財産管理・処分

すまいのお悩みQ&A

Q. 路線価・公示地価・固定資産税評価・基準地価の違いは何ですか？

売買や相続の際の土地価格の目安には「路線価・公示地価・固定資産税評価・基準地価」があると聞きますがその違いは何ですか
A.
○路線価…相続税法に基づいて国税庁（国税局）が決定する価格です。毎年１月１日における道路に接する標準的な宅地の１平方メートルあたりの評価額のことで、一定の距離をもった「路線」に対して決められます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況に応じて求められます。公示地価の8割程度が目安とされています。

○公示地価…地価公示法に基づいて、国土交通省が例年１月１日現在の価格を3月下旬に発表するもので、一般の土地取引価格の参考にされるとともに、公共事業用地の価格算定の基準となっています。それぞれの土地の本来の価値（売り手にも買い手にも偏らない客観的な価値）を評価することになっています。

○固定資産税評価…3年ごとの１月１日を基準日とし、市町村等が固定資産税の課税標準額を求めるために評価額を決めるものです。

○基準地価…都道府県が毎年７月１日時点で算出する正常地価をいいます。
2018年02月13日現在
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Q. 空き家を相続したら…

実家を相続し、4月に固定資産税の納税通知書が届きました。すでに持ち家もあるので、経済的にも今後が心配です。売却も検討をしていますが、不動産売買などの専門知識がなくどうしたらよいか困っています。
A.
まいは使うことで換気や通水など必要な管理ができます。空き家になり人が使わないと、カビや害虫等が発生し一気に劣化が進みます。その結果、資産価値が下がってしまうかもしれません。所有者には法律で適切に維持管理する責任が定められています。先ずはご家族と今後の方向性についてきちんと話し合いましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

売却の方法としては、不動産事業者と媒介契約により仲介を依頼するのが一般的ですが、業者が買取、リフォーム後に販売する買取再販も多くなっています。事業者によって価格が異なる事も多いので、複数の不動産事業者に査定をしてもらいましょう。

神戸市内の空き家・空き地であれば、すまいるネットの『空き家等活用相談窓口』にて活用に合わせたアドバイスを専門家から受ける事が可能です。また、ご相談物件の状況によっては、所有者の意向に応じた売却や、賃貸等の具体的な提案を受ける事も出来ます。不動産会社の選定にお困りの方や不動産の知識が乏しい方にも専門家が丁寧にお答えします。安心してご相談下さい。
2020年05月12日現在
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Q. 買い替え特約とはどんな特約ですか？

持ち家の買い替えを考えていますが、現在住んでいる家が売れるかどうか不安です。「買い替え特約」があると聞きましたが、どんな特約ですか
A.
住宅を買い替える際に、売却する物件の代金を購入代金に充てる場合、物件が売却できなくて購入代金を支払えなくなるリスクがあります。

そのリスクを回避するため、新しく購入する物件の売買契約に買い替え特約の条項を入れます。これにより、物件が売却できなければ、新たに購入する物件の売買契約は白紙解約することができ、手付金も全額返還されます。ただ条項があっても特約の内容があいまいだとトラブルになりますので、売買契約書の条項にいつまでにいくらで売却できない場合は、買い替え特約の適用がされると明記しておく必要があります。
2018年02月13日現在
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Q. 空き家の税金について

使用していない家や土地にも固定資産税の納税義務はあるの？
A.
土地や家屋を所有していると、固定資産税と地域により都市計画税が課税され、毎年1月1日時点の所有者へ納税通知書が送付されます。使用の有無に関係なく納税の義務があります。住宅用地の特例措置として、固定資産税が課税額の最大6分の１、都市計画税が最大3分の１に軽減されます。適用されるには住宅が建っている事が条件の為、解体してしまうと適用されず固定資産税が上がってしまうので注意が必要です。また、危険な家屋等『特定空き家等』に指定され市町から勧告を受けると、特例から外れ税額が上がる事があります。劣化が進む前に不動産会社や空き家の専門家に相談しましょう。
2020年05月12日現在
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Q. 専任媒介契約とは何ですか？

自宅を売却しようと不動産業者に売却依頼の申し込みに行きましたが、「専任媒介契約にされますか？」と聞かれました。専任媒介契約とは何ですか。
A.
専任媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借を不動産業者に依頼する際に、依頼者が１社だけの不動産業者に媒介を依頼する契約です。

複数の業者に媒介を依頼する一般媒介契約と異なり、専任媒介契約では業者は依頼者に対し２週間に１回以上業務処理状況を報告しなければならないなどの義務があります。
2018年02月13日現在
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Q. 相続空き家について

相続した空き家をどうしていくかもまだ決まっていません。所有しておく以外にどのような選択肢があるのでしょうか。
A.
空き家を所有している間は管理責任があり、維持管理費用が発生します。他の選択肢として売却や賃貸、解体等があります。
　売却の場合、建物を除却してから売却する等いくつかの条件を満たすと、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例もあります。こちらの詳細については事前に税務署へお問い合わせください。賃貸住宅として貸す場合は、不動産事業者へ仲介を依頼するのが一般的です。

解体では、神戸市内にある昭和56年5月31日以前に着工された建物で、①破損のある古い空き家②幅2ｍ未満の道のみに接道する家屋③60㎡未満の土地に建つ家屋。①～③いずれかに当てはまる場合、解体費用の一部を補助（上限60万円・条件により最大100万円）する「老朽空家等解体補助事業」があります。
2021年04月20日現在
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Q. 不動産売買の媒介報酬額はどのように決まるのですか？

自宅の売却を予定しており、不動産業者に媒介を依頼しようと考えています。売却できた際の媒介報酬額は、どのように決まるのでしょうか。
A.
不動産業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、売主・買主双方から媒介報酬を請求することができますが、上限額は決められています。

取引額が４００万円を超える場合は、不動産業者が課税業者である場合は簡易計算法で算出した金額（消費税抜き売買代金×３％＋６万円）×消費税率）を、双方から受け取ることができます。個別の媒介報酬額については、不動産業者に算出方法も含めて確認してください。
2018年02月13日現在
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Q. 相続した空き家の管理

1年前に父が亡くなり実家を相続しました。仕事や子育てが忙しく、なんとか相続手続きは終えましたが、空き家のままになっています。生まれ育った家なので愛着もあり、今後については丁寧に考えたいと思っています。現時点では特に問題もないので退職後にゆっくりと考えればよいでしょうか？（50代女性）
A.
家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、空き家になったら早めに対応することをおすすめしています。将来も継続して利用するためには、今のうちから定期的に通風や清掃を行うなどして、家の劣化を防ぐことが大切です。しかし、維持管理のために離れた空き家に通うことは、肉体的にも金銭的にも負担が大きいことでしょう。神戸市では、空き家所有者向けに、売却や賃貸、管理等の相談ができる「空き家等活用相談窓口」を運営しています。どのような方法がよいか不動産の専門家から説明をうけることができます。また、「賃貸」というと「居住用物件」として貸与することが一般的ですが、「地域の交流サロン」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では、空き家や空き地の所有者と地域活動の場を探している団体のマッチングを行う「空き家・空き地地域利用バンク」も運営しています。非営利活動を行う団体に利用を限定しているため、家賃は相場より安くなるかもしれませんが、ご自身が使わない期間の管理を任せられる上に、故郷への地域貢献にもつながります。空き家にするよりも、家を健全に保つことができますし、将来、ご実家の今後について考えられる際にも可能性が広がるのではないでしょうか。
2020年07月21日現在
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Q. 長屋の一部解体で、どこまでの対応が必要ですか？

長屋の自己所有分を解体しようとしたら、隣から壁面がむき出しになるし、雨漏りや強度が心配と言われました。どこまでの対応が必要ですか。
A.
長屋の一部を切り取った際の切取面の補修費は、切り取った側の負担となります。その仕上げは、最低限トタン仕上げは必要ですが、長屋の端の壁と同等の仕上げまで要求されることがあります。
また戸数が減ると強度が弱くなることがあるため、構造的な強度を保つように、補強を要求されることがあります。隣家とよくお話し合いください。
2018年02月13日現在
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Q. 空き家の活用

空き家の地域利用に興味がありますが、活用にあたっては改修が必要であると思います。改修費用がかかりそうで心配です。
A.
神戸市の場合、地域利用の改修費を最大233万円まで補助する制度があります。地域利用と居住や事業用を併用する場合の制度もありますのでご検討ください。ご利用には要件等がありますので、詳細についてはすまいるネットまでお問合せください。
各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、空き家所在地の自治体にご確認ください。
2021年04月01日現在
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Q. 「伝統構法」と「在来構法」の違いとは？

建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統構法」と「在来構法」は、どういう違いがあるのでしょうか。
A.
「伝統構法」は江戸時代の木造住宅に多く見られ、在来構法で用いる金物を使用せずに木を組んで構造を支えます。変形に対して非常にねばり強く、地震、台風の多い日本に非常に適した構造です。柱の間に『筋交い（すじかい）』という斜めの材を入れたり、接合部分を金物等で補強することが、建築基準法で義務づけられています。
「在来構法」は、その伝統構法のいい点を取り入れて発展させた構造をいい、金物や筋交いを用いて構造を支えるのが特徴です。現代の木造住宅の多くがこの構造です。
2018年02月13日現在
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Q. 空き家を手放す時の契約

住まなくなった家を売りたいが、どこに相談すればよいでしょうか。
A.
個人で家を売却するのは難しいので、まずは不動産会社と「媒介契約」を交わすのが一般的です。媒介契約とは、売主の代わりに、不動産会社に買主を探してもらう契約のことです。媒介契約を交わす前に、売却時期や希望価格、活動方法などを不動産会社と話し合うことをお勧めします。不動産会社が買主を探してくれたら、買主と「売買契約」を交わして家を引き渡します。売買契約とは、家の売主と買主が価格や条件で折り合いがついたときに交わす契約のことです。（売主と買主の間に不動産会社が入り、契約書も不動産会社が作ってくれます。）なお、売買契約を交わした後は、簡単に契約を解除したり内容を変更したりできないので、気になるところがあれば事前にしっかりと確認しておきましょう。もし、不動産会社と媒介契約を交わしても、いつまで経っても買主が見つからなければ、その不動産会社に直接家を買い取ってもらうよう相談してみるのも方法の１つです。その場合、一般的に取引される価格よりも安くなってしまうこともありますが、その代わりに早く家の手離れができます。さらに不動産会社に直接買い取ってもらうメリットとしては、売った後に家の問題（雨漏り、シロアリなど）が見つかった場合でも、その責任を売主に問わない、という条件の契約を交わしてくれることもあります。
2020年09月15日現在
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