買う・建てる

すまいのお悩みQ&A

Q. マンション広告チラシのチェックポイントは？

マンション購入を考えていますが、広告チラシのチェックポイントを教えてください。
A.
マンション等不動産の広告チラシには、物件情報の写真、間取り図、外観、周辺地図、物件概要などが掲載されていますが、売主にとって都合のよい情報が優先されがちです。反対に、マイナスイメージになる情報は掲載されにくく、実際の物件と関係ないイメージ写真やイラストでよいイメージを強調される場合もありますので、これだけで判断するのは危険です。また、「完全、抜群、日本一、業界一、最高、特選、格安、掘り出し物、お買い得」といった表現や、「○○万円の値引き」「○○○○万円→△△△△万円」のような二重価格表示は原則禁止ですので、この表現を使った広告には注意が必要です。

高価な買い物ですから、チラシだけで判断することなく、現地やモデルルームで係員から納得のいくまで説明をしてもらうなど、手間ひまを惜しまずに細かく検討することをお勧めします。
2018年02月14日現在
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Q. 建ぺい率とは、何のことですか？

建ぺい率とは、何のことですか。
A.
建ぺい率とは、建物を建てる際に、その敷地を真上から見て、どの程度の建坪までの建物を建築してよいかということを、都市計画によって上限を定めた数値のことで、「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合×１００」（％）で定められています。

例えば、建ぺい率６０％の敷地には、敷地面積の６割の建築面積の建物までは建築が可能となります。

なお、敷地が二つの道路に面している角地などの場合、建ぺい率が緩和されることもあります。

建ぺい率の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。

・神戸市／都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）のご案内　　
2018年02月05日現在
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Q. 新築住宅の購入に使える融資制度には、どんなものがありますか？

新築住宅を購入する予定で、購入資金の一部を借入れたいのですが、どのような融資制度がありますか？
A.
新築住宅の融資制度には、財形住宅融資と住宅金融支援機構の「フラット35」と、民間金融機関などの住宅ローンがあります。

財形住宅融資は、財形貯蓄を１年以上積み立て、申し込み資格に合えば利用できます。金利は５年固定型で、借入限度額は年収で異なりますが、所要額の90％か財形貯蓄残高の10倍までの金額（最高４千万円）まで可能です。

「フラット35」は、住宅金融支援機構が金融機関との提携により、最長35年までの完全固定金利となっています。金融機関によって金利や融資手数料が異なりますので、よく比較してご利用ください。

・住宅金融支援機構／フラット35　　
2018年02月05日現在
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Q. 固定金利、変動金利のメリット・デメリットを教えてください。

住宅ローンを利用する予定ですが、固定金利と変動金利のどちらの金利商品を利用するか迷っています。固定金利、変動金利のメリット・デメリットを教えてください。
A.
住宅ローンの金利は、大きくは「固定金利タイプ」と「変動金利タイプ」の二つに分けられます。

「固定金利タイプ」は借り入れたときの金利が全返済期間を通じて変わりません。市場金利が上昇しても当初の借入金利が維持され、返済額が確定するメリットがありますが、逆に金利が低下しても返済額が変わらないのがデメリットです。

変動金利タイプには固定金利期間選択型と変動金利型があります。固定金利期間選択型は当初○年間など一定期間固定金利が適用されるタイプで、固定金利の期間中は返済額を確定できるメリットがありますが、固定期間終了後に金利が変動する可能性があるため、返済計画が立てにくいデメリットがあります。変動金利型は金利情勢の変化に伴って半年ごとに金利が見直され、５年ごとに返済額の見直しがあります。見直し後の返済額は、直近の１．２５倍が上限です。金利の変動を敏感に反映しますので、金利が低下すれば返済額は減少する反面、金利が急上昇した場合は返済額が大幅に増加し、未払利息が発生する恐れがあります。
2018年02月13日現在
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Q. 登記簿の見方を教えてください。

中古マンションの購入を検討しています。物件の状況を確認しようと登記簿を取りましたが、登記簿の見方を教えてください
A.
登記簿は「表題部」「甲区」「乙区」という３つの部分から成り立っています。

「表題部」は履歴書でいうと、住所・氏名にあたるものです。土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在（家屋番号）・種類（用途）・構造・床面積などが表示されています。

「甲区」は、物件の所有権者の移り変わりを示しています。原則として甲区欄の最後に記載されている所有権の登記名義人が現在の所有者です。甲区欄には、所有権の仮登記や差押登記も記載されます。

「乙区」は抵当権や地役権など、所有権以外の権利が表示されます。乙区欄に抵当権や使用収益権が設定されていない場合は、乙区の用紙はありません。

ちなみに古い交付日の登記簿は、その後に記載事項が変更されている場合がありますので、注意が必要です。
2018年02月13日現在
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  すまい探し
Q. 団地に住みませんか？

4歳と1歳の子供がいる4人家族です。子供を育てるのに自然環境の良い所に引っ越そうと思っています。団地暮らしが見直されていると聞きますが・・・。
A.
団地の過疎化が言われて久しいですが、最近若い人を中心に団地暮らしの人気が高まっています。理由としては住居費が安く緑や公園等、子育てに良好な環境ということもありますが、加えてリノベーションのし易さとコミュニティの魅力でしょう。
団地は供給主体によってUR都市機構、住宅供給公社、公営（市営住宅等）、民間等に分かれますが、これらの中で中古分譲住宅のプラン、設備、内装をライフスタイルに合わせてカスタマイズするリノベーションが増えています。
元々のシンプルな間取りを活かして間仕切りや設備を全て作り変えるケースや、古い部分を一部アレンジしたり様々です。また賃貸住宅でも家具、設備メーカーとコラボして什器を揃えたもの、DIYで好みの内装に設えられる住戸や、隣接２住戸を併せ90㎡程のゆとりある間取りもあるようです。

これに加えて「人が集まってすむ」コミュニティの価値が見直されています。
いろいろな世代、多様な職業、経験を積んだ人達が協力し助け合うことで、より楽しく充実した生活が可能となります。
例えばUR都市機構の事例では、敷地内の空き地を利用して農場を作り、高齢者や子供たちが一緒に野菜作りや収穫、近隣市場での直売を行うことで世代間、地域間の交流が生まれ団地が活性化しているとのこと。
他にも季節のイベントや文化教室、カフェ等はよく知られていますが、最近は子供食堂や保育園の送迎シェアといった子育て支援の活動も始まっている団地があるそうです。
阪神・淡路や東日本大震災を経て人々の絆やコミュニティが強く意識されだしましたが、団地暮らしでその良さを実感できるのではないでしょうか。
2018年12月25日現在
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Q. 設計書通りに工事ができたか確認したい。

工事が設計書通りにできているかどうか確かめる方法はありますか？
A.
本来は，工事の際に選定される工事監理者(建築士)が担う業務ですので，工事監理者が適切に業務を行っていれば工事と設計書は異ならないはずですが、住宅の場合工事監理者をおいていないことがあるので、まずこの点を確認してください。また，工事の各段階では指定確認検査機関が「中間検査」「完了検査」を行いますので，そこで再度のチェックができます。

工事が工程通りに進んでいるか，気になるポイントがあればそれを確認するために現場を訪れるのもいいでしょう。その際、カメラを持参して，工事現場の写真を撮っておくと後々への備えになります。なお、気になることがあれば、工事業者ではなく「工事監理者」に伝えるようにしてください。

それでも不安を感じる場合，第三者の専門家にチェックを依頼することもできます。すまいるネットでもそういったご相談をお受けするとともに，必要であれば第三者の専門家選びのお手伝いをしていますので，ご相談ください。
2018年02月14日現在
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Q. モデルルーム見学のチェックポイントは？

マンションの購入を予定していますが、モデルルームを見るときのチェックポイントを教えて下さい。
A.
モデルルームには「棟内モデルルーム」と「棟外モデルルーム」があります。棟内モデルルームは、販売予定のマンション棟内に設けられているもので、周辺環境や階数なども確認できます。棟外モデルルームは、マンションが完成するまでに別の場所に仮設として設けられますが、現地と立地条件が異なりますから、かならず現地もしっかり確認するようにしてください。

モデルルームは、住戸を広く、よりきれいに見せるために演出されているものだということを心得ておきましょう。備え付けられた家具などは、モデルルーム用に仕立てられたものであり、購入するマンションには付いていませんので、まどわされないように注意してください。

チェックする項目としては、各部屋や収納スペースの広さ、階高、仕上げ材、設備機器やコンセントの数と位置などです。わからないこと、疑問に思うことはあいまいにせず、納得できるまで係員の説明を受けましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 斜線制限とは、どんな制限のことですか？

斜線制限とは、どんな制限のことですか。
A.
斜線制限とは、建物を建築するに際して、立体的な形（高さ）を規定する建築基準法の制限で、大きくは次の３種類の規定があります。

(1)　道路斜線制限：建物の建築によって、道路の上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、前面道路の反対側の境界線から、水平距離１に対し１．２５又は１．５の斜線の範囲を守ることが原則です。

(2)　隣地斜線制限：建物の建築によって、隣の敷地からの上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、隣地境界線から垂直に２０ｍ＋水平距離１に対し、２．５の斜線などの範囲を守るよう制限がなされています。　

(3)　北側斜線制限：低層住居専用地域で、建物の建築によって北側の隣接地に対し、一定以上の日照を阻害しないよう定められた制限で、北側の隣地境界線から垂直に５ｍ＋真北方向の水平距離１に対し、１．２５の斜線の範囲を守ることが原則です。
2018年02月05日現在
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Q. 中古住宅の購入に使える融資制度には、どんなものがありますか？

中古住宅を購入する予定です。資金の一部は借入れを予定していますが、どのような融資制度がありますか？
A.
中古住宅の融資制度には、財形住宅融資と住宅金融支援機構の「フラット35」と、民間金融機関などの住宅ローンがあります。

財形住宅融資は、財形貯蓄を１年以上積み立て、申し込み資格に合えば利用できます。金利は５年固定型で、借入限度額は年収で異なりますが、所要額の90％か財形貯蓄残高の10倍までの金額（最高４千万円）まで可能です。

「フラット35」は、住宅金融支援機構が金融機関との提携により、最長35年までの完全固定金利となっています。金融機関によって金利や融資手数料が異なりますので、よく比較してご利用ください。

なお中古住宅の場合、財形住宅融資や「フラット35」は、建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合には、耐震診断等により建物の耐震性が現行の建築基準法に定める耐震性と同様であることが確認できるもの（「耐震基準適合証明書」等）が必要になりますので、ご注意ください。

・住宅金融支援機構／フラット35
2018年02月05日現在
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Q. あっせんローンとはどういうローンですか？

建売住宅の売買契約の説明を受けた際に、「あっせんローン」を勧められました。あっせんローンとはどういうローンですか。
A.
あっせんローンとは、販売業者が購入者に対して金融機関を紹介し、購入者が融資申込手続きを直接行うローンをいいます。あっせんローンを利用する場合は、販売業者から「住宅ローン代行手数料」といった名目であっせん手数料を請求されることがありますので、利用する場合は販売会社によく確認してください。
2018年02月13日現在
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Q. 抵当権がついている物件の購入で、注意することは？

中古マンションの購入を検討していますが、抵当権がついています。購入する際に、注意することはありますか
A.
抵当権は、金融機関から住宅ローンなどを借りて不動産を購入するとき、その担保として物件（土地・建物）の登記簿に設定されます。中古住宅の売買では、抵当権がついている場合も多く、注意を要します。

あなたが売買代金を支払った後、所有権移転登記の申請をするわずかの間に、抵当権者から差押の申請がなされ、競売にかけられる可能性があります。

そのリスクを回避するため、売買契約書に「抵当権を抹消できなければ白紙解約する」旨の条項を入れる方法もありますので、検討してみてください。
2018年02月13日現在
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