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すまいのお悩みQ&A
リフォーム
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Q. 中古住宅のリノベーションの注意点について
結婚を機に住宅の購入を検討しています。新築は希望する場所・条件に合わないので、中古住宅を購入してリノベーションをしようかと考えています。中古住宅のリノベーションの注意点を教えて下さい。
A.中古住宅のリノベーションは新築に比べて、費用を抑えられる、好立地の物件を手に入れやすい、等のメリットが挙げられます。自分が思い描く理想のすまいを実現するために、リノベーションでどんなことをしたいのか、まずはリストアップして、それらに優先順位をつけてみると良いでしょう。
また、中古住宅は、建物の構造や法律の制約によって、工事内容に制限が発生する場合がありますので、物件選びの段階から、リノベーションを得意とする建築士に相談することをおすすめします。
リノベーションに係る費用は、その中古住宅の状況や工事内容によって大きく変わるため、平均額を提示するのが非常に難しいところですが、スケルトン状態（構造部だけを残した状態）に一旦戻してから行う“フルリノベーション”であれば、1000万円を超えるケースもあるようです。工事費の見積りは複数社に依頼するようにしましょう。見積りを取ってみると、想定より高い場合や予算をオーバーしてしまう場合もあり得ます。ここで重要になるのが、さきほどの“やりたいことリスト”です。省コストのためには、優先順位の低いものを工事内容から削ることも時として必要です。また、「自分自身でリノベーションをやってしまう」というのもひとつの省コスト手段です。建物自体の構造や設備に関する改修は、やはりプロでないと難しい工程もありますが、内装等の塗装や庭の芝生張りなど、頑張れば自分でもできる工程もあるはずです。自分が行うこと、プロに任せることを分けて、自分の理想のすまいづくりを実現しましょう。
神戸市では、市民の皆様のすまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」を開設しています。相談内容に応じて、建築士や消費生活相談員、ファイナンシャルプランナーが無料でアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご活用ください。
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Q. 準防火地域とは、どんな地域ですか？
古くから、市街地の住宅に住んでいます。この辺りは「準防火地域」に指定されていると聞きましたが、どのような地域なのでしょうか。
A.都市の安全、特に火災から人々の生命や財産を守るため、都市計画法によって「防火地域」と「準防火地域」の指定がなされています。
「準防火地域」は、商・工業地域だけでなく、住居地域も含めて広範に定められ、特に都市近郊の住宅密集地域では、準防火地域指定がされているケースが多いといえます。
準防火地域内では、建物の規模等に応じて、火災に対して一定の性能を有する準耐火建築物や防火構造等とすることが義務づけられています。
準防火地域の指定区域は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。
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Q. リフォームを計画していますが、何に気をつけたらいい？
家を建ててから20年目になります。そろそろ家のリフォームをしようかなと思いますが、どういう点に気をつければいいんでしょうか。
A.ひとくちにリフォームといっても、目的や中身はそれぞれ異なります。建物の老朽化、設備の陳腐化、家族の成長や独立、高齢化に伴う間取りの変更など様々です。業者まかせにせず、自分でやりたいことの優先順位を決めましょう。住みながらの工事には新築にはない苦労も伴いますから、家族全員の意見をまとめることも大切です。
またできるだけリフォームに関する情報を集め、何をしたいのか、どこ（だれ）に頼みたいのか、自分自身でよく考えましょう。情報源としては、（1）リフォーム専門のショールーム、（2）本･雑誌などの書籍やインターネット、（3）すまいるネットなどの住宅相談機関、（4）近所でのリフォーム事例などがあります。
さらにリフォームした施工例を写真や実物で見ることをお勧めします。
設計事務所や工務店選びはくれぐれも慎重に行うようにしてください。すまいるネットでは設計事務所や工務店の紹介を行っています。ぜひご利用ください。
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Q. 住宅の耐震性を上げるには
両親が住む実家は阪神・淡路大震災で被害を受けました。倒壊は免れましたが、また大きな地震が起こった時のことを思うと不安です。耐震補強すれば、安心して住めると考えているのですが、どのように進めればいいのでしょうか。
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Q. 雨漏りの修理はどこに相談？
雨漏りの修理はどこに相談すればよいですか。
A.賃貸住宅の場合はまず管理会社や貸主に連絡しましょう。賃貸住宅は貸主が所有する財産なので、貸主が勝手に補修などをすることはできません。貸主に補修を依頼し、補修してもらうのが基本です。仮に借主が補修することに貸主が同意すれば、借主が修繕をすることができますが、その場合は貸主に費用を請求できます。
分譲住宅の場合、新築で引き渡しから10年以内の家は、瑕疵保険で対応できることがありますので、家を販売、または建築した事業者へ相談しましょう。中古で購入した家でも、任意で瑕疵保険に加入していることがあります。購入時の書類で確認しましょう。
瑕疵保険が対象外の場合でも、まずは家を建てた事業者がその家の構造をわかっているので、相談することをお勧めします。
家を建てた事業者で対応できない場合は工務店などに相談することになりますが、複数社から見積をとり、工事内容や費用を比較してから工事をお願いしましょう。 -
Q. すまいの地震対策について
築40年の木造住宅に住んでいます。阪神・淡路大震災では何とか持ち堪えましたが、次の大地震で倒れないか心配です。以前、行政が実施する耐震診断を受診したのですが「倒壊の可能性がある」と判定されました。ただ、家の補強工事をするとなると、多額の費用がかかるようで、なかなか踏み切れません。
A.ご相談者様のように、昭和56年5月以前に着工された住宅は、古い耐震基準（「旧耐震基準」と言います）をもとに建てられていますので、耐震性が低い可能性があります。耐震改修の工事費用は、家の規模や状態、工事内容により大きく変わりますが、平均すると200万円前後で行われる場合が多いようです。
確かに、改修工事を行うにはまとまったお金が必要ですが、今後その家をどのように使用するのか、も考えた上で検討してみましょう。将来、その家を子どもさんやお孫さんが引き継いで、末長く使用するのなら、その工事費用は一概に「高い」とは言えないかもしれません。
また、一口に「すまいの地震対策」と言っても、その方法には様々なものがあります。家全体を補強する耐震改修工事が真っ先に思い浮かびますが、家の構造上、物理的に困難であったり、経済的な理由で難しい場合は、「耐震シェルター」という方法もあります。これは、寝室や居間など、家の中の一室に安全なシェルター空間を設けて、万が一地震が起こった場合でも、その空間に逃げ込めば命を守ることができるというものです。また、防護の天蓋が付いた「防災ベッド」という商品も販売されていますし、家具が転倒しないよう固定することも立派な地震対策です。
自治体によっては、すまいの耐震化を促進する補助金を活用できる場合があります。神戸市では、耐震改修工事の設計費補助及び工事費補助や危険ブロック塀等撤去助成事業を実施しています。すまいるネットが窓口となりますので、すまいの地震対策をお考えの際にはご相談ください。
また、神戸市では、耐震改修工事にかかる事前の費用負担を軽減するための取り組みとして、代理受領制度を設けています。本来は補助金の受領前に工事費全額を業者に支払わなければなりませんが、この制度を利用すれば、業者が代理で補助金を受領できるため、ご相談者様は工事費と補助金額の差額のみを業者へ支払うことができます。
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Q. 用途地域には、どんな種類がありますか？
用途地域には、どんな種類がありますか。
A.用途地域とは、都市計画マスタープランに定められた将来の土地利用の方針を踏まえ、市街地において住居、商業、工業、その他の用途を適切に配分することにより、都市機能の維持増進や居住環境の保全を図ることを目的としています。
現行の都市計画法では、次の１２種類の用途地域を定めています。
(1)第一種低層住居専用地域 (2)第二種低層住居専用地域 (3)第一種中高層住居専用地域 (4)第二種中高層住居専用地域 (5)第一種住居地域 (6)第二種住居地域 (7)準住居地域 (8)近隣商業地域 (9)商業地域 (10)準工業地域 (11)工業地域 (12)工業専用地域
用途地域の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。
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Q. リフォーム工事に対する公的な補助はありますか？
リフォームを考えています。リフォーム工事に対する公的な補助があれば利用したいのですが、何かありますか？
A.下記を目的としたリフォームであれば、国や市の補助制度があります。補助を受けるためには、様々な条件を満たすことが必要です。くわしくは、すまいるネットまでお問い合わせください。
（1）住宅の耐震性を高めて地震に備える「耐震改修」
⇒すまいるネット耐震改修ページ（2）段差の解消、手すりの設置など、高齢者や障害者が暮らしやすい「バリアフリー改修」
※要支援・要介護を受けている方、又は身体障害者手帳を交付された方がいる世帯に対する補助
⇒・神戸市／住宅改修費の支給
・一般財団法人神戸市在宅医療・介護推進財団（3）二重サッシや断熱材などを使って住宅の断熱性を高めたり、太陽光発電システムなどを設置する「省エネ改修」
⇒すまいるネット省エネ関連情報一覧 -
Q. 長年住まない住宅の活用方法
父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。
この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。
制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。
また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。
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Q. 天井裏を物置として改修して使用したい
自宅の2階の天井裏を物置として改修し、使用することは可能ですか？
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Q. 見積書の見比べ方は？
複数のリフォーム業者に見積りをとりましたが、内容や数量がばらばらでどのように見比べればよいのかわかりません。また、ところどころ「一式」と書かれている項目があります。
A.複数の工務店や建設業者に見積りをとることを「相見積り」といいます。この際に大切なことは、各業者に同じ条件や仕様などを伝え見積りをとることが大切です。見積書が提示されたら、なぜそのような見積りになるのか説明を求め、慎重に比較しましょう。見方がわからなかったり、疑問点があれば素直に質問し、不明な点を残さないことが重要です。また、「一式」という表記では内容が確認できません。なぜ、「一式」なのか必ず説明を求めてください。見積書に「一式」表記が多かったり項目があいまいな工務店は要注意です。
すまいるネットに見積書を持参していただければ、具体的な見方をアドバイスします。
※相見積りをとる際はその旨を各工務店に伝えてください。（ただし、見積りの内容や金額は他の工務店には伝えないのがルールです。）
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Q. 建築確認とはどんなことをするのですか？
家の増築を工務店にお願いしたところ、工事の前に「確認申請」が必要といわれました。「確認申請」とは、どのような制度なのですか。