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すまいのお悩みQ&A
制度
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Q. すまいの地震対策について
築40年の木造住宅に住んでいます。阪神・淡路大震災では何とか持ち堪えましたが、次の大地震で倒れないか心配です。以前、行政が実施する耐震診断を受診したのですが「倒壊の可能性がある」と判定されました。ただ、家の補強工事をするとなると、多額の費用がかかるようで、なかなか踏み切れません。
A.ご相談者様のように、昭和56年5月以前に着工された住宅は、古い耐震基準（「旧耐震基準」と言います）をもとに建てられていますので、耐震性が低い可能性があります。耐震改修の工事費用は、家の規模や状態、工事内容により大きく変わりますが、平均すると200万円前後で行われる場合が多いようです。
確かに、改修工事を行うにはまとまったお金が必要ですが、今後その家をどのように使用するのか、も考えた上で検討してみましょう。将来、その家を子どもさんやお孫さんが引き継いで、末長く使用するのなら、その工事費用は一概に「高い」とは言えないかもしれません。
また、一口に「すまいの地震対策」と言っても、その方法には様々なものがあります。家全体を補強する耐震改修工事が真っ先に思い浮かびますが、家の構造上、物理的に困難であったり、経済的な理由で難しい場合は、「耐震シェルター」という方法もあります。これは、寝室や居間など、家の中の一室に安全なシェルター空間を設けて、万が一地震が起こった場合でも、その空間に逃げ込めば命を守ることができるというものです。また、防護の天蓋が付いた「防災ベッド」という商品も販売されていますし、家具が転倒しないよう固定することも立派な地震対策です。
自治体によっては、すまいの耐震化を促進する補助金を活用できる場合があります。神戸市では、耐震改修工事の設計費補助及び工事費補助や危険ブロック塀等撤去助成事業を実施しています。すまいるネットが窓口となりますので、すまいの地震対策をお考えの際にはご相談ください。
また、神戸市では、耐震改修工事にかかる事前の費用負担を軽減するための取り組みとして、代理受領制度を設けています。本来は補助金の受領前に工事費全額を業者に支払わなければなりませんが、この制度を利用すれば、業者が代理で補助金を受領できるため、ご相談者様は工事費と補助金額の差額のみを業者へ支払うことができます。
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Q. マンション大規模修繕って管理組合は何をしたらいいの？
入居後12年目を迎える分譲マンション管理組合の役員です。この度、設備担当理事を引き受けました。来年は大規模修繕工事の実施予定年度になっており、前理事より引き継ぎを受けましたが、中身がよくわかりません。大規模修繕工事の管理組合理事の役割を教えてください。
A.大規模修繕工事は、区分所有者全員の財産であるマンションの資産価値の維持、向上を図るために行うものです。入居後12年も経つと、屋上防水、建物外壁の仕上げ材料などに劣化が見受けられると思います。何もしないでおくと、雨漏りの原因となります。区分所有者はご自分の資産の状況を知っておくことが大切です。そのためには専門家に依頼して、建物の状況を調査し把握する必要があります。そのうえで大規模修繕を実施することになります。
管理組合理事の役割は、この大規模修繕工事の実施についての方針案の作成です。実施方法は、大きく分けて3種類の方法が考えられます。
一つ目は、お住まいのマンション管理会社に大規模修繕工事を依頼する方法、二つ目は、大規模修繕工事を建設会社や工務店に依頼する方法、三つ目は、建築設計事務所に建物の劣化診断の調査を依頼、その後、大規模修繕工事の設計、施工会社を入札等で決定し工事を実施する方法です。
ただし、依頼する専門家や建設会社の選定・決定は役員の方々だけで決定するものではありません。区分所有者の方々へ情報提供をしつつ、複数の専門家や建設会社等を選定し提案等を受け、総会の決議を経て公正に企業を決定することが重要です。
なお、区分所有者に建築の専門家がおられる場合でも、大規模修繕工事は多額の費用を使うことになるので、その方に依頼をすると、逆にその方に負担がかかる場合がありますので注意してください。
このように、管理会社へ依頼するにしても、大規模修繕は、設計事務所・建設会社の選定・決定、工事費用の支出決定まで、管理組合理事の方々の労力は大変なものです。
すまいるネットでは、大規模修繕について、一級建築士がアドバイスをしたり、理事会などで大規模修繕をテーマにお話しすることもできます。
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Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる？
中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。
A.原則として、売買時点で住宅の基礎や構造など大切な部分において表面化していなかった欠陥がみつかれば、故意・過失がなくても売り主は瑕疵担保責任を負います。
ただし、中古住宅の場合、売買時点で物件をチェックしますので、その時わかったはずのことについては責任を負いません。また、「現状渡し」という条件で契約していれば、原則として不具合の修理は買い主の負担になりますので注意が必要です。
このようなトラブルを未然に防ぐためには、まず物件をよくチェックすることが必要です。自分だけでは不安であれば、売主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査（インスペクション）を受けることもできます。そして、建物の状態について納得したうえで、きっちりと契約書を作成しておきましょう。
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Q. 耐震診断の勧誘があったけど、信用して大丈夫？
先日、「市役所からの依頼で電話しています。耐震診断をしませんか」という電話がありました。最近地震が多く不安に思っているところでしたので、耐震診断を受けておきたいのですが、信頼できる事業者でしょうか？
A.最近、突然、耐震診断や耐震改修工事を勧誘する電話や訪問があったという相談が増えています。国や兵庫県・神戸市は民間事業者へ依頼してご質問のような勧誘活動は一切行っていません。国や県・市の名を騙る勧誘には、十分ご注意ください。
住宅の耐震診断については、民間事業者が、チラシの投函や訪問、電話などによる勧誘を行い、無料の耐震診断を行っている場合があります。耐震診断を行うには、本来、診断員の人件費などの経費を要しますが、補強工事の受注を目的とした営業活動の一環として無料で行っている場合もあります。診断を依頼するかどうかは、ご自身の判断になりますが、必ず事業者の資格・免許、経歴・実績、所属団体などについて確認するなど、十分注意し、納得したうえで依頼するようにしましょう。また、少しでも不安に思うようなところがあれば、安易に訪問を受ける約束などをせず、信頼できる相談窓口に問い合わせてみましょう。
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Q. プレハブ住宅はなぜ無料耐震診断の対象ではないのか？
昭和56年5月以前のプレハブ住宅ですが、神戸市の無料耐震診断の補助対象になっていないのはどうしてですか？
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Q. 耐震診断を受けたけれど、これからどうしたらいいの？
神戸市で無料の耐震診断を受けたところ、1階東西方向が「0.6」で弱いといわれました。我が家は木造2階建ですが、今後どう対処したらいいでしょうか？
A.耐震診断は、古い構造基準（特に昭和５６年以前）で設計された建物を、今の耐震基準に照らし合わせて、どのくらいの耐震性があるかを調べるものです。診断は、階別、方向別に評価します。各階及び方向ごとに壁の強さ（保有耐力）を集計し、その値が大地震で倒壊しないために必要とする強さ(必要耐力)以上であるかを判定します。
まず、柱で囲まれた壁の材質や筋かいの有無、基礎、柱の取り付け状態などで壁の強さを算出します。加えて、壁の配置バランスや、屋根や外壁の劣化状況などにより減点した値が建物の持つ耐力です。一方、大地震でも倒壊しないために必要な耐力は、面積、形状などから階ごとに算出します。この必要な耐力に対して、評価する建物の持つ耐力の割合を上部構造評点といい、階別、方向別に算出したもののうち最小の値で総合評価を行います。総合評価では、1.5以上を『倒壊しない』、1.0以上?1.5未満を『一応倒壊しない』、0.7以上～1.0未満を『倒壊する可能性がある』、0.7未満が『倒壊する可能性が高い』と判定しています。
相談者様の診断書では、1階東西方向が最も小さい値の0.6のようですので、総合評価が0.6となっています。これは、今の耐震基準のおおよそ60％の強さとなり、大地震で『倒壊する可能性が高い』状態です。
対策としては、住宅の南側はどうしても窓を多く設けたいので、壁が少なくなり東西方向に弱い結果となる傾向があります。今ある壁に筋かいを入れ強くしたり、南側の窓を小さくして壁を作るなど様々な補強方法が考えられます。どのような補強が有効か、建築士とよく相談してみましょう。
神戸市では、耐震改修工事を実施中のお宅を見学する、耐震改修オープンハウスも不定期で実施しています。ご希望の方は「すまいるネット」までご連絡ください。また、この耐震診断や耐震改修工事に対して、兵庫県や各市町で様々な補助制度がありますので、ぜひこの制度を利用し家族の安全に努めましょう。