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すまいのお悩みQ&A

Q. 賃貸住宅の事故物件とは

賃貸住宅を借りようと思っていますが、その部屋は近隣に比べて家賃が安いので、知人に「事故物件だから安いのではないか」と言われました。事故物件とはどういうことですか。
A.
事故物件とは、過去に事件や事故等何らかの原因で前入居者が物件内で死亡した経歴のある物件のことで、居住するには心理的な不安や抵抗感があるため「心理的瑕疵物件」ともいわれます。事故物件は敬遠されることが多いので、家賃を下げて入居者を募集するケースが見られます。

今まで、「事故物件」については告知に関する明確なルールがなく、不動産業者の裁量に委ねられていたため、トラブルの原因になることがありました。そのため国土交通省は２０２１年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。ガイドラインに法的な拘束力はありませんが、「事故物件」をめぐるトラブルを防止するために、一般的に妥当と考えられる基準を示したものです。ガイドラインでは病死、老衰などの自然死、転倒など日常生活に伴う不慮の事故死では、不動産業者が借り主に告げなくてよいとし、それ以外の死でも、死亡事案の発生から３年が経過していれば告知する必要がないとしています。ただし、死後長期間発見されず臭いや虫が発生するなどして特殊な清掃が行われた場合は、3年過ぎるまで告知する必要があります。
高齢者の単身世帯も増えてきていることから、孤独死も珍しいことではなく、日常生活で当然起こりうる死については、借り主の契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと判断されたと言えるでしょう。
とはいえ、事故物件を不安に感じる人は、入居を決める前に遠慮せずに不動産業者に聞いてみましょう。噂やインターネットの情報が正確とは限りません。ガイドラインでも、死亡時案の有無を聞かれたり、社会的な影響が大きいと不動産業者が判断したりした場合は、死因や経過期間にかかわらず、判明している情報を知らせる必要があるとしています。

2024年09月28日現在
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Q. 民間住宅を紹介してほしい。

市営住宅や県営住宅に何回も申し込んでいますが、なかなか当たりません。民間住宅を探そうと思っていますが、すまいるネットで紹介してもらえないでしょうか？
A.
すまいるネットでは、民間住宅についての情報提供を行っています。

すまいるネットのフロアに、一般社団法人兵庫県宅地建物取引業協会の相談カウンターがあり、民間物件のご案内を行っています。（ご案内時間：月・火・木・金　午後1時から午後４時まで）

なお、すまいるネットに隣接の新長田合同庁舎には、神戸住環境整備公社の賃貸住宅の窓口もありますのでご利用ください。

・神戸住環境整備公社／神戸公社賃貸

2018年02月14日現在
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Q. 借りているマンションが競売された。退去しないといけない？

平成20年に３年の契約期間でマンションを賃借しています。最近このマンションが競売にかけられ、競売の買受人から退去を求められています。契約期間内でも退去しなければいけませんか？
A.
平成16年４月１日以降に賃貸借契約を締結した場合は、競売の買受人から明け渡しを求められると、借家権を主張することができないため、賃借をされているあなたは６ヶ月以内に建物を明け渡さなければなりません。また敷金についても、買受人に対して返還を請求することができません。元の建物の所有者に返還を求めることになります。
2018年02月13日現在
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Q. 高齢者向けの住まいの選び方

高齢者向けの住まいの種類がたくさんあり、どれを選んだらいいかわかりません。どのようにして決めていけばいいでしょうか。

A.
たしかに、高齢者向けの住宅や施設にはたくさんの種類があります。たとえば、シルバーハウジング、サービス付き高齢者向け住宅、有料老人ホーム、ケアハウス、特別養護老人ホームなどがあり、どれが自分に合うのか、名称だけではなかなかわからないと思います。まずは条件に合いそうな住宅や施設をいくつか選び、パンフレットを取り寄せて、費用・サービス内容などを慎重に比較検討しましょう。気になる住宅・施設へは実際に見学に行ってみましょう。できれば、宿泊や食事をとってみることが良いでしょう。資料ではわからない、スタッフの対応や雰囲気なども知ることができます。また、すまいるネットでは、高齢者向けの住宅や施設の特徴をご紹介するＷＥＢサイト『神戸・すまいるナビ』を用意しています。住まいの種類や介護の状況などの条件から、神戸市内の住まいを検索できます。また、相談窓口(来所・電話)では、相談者の状況にあった住まいの情報提供も行っていますので、お気軽にご相談ください。
すまいるネット／すまいるナビ（高齢者向けすまいを探す）
2024年10月22日現在

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高齢期のすまい
Q. 賃貸マンションの共益費には、何が含まれているのですか？

賃貸マンションの共益費は、どういう内容で、何が含まれているのですか？
A.
賃貸マンションを借りる際の共益費は、共用部分（廊下や階段など）の電気代、水道代、清掃費などについて、賃借人が共同で負担するものです。実際に借りる専有部分以外の共用部分に係る費用を、貸主は共益費として毎月家賃とともに徴収しています。
2018年02月05日現在
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Q. 賃貸住宅を契約後、契約解除したらお金は返ってきますか？

気に入った賃貸住宅を契約しましたが、後で他にもっといい物件が見つかりました。まだ入居していないので契約解除したいのですが、すでに支払った敷金や家賃、仲介手数料は返してもらえるのでしょうか。
A.
賃貸借契約は成立していますので、原則的には契約解除はできません。しかし契約書の条項に契約期間満了前の中途解約について規定されていれば、予告期間分の家賃相当額を支払えば解約することができ、敷金・家賃からその家賃相当額を差し引いた金額は返ってきます。ただ仲介手数料は契約成立に対する不動産業者の成功報酬ですので、返金は難しいでしょう。
2018年02月13日現在
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Q. コワーキングスペースや交流の場を作りたい

WEBでどこでも仕事ができますが、人とのつながりの大切さを感じています。コワーキングスペースや交流の場を作りたいのですが、費用をかけず、場所のストーリーも作りたいと思っています。
A.
社会問題にもなっている空き家を、拠点として活用してみるのはいかがでしょうか。

全国の空き家率は2023年では13.8％でしたが(出所：総務省「住宅・⼟地統計調査」)、2043年には約25％に上昇するとの試算が出ており(出所：2024年(株)野村総合研究所資料)、空き家ビジネスの市場など、注目度も高まっています。誰かが住んできた家を受け継ぎ、すでにある資産を活かすことも、持続可能かつ拠点に付加価値を付ける選択の一つかもしれません。DIYできる部分をイベント化し近隣の方や友人に手伝ってもらうなど、作り上げる段階から関わる人を増やすことは、改修費用を抑えつつ場所の認知度の向上に役立ちます。
なお、例えば神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』ではリノベーション費用などの補助を受けることができます。公益的活動が対象ですが、条件が合えば、コワーキングスペースや居住スペースと併用できる場合もあるので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。各市町でも空き家の管理・活用に対して支援している場合があるため、空き家所在地の自治体にご確認ください。
2024年09月30日現在
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Q. 神戸市営住宅の募集に関する情報は、どこで入手できますか？

市営住宅に住みたいのですが、現在の募集状況がわかりません。どこへ行けば調べられますか？
A.
市営住宅の募集には、「定時募集」「常時募集」の２種類があり、それぞれ募集時期が異なります。募集状況については、神戸住環境整備公社市営住宅募集係にご確認ください（電話番号078-647-9804）。

申込案内書は、各区役所、支所、出張所、連絡所、すまいるネット、各地区市営住宅管理センターなどで配布します。

なお、すまいるネットでも、市営住宅の申込案内書を配布しています。

詳しくは、神戸市ホームページをご覧ください。

・神戸市／市営住宅の申込　　
2018年02月05日現在
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  すまい探し
Q. 賃貸住宅を借りる際の仲介手数料はどのように設定されている？

不動産会社の仲介で賃貸住宅を契約しましたが、家賃の1.08ヶ月分の仲介手数料を請求されました。仲介手数料はどのように設定されていますか？
A.
居住用の建物の賃貸借を仲介した場合、仲介業者が請求できる手数料は、宅建業法で賃料（家賃）1ヶ月分の1.08倍以内の額までと限度が定められています。本来は貸主・借主が折半すべきものですが、支払いをする貸主又は借主の承諾を得ている場合は、一方だけから仲介手数料を受け取ることも認められています。
2018年02月13日現在
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Q. 一軒家を借りて事務所として利用したい

一軒家を借りて事務所として利用したいと考えています。借りる際に、注意するポイントはありますか。
A.
戸建て住宅は間仕切りや、トイレ、キッチンが備わっており、小規模の事務所であれば、選択肢の一つとなるでしょう。ただし、居宅として募集されている物件を所有者の許可なしに事務所として利用はできません。固定資産税が高くなったり、賃料収入が消費税の課税対象となり負担が増えるため、断られる場合があります。気に入った物件があれば、まずは事務所として利用してよいか貸主に許可を取ることが必須です。また、用途の違反とならないよう確認したり、近所から苦情が入らないよう対策をとるなどの注意が必要です。さらに、契約する際は、保険の加入や消防設備設置に加えて他に退去時の原状回復に関する取り決めを契約書に明記しておくとよいでしょう。
2024年10月24日現在
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Q. 定期借地権の概要を教えてください？

借家を探しています。不動産屋の広告に、定期借地権付きと書かれていました。通常の借地契約とどう違うのでしょうか？
A.
定期借地権とは、借地借家法に基づき、平成4年8月1日より施行された「更新のできない借地権」のことをいいます。定期借地権には、（1）一般定期借地権　（2）建物譲渡特約付借地権　（3）事業用借地権の３種類があり、住宅用地に関しては（1）と（2）の２種類が該当します。いずれも契約期間の延長ができず、立ち退き料の請求もできません。

（1）一般定期借地権は、契約期間を50年以上とし、契約終了時は更地にして返還する必要があります。

（2）建物譲渡特約付借地権は、契約期間を30年以上とし、契約終了時は建物を残したまま返還できます。この場合、建物を時価で地主に譲渡することになり、借主は建物の継続使用を請求することができます。この借家権に関しては、期限の定めがありません。

一般的に定期借地権というと、一般定期借地権のことを指すことが多いようですが、契約書の内容をきちんと確認してください。
2018年02月05日現在
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Q. ゼロゼロ物件とは何ですか？

ゼロゼロ物件という言葉をよく聞きますが、どのような物件のことですか？
A.
賃貸住宅を借りる際、一般的に初期費用として最初の１か月分の家賃、敷金、礼金、仲介手数料など多くのお金が必要となります。ゼロゼロ物件は、入居する際に敷金、礼金を支払う必要のない物件のことです。空き部屋となったままの賃貸住宅が数多く存在する一方、最近の不況で借り手側もまとまったお金が払えないという人が増えています。そのため家主は空き部屋を減らそうとする目的で、また借主も初期費用が抑えられ、まとまったお金がかからない物件として、ゼロゼロ物件が出てきました。
もともと、敷金や礼金は、家賃滞納などの際の担保という意味合いがありますが、ゼロゼロ物件はそれを支払わないため、「１日でも家賃を滞納すれば即退去」などといった厳しい条件が契約書に含まれていることがあります。また、保証人の代わりとして、家賃保証会社の利用を義務づけている場合や、退去時に高額なクリーニング代を請求されること、敷金、礼金ではなく、別名目の金銭の支払が要求されることもあります。契約書をしっかり確認し、借主の不利益や負担になることを十分理解した上で契約することが重要です。
2018年02月13日現在
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