経過する日の属する年末までに売却すること

    (4)相続発生以降から継続して空き家であること

    (5)建物を除却して土地を売却するか、耐震改修してから売却すること

    (6)売却価格が1億円以内であること

    です。適用期間等詳細については最寄の税務署にお問い合わせください。

    すまいるネットの空き家活用相談窓口では、空き家所有者向けに空き家の活用、売却等のご相談に応じています。相談内容によっては不動産の専門家がアドバイスを行っています。

    2024年05月20日現在

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  • Q. 賃貸住宅を退去するときに高額な原状回復費用を請求されたら?

    「賃貸住宅の退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか?(30歳代夫婦)

    A.

    契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。

    まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。

    費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。(「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。)
    国土交通省/原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

    2024年05月20日現在

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  • Q. 空き家を放置すると、責任を問われるの?

    空き家を放置すると、責任を問われる法律や条例が施行されたと聞きます。「もしかしたら、うちの空き家も」と思うと不安になります。(50代女性)

    A.

    適切な管理が行われていない空き家等が、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに対応して、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が平成27年5月に全面施行されました。また神戸市では、この法律に基づく空家対策を推進させる「神戸市空家空地対策の推進に関する条例」が、平成28年10月1日に全面施行しました。空き家、空き地の所有者や管理者は、適切に管理する義務を怠り、周辺に悪影響を与えた場合には、改善のための指導、固定資産税の住宅用地特例の解除、所有者の氏名等の公表、過料に処せられる場合もあります。

    ご家族が亡くなられたり、家を住み替えたりで、誰も住まない家を所有した場合、その家をどうするか考えなくてはなりません。空き家は放置しておけば傷んでいき、その状態で年数を重ねると、家の価値を下げてしまいます。その前に、今後の活用のしかた(売却、賃貸等)を検討されてはいかがでしょうか。すまいるネット空き家活用相談窓口では、空き家の活用について、不動産の専門家がアドバイスを行っています。

    2024年05月20日現在

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  • Q. リフォーム工事の契約をする時の注意点は?

    築20年の戸建て住宅のリフォームを考えていますが、契約をする時に気をつけないといけない事はありますか(50代女性)

    A.

    まず、工事の金額が適正な価格となっているかを確認するために、複数の業者に見積りを依頼し、価格の比較検討を行いましょう。比較検討しやすくするためには、各業者に工事箇所や工事項目など同じ条件を伝えることが大切です。見積り書の見方が分からない場合や「一式」という表記が多い場合など疑問点があれば、その都度質問し、不明点を残さないことが重要です。

    また、契約は口頭ではなく、契約書を交わしましょう。契約書には、工事内容、金額のほか、工期や引き渡しの期日、工事中に問題が発生したときの対処方法、担保期間や工事後の補償内容など、工事に伴うさまざまな内容について明記されているか確認しましょう。細かなことまで書面で残しておくことが、後々のトラブルの回避に繋がります。

    なお、すまいるネットに見積り書や契約書を持参していただければ、具体的な見方などをアドバイスしていますので、お気軽にご相談ください。(神戸市民の方、神戸市内の物件が相談対象です。)

    2024年05月20日現在

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  • Q. 空き家をそのまま放置していたら、どうなるのでしょうか?

    実家が空き家となっています。遠方に居住しておりなかなか見に行くことができません。
    このまま放置していたら、どうなるのでしょうか(30歳代、女性)

    A.

    きちんと管理せず、放置しておくと、周辺に悪影響を与えることがあります。建物が老朽化し、雑草が生い茂ると、不法投棄や害虫等の温床になります。また、管理されていない場所となると、不審者が住みついたり、不審火が発生したり、治安が悪くなる原因にもなります。

    空き家は、所有者の責任で、定期的に管理することが必要です。遠方等の場合は、管理を代行している事業者へ依頼することも検討してみてはいかがでしょうか。

    各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。

    神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』があり、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。更に、相談内容によっては、空き家所有者の意向に応じた売却や賃貸等の具体的な査定・提案を行うことも可能です。

    2024年05月20日現在

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  • Q. 隣の空き地から木の枝が越境してきた。

    自宅の隣地が長い間空き地です。管理がされておらず、我が家の敷地に隣地の木の枝が越境しており困っています。以前確認したところ、隣地の所有者にお願いをして、枝を切ってもらうしか方法が無いと言われました。隣地の登記簿を取得して確認したところ、亡くなった所有者のままの登記になっています。枝が自宅の樋に今にも当りそうで心配です。何とかならないでしょうか?
    また、このまま所有者に連絡がつかず、今後も空き地の管理がなされないままだと、台風等が来た時に被害が及びそうで不安です。何か方法はないでしょうか?(60代・女性)

    A.

    2021(令和3)年4月に民法233条『竹木の枝の切除及び根の切り取り』が改正されました。これにより、2023(令和5)年4月1日より一定の条件を満たす場合に限り、越境された土地の所有者自らが枝を切る事ができるようになりました。まずは、ご自身と隣地の状況が、改正後の状況に当てはまるかどうかを確認しましょう。神戸市のホームページにも越境竹木に関するルールの詳細が掲載されています。『越境した木の枝の切取りルールの改正について』と検索して下さい。

    所有者に連絡がつかないなど、近隣の空き家や空地に関する相談は、各自治体へまずは相談してください。また所有者不明の土地の発生を防ぐため、2024(令和6)年4月1日より順次、相続登記や住所の変更登記の申請などの義務化が始まります。不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしないと、正当な理由がない場合罰則として10万円以下の過料が科される可能性があります。この制度が始まれば、隣地の相続登記がなされる場合もあるので、時期をみて新たに隣地の登記を取得してみるのもよいかもしれません。

    2023年07月25日現在

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  • Q. 住宅を購入する際の補助について?

    住宅購入にあたって品質確保のための補助はありますか?

    A.

    神戸市では住宅購入にあたって品質を確保するための補助はありません。ただし兵庫県では、既存住宅の現状の建物が備えている性能を調べるためのインスペクション(建物状況調査)に対する補助があります。神戸市内の戸建て住宅で、補助要件を満たしている場合は申請可能ですので、詳細は、兵庫県ホームページをご確認ください。(事前に補助申請が必要です)

    【インスペクション補助の問合せ先】

    兵庫県まちづくり部住宅政策課住宅政策班 

    TEL:078-362-3581 FAX:078-362-9458

    「ひょうごインスペクション実施支援事業」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/inspection/hukyu-shien.html

    また、新築住宅を手に入れた後に欠陥があるとわかった場合に、住宅事業者が倒産し欠陥による損害賠償や修理をしてもらえないトラブルを防ぐために、住宅瑕疵担保履行法が制定されています。※住宅瑕疵担保履行法についての詳しい内容は国土交通省の「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」をご覧ください。

    「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」

    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html

    2023年02月28日現在

  • Q. 空き家の解体と隣地の取得にかかる補助

    親から相続を受けた、小さい土地の上に建つ古い空き家を所有しています。老朽化も進み解体をして新築の計画を立てていたところ、隣家の所有者から「古家付きで隣地を買い取ってくれないか」と相談を受けました。小さい土地だったためこれを機に広い土地にしたいと思い、2棟の解体を考えています。空き家を解体する場合は、一般的にどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。

    A.

    建物の解体費用については、構造や規模、周辺の状況や工事内容など様々な条件によって異なります。例えば鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物は強度が高いため、木造より費用が高くなります。また接道している道路が狭く重機が使えない場合、手作業の割合が増えることで費用が高額になるケースもあります。解体費用以外にも、建物内に家財などが残っていると残置物の撤去費用もかかります。まずは、事業者に見積書の作成を依頼してください。その際は、解体事業者によって工事方法や費用に差が生じることもあるため、2社以上の事業者へ依頼することをお勧めします。

    自治体によっては解体工事費用の一部を補助する制度や、隣地の売買にかかる経費の一部を補助する制度などがあります。自治体窓口で補助制度の有無や補助を受けるための条件などをご確認ください。

    神戸市では、解体費用の一部を補助する「神戸市老朽空家等解体補助事業」や、100㎡未満または無接道地の隣地の売買でかかる経費の一部を売主及び買主に補助する「空き地活用応援制度の隣地統合補助」があります。

    「解体補助」では、神戸市内にある昭和56年5月31日以前に建てられた建物で、「破損・腐朽のある空き家」「幅2m未満の道のみに接する家屋」「60㎡未満の土地に建つ家屋」のいずれかに当てはまることが条件です。建物の構造・用途は問いません。補助金額は、解体にかかる対象経費の3分の1または上限60万円(条件により100万円)です。

    「隣地統合補助」では、売買でかかる「登記費用」や「仲介手数料」などの経費の一部を上限50万円まで補助する制度です。

    各制度とも、契約締結前の申請が必要です。受付はすまいるネットで行っております。まずはお電話ください。

     

    2022年04月01日現在

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  • Q. 空き家の解体費用の相場を知りたい

    現在、所有している空き家の解体を考えています。しかし、いくら解体費用が必要なのか見当もつきません。どのように進めていけばいいのでしょうか?

    A.

     結論から言いますと、最初に取り組むべきことは、複数の解体業者の相見積もりです。複数の業者に見積もりを依頼することによって、解体費用の相場が分かるはずです。しかし、見積もりを依頼する前に自分で大体の解体費用を知ることができれば、業者が提示する見積もり額にも納得できるのではないでしょうか。ここでは、解体工事費用の概算方法のポイントをご紹介したいと思います。

     まず一つ目に、解体工事の坪単価を押さえることです。建物の構造によって大きく左右されますが、一般的な木造住宅の場合は1坪(約3.3㎡)\25,000~\35,000程度と考えていいでしょう。この坪単価には、廃材の運搬費、処分費、必要な書類作成費等も含まれます。これに空き家の坪数を掛け合わせると大体の解体工事費用が分ります。

     二つ目は、空き家の周辺環境を押さえることです。実は坪単価には例外が多く、空き家の周辺環境に大きく影響を受けてしまうのです。前面道路の幅が狭くないか、敷地周辺に高低差がないか、隣家が接近していないかなどを確認しておく必要があります。ポイントは、重機とトラックが進入可能かどうかで、解体作業の効率に大きく影響します。極端に狭小な場所の空き家であれば、坪単価の大幅な割増しを想定しておく必要があります。 

     三つ目に、解体工事の期間を押さえることです。当然ですが解体期間が長くなれば、それだけ工事費は膨らみます。工事期間中は様々なトラブルが想定されますので、特に近隣住人の方々と解体工事の内容を事前に共有し、想定される問題を対策しておくと、突然の工期延長を防ぐことができるかもしれません。

     以上の三つをもとに解体工事費用の概算を行ってから、解体業者の相見積もりに臨まれるとよりご自身の納得感も高まるのではないでしょうか。

    2022年03月17日現在

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  • Q. 自治体のさまざまな補助制度

    子どもが小さいのですが、なにか受けられる補助があるかどうやって調べたらよいですか?

    住んでいる家が古くなってきたので外壁工事をしたいと考えています。なにか受けられる補助はありますか?

    A.

     子育て中はなにかとお金がかかりますよね。

     自治体では子育て世帯を対象に様々な補助を行っています。まずは自治体のホームページで補助制度を調べてみてはいかがでしょうか。ホームページを見ても難しくて分からない場合は、所管課に問い合わせてみるのも一つの方法です。その際、他の制度と併用が可能なものもありますので併せて聞いてみるとよいと思います。ただし、補助制度にはあらかじめ予算が決まっているものがほとんどです。予算額に達し次第、申請を締め切ってしまうので注意が必要です。また、申請のタイミングはそれぞれの補助制度によって異なるので、申請の流れやどのような書類の提出が必要になるかなどを事前にご確認ください。

     インターネットで検索をしてみると「外壁塗装の補助が受けられますよ」というサイトをよく目にします。しかし、内容をよく読んでみると「補助制度を行っているか各自治体によって異なりますのでご確認下さい」と注意書きがあります。たとえば、神戸市では住宅の外壁塗装に対する補助制度はありません。正しい情報は各自治体に問い合わせてみてください。

    断熱性を高める外壁工事を行う場合は国の補助制度の対象となることがあります。

    各自治体だけでなく、県や国の補助制度に活用できるものがないか調べてみたり、業者にたずねてみたりして、うまく補助制度を活用しましょう。

    2022年03月17日現在

  • Q. 高齢期のすまいについて

    現在70代で、ひとりで民間の賃貸住宅に住んでいます。身の回りのことは自分で出来ますが、このままひとり暮らしで住み続けるか、将来を考えて高齢者向けの住宅か施設に住み替えた方がよいのかで悩んでいます。

    A.

     まずはご自身で身の回りのことが出来る間は、現在の賃貸住宅に住み続けることが考えられます。ひとり暮らしに不安がある場合は、民間の見守りサービスの利用もご検討ください。たとえば、ガスや電気機器の使用が一定期間ない場合、ご家族などに連絡がいくサービスや、指定した時間にオペレーターからの電話などで安否確認するサービスなどがあります。機器の設置工事や通信環境が必要な場合がありますので事前によく確認をしてください。
    また、体操教室やふれあい給食会など地域の集まりに参加して、元気なときから地域とつながりをつくることを考えてみましょう。地域の活動は、最寄りの社会福祉協議会などに問い合わせてみましょう。

       高齢者向けの住宅はどのような種類がありますか。また住み替えの流れも知りたいです。

       自立して生活できる方向けには、公営の高齢者向け賃貸住宅、シルバーハウジング、民間のケアハウス、サービス付き高齢者向け住宅、有料老人ホームといった住宅・施設があり、それぞれに特徴や入居条件があります。また今は元気でも、将来を考えてすまいを探すことが重要です。
    住み替えの流れを簡単に紹介しますと、
    ① すまい選びの予算を考える。②すまいを探す。③資料を請求する。④2~3か所は見学し、比較検討する。⑤申し込みし、契約する。⑤引っ越すために、家財を整理・処分する。といった流れになります。
    ご自分の条件に合うかどうか、立地・入居条件・費用・間取り・サービス内容などを慎重に比較検討しましょう。可能であれば、実際に現地に行って確認し、施設であれば、有料ですが食事付の見学会や体験入居することをおすすめします。

    2022年03月17日現在

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  • Q. 空き家を売却した際の税金を安くしたい

    使わない空き家を売却したいと考えていますが、不動産を売却すると譲渡所得税がかかると聞きました。何か税金を安くできる制度はありませんか。

    A.

     相続によって取得した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば、その空き家を売却して得た利益から3,000万円までを控除してくれる制度、「空き家の3,000万円特別控除」があります。仮に空き家が3,000万円で売却できた場合にかかる譲渡所得税は、約610万円から空き家の取得費等を引いた額となりますが、本制度が適用されればこれがゼロになるため、非常に節税効果が高い制度といえます。

     なお、神戸市内に空き家をお持ちで、売却や賃貸等に関するお悩みがあれば、すまいるネットにて「空き家等活用相談窓口(078-647-9988)」を設けております。まずは、お持ちの空き家情報や、活用等のご希望をお聞かせください。ご相談内容についてアドバイスいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家である専門相談員が空き家についてのアドバイスをいたします。そして、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産会社から、売却や賃貸の提案を受けることができます。(すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家は対象外です。)

    空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、どんな要件があるのでしょうか。

     まずは適用要件として、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること、マンションの1室などの区分所有建物でないこと、被相続人が相続発生の直前まで対象の家屋で一人暮らしをしていたこと、の3つがあります。(もし被相続人が相続発生の直前まで老人ホームに入所していても、入所証明等の書類があれば適用要件に当てはまる場合があります。)その要件を全て満たした上で、相続を受けた年から3年以内の年末までに売却を行うことが必要です。なお、売却の方法については、家屋を解体した後に更地として売却すること、または家屋を耐震リフォームした上で売却することのいずれかとなります。

     この制度については税務署が管轄ですが、申請書類の1つである「被相続人居住用家屋等確認書(空き家であることの確認書類)」の発行については、空き家の所在市区町村が管轄となりますので、事前にそれぞれの管轄までお問い合わせください。

    2021年12月11日現在

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