![神戸市のすまいの総合窓口 すまいるネット [神戸市すまいの安心支援センター]](https://www.smilenet.kobe-rma.or.jp/smilewp/wp-content/themes/smilenet/images/common/logo.png){kind=logo}
すまいのお悩みQ&A
制度
-
Q. マンション管理組合の総会開催の注意点とは？
マンション管理組合の総会を開催しなければなりません。はじめて務める理事長なので、不安です。どのあたりに注意するとよいでしょうか。
A.総会は区分所有法上、様々な決まりがありますので、一般的な通常総会の注意点についてお伝えします。
総会は少なくとも、管理者（規約で理事長の場合が多い）が、年1回開催し、事務報告をしなければなりません。まずは、事業報告、役員選任、次期の事業計画及び予算など、議案を理事会で検討し、議案書にまとめる作業が必要です。次に招集の通知を出します。総会の招集ですが、開催日から少なくとも1週間前までに、会議の目的たる事項、例えば総会の日時・場所・議題・議案書等を各組合員に発しなければなりません。ただし、その期間を管理規約で設定することが可能ですので、管理規約をご確認ください。
出席できない組合員には、議決権行使書や委任状を提出してもらいましょう。組合員出席者数と議決権行使書や委任状の数を足した数が定数を越えていると会が成立します。総会の成立に必要な定数を規約で確認しましょう。
総会は、議長の選出、議事録署名人の選出、出席区分所有者数・議決権数の報告、議案説明、質疑応答、採決の順に進めます。採決に際しては、様々な方法がありますが、賛否が僅差の場合は、きちんとした数を把握しなければなりません。なお、規約によっては、総会中の新たな議題については取り上げることはできない場合がありますので、注意が必要です。
総会が終了すると、議事録を作成します。議事録には、議長及び出席区分所有者2名の署名・押印が必要です。また、議事録は保管し、いつでも閲覧に応じられるよう整理しておきましょう。
また、できるだけたくさんの組合員に、総会に出席してもらえるような工夫も必要です。組合員が出席しやすいような開催日時や場所を選んだり、組合員に総会に出席するよう、働きかけたりしましょう。組合員に総会の重要性を理解してもらえるよう、日ごろから広報に努めることが大切です。
すまいるネットでは、こうしたマンション管理についての相談に、アドバイスや情報提供をしているほか、セミナーの開催、出前講座などを行っています。お気軽にお問合せください。
2018年02月13日現在
-
Q. 私だけの事では済まされない！
古い木造一戸建に住んでいます。耐震診断は以前に受け、耐震補強した方が良いという結果だったのですが、高齢で一人暮らしなので家にお金をかけるのがためらわれ、対策もせず過ごしてきました。ところが、先月子供や孫たちが帰省していたゴールデンウイークの真っただ中、緊急地震速報に驚かされ、地震の報道が始まりました。家族がそばにいる時でこれは私だけの事でないと思い耐震補強を検討しています。どのような手順で進めていけばいいのでしょうか。
A.高齢だし、一人暮らしだし、とのお話しをよく聞きます。今回のように皆さんがお集まりの時、南海トラフ地震が発生して家が倒壊したらと考えると、あなただけの問題では済みません。また、あなたがお一人の時に万が一のことがあったとしたら、ご家族を悲しませることになりますし、建物が崩れると近隣の皆さんにもご迷惑をお掛けすることになります。これを機会にぜひ耐震改修工事を実施して不安を取り除いてください。耐震改修工事までの手順は、まず現状の「倒壊する可能性が高い」を「倒壊する可能性がある」か「一応倒壊しない」のどの強さを目標とするかを考えた上で、建築士に設計図書の作成（計画策定）を依頼します。図書が出来上がったらそれに基づいて工事をすることになります。補強する強さは工事費に比例しますし、壁の補強位置は後の生活にも影響しますので設計図書の作成には積極的に参加してください。
2024年10月31日現在
-
Q. 元気なうちからの住まい選び、どう進めたらいいでしょうか？
まだ身の回りのことは自分でできますが、高齢になってきたため、今後の暮らしに不安を感じるようになってきました。高齢者向けの住まいへの住み替えを考えています。まずは何からはじめたらいいでしょうか。
A.高齢者の事故発生場所としてもっとも多いのが家庭内と言われています。住み慣れた自宅だからといって、快適に住み続けられるとは限りません。住み替えを考える場合は、元気なうちから住まい選びを始めていくことが大切です。高齢者向けの住宅や施設は、元気なときから入れるものと、介護が必要になってから入れるものなどさまざまです。また、それぞれ提供しているサービスも異なります。食事や送迎などの生活支援や夜間の定期的な見回りなど手厚く提供するものから、普通の賃貸住宅と変わらない程度の簡単なサービスのみ提供するものもあります。
まずは、場所やサービス、費用など、自分が何に重点をおいているのか、今後どのような生活をしたいのかなど、希望の条件を整理してみましょう。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
-
Q. 空き家を解体して菜園をつくりたい
空き家になっている神戸市内の実家は老朽化が進んでいるため、解体して跡地を趣味の菜園にしたいと考えています。費用面が不安なのですが、何か補助はありますか。
A.神戸市では、市内にある昭和56年5月以前に着工した腐朽・破損のある空き家の場合、解体費用の一部を補助する「老朽空家等解体補助事業」があります。
また、解体後の跡地を農園や菜園として利用する場合や雑草を生えないようにするなど環境改善につながる整備に対して、整備工事・備品・種苗費等を補助する「整備費補助（空き地活用）個人整備型」もあります。詳細はすまいるネットまでお問い合わせください。
2024年11月12日現在
関連カテゴリー：
-
Q. リフォームをするにあたって気をつけることは？
木造2階建ての戸建に住んでいるのですが、子供が大きくなってきたので、リビングを広くするために、壁を取り払って、隣の部屋と1つにしようと考えています。また、2階の天井裏を改修して、子供部屋にしたいとも思っています。このような工事を行うときに、注意しないといけないことはありますか。
A.まず、リビングなどを大きな空間にするために、壁を取り除く場合は、建物構造の安全性が確保できているか注意しないといけません。耐力壁の壁量や位置、建物全体の構造のバランスについて、専門家の判断や法的チェックを受けるようにしましょう。そのような改修により、建物構造の安全性が確保できなくなる場合は、建物を補強することが必要になります。また、昭和56年5月以前に着工された建物の場合、古い構造基準で建てられているため、一般的に耐震性能が低く、過去の地震でも多くの被害を受けています。そのため、家のリフォーム(改修)とあわせて、耐震改修の工事を検討することも大切です。神戸市では、無料耐震診断、耐震改修への補助がありますので、それらの制度を活用し地震に強い家作りをあわせて行いましょう。
続いて、天井裏を子供部屋にしたいということですが、その場合、建築基準法において、建物が３階建てと判断され、構造的にも大幅な改修を求められることとなります。さらに、日常的に使う部屋には、自然採光や自然換気のための窓や換気口の確保が求められていますので、窓の新設、増設が必要となり、大掛かりな工事となってしまいます。そのため、工事に必要な費用も大きくなりますので、十分な注意が必要となります。
また、増築扱いとなり、建築確認申請が必要となる場合もあります。
2018年02月13日現在
-
Q. 中古住宅の購入時にチェックすることは？
中古の戸建住宅の購入を検討しています。物件は気に入っていますが、何かと不具合がありそうで心配です。建物のどんなところをチェックしたらよいでしょうか。
A.中古住宅の場合、契約書に「現状有姿」（そのときの状態のまま）と記載されており、経年劣化は売買価格に織り込まれることが一般的です。建物の状態は必ず自分で確認するようにしてください。重点的に見ておきたいところは、（1）建物の基礎（ひび割れの有無、大きさなど）（2）床下（乾燥の度合い、湿気、排水の漏れなど）（3）建具（建て付け具合、すき間など）（4）壁（ひび割れ、結露・かびなど）?屋根裏（雨のしみ、断熱材など）（5）設備（特に水回り、機器は必ず使ってみる）（6）耐震性能（見ただけではわかりませんが、耐震規定を見直した建築基準法改正があった１９８１年以前の建築かどうかが判断のポイント）などです。晴れた日だけでなく雨の日にも見ることをお薦めします。なお、自分だけでは不安であれば、売り主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査（インスペクション）を受けることもできます。
もし、引き渡し後に不具合が見つかった場合はどうなるのでしょうか。
一見しただけでは分からない物件の欠陥などを「隠れた瑕疵（かし）」といいます。不動産会社（宅地建物取引業者）が売主の場合は、2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。個人が売主の場合には義務づけはなく、瑕疵担保責任を負わない（築年数が古い場合など）、あるいは保証の期間を数ヶ月に限定するといった契約にすることが多くなっています。どちらの場合も、とにかく契約までによく見て、できるところは修理してもらい、瑕疵担保責任についても納得のうえで契約することが大切です。2018年02月13日現在