マンション管理 : その他

すまいのお悩みQ&A

Q. よい管理会社の見分け方を教えてください？

今の管理会社は、業務報告や緊急故障対応に不備が多く、契約先の変更を検討しています。よい管理会社の見分け方を教えてください。
A.
まず管理業務の内容が、仕様書できちんと示されていること、管理組合からの質問や相談に対し、適切な助言や協力を積極的に行う姿勢があることです。また、休日や夜間の緊急事故に対応できる処理体制を持っていることも重要です。特に管理は人と言われるように、管理要員の教育、指導が十分されていることも大切です。　これら業務の内容と、費用のバランスを見ながら決めるのがいいでしょう。
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Q. マンション住まいで窓ガラスが割れたときの修理代は誰が払うの？

私は小学生の２人の息子を持つ主婦です。分譲マンションに家族４人で暮らしています。昨日、子どもたちが部屋でボール遊びをしていて、ベランダ側の窓ガラスを割ってしまいました。この窓ガラスの修理費は管理組合で負担してもらえるでしょうか？
A.
このようなケースでは、管理組合が費用を負担していません。大規模な修繕工事や全戸で窓ガラスを一斉に交換する際などでは、総会の承認を得て「修繕積立金」で、管理組合が費用を負担することもあります。しかし、専用使用権のある共用部分の通常の使用に伴う管理は、専用使用権者の責任となります。窓ガラスは、共用部分の中でも専用使用部分に該当するため、原因がボール遊びの場合、その住戸の専用使用権者が修理することになります。ただし、これはその管理組合の管理規約が国土交通省の作成したマンション標準管理規約に準拠している場合の回答になります。
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Q. 標準管理委託契約書とは、どんなものですか？

管理委託している管理会社の契約書は、標準管理委託契約書を参考に作成していると聞きましたが、これはどのようなものですか。
A.
マンション管理適正化法では、管理契約をめぐるトラブル回避のため、重要事項の説明や契約成立時の書面の交付をマンション管理業者に義務付けています。また、「マンション標準管理委託契約書」が契約成立時の書面を交付する場合の指針として、国土交通省から発表されています。

この契約書には委託契約の一般事項の他に、管理業務の内容と実施方法、業務報告、免責事項などが書かれており、実際の契約書の作成には個々の状況に応じて内容の追加、修正を行うとされています。

またマンション管理標準指針では、（1）委託業務費の明細、（2）管理会社及びその従業員の管理事務の守秘義務、（3）契約の解除、解約の申入れ、契約の有効期間及び契約の更新について　の全ての項目について、標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれていることを標準的な対応とし、この契約を標準管理委託契約と呼ぶことがあります。

平成15年度に国土交通省が行ったマンション総合調査では、標準管理委託契約書に準拠した契約書を作成している管理組合は約９７％に達しています。
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Q. マンションの公開空地とは、何のことですか？

私の住んでいるマンション内の公園は、「公開空地」と呼ばれていて、規制があると聞きました。公開空地とは、どういうものなのでしょうか。
A.
マンションの敷地内でありながら、歩道や公園などの形で、誰でも使える場所を、一般的に公開空地と呼ぶことがあります。厳密には、建築基準法に基づいて、空地を確保するよう決められている場所のことをいいます。これは、そのマンションの建設にあたり、一定の規制の緩和の条件として、周辺環境に配慮して設けるものです。一般に公開されることが基本となっており、そこを囲って使えなくすることはもちろんのこと、駐車場などの用途に変えることもできません。

なお公開空地には、「建築基準法に基づく公開空地」であることが記された看板が立っています。
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