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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる : すまい探し
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Q. 登記簿の見方を教えてください。
中古マンションの購入を検討しています。物件の状況を確認しようと登記簿を取りましたが、登記簿の見方を教えてください
A.登記簿は「表題部」「甲区」「乙区」という３つの部分から成り立っています。
「表題部」は履歴書でいうと、住所・氏名にあたるものです。土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在（家屋番号）・種類（用途）・構造・床面積などが表示されています。
「甲区」は、物件の所有権者の移り変わりを示しています。原則として甲区欄の最後に記載されている所有権の登記名義人が現在の所有者です。甲区欄には、所有権の仮登記や差押登記も記載されます。
「乙区」は抵当権や地役権など、所有権以外の権利が表示されます。乙区欄に抵当権や使用収益権が設定されていない場合は、乙区の用紙はありません。
ちなみに古い交付日の登記簿は、その後に記載事項が変更されている場合がありますので、注意が必要です。
2018年02月13日現在
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Q. 抵当権がついている物件の購入で、注意することは？
中古マンションの購入を検討していますが、抵当権がついています。購入する際に、注意することはありますか
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Q. オトリ広告とはどんな広告ですか？
中古住宅を探しているのですが、知り合いから「オトリ広告には気をつけろ」と言われました。オトリ広告とはどんな広告ですか。
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Q. 物件の現地を見るときのポイントは？
マンションの購入を検討していますが、現地を見るときの重要なポイントは何ですか？
A.現地には、できれば車ではなく公共交通機関を利用して行きましょう。広告ではわからない現地の周辺状況が確認できます。電車・バスの本数、乗り換えの移動距離、駅周辺の雰囲気のほか、実際に歩く時間があれば、近くのスーパーの営業時間や品揃え、銀行、病院、学校、公園、役所等の距離を確認しておくとよいでしょう。>
現地では、建物や敷地全体のほか、騒音や異臭の有無、近くの道路の交通量はどの程度かなどの周辺環境を確認しましょう。隣接地に建っている建物の高さや建物までの距離、また、隣接地での建築物の予定などもわかる範囲で確認しておくと参考になります。>
なお、平日と休日、朝夕と昼間では様子ががらりと変わることもあるので、余裕があれば、曜日や時間を変えて何度か行けば理想的です。>
2018年02月13日現在
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Q. マンションの敷地権とは何ですか？
中古マンションの物件概要に、「敷地権設定有り」と記載されていました。敷地権とは何ですか。
A.マンションなどの区分所有建物は、「専有部分」「共有部分」「敷地利用権」から構成されています。「敷地利用権」とは、建物の専有部分を所有するために一体不可分の敷地に対する権利をいい、所有権、地上権、賃借権などがあります。敷地利用権のうち、登記されているものを「敷地権」といい、その持分が登記簿の表題部に記載されます。>
敷地権が設定されると、マンションの売買を専有部分の移転登記のみで行うことができ、土地登記簿への記載は省略されます。>
逆に敷地権が設定されていないと、土地と建物が別々に登記されており、売買の際には土地・建物の両方で移転登記をしなければなりません。>
2018年02月13日現在
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Q. マイホーム購入を検討中です。何からはじめたらいい？
現在、賃貸マンションに夫婦二人で入居していますが、今年に家族が増えるため、マイホームの購入を検討しています。まずは何から始めればいいのでしょうか？
A.まず初めに、どんな場所のどんな家に住みたいか検討しましょう。交通の便、買物、学校、住環境など･･･様々な検討項目があります。全ての条件を満足するのは困難ですので、優先順位をつけましょう。将来のこともよく考えて検討しましょう。
次に、資金計画を検討しましょう。必要な資金は、購入資金だけではありません。登記費用、火災保険料、ローン保証保険料、仲介手数料などの諸費用が必要になります。さらには、引越し費用、家具の買替えなど、色々な費用がかかります。金融機関等からの借入計画は、借入可能額でなく将来にわたって返済可能な額にすることが大切です。購入前にきちんと専門家に相談をし、ライフプランシミュレーションをして検討されてはいかがでしょうか。
すまいるネットでは、ファイナンシャルプランナーによるご相談を無料で行なっていますので、ご利用ください。
次に物件の情報を集めましょう。情報は、新聞広告、折込チラシ、インターネットなどから収集できます。しかし、広告のキャッチフレーズやイメージ写真などに惑わされないよう、冷静にチェックしましょう。周辺環境・利便施設・公共機関など、生活に必要な情報が掲載されているなど、正確で情報量の多い広告を参考に検討しましょう。怪しい広告には手を出さないように心がけましょう。
集めた情報の中から気になる物件を見つけたら、実際に現地に確認に行きましょう。
自分の目と足で確かめることが大切です。車では、実際の距離がわかりにくいため、公共交通機関を使いましょう。天候や時刻などによっても見え方が違ってきますので、現地には二度以上いくようにしましょう。また、一人で行くのではなく、家族などの人と一緒に行くと、ひとりでは気づかないことを発見できるかもしれません。
物件については、宅建事業者から詳しく説明を受けることが出来ます。気になることは納得のいくまで説明を求めましょう。
マイホーム購入は、一生の大仕事です。自分一人で考えるのでは限界がありますので、家族や友人にも相談しましょう。また、専門家に相談するのもひとつの方法です。すまいるネットでは、建築士、融資相談員、消費生活相談員が、実際に困っていることや不安に思っていることについてアドバイスします。お気軽にご相談下さい。
2018年02月13日現在
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Q. 団地に住みませんか？
4歳と1歳の子供がいる4人家族です。子供を育てるのに自然環境の良い所に引っ越そうと思っています。団地暮らしが見直されていると聞きますが・・・。
A.団地の過疎化が言われて久しいですが、最近若い人を中心に団地暮らしの人気が高まっています。理由としては住居費が安く緑や公園等、子育てに良好な環境ということもありますが、加えてリノベーションのし易さとコミュニティの魅力でしょう。
団地は供給主体によってUR都市機構、住宅供給公社、公営（市営住宅等）、民間等に分かれますが、これらの中で中古分譲住宅のプラン、設備、内装をライフスタイルに合わせてカスタマイズするリノベーションが増えています。
元々のシンプルな間取りを活かして間仕切りや設備を全て作り変えるケースや、古い部分を一部アレンジしたり様々です。また賃貸住宅でも家具、設備メーカーとコラボして什器を揃えたもの、DIYで好みの内装に設えられる住戸や、隣接２住戸を併せ90㎡程のゆとりある間取りもあるようです。これに加えて「人が集まってすむ」コミュニティの価値が見直されています。
いろいろな世代、多様な職業、経験を積んだ人達が協力し助け合うことで、より楽しく充実した生活が可能となります。
例えばUR都市機構の事例では、敷地内の空き地を利用して農場を作り、高齢者や子供たちが一緒に野菜作りや収穫、近隣市場での直売を行うことで世代間、地域間の交流が生まれ団地が活性化しているとのこと。
他にも季節のイベントや文化教室、カフェ等はよく知られていますが、最近は子供食堂や保育園の送迎シェアといった子育て支援の活動も始まっている団地があるそうです。
阪神・淡路や東日本大震災を経て人々の絆やコミュニティが強く意識されだしましたが、団地暮らしでその良さを実感できるのではないでしょうか。2018年12月25日現在
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Q. モデルルーム見学のチェックポイントは？
マンションの購入を予定していますが、モデルルームを見るときのチェックポイントを教えて下さい。
A.モデルルームには「棟内モデルルーム」と「棟外モデルルーム」があります。棟内モデルルームは、販売予定のマンション棟内に設けられているもので、周辺環境や階数なども確認できます。棟外モデルルームは、マンションが完成するまでに別の場所に仮設として設けられますが、現地と立地条件が異なりますから、かならず現地もしっかり確認するようにしてください。
モデルルームは、住戸を広く、よりきれいに見せるために演出されているものだということを心得ておきましょう。備え付けられた家具などは、モデルルーム用に仕立てられたものであり、購入するマンションには付いていませんので、まどわされないように注意してください。
チェックする項目としては、各部屋や収納スペースの広さ、階高、仕上げ材、設備機器やコンセントの数と位置などです。わからないこと、疑問に思うことはあいまいにせず、納得できるまで係員の説明を受けましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 住宅を購入する際の補助について？
住宅購入にあたって品質確保のための補助はありますか？
A.神戸市では住宅購入にあたって品質を確保するための補助はありません。ただし兵庫県では、既存住宅の現状の建物が備えている性能を調べるためのインスペクション（建物状況調査）に対する補助があります。神戸市内の戸建て住宅で、補助要件を満たしている場合は申請可能ですので、詳細は、兵庫県ホームページをご確認ください。（事前に補助申請が必要です）
【インスペクション補助の問合せ先】
兵庫県まちづくり部住宅政策課住宅政策班
TEL:078-362-3581 FAX:078-362-9458
「ひょうごインスペクション実施支援事業」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/inspection/hukyu-shien.html
また、新築住宅を手に入れた後に欠陥があるとわかった場合に、住宅事業者が倒産し欠陥による損害賠償や修理をしてもらえないトラブルを防ぐために、住宅瑕疵担保履行法が制定されています。※住宅瑕疵担保履行法についての詳しい内容は国土交通省の「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」をご覧ください。
「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html
2023年02月28日現在
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Q. 販売「代理」と「仲介」の違いは？
広告に表示されている、販売「代理」と「仲介」の違いは何ですか？
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Q. コワーキングスペースや交流の場を作りたい
WEBでどこでも仕事ができますが、人とのつながりの大切さを感じています。コワーキングスペースや交流の場を作りたいのですが、費用をかけず、場所のストーリーも作りたいと思っています。
A.社会問題にもなっている空き家を、拠点として活用してみるのはいかがでしょうか。
全国の空き家率は2023年では13.8％でしたが(出所：総務省「住宅・⼟地統計調査」)、2043年には約25％に上昇するとの試算が出ており(出所：2024年(株)野村総合研究所資料)、空き家ビジネスの市場など、注目度も高まっています。誰かが住んできた家を受け継ぎ、すでにある資産を活かすことも、持続可能かつ拠点に付加価値を付ける選択の一つかもしれません。DIYできる部分をイベント化し近隣の方や友人に手伝ってもらうなど、作り上げる段階から関わる人を増やすことは、改修費用を抑えつつ場所の認知度の向上に役立ちます。
なお、例えば神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』ではリノベーション費用などの補助を受けることができます。公益的活動が対象ですが、条件が合えば、コワーキングスペースや居住スペースと併用できる場合もあるので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。各市町でも空き家の管理・活用に対して支援している場合があるため、空き家所在地の自治体にご確認ください。2024年09月30日現在
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Q. マンションと戸建住宅のメリット･デメリットを教えてください。
家を購入するに当たって、マンションか戸建住宅かで迷っています。マンションと戸建住宅のメリット･デメリットを教えてください
A.マンションと戸建住宅の一番違う点は、マンションが区分所有法に基づく建物の共同での所有であるのに対し、戸建住宅は所有権を持つ人だけの単独所有となる点があります。マンションの土地の所有については、○○分の△△の共同持分といった割合で表されます。
マンションでは上下左右に住戸があるため、戸建に比べると自分が騒音の発生源になったり、被害を受けたりしやすくなります。またマンションは決められた間取りから選ぶことが多く、戸建に比べると設計の自由度は低いといえます。建て替える際も区分所有者の５分の４以上の賛成がないと建て替えができません。
逆にマンションのメリットとして、管理会社に委託すれば管理の煩わしさが少ないのと、泥棒が侵入できる場所が限られているので、戸締りなどの防犯対策の点では負担が少ないといえます。
これ以外にもメリット・デメリットがありますので、すまいに何を求めるか、よく考えて選択してください。
2018年02月14日現在