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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる : 契約
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Q. 「履行の着手」とは何ですか？
住宅の売買契約を解除したいと申し出たら、「履行の着手」に入ったので手付解除できないと言われました。「履行の着手」とは何ですか。
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Q. 新築マンションのオプションを契約解除。全額払いが必要？
現在建設中の新築マンションの売買契約を結び、その際に内装のオプション契約もしました。その後都合により売買契約を解約することになりましたが、販売業者からはオプションについて資材等を手配済みで、全額支払ってほしいと要求されています。 マンションの完成まで半年以上先ですが、全額払わなければいけませんか。
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Q. マイホーム購入を検討中です。何からはじめたらいい？
現在、賃貸マンションに夫婦二人で入居していますが、今年に家族が増えるため、マイホームの購入を検討しています。まずは何から始めればいいのでしょうか？
A.まず初めに、どんな場所のどんな家に住みたいか検討しましょう。交通の便、買物、学校、住環境など様々な検討項目があります。全ての条件を満足するのは困難ですので、優先順位をつけましょう。将来のこともよく考えて検討しましょう。
次に、資金計画を検討しましょう。必要な資金は、購入資金だけではありません。登記費用、火災保険料、ローン保証保険料、仲介手数料などの諸費用が必要になります。さらには、引越し費用、家具の買替えなど、色々な費用がかかります。金融機関等からの借入計画は、借入可能額でなく将来にわたって返済可能な額にすることが大切です。購入前にきちんと専門家に相談をし、ライフプランシミュレーションをして検討されてはいかがでしょうか。
次に物件の情報を集めましょう。情報は、新聞広告、折込チラシ、インターネットなどから収集できます。しかし、広告のキャッチフレーズやイメージ写真などに惑わされないよう、冷静にチェックしましょう。周辺環境・利便施設・公共機関など、生活に必要な情報が掲載されているなど、正確で情報量の多い広告を参考に検討しましょう。怪しい広告には手を出さないように心がけましょう。
集めた情報の中から気になる物件を見つけたら、実際に現地に確認に行きましょう。
自分の目と足で確かめることが大切です。車では、実際の距離がわかりにくいため、公共交通機関を使いましょう。天候や時刻などによっても見え方が違ってきますので、現地には二度以上いくようにしましょう。また、一人で行くのではなく、家族などの人と一緒に行くと、ひとりでは気づかないことを発見できるかもしれません。
物件については、宅建事業者から詳しく説明を受けることが出来ます。気になることは納得のいくまで説明を求めましょう。
マイホーム購入は、一生の大仕事です。自分一人で考えるのでは限界がありますので、家族や友人にも相談しましょう。また、専門家に相談するのもひとつの方法です。すまいるネットでは、建築士、融資相談員、消費生活相談員が、実際に困っていることや不安に思っていることについてアドバイスします。お気軽にご相談下さい。
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Q. 中古住宅の購入時にチェックすることは？
中古の戸建住宅の購入を検討しています。物件は気に入っていますが、何かと不具合がありそうで心配です。建物のどんなところをチェックしたらよいでしょうか。
A.中古住宅の場合、契約書に「現状有姿」（そのときの状態のまま）と記載されており、経年劣化は売買価格に織り込まれることが一般的です。建物の状態は必ず自分で確認するようにしてください。重点的に見ておきたいところは、（1）建物の基礎（ひび割れの有無、大きさなど）（2）床下（乾燥の度合い、湿気、排水の漏れなど）（3）建具（建て付け具合、すき間など）（4）壁（ひび割れ、結露・かびなど）?屋根裏（雨のしみ、断熱材など）（5）設備（特に水回り、機器は必ず使ってみる）（6）耐震性能（見ただけではわかりませんが、耐震規定を見直した建築基準法改正があった１９８１年以前の建築かどうかが判断のポイント）などです。晴れた日だけでなく雨の日にも見ることをお薦めします。なお、自分だけでは不安であれば、売り主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査（インスペクション）を受けることもできます。
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Q. ローンが承認されなかった。契約はどうなるの？
ローンが承認されなかった場合、契約はどうなるのですか？
A.ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、 融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除（解除条件）したり、 契約を解除することができる（解除権の留保）という条件を取り交わすことをいいます。
ローンが承認されなかった場合には、ローン特約の内容に従い契約が解除されることがあり、その場合は、支払済みの手付金は買主に返還されます。
ローン特約の内容があいまいだと解約トラブルの元ですので、ローン特約を付けるときは、融資金額、融資金融機関、融資承認期限、融資が承認されなかった時の対応策などを明確にしておくことが必要です。
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Q. 住宅を購入する際の補助について？
住宅購入にあたって品質確保のための補助はありますか？
A.神戸市では住宅購入にあたって品質を確保するための補助はありません。ただし兵庫県では、既存住宅の現状の建物が備えている性能を調べるためのインスペクション（建物状況調査）に対する補助があります。神戸市内の戸建て住宅で、補助要件を満たしている場合は申請可能ですので、詳細は、兵庫県ホームページをご確認ください。（事前に補助申請が必要です）
【インスペクション補助の問合せ先】
兵庫県まちづくり部住宅政策課住宅政策班
TEL:078-362-3581 FAX:078-362-9458
「ひょうごインスペクション実施支援事業」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/inspection/hukyu-shien.html
また、新築住宅を手に入れた後に欠陥があるとわかった場合に、住宅事業者が倒産し欠陥による損害賠償や修理をしてもらえないトラブルを防ぐために、住宅瑕疵担保履行法が制定されています。※住宅瑕疵担保履行法についての詳しい内容は国土交通省の「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」をご覧ください。
「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html
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Q. 土地売買契約の解約で手付金は返還される？
建築条件付きの土地売買契約を締結し、手付金１００万円支払済み。建物の請負契約を前提に何度か打合せをしていましたが、諸事情により解約しなければならなくなりました。手付金は返還してくれますか？
A.土地売買契約書で解約時の手付金返還についての記述を確認しましょう。契約書に解約時の売主の返還義務があれば手付金を返還してもらうことが可能です。契約書に特段の定めがなければ、土地の所有権移転登記などの履行の着手"前"なら、手付放棄（手付流し）をすれば解約が可能と思われます。
しかし、土地の所有権移転登記済みなど履行の着手"後"であると、売主から違約金を請求される可能性もあります。また、建物について何度か打合せをしているので、打合せ費用を請求される可能性もあります。
いずれにせよ、建築条件付きの土地売買契約は、建物概要・金額が未確定のまま契約を締結するというリスクを買主は背負いますので、建物の請負契約が締結に至らなかった場合の、解約条件・手付金・違約金などの条項は十分注意して確認しておくことが大切です。
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Q. 新築保証期間内に会社が倒産したら
住宅を新築して数年、雨漏りが発生しました。10年保証の期間内だったので、工事を請け負ってもらった業者に補修を依頼しようとしたら会社が倒産していました。もう補償内で修理してもらうことは出来ないのでしょうか。
A.会社が倒産していても、住宅瑕疵担保責任保険や供託金から補修費用が支払われる可能性があります。新築住宅の保証期間中に販売業者や建設業者が倒産した場合に備えて、平成 21 年 10 月１日に「住宅瑕疵担保履行法」が施工されました。この法律は、新築住宅の販売事業者や建設業者がたとえ倒産した場合でも、瑕疵担保責任を確保するために平成21年10月以降に引き渡される住宅について、「保険への加入」または「補償金の供託」にて、資力を確保するように義務付けており、保険や供託金から費用が支払われます。なお、「住宅瑕疵担保履行法」では“構造耐力上主要な部分”や“雨水の浸水を防止する部分”であり、柱・梁・壁など構造的な欠陥に対する部分が保証対象となります。国土交通大臣指定の住宅紛争処理支援センターが運営する「住まいるダイヤル」に相談すると、加入保険の調べ方や対応方法についてアドバイスを受けることができます。TEL.03-3556-5147 電話受付 10:00～17:00（土、日、祝休日、年末年始を除く） 固定電話からは、全国どこからでも市内通話料で利用出来ます（一部のサービスを除く）。
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Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる？
中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。
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Q. 「無料の空き家」は本当にタダ？
インターネット上で『空き家を譲ります。』や『空き家をタダであげます。』といったウェブサイトを見かけます。無償で空き家を取得し、活用したいと考えていますが、本当に費用がかからないのでしょうか。
A.最近では、人口減少などの理由から空き家が増加しています。誰も住んでいない空き家に対しては、固定資産税や維持管理費用等が負担となり、無償で譲りたいという方が現実に存在します。ただし、物件本体が無償であっても、個人間で無償譲渡する場合には贈与税がかかります。さらに、所有権移転登記に伴う登録免許税や不動産取得税も発生します。また、これら無償譲渡の際に発生する税金とは別に、不動産を所有することになれば、固定資産税（市街化区域内であれば都市計画税も）が課税されるため、毎年税金を負担していくことになります。さらに、実際に活用するまでには内装だけでなく躯体や設備等の損傷によってリフォーム費用が思った以上にかさむこともあります。無償で手に入るという魅力に惹かれて取得しても、思わぬ費用が掛かることがあるため、慎重に判断することが必要です。
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Q. 工事が遅れているが、契約解除はできるか？
工事が契約工期通りに進まないのですが、契約の解除や損害賠償請求はできますか？
A.工事請負契約書で工事遅延について定めた条項を確認しましょう。一般的には、契約書に工事遅延についての遅延損害金の割合が定められているはずです。工事遅延が施工業者の責めに帰すべき事由によるものであれば、契約内容に応じて遅延損害金や損害賠償を請求できる場合があります。
工事遅延により実際に損害が発生し、その損害と工事遅延との間に相当因果関係が認められる場合には、仮住居の家賃などについて損害賠償を請求できる場合があります。
ただし、工事の遅延のみで直ちに契約を解除できるとは限らず、解除が認められるかどうかは、契約内容や遅延の程度、請負業者の帰責性などを踏まえて判断されます。なお、工事遅延の期間や内容・損害金額が軽微な場合は、調停や裁判で争って多大な費用と時間を費やすよりも、契約内容を一日でも早く履行してもらうよう粘り強く交渉することをお勧めします。遅延損害金や損害賠償請求と引き換えに、工事金額の減額やオプション（追加工事）で折り合いをつけるのもひとつの解決方法です。
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Q. マンション購入の際の重要事項説明書の読み方は？
マンションを購入予定ですが、重要事項説明書は専門的な言葉でたくさんの文章が並んでいてよくわかりません。特に気をつけるべき項目を教えてください。
A.「重要事項説明書」は、契約前に対象物件に関する法律関係、その他の必要な事項について、書面を交付して説明することを義務付けられた文書です。宅地建物取引主任者から説明を受けるもので、言葉どおり「重要な事項」を定めていますので、ポイントを押さえてじっくりとチェックすることが必要です。できれば事前にコピーを入手し、疑問点をはっきりさせるなど予習をしておきましょう。
マンションの場合、戸建住宅と違い、敷地の権利関係、共用部分及び専用使用権に関する規約等の定め、計画修繕積立金、管理費及び管理形態等の事項が加わります。特に重要な点は、
･土地建物の権利関係ー所有権、借地権
･マンションの管理に関する事項ー規約共用部分の内容、ペット飼育の禁止の有無等
･専用使用権（専用庭、駐車場）の有無
･管理費、修繕積立金の金額、滞納管理費（中古住宅の場合）の有無
･契約の解除に関する事項-手付解約、ローン特約、買取特約の有無/p>
などです。
重要事項説明を受ける際には、理解できるまで質問をして、納得してから押印しましょう。