すまいのお悩みQ&A

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Q. 修繕積立金の必要性について教えてください。

修繕積立金とはどのようなもので、なぜ必要なのですか。
A.
修繕積立金は、周期的かつ計画的に行う大規模な修繕、不測の事故により必要となる修繕、及び敷地、共用部分等の変更に備える準備金として、月ごとに一定額徴収され、積み立てておく費用です。

特に大規模修繕工事はマンションの資産価値に影響しますので、必要な修繕積立金を必ず積み立てるべきです。例えば大規模修繕が修繕積立金だけで行えない場合、一時金の徴収又は借り入れ等をしなければなりませんが、住人の合意を得るのが難しい場合があります。また大規模修繕費用が捻出できず工事時期がずれ込むことは、建物・設備に悪影響を与えます。　長期修繕計画の定期的な見直しとあわせて大規模修繕工事費の調達方法について、早い時期から検討しておくことが重要です。
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Q. 賃貸住宅情報はどこで入手できますか？

民間や公社の賃貸住宅の情報が知りたいのですが、不動産屋以外で入手できるところはありませんか？
A.
民間賃貸住宅に関しては、不動産屋に直接行って探される方が多いですが、すまいるネットのフロア内にある兵庫県宅地建物取引業協会の相談カウンターでも、民間住宅の情報提供を行っています。（ご案内時間：月・火・木・金　午後1時から午後4時まで）
また、神戸住環境整備公社の賃貸住宅には、特定優良賃貸住宅（特優賃）、公社一般賃貸住宅、学生マンション等があります。
・神戸住環境整備公社／神戸公社賃貸　　
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Q. シティハイツとは何のことですか？

シティハイツとはどういう住宅で、誰が入居できる住宅ですか？
A.
「シティハイツ」とは、地方自治体が管理する「中堅所得のファミリー層向け」の特別公営住宅です。一般の市営住宅とは異なり、一定以上の安定した収入がある世帯を対象としています。主な入居資格は、原則として2人以上の家族世帯であること、世帯の所得月額が基準内（約16万〜49万円）であること、住宅に困窮していることなどです。礼金・仲介手数料・更新料が不要で、新婚や子育て世帯への家賃減免制度もあります。
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Q. コレクティブハウジングとは何のことですか？

コレクティブハウジングとはどのような住宅ですか？
A.
コレクティブハウジングは、台所や浴室、トイレなど個々の居住者専用の住宅部分を持ちながら、入居者が孤独に陥らないよう自然なかたちで住居者と触れ合うことができる共同施設を兼ね備えている住宅です。そのため、個人のプライバシーを保ちながら、居住者同士が交流し、支えあえるような良好なコミュニティ形成を築くことができます。元々は、スウェーデン、デンマークなど北欧で生まれた居住形態です。日本では神戸市と兵庫県が初めて公営住宅に導入しました。

この住宅では、一般の賃貸住宅の共益費の他に、共同空間の光熱水費等の維持管理費も入居者の負担となります。

神戸市内には、市営住宅と県営住宅があります。募集に関する情報は、それぞれ下記ホームページをご覧ください。

・神戸住環境整備公社／市営住宅の募集　　

・兵庫県住宅供給公社／県営住宅をお探しの方へ　　
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Q. グループホームとはどんな住宅（施設）ですか？

認知症の両親が生活できる施設を探しています。その中に、グループホームという施設があったのですが、それはどんな住宅ですか？
A.
一般的に「認知症高齢者グループホーム」と呼ばれています。5～9人の認知症高齢者を1グループとして、家庭に近い雰囲気で生活するホームです。入浴や排泄、食事などの生活援助を受けながら、スタッフと一緒に買い物をしたり、食事の準備や料理を行なうなど、自宅と同様の生活を基本としています。ただし、重度の身体介護が必要になったり、共同生活が困難となった場合は退去しなければならない場合があります。

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Q. シルバーハウジングとはどんな住宅ですか？

夫が65歳で、私は57歳です。高齢者住宅は60歳以上でないと入れないものが多いようですが、シルバーハウジングは私たちのような夫婦でも入れますか？
A.
シルバーハウジング（神戸市営住宅では「シルバーハイツ」と名付けられています）は、高齢者向けにバリアフリー化され、緊急通報システムによる緊急時の対応など一定のサービスが受けられる公営（市営・県営）住宅です。

入居条件は下記のとおりです。

・市営住宅：65歳以上の方で次のいずれかに該当する方

　（1）単身者　（2）配偶者又は中度以上の障害者の親族と同居　（3）65歳以上の親族とのみ同居

・県営住宅：60歳以上の方で次のいずれかに該当する方

　（1）単身者　（2）配偶者又は中度以上の障害者の親族と同居　（3）60歳以上の親族とのみ同居

お尋ねの場合、年齢条件は満たしているようですが、収入などその他の入居条件がありますので、詳しくは
市営住宅については神戸住環境整備公社市営住宅募集係（Tel:078-647−9804）、
県営住宅についてはTC神鋼不動産サービス株式会社神戸管理事務所（西区・明舞団地以外）（Tel:078-647-9201）TC神鋼不動産サービス株式会社西区・明舞管理事務所（西区・明舞団地）（Tel:078-915-1091）
へお問合せください。　

・神戸住環境整備公社／市営住宅の募集　　
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- 高齢期のすまい
Q. 有料老人ホームとはどんな住宅（施設）ですか？

高齢者向けの施設を調べていますが、有料老人ホームはどのような施設ですか？
A.
有料老人ホームとは、主に民間事業者の運営施設が多い高齢者向け住宅です。居住するだけでなく、食事・介護などの各種サービスを提供しています。

看護や介護の専門家を配置し、入浴介護、食事介護、歩行介助、通院介助といった様々な介護サービスが受けられます（これを特定施設入居者生活介護と呼びます）。入居条件は、おおむね60歳以上の高齢者です。自立した生活ができる方から、日常的な介護が必要な方まで入居が可能です。ホームによっては、サービス内容や設備、料金は大きく異なる場合がありますので、事前に確認が必要です。

また介護付有料老人ホームでは、介護が必要な方が要介護認定を受けると、要介護度に応じた介護保険の給付対象となります。

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Q. ケアハウスとはどんな住宅ですか？

６０代の女性で、現在一人で暮らしているのですが、もし何かがあると一人では不安です。元気なうちから入れるケアハウスというものがあると聞いたのですが、どのようなサービスがありますか？
A.
軽費老人ホームの１形態にケアハウスというものがあります。ケアハウスは自立して生活できるよう配慮された施設で、ほとんどはバリアフリーとなっており個室になっています。所得により入居者負担額も変わります。60歳以上の方（入居時の要件が要支援・要介護の方は概ね65歳以上の方）で独立して生活することに不安を持っている方が、住まいのような個室で食事や入浴の居宅サービスが受けられる、老人福祉法に基づく居住施設です。

特定施設の指定を受けた施設では、介護が必要となっても、施設が提供する介護サービスを利用しながら生活を継続することが可能です。それ以外は、入居したまま在宅福祉サービスを利用していただけます。

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Q. 兵庫県営住宅の募集に関する情報はどこで入手できますか？

県営住宅に入居したいのですが、空き室状況や申込みについてはどこに問合せをすればいいのですか？
A.
募集は、毎月行われており、詳しい日程などについては、「県民だよりひょうご」などの県の広報媒体でお知らせしてします。

入居案内書は、兵庫県住宅供給公社の各事務所、募集時期であれば区役所・市役所やすまいるネットの窓口でも配布しています。

詳しくは、下記ホームページをご覧ください。
・兵庫県／兵庫県営住宅の募集・管理　　
・兵庫県住宅供給公社／県営住宅をお探しの方へ　　
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Q. 売主の契約不適合責任とは何ですか？

今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は契約不適合責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない契約不適合責任とは、どんな内容ですか？
A.
契約不適合責任とは、売買契約で定められた種類、品質または数量に適合しない目的物が引き渡された場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば、住宅購入後に雨漏りやシロアリ被害、建物の構造上の欠陥などが見つかり、その不具合が契約内容に適合していないと認められる場合には、買主は売主に対して修補（修理）の請求を行うことができます。また、状況によっては代金の減額請求、損害賠償請求や契約の解除を求めることができます。
ただし、売主が負う責任の内容や期間については、契約で定められている場合があります。中古住宅の場合は契約不適合責任の期間が限定されていることもあるため、売買契約書や重要事項説明書の内容を十分確認することが大切です。
なお、民法改正（令和2年4月1日施行）により、それまでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。
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Q. 契約の際の手付金とは何ですか。？

気に入った賃貸住宅がありましたので、仮押さえをしてほしいと言いましたら、申込金が必要と言われました。申込金とはどんな性格のお金ですか？
A.
手付金は、契約成立の証として買主（借主）から売主（貸主）に支払われるお金をいいます。申込金の預り証に「家主の承諾が取れた段階で手付金とする」と書いてあるため、家主が承諾すれば賃貸借契約が成立したとして、手付金とみなされる可能性が高いといえます。また説明された重要事項説明書に「手付金を放棄することにより、契約解除が可能」と記述していることがあり、契約解除を申し出た場合、手付金の放棄を求められる場合があります。まだ物件を比較検討中の場合は、申込金等は安易に預けないようにしましょう。
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Q. 住宅ローンの繰上償還にはどんな方法がありますか？

毎月住宅ローンを返済していますが、余裕のある時は多めに償還して、元金を減らしたいのですが、繰上償還にはどんな方法がありますか？
A.
住宅ローンの繰上償還とは、毎月の返済とは別に元金を前倒しして返済することです。繰上償還分は、すべて元金の償還に充てられますから、減った元金分の利息を減らすことができます。繰上償還には、返済期間が短縮される型（例：返済期間３５年が３０年に短縮される）と、返済期間は変わらず１回の返済金額が減額される型（例：毎月の返済額１０万円が９万円に減額される）の２つのパターンがあります。また、効果的な繰上償還を行うには、（1）住宅ローン借入れ後の早い時期から始める、（2）金利の高いローン・返済期間の長いローンから償還していく、という点に留意するとよいでしょう。
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