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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる

  • Q. 物件の現地を見るときのポイントは?

    マンションの購入を検討していますが、現地を見るときの重要なポイントは何ですか?

    A.

     現地には、できれば車ではなく公共交通機関を利用して行きましょう。広告ではわからない現地の周辺状況が確認できます。電車・バスの本数、乗り換えの移動距離、駅周辺の雰囲気のほか、実際に歩く時間があれば、近くのスーパーの営業時間や品揃え、銀行、病院、学校、公園、役所等の距離を確認しておくとよいでしょう。>

     現地では、建物や敷地全体のほか、騒音や異臭の有無、近くの道路の交通量はどの程度かなどの周辺環境を確認しましょう。隣接地に建っている建物の高さや建物までの距離、また、隣接地での建築物の予定などもわかる範囲で確認しておくと参考になります。>

     なお、平日と休日、朝夕と昼間では様子ががらりと変わることもあるので、余裕があれば、曜日や時間を変えて何度か行けば理想的です。>

    2018年02月13日現在

  • Q. 古家付き土地の購入を考えています

    昨年からの新型コロナウイルス感染拡大による生活習慣の変化で、家にいる時間が長くなり、動物や植物を育ててみたいと思うようになりました。そこで、庭のある家に引っ越したいと思い探してみたところ、希望の地域に売り出されている土地を見つけました。ところが、その土地には古家が建っています。古家をどうすればよいか、まずはどこから考えればよいでしょうか。

    A.
    1.    古家を上手に利用してリフォームするか、新しく家を建て直すかは、まず現状を確かめてみる必要があります。家屋の傷み具合の確認はもちろんですが、一つの判断基準として、建築年月日の確認をお勧めします。昭和56年5月31日以前に着工されていれば、旧耐震基準の建物と考えられます。この場合、安心して住むためには耐震改修工事が必要となる可能性がありますので、まずは耐震診断を受けましょう。兵庫県内の各市町では耐震診断や耐震改修工事などを実施する際の補助事業を実施していますので、お問い合わせされることをお勧めします。

       現状の家屋の傷みがひどい、耐震改修に費用がかかりそう、などの理由で解体を選ばれる場合は、神戸市内であれば「神戸市老朽空家等解体補助事業」があります。前述の旧耐震基準の家屋が対象となりますので、ご利用されるとよいでしょう。解体にかかる費用の1/3、最大60万円(条件により100万円)の補助が受けられます。(その他に地域限定の「密集市街地建物除却事業」もあります。)

    1.  敷地によっては、建物を一度解体してしまうと再建築ができない場合があります。敷地までの道路幅が狭い土地や、道路に接している部分が少ないなどの土地は、一度、管轄の市町に相談のうえ、慎重に購入を考えてください。

    その他、神戸市では子育て・若年夫婦世帯が住宅を取得する際の補助制度などもあります。ご自身にあった補助制度をうまく利用して、ぜひ理想の暮らしを実現させましょう。

    2021年09月10日現在

  • Q. 工事監理とは何ですか?

    工務店で住宅を建てる予定ですが、工事監理者ということを耳にしました。工事監理とはどういうことですか。

    A.

    工事監理とは,住宅の建設工事が始まる前にあらかじめ定めた「工事監理者」(建築士)が,設計図面どおりに工事が行われているかをチェックする仕組みのことです。建築主は工事期間中ずっと見ているわけにもいかないので,建築主に代わってチェックしたり,工程の管理をするとともに,現場で何か問題が起こった際にはその解決方法を指示します。

    一定規模以上の工事をする際には工事監理者を選定することが建築基準法により義務付けられています。選定義務のない規模の住宅の場合でも、追加費用はかかりますが信頼できる工事監理者を選ぶことが安心につながります。

    すまいるネットでは、「すまいるパートナー」(建築士事務所、建設業者選定支援システム)という建築士事務所名簿を備えていますので、工事監理者選びの参考にしてください。

    すまいるネット/すまいるパートナー(選定支援システム)

    2018年02月14日現在

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  • Q. マンション購入の際の重要事項説明書の読み方は?

     マンションを購入予定ですが、重要事項説明書は専門的な言葉でたくさんの文章が並んでいてよくわかりません。特に気をつけるべき項目を教えてください。

    A.

    「重要事項説明書」は、契約前に対象物件に関する法律関係、その他の必要な事項について、書面を交付して説明することを義務付けられた文書です。宅地建物取引主任者から説明を受けるもので、言葉どおり「重要な事項」を定めていますので、ポイントを押さえてじっくりとチェックすることが必要です。できれば事前にコピーを入手し、疑問点をはっきりさせるなど予習をしておきましょう。

    マンションの場合、戸建住宅と違い、敷地の権利関係、共用部分及び専用使用権に関する規約等の定め、計画修繕積立金、管理費及び管理形態等の事項が加わります。特に重要な点は、

    ・土地建物の権利関係ー所有権、借地権

    ・マンションの管理に関する事項ー規約共用部分の内容、ペット飼育の禁止の有無等

    ・専用使用権(専用庭、駐車場)の有無

    ・管理費、修繕積立金の金額、滞納管理費(中古住宅の場合)の有無

    ・契約の解除に関する事項-手付解約、ローン特約、買取特約の有無/p>

    などです。

    重要事項説明を受ける際には、理解できるまで質問をして、納得してから押印しましょう。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 用途地域には、どんな種類がありますか?

    用途地域には、どんな種類がありますか。

    A.

    用途地域とは、都市計画マスタープランに定められた将来の土地利用の方針を踏まえ、市街地において住居、商業、工業、その他の用途を適切に配分することにより、都市機能の維持増進や居住環境の保全を図ることを目的としています。

    現行の都市計画法では、次の12種類の用途地域を定めています。

    (1)第一種低層住居専用地域 (2)第二種低層住居専用地域 (3)第一種中高層住居専用地域 (4)第二種中高層住居専用地域 (5)第一種住居地域 (6)第二種住居地域 (7)準住居地域 (8)近隣商業地域 (9)商業地域 (10)準工業地域 (11)工業地域 (12)工業専用地域

    用途地域の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム(ゆーまっぷ)」で見ることができます。

    神戸市/都市計画情報案内システム(ゆーまっぷ)のご案内  

    2018年02月05日現在

  • Q. 売主の瑕疵担保責任とは何ですか?

    今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は瑕疵担保責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない瑕疵担保責任とは、どんな内容ですか?

    A.

    瑕疵担保責任とは、売買の際に目に見えない住宅の欠陥(瑕疵)を、物件引渡し後においても、売主が買主に責任を負うことをいいます。中古住宅の売買契約の場合は、住宅の基本性能に係わるものに限り、責任を負うとされていることが多いです。具体的には雨漏り、構造上主要な部位(壁、柱、小屋組、土台、斜材)の木部の腐食、給排水設備の故障がこれにあたります。
    個人が売主の場合、その保証期間を売買契約書で決めることが可能です。また、安心して売買をするために、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法もあります。保険期間は、個人間売買の場合5年間または1年間で、万が一、引渡しの後に建物に瑕疵が見つかった場合、その補修費用をまかなうことができる保険で、売主・買主のどちらでも加入することができます。

    すまいるネット/既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度

    2018年02月09日現在

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  • Q. 建築条件付土地売買契約とは何ですか?

    不動産の広告で「建築条件付土地売買契約」の物件を見ましたが、どういうものですか

    A.

    土地の売買契約の条項に、土地の売主が指定した建築業者と一定期間内に新築工事請負契約を締結することを条件としている契約をいいます。工事請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されます。

    2018年02月13日現在

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  • Q. マンションの敷地権とは何ですか?

    中古マンションの物件概要に、「敷地権設定有り」と記載されていました。敷地権とは何ですか。

    A.

    マンションなどの区分所有建物は、「専有部分」「共有部分」「敷地利用権」から構成されています。「敷地利用権」とは、建物の専有部分を所有するために一体不可分の敷地に対する権利をいい、所有権、地上権、賃借権などがあります。敷地利用権のうち、登記されているものを「敷地権」といい、その持分が登記簿の表題部に記載されます。>

    敷地権が設定されると、マンションの売買を専有部分の移転登記のみで行うことができ、土地登記簿への記載は省略されます。>

    逆に敷地権が設定されていないと、土地と建物が別々に登記されており、売買の際には土地・建物の両方で移転登記をしなければなりません。>

    2018年02月13日現在

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  • Q. 耐震工事の進め方

    リフォームか建て替えかを悩んでいます。耐震工事費やリフォーム工事費は見当もつかず比較が出来ません。今後どう進めればよいでしょうか?補助はあるのでしょうか?また工事を頼むのは誰でもよいのでしょうか?

    A.

    耐震工事費用は、建物の大きさや地震に対する現在の強さ、補強方法などにより金額に差があるので一概に幾らとは言えません。兵庫県が過去の補助を利用した耐震改修工事費を公開していますので参考にしてみてください。正確な費用を探るには計画策定(設計)をする必要があります。この計画策定(設計)により、どの部分の工事が必要か?工事費が幾らかかるか?生活しながら工事が出来るかなど、疑問や不安なところが解消できると思います。

    計画策定(設計)費補助は、県下では最大20万円から27万円ほど利用できます。工事の実施については、計画策定(費用負担が必要)で作成された工事費を見て判断されてもよいでしょう。また耐震改修工事費にも補助があり、各自治体や補強の内容によって違いはありますが最大100万円ほど利用できます。また各自治体によっては建て替え補助もあるようです。いずれも昭和56年5月以前に着工された耐震性の低い建物が対象です。

    耐震の計画策定を依頼する建築士は、建築士法に規定する建築士事務所登録された事務所に所属する建築士であればどなたでも行えます。工事業者については、兵庫県が、安心して住宅改修業者を選択し住宅改修業者の資質の向上を図ることなどを目的に、「住宅改修業者登録制度」を設けています。耐震改修補助を利用する場合、この制度に登録された工事業者に依頼する必要があります。

    補助内容や手続きは、市町によって異なるため、詳しくはお住まいの各自治体担当窓口までお問い合わせください。

    2021年06月08日現在

  • Q. 工事の出来ばえが気に入らない。どの程度なおしてもらえる?

    工事のできばえが気に入らないのですが、どの程度なおしてもらえるのですか?

    A.

    建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同等の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。

    その上で、明らかに施工業者のミスだったり,設計図書通りに施工されていない場合などは,補修工事を要求することができます。それ以外の場合については契約書に基づいて対応するか,契約書に取り決めがなければ双方の話し合いにより解決しなければなりません。

    「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の欠陥(法律上「瑕疵(かし)」と呼びます)について、請負人や売主に対し、10年間、無償での修繕請求や賠償請求ができるよう定められています。ただし、平成12年4月以降に引渡しの物件に限られます。

    2018年02月14日現在

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  • Q. マンションの売買契約解除後の違約金は支払わないといけない?

    マンションの売買契約をし、引渡しはまだ受けていませんが、転勤でやむなく契約を解除しなければならなくなりました。手付金流しはやむを得ないと思いますが、違約金は払わなければならないでしょうか?

    A.

    結論から言えば、「売買契約書をよく確認してみましょう」ということになります。

    ご相談のケースは「買主の理由による契約解除であり、既に手付金は支払っているが、解除についての取り決めは特になされていない。また、物件の引渡しは受けていない」という状況と考えられます。まず、この手付金は「解約手付」と解釈されるのが通例ですので、この場合の解除は「手付解除」に該当すると思われます。「手付解除」とは、買主が「手付金を放棄する」か、売主が「手付金の2倍の金額を買主に支払う」ことで、双方から契約を破棄できる取り決めです。手付解除は、双方が「契約の履行に着手するまで」の期間であれば可能とされています。「契約の履行の着手」については、売主の所有権移転登記の申請、あるいは売却を前提とした土地の分筆登記の申請等が行われた時、買主による中間金の支払がなされた時などが履行着手とされます。

    仮に履行の着手がなされた後に契約を解除しようとすれば、契約違反となり違約金が発生します。通常、どのような場合に違約金が発生するかということは、売買契約書で明記されていると思いますので、売買契約書をよく確認してください。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 免震構造とはどんな構造ですか?

    マンションの広告で、「免震構造」という言葉を目にしましたが、どんな構造ですか?

    A.

    免震構造は、地震の振動と構造物とを切り離し、地震のエネルギーそのものを建物に伝わりにくくするため、美術館など重要な収蔵物を保管する建物などで主に用いられてきましたが、最近ではマンション等にも用いられるようになってきました。

    建物は完全に地面から浮かせることはできないのですが、丈夫で柔らかいゴムなどでできた免震装置を、地面と建物の間(基礎部分)に入れます。すると、建物と地面が切り離された状態とほぼ同じになり、地震が起きても地面の揺れが建物に伝わりにくくなり、建物が壊れないだけでなく、中の家具なども倒れにくいといえます。

    2018年02月05日現在

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