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すまいのお悩みQ&A
リフォーム
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Q. 建ぺい率とは、何のことですか？
建ぺい率とは、何のことですか。
A.建ぺい率とは、建物を建てる際に、その敷地を真上から見て、どの程度の建坪までの建物を建築してよいかということを、都市計画によって上限を定めた数値のことで、「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合×１００」（％）で定められています。
例えば、建ぺい率６０％の敷地には、敷地面積の６割の建築面積の建物までは建築が可能となります。
なお、敷地が二つの道路に面している角地などの場合、建ぺい率が緩和されることもあります。
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Q. 少ない資金でリフォームできませんか？
古い物件を安価で購入し、 リフォームを計画しています。少ない資金でリフォームをしたいのですが、何かよい方法はありませんか
A.「DIY」という言葉をご存知ですか。
DIYとは、英語で「Do It Yourself」の略語で「住まいと暮らしをよりよいものにするために、自らの手で快適な生活空間を創造すること」をいいます。
専門の業者を通さず自身で作業することによって、要する費用は材料費のみとなり安価で行うことができます。DIYer（DIYをする人）のなかには「充実感や達成感を味わえる」ことに魅力を感じておられる方も多いようです。
ただ工事によっては、専門的な技術や工具が必要で専門業者に頼んだほうがいい場合や、ＤＩＹによる欠陥や危険性など、それなりのリスクもあります。
大手のホームセンターを始め、様々なところでDIYアドバイザーが相談を受け付けていますので、まずはお近くのホームセンターで、DIYについてお話ししてみるのはどうでしょうか。
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Q. 住宅の耐震性を上げるには
両親が住む実家は阪神・淡路大震災で被害を受けました。倒壊は免れましたが、また大きな地震が起こった時のことを思うと不安です。耐震補強すれば、安心して住めると考えているのですが、どのように進めればいいのでしょうか。
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Q. 住宅の断熱工事
定年退職後、古い自宅のリフォームを検討しています。また昨今の物価高騰の影響で、毎月の光熱費の上昇も非常に気がかりです。限られた予算の中で、有効なリフォームの方法に悩んでいます。
A.光熱費の上昇、心配ですね。光熱費の中では冷暖房費の割合が一番多くを占めています。しかし、古い家屋では断熱性能が低いことが多く、冷暖房効率が悪くなりがちです。暖めにくく、冷やしにくい家では冷暖房費も余計にかかってしまいます。よって、まず断熱性能を高めるリフォーム工事をすることが有効でしょう。具体的には、①壁の中に断熱材を入れる、②窓を二重サッシやペアガラスに交換する、③家の気密性を高める等の工事があります。①は、壁に高性能グラスウール等の断熱材を入れることによって壁から外に熱が伝わりにくくなります。②は、最も熱が外に伝わりやすい窓に前述の工事をすることで高い断熱効果を期待できます。③は、家の隙間をふさぐことで外気の侵入を防ぐ工事です。①～③の工事を施すことによって、ご自宅の断熱性能を飛躍的に高め、光熱費の大幅な低減ができます。是非ご検討下さい。
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Q. 斜線制限とは、どんな制限のことですか？
斜線制限とは、どんな制限のことですか。
A.斜線制限とは、建物を建築するに際して、立体的な形（高さ）を規定する建築基準法の制限で、大きくは次の３種類の規定があります。
(1) 道路斜線制限：建物の建築によって、道路の上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、前面道路の反対側の境界線から、水平距離１に対し１．２５又は１．５の斜線の範囲を守ることが原則です。
(2) 隣地斜線制限：建物の建築によって、隣の敷地からの上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、隣地境界線から垂直に２０ｍ＋水平距離１に対し、２．５の斜線などの範囲を守るよう制限がなされています。
(3) 北側斜線制限：低層住居専用地域で、建物の建築によって北側の隣接地に対し、一定以上の日照を阻害しないよう定められた制限で、北側の隣地境界線から垂直に５ｍ＋真北方向の水平距離１に対し、１．２５の斜線の範囲を守ることが原則です。
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Q. リフォームを計画していますが、何に気をつけたらいい？
家を建ててから20年目になります。そろそろ家のリフォームをしようかなと思いますが、どういう点に気をつければいいんでしょうか。
A.ひとくちにリフォームといっても、目的や中身はそれぞれ異なります。建物の老朽化、設備の陳腐化、家族の成長や独立、高齢化に伴う間取りの変更など様々です。業者まかせにせず、自分でやりたいことの優先順位を決めましょう。住みながらの工事には新築にはない苦労も伴いますから、家族全員の意見をまとめることも大切です。
またできるだけリフォームに関する情報を集め、何をしたいのか、どこ（だれ）に頼みたいのか、自分自身でよく考えましょう。情報源としては、（1）リフォーム専門のショールーム、（2）本･雑誌などの書籍やインターネット、（3）すまいるネットなどの住宅相談機関、（4）近所でのリフォーム事例などがあります。
さらにリフォームした施工例を写真や実物で見ることをお勧めします。
設計事務所や工務店選びはくれぐれも慎重に行うようにしてください。すまいるネットでは設計事務所や工務店の紹介を行っています。ぜひご利用ください。
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Q. 長年住まない住宅の活用方法
父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.実家を手放さずに活用する方法として、賃貸に出すことが考えられます。不動産会社を通じて貸し出す方法のほか、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が実施する「マイホーム借上げ制度」を利用する方法もあります。
この制度は、自宅をJTIが借り上げて転貸するもので、将来自宅に戻って住むことも可能です。また、一定の条件のもとで賃料保証を受けられる場合があります。
制度の利用には、住宅の耐震性や建物の状態などについて一定の要件があります。詳細については、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）へお問い合わせください。 -
Q. どのようなリフォーム業者にお願いしたらよいかわからない
自宅の断熱リフォームを検討しています。しかし、リフォーム業者に馴染みがなくどのような業者にお願いすればいいかわかりません。
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Q. 防火地域とは、どんな地域ですか？
家のあたりは、防火地域に指定されているので、規制があると聞きました。具体的には、どのような制限がかかるのでしょうか。
A.都市の安全、特に火災から人々の生命や財産を守るため、都市計画法によって「防火地域」と「準防火地域」の指定がなされています。
「防火地域」は、都心の商業地域や幹線道路沿線沿いなどを中心に指定され、１００平米を超える又は３階建て以上の建物については、火災に対して最も強い耐火建築物（鉄筋コンクリート造など）とすること等が義務づけられています。このように防火地域では、厳しい制限が加わりますが、建ぺい率の緩和を受けられる場合もあります。
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Q. リフォーム工事に対する公的な補助はありますか？
リフォームを考えています。リフォーム工事に対する公的な補助があれば利用したいのですが、何かありますか？
A.下記を目的としたリフォームであれば、国や市の補助制度があります（実施状況は年度によって異なります）。補助を受けるためには、様々な条件を満たすことが必要です。くわしくは、すまいるネットまでお問い合わせください。
（1）住宅の耐震性を高めて地震に備える「耐震改修」
⇒すまいるネット耐震改修ページ（2）段差の解消、手すりの設置など、高齢者や障害者が暮らしやすい「バリアフリー改修」
※要支援・要介護を受けている方、又は身体障害者手帳を交付された方がいる世帯に対する補助
⇒・神戸市／住宅改修費の支給
・一般財団法人神戸在宅医療・介護推進財団（3）二重サッシや断熱材などを使って住宅の断熱性を高めたり、太陽光発電システムなどを設置する「省エネ改修」
⇒すまいるネット省エネ関連情報一覧 -
Q. 居宅を事業用で貸す時の注意点
実家が空き家となり、立地が良いので店舗として貸してほしいと言われています。住居を事業用として貸す時の注意点はありますか。
A.まず、事前に契約内容の確認をしましょう。賃料・礼金・敷金などの金銭の授受に関することはもちろんですが、物件の用途、解約時の原状回復に関する取り決め、契約中に設備や屋根などの構造部分に破損があった場合、修理費用は誰が負担するのか、など契約書に明記しておくと安心です。次に、税制についても確認が必要です。居宅や店舗などの事業用として貸す場合、土地の利用状況によっては、固定資産税・都市計画税の負担が変わることがあります。また、消費税については、住宅の貸付けは原則として非課税ですが、店舗や事務所などの事業用の建物の貸付けによる課税対象となります。駐車場についても、貸付けの形態などによって消費税の取扱いが異なります。さらに、「近所のトラブルとなる要素はないか」注意が必要です。例えば駐車場不足、騒音、臭気問題など予見できるトラブルに対処しているか確認しておく必要があります。加えて、貸主として、道路や開発の計画はないか、用途地域による業種の制限、地域の取り決めはないか、使用方法が建築基準法や消防法が抵触していないか、を把握しておく必要があります。仲介する不動産会社にあらかじめ調査を依頼し、説明を受けた上で契約することをおすすめします。
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Q. アスベストが含まれた家の解体で気を付けることは
実家を相続し解体を検討しています。古い家なのでｱｽﾍﾞｽﾄ(石綿)がある可能性があると聞きました。解体工事の発注の際に気を付けておくことはあるのでしょうか。
A.石綿は平成18年に使用が禁止になる前は、防火・防湿を目的に建材等に多く使われていました。石綿は粉塵を吸込むと肺がん等の病気を引き起こす恐れがあります。含まれている場合は適切な対策の上、解体工事の実施が必要です。
まずは石綿の事前調査を解体業者へ依頼しましょう。調査方法は設計図書等での確認及び目視です。そこで明らかにならなかった際は石綿があるものとして作業するか、分析調査を実施します。受注者(解体業者等)は調査結果を発注者へ報告する義務があります。建物の延床面積が80㎡以上の場合等は自治体への届出も必要です。届出対象工事が未届けの場合、届出義務者である発注者が法の罰則の対象となる場合があるので注意が必要です。受注者より書面にて事前調査結果の報告を受け、報告書は大切に保管してください。