すまいのお悩みQ&A
リフォーム
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Q. 木造の長屋住宅も無料で耐震診断ができますか?
自宅は木造の長屋住宅なのですが、この場合も無料で耐震診断をお願いできますか
A.長屋の場合は、一棟の所有者(家主)がお一人であればその所有者の申込みで、一棟の所有者が複数の場合は所有者全員の
同意をいただいたうえで実施することが出来ます。
2021年04月02日現在
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Q. 耐震診断を受けたけれど、これからどうしたらいいの?
神戸市で無料の耐震診断を受けたところ、1階東西方向が「0.6」で弱いといわれました。我が家は木造2階建ですが、今後どう対処したらいいでしょうか?
A.耐震診断は、古い構造基準(特に昭和56年以前)で設計された建物を、今の耐震基準に照らし合わせて、どのくらいの耐震性があるかを調べるものです。診断は、階別、方向別に評価します。各階及び方向ごとに壁の強さ(保有耐力)を集計し、その値が大地震で倒壊しないために必要とする強さ(必要耐力)以上であるかを判定します。
まず、柱で囲まれた壁の材質や筋かいの有無、基礎、柱の取り付け状態などで壁の強さを算出します。加えて、壁の配置バランスや、屋根や外壁の劣化状況などにより減点した値が建物の持つ耐力です。一方、大地震でも倒壊しないために必要な耐力は、面積、形状などから階ごとに算出します。この必要な耐力に対して、評価する建物の持つ耐力の割合を上部構造評点といい、階別、方向別に算出したもののうち最小の値で総合評価を行います。総合評価では、1.5以上を『倒壊しない』、1.0以上?1.5未満を『一応倒壊しない』、0.7以上~1.0未満を『倒壊する可能性がある』、0.7未満が『倒壊する可能性が高い』と判定しています。
相談者様の診断書では、1階東西方向が最も小さい値の0.6のようですので、総合評価が0.6となっています。これは、今の耐震基準のおおよそ60%の強さとなり、大地震で『倒壊する可能性が高い』状態です。
対策としては、住宅の南側はどうしても窓を多く設けたいので、壁が少なくなり東西方向に弱い結果となる傾向があります。今ある壁に筋かいを入れ強くしたり、南側の窓を小さくして壁を作るなど様々な補強方法が考えられます。どのような補強が有効か、建築士とよく相談してみましょう。
神戸市では、耐震改修工事を実施中のお宅を見学する、耐震改修オープンハウスも不定期で実施しています。ご希望の方は「すまいるネット」までご連絡ください。また、この耐震診断や耐震改修工事に対して、兵庫県や各市町で様々な補助制度がありますので、ぜひこの制度を利用し家族の安全に努めましょう。
2018年02月14日現在
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Q. リフォーム工事の契約をする時の注意点は?
築20年の戸建て住宅のリフォームを考えていますが、契約をする時に気をつけないといけない事はありますか。
A.まず、工事の金額が適正な価格となっているかを確認するために、複数の業者に見積りを依頼し、価格の比較検討を行いましょう。比較検討しやすくするためには、各業者に工事箇所や工事項目など同じ条件を伝えることが大切です。見積り書の見方が分からない場合や「一式」という表記が多い場合など疑問点があれば、その都度質問し、不明点を残さないことが重要です。
また、契約は口頭ではなく、契約書を交わしましょう。契約書には、工事内容、金額のほか、工期や引き渡しの期日、工事中に問題が発生したときの対処方法、担保期間や工事後の補償内容など、工事に伴うさまざまな内容について明記されているか確認しましょう。細かなことまで書面で残しておくことが、後々のトラブルの回避に繋がります。
なお、すまいるネットに見積り書や契約書を持参していただければ、具体的な見方などをアドバイスしていますので、お気軽にご相談ください。(神戸市民の方、神戸市内の物件が相談対象です。)
2024年05月20日現在
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Q. 建ぺい率とは、何のことですか?
建ぺい率とは、何のことですか。
A.建ぺい率とは、建物を建てる際に、その敷地を真上から見て、どの程度の建坪までの建物を建築してよいかということを、都市計画によって上限を定めた数値のことで、「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合×100」(%)で定められています。
例えば、建ぺい率60%の敷地には、敷地面積の6割の建築面積の建物までは建築が可能となります。
なお、敷地が二つの道路に面している角地などの場合、建ぺい率が緩和されることもあります。
建ぺい率の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム(ゆーまっぷ)」で見ることができます。
2018年02月05日現在
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Q. マンション耐震化促進事業って、どんな補助制度ですか?
神戸市には「マンション耐震化促進事業」という補助があると聞いたのですが、どういう要件の制度でしょうか
A.昭和56年以前の共同住宅の場合、まず神戸市が実施している無料診断を受けていただくことができます。しかし共同住宅の場合、この無料診断では建物の安全性を十分に判断することができないため、より精密な診断をする必要があります。これが「精密診断」です。
精密診断は共同住宅の管理組合や所有者が自ら有償で実施する必要がありますが、負担を軽減して精密診断の実施を進めていただくため、神戸市ではその費用の一部を補助する「マンション耐震化促進事業」を実施しています。
(共同住宅の管理組合や所有者が実施する精密診断にかかる費用の2/3あるいは戸数あたり4万円のうち低い額が補助)
ただし、事前に申請が必要になりますので、詳しくはすまいるネットまでお問合せ下さい。
2018年02月09日現在
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Q. マンションのリフォームで注意することは?
築25年の分譲マンションの1室を購入し、リフォームしようと考えています。マンションのリフォームには制約がたくさんありそうですが、どのようなことに注意し、リフォームをすすめていったらよいですか。
A.マンションのリフォームはどのような工事でも出来るわけではありません。ご自身が考えているリフォームの内容とそのマンションで可能なリフォームの範囲を比較することが必要です。
いくつか例を挙げると、「間取りを変更する」場合には、住戸内の間仕切壁が建物の構造体(耐力壁)である場合には撤去、移動はできません。コンクリート壁である場合は、構造体である可能性が高いので、事前に調査をしておきましょう。また、「バルコニーでガーデニングしたい」という場合、マンションのバルコニーは共用部分(専用使用部分)であり、火災時等緊急時の避難経路になっている場合が多く、その場合避難はしごや住戸間の隔て板によって避難経路が確保されていますので、避難はしごを塞いだり、隔て板の前に障害物を置いて避難経路を塞いでしまうような使い方をすることはできません。他にも「設備をオール電化にしたい」という場合、お住まいのマンションにより、各住戸あたりの電気、ガスなどの設備容量の上限が決められていますので、採用できない設備機器などがあります。
その他にも気をつける点はたくさんあります。マンションで可能なリフォームの範囲は、基本的には専用部分です。管理規約で専用部分と共用部分の区分を確認し、法律上定められた制限、管理規約や使用細則に定める仕様、要件を守りながら、プランをたてることが大切です。管理規約には、リフォームにあたり書面による申請が決められている場合がありますので、リフォームの内容を含め、管理組合に相談するようにしてください。工事の際には、思った以上に音、振動が出る可能性がありますので、事前に近隣への挨拶等の配慮をされることもお勧めします。
工務店さんまかせにしてしまい、後々トラブルを招かないためにも、ご自身でのチェックをしていきましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 水道管にトラブルが起きたら
築35年の戸建てに住んでいます。最近、近所の家の水道管が漏水したと聞き、自分の家は大丈夫なのか、もしもの場合どこに頼めばよいのかと不安になりました。
A.道路内の水道管(本管)から自宅内の蛇口までは水道メーターを除いて個人の財産(所有物)になり、トラブルが起こった場合は個人で対処しなければなりません。そのため、次の3点を知っておくと良いでしょう。
1点目は、水道メーターの位置です。
家の中で急に水が漏れると焦りますよね。その状態で水道業者を探しても、後で法外な修繕費を請求されるかもしれません。まずは水道メーターの横に設置された副止水栓(バルブ)で一時的に漏水を止め、落ち着きを取り戻しましょう。
2点目は、簡単な漏水調査方法です。
家の蛇口を全部閉めても水道メーターに付いている小さな銀色の円盤(パイロット)が回転しているようなら、水漏れの疑いがあります。
3点目は、修繕業者の選定方法です。
給水装置の修繕は、各自治体に登録している「指定給水装置工事事業者」だけに限られているため、ホームページなどで確認しておきましょう。修繕を依頼する際は2社以上から見積りを取り、調査費や工事費などについて比較検討することをお勧めします。2024年09月28日現在
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Q. 斜線制限とは、どんな制限のことですか?
斜線制限とは、どんな制限のことですか。
A.斜線制限とは、建物を建築するに際して、立体的な形(高さ)を規定する建築基準法の制限で、大きくは次の3種類の規定があります。
(1) 道路斜線制限:建物の建築によって、道路の上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、前面道路の反対側の境界線から、水平距離1に対し1.25又は1.5の斜線の範囲を守ることが原則です。
(2) 隣地斜線制限:建物の建築によって、隣の敷地からの上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、隣地境界線から垂直に20m+水平距離1に対し、2.5の斜線などの範囲を守るよう制限がなされています。
(3) 北側斜線制限:低層住居専用地域で、建物の建築によって北側の隣接地に対し、一定以上の日照を阻害しないよう定められた制限で、北側の隣地境界線から垂直に5m+真北方向の水平距離1に対し、1.25の斜線の範囲を守ることが原則です。
2018年02月05日現在
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Q. バリアフリーのリフォームを行うと、所得税が減税されますか?
バリアフリーのリフォームを行いたいのですが、以前バリアフリーのリフォームを行えば所得税の減税があると聞きました。内容を教えてください
A.バリアフリーを目的にしたリフォーム工事を行った場合の所得税減税は、高齢者や要介護・要支援認定者、障害者本人または、それらの人と同居する人が自ら所有し居住する住宅のバリアフリー改修工事を行ったときに使用できる制度です。
30万円を超える工事費用で、一定のバリアフリー改修工事を行った場合、200万円を限度として、10%の控除を工事後の居住1年間受けることができます。
減税の対象となる工事は、
①介助用の車椅子で容易に移動するために通路又は出入り口の幅を拡幅
②階段の設置又は改良により勾配を緩和
③浴室改良工事
(介助を容易に行うための床面積増加、浴槽跨ぎを低いものに、固定式の移乗台、踏み台その他浴槽の出入り容易化設備工事など)④便所改良工事
(介助を容易化のため床面積増加工事、便器の座便式化、座便式の座高を高く)⑤手すりの取付け工事
(便所、浴室、脱衣室その他居室及び玄関)⑥段差の解消工事
(便所、浴室、脱衣室その他居室及び玄関並びにこれらを結ぶ経路の床段差解消工事など)⑦出入口の戸の改良工事
(開き戸を引戸、折戸等への交換、ドアノブをレバーハンドル等への交換、戸の開閉を容易化器具の設置)⑧滑りにくい床材料への取替え
(便所、浴室、脱衣室その他居室及び玄関並びにこれらを結ぶ経路の床材料など)です。詳しくはリフォーム支援ネット「リフォネット」のホームページをご覧ください。
2018年02月09日現在
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Q. 中古マンションを購入し、リノベーションしたい。購入時の注意点は?
Q中古マンションを購入してリノベーションしたいのですが、購入の際にどのようなことに注意すればいいでしょうか。
A.A中古マンションの購入を検討されている場合は、購入前に「管理規約」「管理方式」「修繕履歴」「管理費や修繕積立金」などの確認が大切です。
「管理規約」では、専有部分の用途やその他の利用(例えば、事務所等事業用など)の制限、ペットの飼育の可否など確認しましょう。また購入後にリフォーム・リノベーションを検討されているのであれば、管理規約や使用細則などで改修できる範囲や届出の手続きの有無などを確認しましょう。構造によっては撤去できない壁や共用部分の水周り改修の制限などがあり、思うとおりの改修ができない場合があるので、購入前に確認しておきましょう。
「管理方式」には、所有者自らが主体的に管理する「自主管理」、管理会社に一部の管理業務を委託する「一部委託」、管理会社に一括して委託する「全部委託」があります。購入を検討されているマンションがどのような管理方式を取っているのかによって、管理費の負担額や所有者の役務負担が異なります。「修繕履歴」では、適切な時期に必要な修繕がされているかどうかを確認することで、建物自体の現状や維持・管理に対する管理組合の取り組み方の姿勢を確認できます。「管理費・修繕積立金」の額や滞納状況、積立金額の総額なども、今後の生活に大きく関わってくる部分なのでしっかり確認しておきましょう。
マンションは戸建住宅とは違い、多くの方が同じ建物に居住し、所有者皆で管理をするため、共同生活を送る上では管理組合の運営への協力や管理規約の遵守などが欠かせません。マンションを購入するときは、実際に現地に行き、お住まいの方に直接会って住み心地や管理面について聞くといいのではないでしょうか。
2018年02月14日現在
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Q. 上水道・下水道のメンテナンス
排水管の異臭が気になります。日常的にどのようなメンテナンスをしていけばよいのでしょうか。
A.台所のシンクは綺麗なのに、生ゴミ臭いという時は封水(シンク下の横向きS字管に水を貯めること)が機能していない場合や、排水管が汚れている可能性があります。
排水管に関しては、自分でできることはたくさんあります。まずは、詰まりそうなものを流さないということです。次に定期的に封水が機能するように水を注ぎ入れたり、市販のグッズを活用し清掃したりしましょう。プロの手を借り、水道業者に高圧洗浄を依頼することも方法のひとつです。工事を依頼する際は、「排水設備指定工事店」に依頼することをお勧めします。水道管の修繕と同じく、複数の工事店から見積りを取り比較検討しましょう。2024年09月28日現在
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Q. 防火地域とは、どんな地域ですか?
家のあたりは、防火地域に指定されているので、規制があると聞きました。具体的には、どのような制限がかかるのでしょうか。
A.都市の安全、特に火災から人々の生命や財産を守るため、都市計画法によって「防火地域」と「準防火地域」の指定がなされています。
「防火地域」は、都心の商業地域や幹線道路沿線沿いなどを中心に指定され、100平米を超える又は3階建て以上の建物については、火災に対して最も強い耐火建築物(鉄筋コンクリート造など)とすること等が義務づけられています。このように防火地域では、厳しい制限が加わりますが、建ぺい率の緩和を受けられる場合もあります。
防火地域の指定区域は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム(ゆーまっぷ)」で見ることができます。
2018年02月05日現在