すまいのお悩みQ&A

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Q. 区分所有権とは、どんな権利ですか？

マンションを買ったのですが、所有権ではなく「区分所有権」であるのはなぜなのですか？
A.
通常所有権とは、「一つの独立したもの全体の所有」という考え方があります（民法の「一物一権主義」）。しかしマンションの場合は、一つの建物を複数で所有する、あるいは一つの建物のある部分を所有する、という考え方となり、これまでの所有権とは相容れない形となります。そのため、マンションの所有のあり方として、一つの建物のある部分を所有する「区分所有権」という考え方が生まれました。（建物の区分所有等に関する法律、通称：区分所有法）なおこの区分所有権は、「専有部分」が対象となり、「共用部分」は対象となりません。

登記簿上も「区分所有権」と表示されていますので、確認してみてください。
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  区分所有法・規約等
Q. マンションの専有部分の定義は何ですか？

マンションの「専有部分」とは、どのような場所をいうのでしょうか。
A.
マンションの建物のうち、区分所有権の対象となる建物の部分を「専有部分」といいます。例えば「ある人がマンションを所有している」という場合、その人の所有権が及ぶ範囲、又は他の人の所有権が及ばない部分を指します。

具体的には、壁や天井，窓・ドアなどの「内側」の部分とされています。壁や天井などそれ自体は専有部分ではありません。しかし、床のフローリングや壁紙などは専有部分、と解されることが多いようです。

基本的には、(1)構造上区分されていること(2)利用上区分されていること、という二つの要件を満たす部分とされています。専有部分とそうでない部分（共用部分）の境界を厳密に定めるのは難しく、物の性質や目的などから総合的に判断することが求められます。

なお、各マンションの管理組合規約には専有部分の定義が記載されているはずですので、規約で確認してください。
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  区分所有法・規約等
Q. マンション標準管理規約とは、どんなものですか？

「マンション標準管理規約」というのがあると聞きましたが、どのようなものですか？
A.
区分所有マンションでは、管理組合の活動のルールを定めた管理規約を定めますが、この標準的なモデルとして国土交通省が提供しているのが、「マンション標準管理規約」です。マンションの形態にあわせて、単棟型、団地型、複合用途型が用意されており、規約条文だけでなく「コメント」が収録されていることも特徴です。

　管理規約の制定や改正の際の参考にしたり、また管理規約の解釈や考え方を知る手がかりとしても使えるもので、管理組合活動の中でも役立つものと思います。国土交通省のホームページから閲覧することができます。

・国土交通省／マンション管理について　　
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  区分所有法・規約等
Q. マンション管理組合の構成と性格について教えてください？

分譲マンションを購入し入居しましたが、管理組合には入らなければいけないのでしょうか。
A.
一戸建てとは異なり、マンションは多くの方の共有物です。補修やメンテナンスをするにも、生活ルールを定めるにも、共有している住民全てがともに取り組まなければなりません。一戸建てなら家族会議で済むところですが、マンションでは所有者（区分所有者）が組合員となる「管理組合」がその役割を担います。

管理組合は区分所有者全員で構成される団体とされており、区分所有者は当然にその構成員となりますし、また脱退の自由もありません。ですので、マンションを購入したと同時に管理組合員にもなっている、ということになります。

管理組合では、活動や組織の仕組みを「規約」で定め、総会などの「集会」により区分所有者全員の意思決定を行います。これらはマンションで暮らしていくためには欠かせない仕組みですので、積極的に関わってみてはいかがでしょうか。
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  総会・理事会等
Q. 特別養護老人ホームは、どんな施設（住宅）ですか？

両親が寝たきり状態となり、介護が必要です。「特別養護老人ホーム」は、どんな施設ですか。
A.
特別養護老人ホームは、寝たきりや認知症により、介護が必要で自宅での生活が困難である方を受け入れる公的な福祉施設です。医療サービスは行わず、日常的な生活支援や健康管理を行います。費用が比較的安く、十分な介護が受けられる公的ホームとして人気が高いようです。申し込みはケアマネージャーを通じて行いますが、希望者が多く、施設によっては入所待ちで数年、ということもあるようです。入所は先着順ではなく、必要性の高い方からの優先入所となります。

なお、すまいるネットのホームページ内の「神戸・すまいるナビ（高齢者向けすまいを探す）」では、神戸市内にある各施設の概要（所在地、定員、費用など）を掲載していますのでどうぞご覧ください。

すまいるネット／すまいるナビ（高齢者向けすまいを探す）
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- 高齢期のすまい
Q. 老人保健施設とは、どんな施設ですか？

「老人保健施設」とは、どんな施設ですか？
A.
老人保健施設とは、医療と介護サービスを提供しながら、リハビリ訓練や生活指導を行い、家庭への復帰をめざす医療施設です。寝たきりや認知症などの場合において、病状が安定しており、入院治療をする必要はないが、リハビリや看護が必要な要介護者が対象です。

介護保険の施設サービスの給付対象で、「介護老人保健施設」という位置付けになります。

なお、すまいるネットのホームページ内の「神戸・すまいるナビ（高齢者向けすまいを探す）」では、神戸市内にある各施設の概要（所在地、定員、費用など）を掲載していますのでどうぞご覧ください。

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Q. 神戸市営住宅の募集に関する情報は、どこで入手できますか？

市営住宅に住みたいのですが、現在の募集状況がわかりません。どこへ行けば調べられますか？
A.
市営住宅の募集には、「定時募集」「常時募集」の２種類があり、それぞれ募集時期が異なります。募集状況については、神戸住環境整備公社市営住宅募集係にご確認ください（電話番号078-647-9804）。

申込案内書は、各区役所、支所、神戸住環境整備公社、市営住宅管理センターなどで配布します。

なお、すまいるネットでも、市営住宅の申込案内書を配布しています。

詳しくは、神戸市ホームページをご覧ください。

・神戸市／市営住宅の申込　　
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  すまい探し
Q. 賃貸マンションの共益費には、何が含まれているのですか？

賃貸マンションの共益費は、どういう内容で、何が含まれているのですか？
A.
賃貸マンションを借りる際の共益費は、共用部分（廊下や階段など）の電気代、水道代、清掃費などについて、賃借人が共同で負担するものです。実際に借りる専有部分以外の共用部分に係る費用を、貸主は共益費として毎月家賃とともに徴収しています。
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  その他
Q. 住宅金融支援機構のフラット３５とは、どんな融資制度ですか？

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が扱っている「フラット３５」とは、どんな融資制度ですか。
A.
「フラット３５」とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して行っている長期固定金利型住宅ローンです。「フラット３５」には次の特徴があります。１．最長35年間金利が固定されます。金利変動がないので、返済終了時までの返済額が確定し、安心です。２．通常の住宅ローンで必要となる保証料がかかりません。また、保証人も必要ありません。

詳しくは、住宅金融支援機構のホームページをご覧ください。
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  ローン・税金
Q. マンションの内覧会のチェックポイントは？

マンションの内覧会ではどこを見ればいいですか。
A.
内覧会は完成前のお披露目と不具合箇所のチェックの場ですから、一人で見るのではなく、できるだけ大勢で見ることをお勧めします。主なチェックポイントを列記しておきます。

･契約どおりの図面に出来上がっているか確認する。

天井の高さ,柱や梁、照明器具、コンセント、エアコンの室外機の位置等。

･実際に動かしてみる。

ドア、スイッチ、扉、キッチン、洗面台、網戸、引き出し、クロゼットの扉等。

･固定状況を確認する。

棚板、カーテンレール、トイレットペーパーのホルダー、タオルかけ等。フローリングは強く踏んでみること。

･排水、配線、点検口をチェックする。

実際に水を流してキッチンや流しの下の状態、電気配線の状態等を見る。点検口内にカビが発生していないかのぞいてみる。

･キズや汚れがないか確認する。
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Q. 訪問販売業者との契約を解除したいが、どうすればいい？

訪問販売業者から、「今なら半額で外壁塗装工事をやります」といわれたので契約しました。1日考えて、不安になったので、契約を解除したいのですが、どうすればいいですか？
A.
このような場合は「クーリングオフ制度」を使いましょう。この制度は、訪問販売などで申込や契約をした場合でも、契約の内容を明らかにした書面の交付を受けた日から８日間、消費者から一方的に契約解除ができるものです。

電話による契約解除の通知も可能ですが、後々のトラブルを防ぐためにも書面で行いましょう。客観的な証拠として残せる「内容証明郵便」を利用すると、より確実で安心です。内容証明郵便の出し方は、別の項目をご覧ください。
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  契約
Q. 隣地境界線上に足場を組みたいが承諾が得られない。

住んでいる家の外壁塗装がはげてきたので塗り替えをしようと思います。敷地内では足場を組めないため、隣地境界線上に組まざるを得ませんが、隣家の承諾が得られません。どうしたらいいでしょうか？
A.
外壁塗装工事の承諾を得るために、工事内容をていねいに説明し、隣家に迷惑がかからないように工事を行うことを理解してもらうことがまず必要です。それでも承諾が得られない場合には、民法209条では「土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又はこれを修繕するときは、必要な範囲内において隣地を使用することができるとされていますので、一定の条件の下で隣地を使用できる場合があります。

だからといって、無断･勝手に隣地に入り込んで足場を組んでよいということではありません。法律上、隣地を利用できる場合があることを理解した上で、お隣同士は「お互いさま」という状況になる可能性も含めて説明し、承諾を得て工事を行うように努めてください。また、隣地を使用する場合には、原則として、あらかじめ隣地の所有者や使用者に対して、使用の目的、日時、場所及び方法を通知する必要があります。場合によっては、お隣さんに生じる損害等について、償金の支払いが必要となることがあります。
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