制度 : 耐震改修

すまいのお悩みQ&A

Q. すまいの地震対策について　

昭和50年に建築した木造住宅に住んでいます。阪神・淡路大震災では何とか持ち堪えましたが、次の大地震で倒れないか心配です。以前、行政が実施する耐震診断を受診したのですが「倒壊の可能性がある」と判定されました。ただ、家の補強工事をするとなると、多額の費用がかかるようで、なかなか踏み切れません。
A.
ご相談者様のように、昭和56年5月以前に着工された住宅は、古い耐震基準（「旧耐震基準」と言います）をもとに建てられていますので、耐震性が低い可能性があります。耐震改修の工事費用は、家の規模や状態、工事内容により大きく変わりますが、平均すると300万円未満の耐震改修工事が行われる場合が多いようです。

確かに、改修工事を行うにはまとまったお金が必要ですが、今後その家をどのように使用するのか、も考えた上で検討してみましょう。将来、その家を子どもさんやお孫さんが引き継いで、末長く使用するのなら、その工事費用は一概に「高い」とは言えないかもしれません。

また、家具が転倒しないよう固定することも立派な地震対策です。

自治体によっては、すまいの耐震化を促進する補助金を活用できる場合があります。神戸市では、耐震改修工事の設計費補助及び工事費補助や危険ブロック塀等撤去助成事業を実施しています。すまいるネットが窓口となりますので、すまいの地震対策をお考えの際にはご相談ください。

また、神戸市では、耐震改修工事にかかる事前の費用負担を軽減するための取り組みとして、代理受領制度を設けています。本来は補助金の受領前に工事費全額を業者に支払わなければなりませんが、この制度を利用すれば、業者が代理で補助金を受領できるため、ご相談者様は工事費と補助金額の差額のみを業者へ支払うことができます。
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Q. 耐震改修工事は家全体を改修しなければいけませんか？

耐震改修工事は家全体を改修しなければいけませんか
A.
耐震改修工事では、耐震診断によって調べた建物の弱点や古い設計基準による建物の強さ・バランスなどを改善することが重要です。

したがって、必ずしも家全体を改修する必要はありません。

現在の建物の弱点等を把握した上で、建築士と今後の建物の使い方をよく相談して、必要最小限の補強工事をすることが出来ます。
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Q. 耐震改修工事は、生活しながら工事をすることは可能ですか？

耐震改修工事を予定しています。生活しながら工事をすることは可能ですか
A.
耐震改修工事やリフォーム工事を行う際、工事施工者にとっては全くの空き家の状態のほうが、工事面・安全面からとても望ましいと言えます。

しかし居住している住宅で工事を行う場合、工事期間中の仮住まいの準備や引越しなどの困難などを考えると、実際には施工業者は施主と相談をしながら、１階に住みながら２階を工事し、その後完成した２階に住みながら１階を工事するなど、工事方法を工夫することが多いと言えます。

契約を結ぶ前に、生活しながらの工事は可能か、業者とよく話し合ってください。
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Q. 「耐震ベッド」とはどういうものですか？

家を耐震改修する資金がないのですが、「耐震ベッド」なら費用をあまりかけずに対策できると聞きました。「耐震ベッド」とはどういうものですか
A.
耐震性の低い住宅であれば、本来は住宅自体の耐震化を進めるべきですが、費用面などで改修が困難な場合には、建物の耐震補強ができない場合があります。

耐震ベッドとは、地震に襲われて住宅が倒壊しても、最低限安全な空間を確保し、命を守ることを目標に開発された強固な天蓋などが付いたベッドを言います。

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Q. リフォームをするにあたって気をつけることは？

木造2階建ての戸建に住んでいるのですが、子供が大きくなってきたので、リビングを広くするために、壁を取り払って、隣の部屋と1つにしようと考えています。また、2階の天井裏を改修して、子供部屋にしたいとも思っています。このような工事を行うときに、注意しないといけないことはありますか。
A.
まず、リビングなどを大きな空間にするために、壁を取り除く場合は、建物構造の安全性が確保できているか注意しないといけません。耐力壁の壁量や位置、建物全体の構造のバランスについて、専門家の判断や法的チェックを受けるようにしましょう。そのような改修により、建物構造の安全性が確保できなくなる場合は、建物を補強することが必要になります。また、昭和56年5月以前に着工された建物の場合、古い耐震基準で建てられているため、一般的に耐震性能が低く、過去の地震でも多くの被害を受けています。そのため、家のリフォーム(改修)とあわせて、耐震改修の工事を検討することも大切です。神戸市では、無料耐震診断、耐震改修への補助がありますので、それらの制度を活用し地震に強い家作りをあわせて行いましょう。

続いて、天井裏を子供部屋にしたいということですが、その場合、建築基準法において、建物が３階建てと判断され、構造的にも大幅な改修を求められることとなります。さらに、日常的に使う部屋には、自然採光や自然換気のための窓や換気口の確保が求められていますので、窓の新設、増設が必要となり、大掛かりな工事となってしまいます。そのため、工事に必要な費用も大きくなりますので、十分な注意が必要となります。

また、増築扱いとなり、建築確認申請が必要となる場合もあります。

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Q. 我が家のブロック塀はだいじょうぶ？

大阪府北部地震後ブロック塀が話題になっていますが、我が家も１ｍほどのブロック塀に囲まれているので心配しています。家と同じ40年以上前のもので、道路側では擁壁も含め２ｍを超えるところもあります。これまで危険だと思ったこともありませんでしたが、報道を見ているとどうにかしないと、と思っています。
A.
まずは、ブロック塀の点検をしてください。点検項目は、

①塀は高すぎないか。（地盤から2.2ｍ以下。組積造の場合１.２ｍ以下）

②塀の厚さは十分か（２ｍ以下の場合１０㎝以上、高さが２ｍを超える場合は１５㎝以上。）

③控え壁はあるか。（高さが１.2ｍ超の場合塀の長さ３.４ｍ以下ごとに、高さの１/５以上突出した控え壁が必要。）

④基礎はあるか。（コンクリートの基礎があるか。基礎の根入れ深さは30cm以上。）

⑤塀は健全か。（傾き、ブロックや目地にひび割れがない。）

⑥塀に鉄筋は入っているか。

などですが、ひとつでも不適合の項目がある場合は、危険な状態です何らかの改善が必要です。④⑤⑥などは、目視だけでは確認することが難しいので専門家に依頼することをお勧めします。

ご相談の内容では、道路側の塀が擁壁も含めるとずいぶん高く、ひび割れも発生しているようなので危険な状態だと思われます。急いで専門家への点検依頼と同時に、歩行者への注意表示をし、塀に近づけないような対策も行ってください。

ブロック塀の所有者の皆様は、早急に安全点検を行い、その結果危険性がある場合には、補強や撤去工事を行いましょう。特に道沿いに危険な塀がある場合は、まず先に歩行者へ塀に近づかないよう注意を促す看板や、立ち入れないようロープを張るなどケガ人の出ないようにすることが大切です。

また歩行者は、地震の揺れを感じたら、ブロック塀には近寄らないということも普段から心掛けておきましょう。

自治体によっては、危険な塀の撤去費用の一部を補助する制度があります。補助の対象となる条件や補助金額などは自治体によって異なりますので、まずはお住まいの自治体の窓口にお問い合わせください。
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Q. 耐震改修工事の費用について

補助制度を利用して耐震改修工事の実施を考えていますが、工事費がかなりかかります。貯蓄がないため、補助金を受け取る前に、工事費全額を自己負担で業者へ支払うことが難しく困っています。
A.
一般的に補助金は、工事完了後に必要な手続きを行ったのち、申請者が受け取ることができるため、事前に工事費用全額を準備する必要がありました。神戸市では、令和元年度から「代理受領制度」を導入し、申請者の負担軽減に取り組んでいます。この制度を利用すれば、工事業者が申請者の代理で補助金を受領できるため、相談者の場合は、工事代金と工事費補助金との差額の自己負担分のみの費用準備ですみます。お住まいの自治体にも同様の制度がないかお問合せください。神戸市ではすまいるネットが窓口です。
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Q. 長年住まない住宅の活用方法

父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.
実家を手放さずに活用する方法として、賃貸に出すことが考えられます。不動産会社を通じて貸し出す方法のほか、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）が実施する「マイホーム借上げ制度」を利用する方法もあります。
この制度は、自宅をJTIが借り上げて転貸するもので、将来自宅に戻って住むことも可能です。また、一定の条件のもとで賃料保証を受けられる場合があります。
制度の利用には、住宅の耐震性や建物の状態などについて一定の要件があります。詳細については、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）へお問い合わせください。
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Q. 耐震性向上の工事とは

自宅の木造住宅を耐震補強し、地震に強い建物にしたいと考えていますが、必要な工事はどの様なものですか。何から進めればいいのですか。
A.
地震で大きな被害を受けるのは、窓などの開口部が多く壁が少ない場合や、壁に筋交いが入っていない、また、柱と梁や土台との接合部が十分に緊結できていないなどの建物です。
このような場合には、新たな壁の増設や、既存の壁に筋交いを入れる、構造用合板を張る、接合部を金物でしっかりと緊結するなどの方法で地震に強い建物（耐震性向上）にすることができます。
また、重い瓦屋根などの場合は、軽い材料の屋根にすることも耐震性向上に有効です。
耐震性向上に必要な工事内容は、現状建物が持つ耐震性の程度によっても変わってきます。そのため、建築士による耐震診断を受けることから進める必要があります。
耐震診断の実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。　　　　　　　　　　
ご存じない場合は、お住まいの自治体などへお問い合わせください。なお、神戸市ではすまいるネットで市内の設計事務所や建設業者の名簿「すまいるパートナー」を公開しています。ぜひご活用ください。
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Q. 天井裏を物置として改修して使用したい

自宅の2階の天井裏を物置として改修し、使用することは可能ですか？
A.
建築基準法において、建物が３階建てと判断され、構造的にも大幅な改修を求められる場合があります。ただし、（1）天井高さが1.4ｍ以下（2）小屋裏物置の面積が物を出し入れする階の1/2未満（3）収納の用途のみに使用(居住用の利用は不可)（4）固定階段は設置しないなどの条件を満たせば、３階建て・増築として判断されない場合があります。（※これらの条件は市町村で異なる場合がありますので、確認の問合せが必要です。）

建築士、市役所等とよく相談し、すぐに工事に取り掛かるのではなく、しっかりと設計を行った上でリフォームの計画を進めていくようにしましょう。
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