すまいのお悩みQ&A

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Q. 管理規約で禁止されているのにペットを飼っている人がいる。

管理規約に｢ペット飼育禁止」が規定されているにもかかわらず、ペットを飼っている人がいますが、どのような対策がありますか？
A.
最近マンションでもペットを飼う方が増えており、これに伴う近隣トラブルも発生しています。まず、管理組合が、ペット飼育の実態について全戸アンケート調査を行い、きちんと把握することが必要です。禁止事項を調査するわけですから、無記名式の回答でよいと思います。調査に併せてペット飼育に関する賛否の意見も聞いておきましょう。

そのうえで、管理組合としてとるべきいくつかの選択肢が考えられます。

(1)規約通り禁止を徹底する（ペットは親類や知人等に引き取ってもらう）

(2)規約を改正して飼育を認める

(3)規約はそのままで、「一代限りの飼育」を容認する（今飼っているペットのみ飼育を認め、今後は認めない）

などがあります。

だれもが納得できる結論を出すのは難しいですが、アンケート結果や意見を十分尊重して、ほとんどの方が賛同できるルールを決めるように努力してください。

決める際には、徹底した情報の公開と十分な話し合いによって決めることが大切です。ペットをかけがいのない家族の一員と思っている方もいれば、隣のペットのにおいや鳴き声を大変迷惑に感じている方もいます。飼育してもよいとする場合でも、そのような隣人への思いやりの気持ちをもって、飼育のマナーやルールを徹底させることが重要です。うまくいっているマンションを視察してみるのも参考になると思います。
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Q. マンションと戸建住宅のメリット･デメリットを教えてください。

家を購入するに当たって、マンションか戸建住宅かで迷っています。マンションと戸建住宅のメリット･デメリットを教えてください
A.
マンションと戸建住宅の一番違う点は、マンションが区分所有法に基づく建物の共同での所有であるのに対し、戸建住宅は所有権を持つ人だけの単独所有となる点があります。マンションの土地の所有については、○○分の△△の共同持分といった割合で表されます。

マンションでは上下左右に住戸があるため、戸建に比べると自分が騒音の発生源になったり、被害を受けたりしやすくなります。またマンションは決められた間取りから選ぶことが多く、戸建に比べると設計の自由度は低いといえます。建て替える際も区分所有者および議決権のの５分の４以上の賛成がないと建て替えができません。

逆にマンションのメリットとして、管理会社に委託すれば管理の煩わしさが少ないのと、泥棒が侵入できる場所が限られているので、戸締りなどの防犯対策の点では負担が少ないといえます。

これ以外にもメリット・デメリットがありますので、すまいに何を求めるか、よく考えて選択してください。
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Q. マンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか？

管理組合の運営について、専門家にアドバイスを受けたいのですが、マンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか。
A.
マンション管理士は、平成１３年度に施行されたマンション管理適正化法で定められた国家資格です。管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、国土交通大臣（の指定登録機関）に登録する必要があります。

具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行います。例えば管理規約の見直し、ペットや騒音に関する生活ルールの策定、長期修繕計画の作成、大規模修繕工事の実施、会計処理など、管理組合の運営に関するあらゆる課題に対応できる専門家です。
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Q. マンションの売買契約解除後の違約金は支払わないといけない？

マンションの売買契約をし、引渡しはまだ受けていませんが、転勤でやむなく契約を解除しなければならなくなりました。手付金流しはやむを得ないと思いますが、違約金は払わなければならないでしょうか？
A.
結論から言えば、「売買契約書をよく確認してみましょう」ということになります。

ご相談のケースは、買主の都合による契約解除で、手付金は支払済みであるものの、売主が契約の履行に着手しているかどうか不明な状況と考えられます。まず、この手付金は「解約手付」と解釈されるのが通例ですので、この場合の解除は「手付解除」に該当すると思われます。「手付解除」とは、買主が「手付金を放棄する」か、売主が「手付金の２倍の金額を買主に支払う」ことで、双方から契約を破棄できる取り決めです。手付解除は、双方が「契約の履行に着手するまで」の期間であれば可能とされています。「契約の履行の着手」については、売主の所有権移転登記の申請、あるいは売却を前提とした土地の分筆登記の申請等が行われた時、買主による中間金の支払がなされた時などが履行着手とされます。

仮に履行の着手がなされた後に契約を解除しようとすれば、契約違反となり違約金が発生します。通常、どのような場合に違約金が発生するかということは、売買契約書で明記されていると思いますので、売買契約書をよく確認してください。
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Q. マンション購入の際の重要事項説明書の読み方は？

　マンションを購入予定ですが、重要事項説明書は専門的な言葉でたくさんの文章が並んでいてよくわかりません。特に気をつけるべき項目を教えてください。
A.
「重要事項説明書」は、契約前に対象物件に関する法律関係、その他の必要な事項について、書面を交付して説明することを義務付けられた文書です。宅地建物取引士から説明を受けるもので、言葉どおり「重要な事項」を定めていますので、ポイントを押さえてじっくりとチェックすることが必要です。できれば事前にコピーを入手し、疑問点をはっきりさせるなど予習をしておきましょう。

マンションの場合、戸建住宅と違い、敷地の権利関係、共用部分及び専用使用権に関する規約等の定め、計画修繕積立金、管理費及び管理形態等の事項が加わります。特に重要な点は、

･土地建物の権利関係ー所有権、借地権

･マンションの管理に関する事項ー規約共用部分の内容、ペット飼育の禁止の有無等

･専用使用権（専用庭、駐車場）の有無

･管理費、修繕積立金の金額、滞納管理費（中古住宅の場合）の有無

･契約の解除に関する事項-手付解約、ローン特約、買取特約の有無/p>

などです。

重要事項説明を受ける際には、理解できるまで質問をして、納得してから押印しましょう。
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  契約
Q. 販売「代理」と「仲介」の違いは？

広告に表示されている、販売「代理」と「仲介」の違いは何ですか？
A.
「代理」とは、売主（事業主）から代理権を得た不動産会社が物件を販売することです。原則として買主に手数料はかかりませんが、例外もあるため事前に不動産会社への確認が必要です。

「仲介」とは、「媒介」とも言われ、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させることです。買主は上限として「購入代金の３％＋６万円」の仲介手数料を支払います。
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Q. 工事業者が信頼できるか確認したい。

マンションを購入したいと思っています。欠陥工事とか、耐震偽装問題という新聞記事を読んだりしますが、工事業者が信頼できるかどうか、確認する方法はありますか？
A.
建築工事はずいぶん工業化が進んできましたが、それでも現場での作業が中心になっています。そのため、品質管理の良し悪しが工事の結果として出やすく、工場製品のようにすべて同じ品質のものができるとは限りません。

購入するマンションの建築工事をした業者の信頼性を確認する方法としては、その業者の工事実績を調べたり、また、その業者が施工した他の物件を見に行き、入居後の不具合とその対応などを居住者から直接確認することもひとつの方法です。
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Q. モデルルーム見学のチェックポイントは？

マンションの購入を予定していますが、モデルルームを見るときのチェックポイントを教えて下さい。
A.
モデルルームには「棟内モデルルーム」と「棟外モデルルーム」があります。棟内モデルルームは、販売予定のマンション棟内に設けられているもので、周辺環境や階数なども確認できます。棟外モデルルームは、マンションが完成するまでに別の場所に仮設として設けられますが、現地と立地条件が異なりますから、かならず現地もしっかり確認するようにしてください。

モデルルームは、住戸を広く、よりきれいに見せるために演出されているものだということを心得ておきましょう。備え付けられた家具などは、モデルルーム用に仕立てられたものであり、購入するマンションには付いていませんので、まどわされないように注意してください。

チェックする項目としては、各部屋や収納スペースの広さ、階高、仕上げ材、設備機器やコンセントの数と位置などです。わからないこと、疑問に思うことはあいまいにせず、納得できるまで係員の説明を受けましょう。
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Q. 工事が遅れているが、契約解除はできるか？

工事が契約工期通りに進まないのですが、契約の解除や損害賠償請求はできますか？
A.
工事請負契約書で工事遅延について定めた条項を確認しましょう。一般的には、契約書に工事遅延についての遅延損害金の割合が定められているはずです。工事遅延が施工業者の責めに帰すべき事由によるものであれば、契約内容に応じて遅延損害金や損害賠償を請求できる場合があります。
工事遅延により実際に損害が発生し、その損害と工事遅延との間に相当因果関係が認められる場合には、仮住居の家賃などについて損害賠償を請求できる場合があります。
ただし、工事の遅延のみで直ちに契約を解除できるとは限らず、解除が認められるかどうかは、契約内容や遅延の程度、請負業者の帰責性などを踏まえて判断されます。

なお、工事遅延の期間や内容・損害金額が軽微な場合は、調停や裁判で争って多大な費用と時間を費やすよりも、契約内容を一日でも早く履行してもらうよう粘り強く交渉することをお勧めします。遅延損害金や損害賠償請求と引き換えに、工事金額の減額やオプション（追加工事）で折り合いをつけるのもひとつの解決方法です。
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Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる？

中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。
A.
まず売買契約書の「契約不適合責任」「現状有姿」「設備」「特約」を確認してください。売主が宅建業者なら免責特約が無効となる場合があります。また「現状渡し」だからといって、必ずしも売主の責任が一切なくなるとは限りません。個人売主でも、不具合を知りながら告知していなければ責任を問える可能性があります。写真や修理業者の見積書など証拠を残し、仲介業者にも書面で確認しましょう。
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Q. 新築住宅の床のキズを新品に交換してほしい。

購入した住宅の床にキズがあり、新品に取り替えてほしいと交渉中です。業者は、許容範囲だから補修させてほしいというのですが、しかたがないのでしょうか。
A.
一般に、建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同様の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。

キズの程度にもよりますが、床のキズは機能的な不具合とまでは言えないので、新品に取り替えてもらうのは難しいでしょう。どのように補修してもらうかは、売主（または工事監理者）とよく話し合ってください。ただし、一方的に言いたいことを主張するばかりでなく、できるだけ冷静に話し合って気持ちよくきれいに補修してもらうように折衝してみてください。
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Q. 土地売買契約の解約で手付金は返還される？

建築条件付きの土地売買契約を締結し、手付金１００万円支払済み。建物の請負契約を前提に何度か打合せをしていましたが、諸事情により解約しなければならなくなりました。手付金は返還してくれますか？
A.
土地売買契約書で解約時の手付金返還についての記述を確認しましょう。契約書に解約時の売主の返還義務があれば手付金を返還してもらうことが可能です。契約書に特段の定めがなければ、土地の所有権移転登記などの履行の着手"前"なら、手付放棄（手付流し）をすれば解約が可能と思われます。

しかし、土地の所有権移転登記済みなど履行の着手"後"であると、売主から違約金を請求される可能性もあります。また、建物について何度か打合せをしているので、打合せ費用を請求される可能性もあります。

いずれにせよ、建築条件付きの土地売買契約は、建物概要・金額が未確定のまま契約を締結するというリスクを買主は背負いますので、建物の請負契約が締結に至らなかった場合の、解約条件・手付金・違約金などの条項は十分注意して確認しておくことが大切です。
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