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すまいのお悩みQ&A
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Q. 分譲マンション内での民泊の対応について
分譲マンション内でも民泊ができるようになりましたが、私が住んでいるマンションでは、まだ、民泊を認めるか、禁止するかは決まっていません。もし、マンション内で民泊が実施されるとどのような問題が考えられますか。また、民泊を禁止したい場合にはどうしたら良いでしょうか。
A.いわゆる民泊サービスとは、一般的に、住宅の全部又は一部を利用して、旅行者等に宿泊サービ
スを提供することをいいます。マンションは、ホテルと違い、不特定多数の人々を受け入れる構
造ではなく、宿泊サービスを提供する形となっていません。そのため、マンション内での民泊は、
利用者と周辺住人との間に、様々なトラブルが生まれる可能性があります。幾つかの例を取りあ
げると、自宅の隣人が日々入れ替わることがあるため、騒音等のクレームを言っても改善されな
い。セキュリティシステムのオートロックや（ストーカー等）犯罪防止用にカメラを設置しても
犯罪の特定が難しい。マンション共用部分に破損が生じた場合、犯人が特定できない。その場合
には、区分所有者が払っている管理費から補填することになる、などです。
マンション内での民泊を禁止する、または認める場合にも、まずは区分所有者の皆さんでしっか
り話し合った上で、もし禁止する場合にはそれぞれのマンション個別のルールである管理規約の
改正を行う必要があります。改正にあたっては、管理規約の標準的なモデルとして、国土交通省
が作成・公表している標準管理規約が参考になります。ただし、管理規約の改正を行うには、総
会にて出席した区分所有者およびその議決権の各3／4以上の賛成を得なければなりません。すぐ
に集会を開くことが難しい場合は、一時的な措置として、総会または理事会にて民泊を禁止する
方針決議で対応することが考えられます。
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Q. 中古住宅のリノベーションの注意点について
結婚を機に住宅の購入を検討しています。新築は希望する場所・条件に合わないので、中古住宅を購入してリノベーションをしようかと考えています。中古住宅のリノベーションの注意点を教えて下さい。
A.中古住宅のリノベーションは新築に比べて、費用を抑えられる、好立地の物件を手に入れやすい、等のメリットが挙げられます。自分が思い描く理想のすまいを実現するために、リノベーションでどんなことをしたいのか、まずはリストアップして、それらに優先順位をつけてみると良いでしょう。
また、中古住宅は、建物の構造や法律の制約によって、工事内容に制限が発生する場合がありますので、物件選びの段階から、リノベーションを得意とする建築士に相談することをおすすめします。
リノベーションに係る費用は、その中古住宅の状況や工事内容によって大きく変わるため、平均額を提示するのが非常に難しいところですが、スケルトン状態（構造部だけを残した状態）に一旦戻してから行う“フルリノベーション”であれば、1000万円を超えるケースもあるようです。工事費の見積りは複数社に依頼するようにしましょう。見積りを取ってみると、想定より高い場合や予算をオーバーしてしまう場合もあり得ます。ここで重要になるのが、さきほどの“やりたいことリスト”です。省コストのためには、優先順位の低いものを工事内容から削ることも時として必要です。また、「自分自身でリノベーションをやってしまう」というのもひとつの省コスト手段です。建物自体の構造や設備に関する改修は、やはりプロでないと難しい工程もありますが、内装等の塗装や庭の芝生張りなど、頑張れば自分でもできる工程もあるはずです。自分が行うこと、プロに任せることを分けて、自分の理想のすまいづくりを実現しましょう。
神戸市では、市民の皆様のすまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」を開設しています。相談内容に応じて、建築士や消費生活相談員、ファイナンシャルプランナーが無料でアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご活用ください。
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Q. 賃貸契約時の注意点について
社会人になってはじめての一人暮らしを予定しています。賃貸住宅を探したいと思っているのですが、探し方と契約時の注意点をおしえてください。
A.最近では、家賃・場所・間取り・入居時期を決めて、インターネットなどで情報収集するのが一般的です。写真などで部屋の様子を見ることはできますが、希望の条件の部屋が見つかれば不動産会社に連絡し、必ず下見をしましょう。部屋の広さや設備だけでなく、防犯対策、周辺状況も確認してください。昼と夜で、まちの雰囲気ががらりと変わることありますので、昼だけでなく夜に周辺状況を確認することもおすすめします。
借りたい部屋が決まったら、入居申込書を提出するのが一般的です。その際、不動産仲介業者から「申込金」や「預り金」といった名目のお金を支払うよう求められることがあります。万が一、入居申込みをキャンセルする場合、預り金の返還をめぐってのトラブルもありますので、どのような性格のお金なのか不動産仲介業者によく確認したうえで支払うようにしましょう。
次に、契約の前に必ず、物件の状態や契約の条件等に関する重要事項説明をうけましょう。
重要事項説明では、物件の構造や設備について不動産業者が説明しなければならないことになっています。この説明の中で、設備等の内容を確認するだけではなく、入居中に設備の不具合があった際に誰に言えばいいのか、また契約終了時の敷金の精算方法等について確認しておくことが大切です。まだ借りていないのに退去時のことまでと思われるかもしれませんが、退去時の敷金返還については、貸し手・借り手の考え方の違いからよくトラブルになります。契約書には、できるだけ具体的な内容を記載してもらい、納得した上で契約しましょう。
部屋の引渡しを受ける際は、家主や不動産業者に立ち会いのもと、入居前から存在する傷や汚れ、設備の不具合について写真や文書等で双方が確認しておくといいでしょう。
また、借り手側もできるだけ丁寧に住むことを心がけてください。入居中の不注意による設備等の破損は借り手側の負担となります。
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Q. 亡くなった祖父のままの登記でも、将来支障はありませんか？
実家の登記簿が亡くなった祖父名義のままになっていました。このままで将来支障は無いのでしょうか。
A.早急に相続登記の手続きをしてください。
亡くなったおじいさんの名義のままにしていると、将来その住宅を売ったり、住宅を担保に借入をするといった際に、契約ができません。
登記を変更するには、相続手続きが必要になります。相続手続きには、実際に相続する方以外の相続権のある方に相続放棄の手続きをしてもらわないといけません。時間が経つほど相続放棄のお願いをする対象者がどんどん増え、大変な手間をかけることになってしまいます。
そうならないためにも、なるべく早めに相続手続きをするほうがいいでしょう。関連カテゴリー：
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Q. 団地型マンションの建替えって、どう進めたらいいの？
昭和47年に入居した分譲マンションです。5階建・6棟・150戸の団地です。建替えを検討したいのですが、どのように進めればよいのか教えてください。
A.年を重ねるごとに建物の劣化、住宅設備の陳腐化などで資産価値が低下したり、また、居住者の高齢化によりマンション管理に支障をきたす場合もあります。また、昭和56年以前に完成したマンションでは耐震性の課題もあります。
マンションの再生方法には大きく分けて二つの方法があります。一つはマンションを一から建て直すこと、二つ目は大規模修繕により建物の性能を維持する方法です。いずれの場合も専門的な知識が必要になりますので、建築士などの専門家の力を借りることが良いでしょう。まずは管理組合内に「再生検討委員会」を設置し、専門家への依頼とそれに伴う費用の支出などについて、管理組合の総会で決議し、承認を得て、検討を進めていきます。
大まかな手順は、(1)検討委員会の設置(2)専門家の選定(3)建物計画・資金計画・大規模修繕案などの立案(4)建替え、大規模修繕（耐震補強を含む）の比較検討(5)管理組合総会で方針（建替え・大規模修繕）を決議(6)団地再生の詳細検討(7)管理組合総会で再生案を決議(8)再生案の詳細設計(9)事業協力者又は請負業者の選定(10)工事着手(11)工事完成という手順になります。相当な期間を要するので、今から検討を始めると良いでしょう。
区分所有の方が150世帯もいらっしゃいますと、150通りの考え方があり、意見を一つにまとめるのは難しいことです。管理組合で建替えに関する情報の収集、専門家による勉強会の開催、アンケートの実施など、話し合いを重ねて区分所有者の意向の集約を図りましょう。
また、建替えについては、団地型のマンションの場合、団地管理組合全体での建替え決議、また各棟での建替え決議も必要です。
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Q. アスベストが使われているか調べたい。
健康被害をもたらすと社会問題となったアスベストが、自分の住んでいるマンションに使われているかどうか調べたいのですが、どうすればいいですか？
A.アスベストとは、石綿（せきめん、いしわた）とも呼ばれている天然に産する繊維状けい酸塩鉱物です。アスベストの繊維は、悪性中皮腫の原因になるといわれ、肺ガンを起こす可能性がありますが、あること自体がただちに問題なのではなく、飛び散ること、吸い込むことが健康被害の原因となります。
アスベストが建物に使われているかどうかを調べるには、まず建築士に頼んで建物の設計図書で確認し、現地調査をしてもらってください。その上で、アスベスト使用の疑いがあれば、本当に含まれているかどうか疑いのある部分（試料）を少し採ってを分析します。
神戸市では、吹付け材にアスベストが含まれているかどうかを分析するための費用や除去等の工事に要する費用の一部を助成する制度があります。
詳しくは、神戸市ホームページをご確認ください。
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Q. 網入りガラスと防犯合わせガラスの違いは？
近所でガラスを破って侵入される窃盗がありました。我が家の１階は網入りガラスが入っていますが、安全でしょうか？また、防犯合わせガラスとの違いは何ですか？
A.網入りガラスはワイヤーが入っているため一見頑丈そうに見えますが、ワイヤーは火災時に熱でガラスが割れても破片が脱落せず、延焼を防ぐために入れています。破壊行為には弱く、防犯性は期待できません。防犯性を高めるのであれば、防犯合わせガラスに取り替えるのが有効です。
そのほか、複層ガラスは省エネ断熱効果が目的であり、強化ガラスも一般的な板ガラスに比べて強度があり、破損時には破片が粒状になるため安全面は優れていますが、どちらも鋭利なもので衝撃などを与えられると簡単に破壊されてしまいます。
防犯ガラスは２枚の板ガラスに中間膜を挟み強い衝撃などで破損した場合も、破片が飛び散らず貫通しないため、屋内に侵入しづらくなります。
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Q. 耐震補強工事のため住民の合意を得る方法は？
古い分譲マンションで耐震補強をしなければならないのですが、住民の合意がなかなか得られないように思います。なにかいい方法はありませんか？
A.分譲マンションを耐震補強しようとすれば、一般的には特別決議（総会に出席した区分所有者およびその議決権の各３／４以上の賛成）を要することになりますから、区分所有者の合意形成を図ることがカギとなります。（※神戸市では区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定を受けた場合、大規模な耐震改修工事により共用部分を変更する場合の決議要件を3/4以上→1/2超に引下げの緩和することができるます。）費用が多額になること、居住性に影響のある住戸とそうでない住戸が生じる可能性があることなどから、合意形成がネックとなってなかなか進んでいないのが実情です。
まずは、すまいるネットの出前講座（無料）を利用して、耐震性の必要性について勉強することからはじめてください。次に、すまいるネットの「耐震改修アドバイザー派遣」を利用して、合意形成の進め方について勉強と情報収集を行いましょう。（弁護士、建築士などの専門家を無料で派遣します。）
実際の進め方は、専門家の助言を受けながら、管理組合として具体的に考えていくことになります。実例は少ないとはいえ、耐震化を実現したマンションもあります。その中心的役割を果たした方に経験談を聞くことも役立つと思います。（神戸は震災復興でかなりのマンションが再建を果たしましたが、そのときの合意形成の苦労話を聞くことも勉強になります。）
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Q. 耐震補強工事の建築士などを紹介してくれる？
耐震補強工事をする際の、建築士や工事業者を紹介してくれますか？
A.お知り合いの建築士や工務店に、耐震補強工事に実績のある方がおられれば、そこに設計・工事を依頼するのが安心だと思います。
適当な事業者をご存じない場合には、すまいるネットで情報提供を行っています。
次いで、「すまいるパートナー（選定支援システム）」という建築士事務所や建設会社・工務店の名簿があり、一定の基準を満たした事業者の業務概要や過去２年間の実績を公開していますので、事業者を選ぶ際の参考としていただけます。この名簿の中から、ご自身で選んでいただくこともできます。
詳しくは、すまいるネットまでお問合せください。
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Q. プレハブ住宅はなぜ無料耐震診断の対象ではないのか？
昭和56年5月以前のプレハブ住宅ですが、神戸市の無料耐震診断の補助対象になっていないのはどうしてですか？
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Q. ２項道路とは？
中古の戸建住宅の購入を検討していますが、物件広告の資料の中に、敷地が接している道路のことを「２項道路」と記載してありました。具体的には、何のことでしょうか？
A.建築物を建築するときには、その敷地が幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接していることが原則となっています。もし道路幅員が４メートルに満たない場合でも、建築基準法が適用される前に、すでに建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道路で、特定行政庁が指定した道路に面している敷地については、建物を建てることが可能です。この道路を一般的に「建築基準法第42条第２項の道路」、いわゆる２項道路と呼んでいます。
２項道路は、その中心線から両側へ２メートル後退した線が道路と敷地の境界線とみなされます（この境界線は、建築基準法上の境界線であり、所有権上の境界とは違います）。したがって、このような２項道路に面している敷地に建築物（門、塀、擁壁等も含む）を建てるときには、２メートル後退した線から出ないようにしなければなりません。
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Q. 接道義務とは？
知り合いから「土地を購入するに当っては、『接道義務』を満たしているかどうかを確認しておく必要がある」とアドバイスを受けました。具体的には、どのようなことを言うのでしょうか？
A.建築物を建築するためには、原則として、敷地が、建築基準法で規定された「道路」に2ｍ以上接していなければいけません。この義務を接道義務といい、火災時の消火活動や避難などのため義務付けています。なお、道路の形状をしていても、建築基準法に定める道路に該当しないものもあり、この場合は接道義務を満たしていないことになるので、建築士等に確認することをお勧めします。
ただし、例外として、周囲に広い空地がある場合等で安全上等に支障がないとして特定行政庁が許可すれば、道路に2ｍ以上接していない敷地にも建物を建てることができます。どのような場合に許可されるかどうかは、それぞれの敷地の状況によって異なりますので、神戸市建築住宅局建築安全課にあらかじめご相談ください。