買う・建てる : 工事・補修

すまいのお悩みQ&A

Q. 新築保証期間内に会社が倒産したら

住宅を新築して数年、雨漏りが発生しました。10年保証の期間内だったので、工事を請け負ってもらった業者に補修を依頼しようとしたら会社が倒産していました。もう補償内で修理してもらうことは出来ないのでしょうか。
A.
新築住宅の保証期間中に販売業者や建設業者が倒産した場合に備えて、平成 21 年 10 月１日に「住宅瑕疵担保履行法」が施工されました。この法律は、新築住宅の販売事業者や建設業者がたとえ倒産した場合でも、瑕疵担保責任を確保するために平成21年10月以降に引き渡される住宅について、「保険への加入」または「補償金の供託」にて、資力を確保するように義務付けており、保険や供託金から費用が支払われます。なお、「住宅瑕疵担保履行法」では“構造耐力上主要な部分”や“雨水の浸水を防止する部分”であり、柱・梁・壁など構造的な欠陥に対する部分が保証対象となります。
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Q. 中古住宅のリノベーションの注意点について

結婚を機に住宅の購入を検討しています。新築は希望する場所・条件に合わないので、中古住宅を購入してリノベーションをしようかと考えています。中古住宅のリノベーションの注意点を教えて下さい。
A.
中古住宅のリノベーションは新築に比べて、費用を抑えられる、好立地の物件を手に入れやすい、等のメリットが挙げられます。自分が思い描く理想のすまいを実現するために、リノベーションでどんなことをしたいのか、まずはリストアップして、それらに優先順位をつけてみると良いでしょう。

また、中古住宅は、建物の構造や法律の制約によって、工事内容に制限が発生する場合がありますので、物件選びの段階から、リノベーションを得意とする建築士に相談することをおすすめします。

リノベーションに係る費用は、その中古住宅の状況や工事内容によって大きく変わるため、平均額を提示するのが非常に難しいところですが、スケルトン状態（構造部だけを残した状態）に一旦戻してから行う“フルリノベーション”であれば、1000万円を超えるケースもあるようです。工事費の見積りは複数社に依頼するようにしましょう。見積りを取ってみると、想定より高い場合や予算をオーバーしてしまう場合もあり得ます。ここで重要になるのが、さきほどの“やりたいことリスト”です。省コストのためには、優先順位の低いものを工事内容から削ることも時として必要です。また、「自分自身でリノベーションをやってしまう」というのもひとつの省コスト手段です。建物自体の構造や設備に関する改修は、やはりプロでないと難しい工程もありますが、内装等の塗装や庭の芝生張りなど、頑張れば自分でもできる工程もあるはずです。自分が行うこと、プロに任せることを分けて、自分の理想のすまいづくりを実現しましょう。

神戸市では、市民の皆様のすまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」を開設しています。相談内容に応じて、建築士や消費生活相談員、ファイナンシャルプランナーが無料でアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご活用ください。
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Q. 新築住宅の床のキズを新品に交換してほしい。

購入した住宅の床にキズがあり、新品に取り替えてほしいと交渉中です。業者は、許容範囲だから補修させてほしいというのですが、しかたがないのでしょうか。
A.
一般に、建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同様の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。

キズの程度にもよりますが、床のキズは機能的な不具合とまでは言えないので、新品に取り替えてもらうのは難しいでしょう。どのように補修してもらうかは、売主（または工事監理者）とよく話し合ってください。ただし、一方的に言いたいことを主張するばかりでなく、できるだけ冷静に話し合って気持ちよくきれいに補修してもらうように折衝してみてください。
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Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる？

中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。
A.
原則として、売買時点で住宅の基礎や構造など大切な部分において表面化していなかった欠陥がみつかれば、故意・過失がなくても売り主は瑕疵担保責任を負います。

ただし、中古住宅の場合、売買時点で物件をチェックしますので、その時わかったはずのことについては責任を負いません。また、「現状渡し」という条件で契約していれば、原則として不具合の修理は買い主の負担になりますので注意が必要です。

このようなトラブルを未然に防ぐためには、まず物件をよくチェックすることが必要です。自分だけでは不安であれば、売主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査（インスペクション）を受けることもできます。そして、建物の状態について納得したうえで、きっちりと契約書を作成しておきましょう。

すまいるネット／既存住宅現況検査の補助制度
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Q. 工事業者が信頼できるか確認したい。

マンションを購入したいと思っています。欠陥工事とか、耐震偽装問題という新聞記事を読んだりしますが、工事業者が信頼できるかどうか、確認する方法はありますか？
A.
建築工事はずいぶん工業化が進んできましたが、それでも現場での作業が中心になっています。そのため、品質管理の良し悪しが工事の結果として出やすく、工場製品のようにすべて同じ品質のものができるとは限りません。

購入するマンションの建築工事をした業者の信頼性を確認する方法としては、その業者の工事実績を調べたり、また、その業者が施工した他の物件を見に行き、入居後の不具合とその対応などを居住者から直接確認することもひとつの方法です。
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