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すまいのお悩みQ&A

制度

  • Q. 売主の契約不適合責任とは何ですか？

    今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は契約不適合責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない契約不適合責任とは、どんな内容ですか？

    A.

    契約不適合責任とは、売買契約で定められた種類、品質または数量に適合しない目的物が引き渡された場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
    例えば、住宅購入後に雨漏りやシロアリ被害、建物の構造上の欠陥などが見つかり、その不具合が契約内容に適合していないと認められる場合には、買主は売主に対して修補（修理）の請求を行うことができます。また、状況によっては代金の減額請求、損害賠償請求や契約の解除を求めることができます。
    ただし、売主が負う責任の内容や期間については、契約で定められている場合があります。中古住宅の場合は契約不適合責任の期間が限定されていることもあるため、売買契約書や重要事項説明書の内容を十分確認することが大切です。
    なお、民法改正（令和2年4月1日施行）により、それまでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。

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  • Q. 耐震改修工事の費用について

    補助制度を利用して耐震改修工事の実施を考えていますが、工事費がかなりかかります。貯蓄がないため、補助金を受け取る前に、工事費全額を自己負担で業者へ支払うことが難しく困っています。

    A.

    一般的に補助金は、工事完了後に必要な手続きを行ったのち、申請者が受け取ることができるため、事前に工事費用全額を準備する必要がありました。神戸市では、令和元年度から「代理受領制度」を導入し、申請者の負担軽減に取り組んでいます。この制度を利用すれば、工事業者が申請者の代理で補助金を受領できるため、相談者の場合は、工事代金と工事費補助金との差額の自己負担分のみの費用準備ですみます。お住まいの自治体にも同様の制度がないかお問合せください。神戸市ではすまいるネットが窓口です。

     

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  • Q. 高齢者向け住宅・施設を選ぶポイントは？

    高齢者向けの住宅または施設に住み替えたいのですが、種類がたくさんあり迷っています。選ぶときのポイントなどはありますか？

    A.

    高齢者向けの住宅・施設には、高齢者の身体や健康状態に応じて、元気なとき（自立して生活できるとき）から入居できるものと、介護が必要になった方が入居できるものがあります。また運営事業者によって、サービス内容、入居金や家賃・管理費などの費用も千差万別です。その中から自分に合う住まい・施設を選ぶには、まずはご自身の健康状態や資金状況、住み替えを希望する理由などをよく検討し、入居後にどのような生活を望んでいるのかというイメージを持って選択することが大切です。いろいろな住宅・施設のパンフレット等を取り寄せたり、インターネットなどで建物の立地や設備、費用やサービス内容を比較しましょう。建物内の見学や体験入居ができるところもありますので、事前に直接自分の目でよく確認することが大切です。また、家族ともよく相談して、決定しましょう。

    詳しくは、「神戸・すまいるナビ（高齢者向け住まいを探す）」をご覧ください。

    すまいるネット／すまいるナビ（高齢者向け住まいを探す）

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  • Q. マンションの大規模修繕工事について

    築24年の分譲マンションに居住しており、管理組合の理事となりました。大規模修繕工事を実施する時期なのですが、何も手付かずの状況で引き継ぎました。長期修繕計画はあるのですが、どのように進めればよいでしょうか。

    A.

    大規模修繕工事は概ね十数年に1度の実施であるため、工事の進め方などに困っているという声をお聞きします。大規模修繕工事は、計画～実施にかなりの期間を要するため、理事会とは別に専門委員会を設置し、継続的に取り組むことをお薦めします。
    まずは、現在のマンションの状態を明らかにするため、劣化調査診断を行うことをお薦めします。調査をすると長期修繕計画とは異なり、修繕が不要なものや、急いで修繕が必要なものが出てくるかもしれません。劣化調査診断では、全戸アンケートを実施して、不具合の発生状況や要望等を聞き取ります。そのためにも、お住まいのみなさまが、普段からご自身のマンションの状態について気をつけて見ておくことが大切です。

    次に、現状の確認ができたら、大規模修繕工事の基本計画を検討し、作成します。基本計画を作成後、総会で大規模修繕工事の実施を決議します。その後、大規模修繕工事の業者を選定する流れになりますが、これらの作業をすべて自分達で行うのは大変です。
    工事の進め方も「劣化診断・設計」と「工事」を分けて依頼するか、または、一括して依頼するかなど複数のパターンがあります。ぜひ、建築士、マンション管理会社、施工会社、マンション管理を支援する団体など、専門家にサポートしてもらいながら進めましょう。

    大規模修繕工事を実施するには、区分所有者のみなさまの合意が必要です。普段から区分所有者間のコミュニティーを大切にしましょう。

    すまいるネットでは、神戸市内にあるマンションの大規模修繕工事について、一般相談のほか、出前講座、アドバイザーの派遣を行っています。

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  • Q. 耐震改修工事は家全体を改修しなければいけませんか？

    耐震改修工事は家全体を改修しなければいけませんか

    A.

    耐震改修工事では、耐震診断によって調べた建物の弱点や古い設計基準による建物の強さ・バランスなどを改善することが重要です。

    したがって、必ずしも家全体を改修する必要はありません。

    現在の建物の弱点等を把握した上で、建築士と今後の建物の使い方をよく相談して、必要最小限の補強工事をすることが出来ます。

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  • Q. 住宅の耐震性を上げるには

    両親が住む実家は阪神・淡路大震災で被害を受けました。倒壊は免れましたが、また大きな地震が起こった時のことを思うと不安です。耐震補強すれば、安心して住めると考えているのですが、どのように進めればいいのでしょうか。

    A.

    建物の倒壊は免れたとのことですが、やはりダメージは受けていることでしょう。

    お考えのように、耐震補強工事を行い、耐震性を上げることは命を守るためにとても重要なことです。

    耐震補強工事を行う流れは、①現在の建物が地震に対してどの程度の強さを持っているか、どの部分が弱いのかを調査（耐震診断）。②耐震診断に基づいて弱い部分を補強するなどの設計（耐震補強設計）。③耐震補強設計による工事の実施（耐震補強工事）。となります。

    それぞれの段階で専門家への依頼が必要ですが、耐震補強に関し実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。

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  • Q. 耐震改修工事は、生活しながら工事をすることは可能ですか？

    耐震改修工事を予定しています。生活しながら工事をすることは可能ですか

    A.

    耐震改修工事やリフォーム工事を行う際、工事施工者にとっては全くの空き家の状態のほうが、工事面・安全面からとても望ましいと言えます。

    しかし居住している住宅で工事を行う場合、工事期間中の仮住まいの準備や引越しなどの困難などを考えると、実際には施工業者は施主と相談をしながら、１階に住みながら２階を工事し、その後完成した２階に住みながら１階を工事するなど、工事方法を工夫することが多いと言えます。

    契約を結ぶ前に、生活しながらの工事は可能か、業者とよく話し合ってください。

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  • Q. 長年住まない住宅の活用方法

    父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。

    A.

    実家を手放さずに活用する方法として、賃貸に出すことが考えられます。不動産会社を通じて貸し出す方法のほか、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が実施する「マイホーム借上げ制度」を利用する方法もあります。
    この制度は、自宅をJTIが借り上げて転貸するもので、将来自宅に戻って住むことも可能です。また、一定の条件のもとで賃料保証を受けられる場合があります。
    制度の利用には、住宅の耐震性や建物の状態などについて一定の要件があります。詳細については、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）へお問い合わせください。

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  • Q. 「耐震ベッド」とはどういうものですか？

    家を耐震改修する資金がないのですが、「耐震ベッド」なら費用をあまりかけずに対策できると聞きました。「耐震ベッド」とはどういうものですか

    A.

    耐震性の低い住宅であれば、本来は住宅自体の耐震化を進めるべきですが、費用面などで改修が困難な場合には、建物の耐震補強ができない場合があります。

    耐震ベッドとは、地震に襲われて住宅が倒壊しても、最低限安全な空間を確保し、命を守ることを目標に開発された強固な天蓋などが付いたベッドを言います。

    すまいるネット／すまいの耐震化

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  • Q. 高齢者の住まいのバリアフリー化

    夫婦とも高齢になりましたが元気だったので、バリアフリー化は必要ないと思っていました。しかし先日、お風呂場の床で足を滑らせて転倒し、起きられない状態になりました。その後、リハビリをして歩けるようになりましたが、階段などの上り下りも不自由で、また転倒するのではと心配です。今後、転倒防止のためバリアフリー改修を考えていますが、どのような工事をすれば良いでしょうか？
    最近、悪質なリフォーム業者にだまされた方の話も聞いていて不安です。どんなことに気をつければよいでしょうか？

    A.

    消費者庁の調査によると、高齢者の事故のうち「転倒・転落」によるものは死亡者数・救急搬送者数ともに多く、毎年継続的に発生しています。転ぶ事故又は転倒・転落事故は、高齢者の日常生活事故のうち約８割を占めており、なかでも住宅等居住場所での事故が最多となっております。高齢者にとって住宅のバリアフリー改修工事をすることは、転倒・転落の事故防止につながります。他にも、家の中の段差を無くし動きやすくすることで、身体機能の維持に役立ちますし、介護が必要になった場合も、介護者の負担が軽減されるというメリットもあります。

    工事の内容については、家の中の段差解消のために敷居の撤去やスロープ・踏み台の設置、階段や廊下に手すりをつけるなど転倒の危険がある箇所を減らすようにすることが大切です。そのほかにも、暗い場所に明るい照明をつける、床や階段に物を置かないようにするといった対策も有効です。

    工事業者を選ぶ時には、工事の見積もり金額だけでなく、対応の丁寧さや完成後のメンテナンスまで含めた総合的な視点で判断する必要があります。依頼主の要望を親身に聞き、事前の現場調査や説明に十分な時間をとっているかどうかが大切です。すぐに工事の契約を迫る業者は要注意です。契約を交わす前に、工事代金や施工内容など、ご自身が納得できる内容かどうか、十分に確認してください。地元の業者なら、近所の評判やインターネットの口コミ情報なども参考になります。1社だけではなく、複数社のプラン・見積もりを比較して、納得できる業者選びをすることも大切です。

     

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  • Q. 木造の長屋住宅も無料で耐震診断ができますか？

    自宅は木造の長屋住宅なのですが、この場合も無料で耐震診断をお願いできますか

    A.

    長屋の場合は、一棟の所有者(家主)がお一人であればその所有者の申込みで、一棟の所有者が複数の場合は所有者全員の

    同意をいただいたうえで実施することが出来ます。

    すまいるネット／すまいの耐震化

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  • Q. 耐震性向上の工事とは

    自宅の木造住宅を耐震補強し、地震に強い建物にしたいと考えていますが、必要な工事はどの様なものですか。何から進めればいいのですか。

    A.

    地震で大きな被害を受けるのは、窓などの開口部が多く壁が少ない場合や、壁に筋交いが入っていない、また、柱と梁や土台との接合部が十分に緊結できていないなどの建物です。
    このような場合には、新たな壁の増設や、既存の壁に筋交いを入れる、構造用合板を張る、接合部を金物でしっかりと緊結するなどの方法で地震に強い建物（耐震性向上）にすることができます。
    また、重い瓦屋根などの場合は、軽い材料の屋根にすることも耐震性向上に有効です。
    耐震性向上に必要な工事内容は、現状建物が持つ耐震性の程度によっても変わってきます。そのため、建築士による耐震診断を受けることから進める必要があります。
    耐震診断の実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。　　　　　　　　　　
    ご存じない場合は、お住まいの自治体などへお問い合わせください。なお、神戸市ではすまいるネットで市内の設計事務所や建設業者の名簿「すまいるパートナー」を公開しています。ぜひご活用ください。

     

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