すまいのお悩みQ&A

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Q. 住民同士のトラブルへの対処は？

住民同士のトラブルに管理組合の理事会としてはどのように対処したらいいですか？
A.
トラブルの内容にもよりますが、当事者同士が話し合いによって解決を図ることが基本ですから、管理組合は関与しないというのが原則だと思います。トラブルが共用部分の管理や使用に関することであれば、区分所有者の共同の利益に関わってくる可能性があるので、その場合は管理組合も関与する必要が出てくるかもしれません。当事者からの要請があれば、おせっかいにならない程度に事情を聞くことからはじめてみてはいかがでしょうか。その場合は、公平な立場で両者の言い分をよく聞き、トラブルの原因や他の住民への影響の有無など、現状をよく把握しましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 管理組合の役員の報酬は受け取ってもいい？

このたび管理組合の役員になりましたが、報酬がでると聞きました。もらってもよいのでしょうか？
A.
役員としての活動に要する必要経費の弁済と、報酬を受けることはできます。

国土交通省が定めている標準管理規約では、活動に伴って必要となる経費(例えば交通費、電話代等)の支払いを受けることは当然のこととしており、その上で、役員在任中の時間的、精神的負担を考慮すれば、適切な額の報酬を受け取ることができるものとしています。

だだし、役員は区分所有者の輪番で行っていること、ボランティアという気持ちが大きいこと、適当な額が決めにくいこと、不公平になりやすいこと等の理由で、報酬制度を採用している管理組合はあまり多くないようです。
2018年02月14日現在
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Q. 管理規約を見直すための手続きは？

管理組合規約を見直したいのですが、どのような手続きが必要ですか？
A.
規約は管理組合の組織や運営に関する根本の規則です。見直しにあたっては、区分所有者の意見を十分に聴くと同時に、社会情勢や他のマンションの動向を見極めるなど慎重に検討を進める必要があります。

まず規約見直しの目的と理由を整理し、条文をもとに必要性を確認します。わざわざ規約を改正しなくても、「細則」の追加や変更で対応できるケースがあります。検討には時間と専門的知識を要するので、専門委員会を設置したり、マンション管理士などの専門家にアドバイスを依頼して、検討を進めます。

理事会や専門委員会としての改正案がまとまれば、ニュースの発行や説明会などによって、すべての区分所有者への説明を行います。そうしてほとんどの区分所有者の賛同が得られそうだと判断できれば、総会を開催して規約改正の決議を行います。規約改正の決議には区分所有者及び議決権の３/４以上の賛成が必要です。また改正により特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合にはその方の承諾が必要ですので、特に注意してください。

なお、国土交通省が単棟型マンション、団地型マンションや複合型マンションなどのタイプ別に「標準管理規約」を定めていますので、参考にしてください。

・国土交通省／マンション管理について
2018年02月14日現在
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Q. マンション管理会社を変更したいが、どう進めたらいい？

管理会社が居住者からの苦情への対応が遅いため、他の管理会社に変えたいのですが、どう進めたらよいのですか。
A.
まず、なぜ管理会社を変更するのか、その理由を明確にしましょう。また、管理会社を変更することによって、現状の問題が解決できるかどうかを慎重に検討する必要があります。

変更の方針が決まれば、説明会や広報により組合員(区分所有者)に周知し、管理組合の総会で過半数の賛成をとります。議決要件は管理組合規約を確認してください。

新たな管理会社を選ぶ場合には、一般的な選定基準や留意点に加えて、変更することになった問題を解決できるかどうかということもポイントになります。次に管理組合規約および管理会社との業務委託契約で、業務期間や解約に関する規定を確認し、間違いのない引継ぎ事務を行います。
2018年02月14日現在
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Q. 入居者名簿は個人情報保護の点で問題はないか？

理事会が入居者全員の名簿を作るといっていますが、プライバシーや個人情報の保護の点で問題はありませんか。
A.
プライバシーや個人情報保護についての市民意識が高まる中で、個人情報を慎重、適切に取り扱うことが求められていますが、入居者名簿はマンションを適正に維持管理するためには必要な帳簿ですので、入居者名簿を作らないのではなく、作成することを前提に、管理組合で個人情報の取扱方法の定めを検討してください。

入居者名簿の作成、保管、閲覧については、個人情報の保護の観点からルールを作り、管理規約や細則に定め、厳正に管理、運用する必要があります。
2018年02月14日現在
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Q. 管理会社の選定のポイントは？

マンションのよい管理会社を選ぶポイントを教えてください。
A.
よい管理会社を選ぶことができるかどうかはマンションの資産価値を左右するといってもいいくらい重要です。よい管理会社を選ぶポイントには次のようなものがあります。

１．管理業務の内容が仕様書で明確に示されている

２．管理組合の運営に対する助言や協力を積極的に行う姿勢がある

３．会計を適正に処理できる

４．設備の保全に関して専門的な能力と組織力がある

５．緊急時に対応可能な体制が整備されている

６．修繕に関するコンサルタント能力がある

７．管理要員の人事管理、教育、指導がなされている

８．｢一般社団法人　マンション管理業協会」の会員である(苦情等があったとき、協会として会員会社への指導ができる）

これらは一般的なポイントですから、当該マンションの管理組合として重視することに照らしあわせて判断することが重要です。
2018年02月14日現在
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Q. 賃借人もマンション管理組合の役員になれる？

自主管理のマンションですが、賃貸に出す住戸が増え、管理組合の運営に支障が出てきています。賃借人にも役員になってもらうことはできますか。
A.
管理組合は区分所有者でつくる団体ですから、本来は区分所有権を持たない賃借人がその役員になることは好ましくありません。この観点から、標準管理規約では、管理組合の組合員は区分所有者であり、役員は現に居住する組合員から総会で選任するとしています。

賃貸化が進み役員のなり手が少なくなり、管理組合の運営に支障が出るなどの事情がある場合に、住んでいない区分所有者よりも現に住んでいる賃借人が役員になるケースも考えられないことはありません。ただし理事長は区分所有法上の管理者に選任されることが多く、対外的に法的権限を有しますので区分所有者が望ましいといえます。また監事も理事会の執行状況や会計を監査する立場であり、区分所有者がいいでしょう。この他、賃借人の役員に占める比率を一定以下に制限することも考慮すべきでしょう。いずれにしても管理組合規約にきちんと定めることがのぞましいと思います。理事会の業務を軽減するためであれば、賃借人に決定権のない専門委員会や部会に参加してもらう方法があります。
2018年02月14日現在
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  総会・理事会等
Q. 管理費の値上げの手続きは？

マンションが老朽化してきたため、修繕費等がかさむようになっているので、管理費の値上げをしたいと考えています。どんな手続きが必要でしょうか？
A.
何よりも値上げの理由と金額について、区分所有者の理解を得ることが重要です。このためにはなぜ修繕費がかさむのかその理由を明らかにするなど、値上げの根拠を住民に説明することが必要です。また値上げでなく、他の費用捻出方法は考えられないか、例えば管理業務委託費や共用部分の光熱水費等の削減などを検討してください。あるいは、大規模修繕工事を実施することで建物の機能を回復させ、修繕費を抑える事も考えてみてください。

これらの検討結果を住民にわかりやすく説明し、管理費値上げの同意がほぼ得られそうだと判断できれば、総会で値上げ案を決議します。議決要件として、管理規約に管理費が記載されている場合には規約の変更にあたるので特別決議（３／４以上の賛成）となり、規約に記載がない場合は普通決議（過半数の賛成）となります。
2018年02月14日現在
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  管理費等
Q. 管理費を滞納していた区分所有者が替わった。誰に請求すれば？

マンション管理組合の会計を担当しています。管理費を滞納している住戸が売却されて、区分所有者が替わった場合、滞納している管理費は誰に請求すればいいですか？
A.
滞納管理費については、滞納した人（＝前の所有者）に債務があるので、まずはそちらに請求します。競売にかけられた場合には、配当要求により、その物件を購入した人（＝競落人）が納付した代金から弁済を受けることもできます。この場合、管理組合は、前の所有者の区分所有建物と、建物に備えつけられた動産について、ほかの債権者に対して優先的に弁済を受けられる権利（＝先取特権）を持ちます。

また、滞納管理費は、買い主や競落人など（＝特定承継人）に対して請求することも認められています（区分所有法第８条）。前の所有者と買い主の間に「管理費は売り主（＝前の所有者）が払う」という約束があっても、買い主（＝特定承継人）に請求できます。
2018年02月14日現在
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  管理費等
Q. 管理費の滞納が増えてきた。どう対応すればいい？

管理費を滞納する方が増えており、このままほっておくわけにいきません。管理組合としてどのように催促したらいいですか？
A.
滞納の原因として、経済的に困っている、管理組合に不満がある、故意に支払わない、行方不明・連絡不能になっている、など様々なことが考えられますので、その人の実情にあった対応をしてください。機械的に法的手段に訴えるのは、話をこじらせることになりかねません。

一般的な督促方法は、再度請求書を送る、電話、戸別訪問、文書による督促を行うことなどですが、次のような方法も考えられます。

（1）内容証明郵便で、未収金の督促を行うことによって、管理組合としての明確な意思表示をします。

（2）滞納者の住所地の簡易裁判所に「支払督促」の申し立てをします。

（3）通常の訴訟による方法は時間と費用を要するため、小規模で単純な場合は、「少額訴訟制度」が利用できます。

（4）以上の方法では困難な場合には、区分所有権等の「競売」を請求することもできます。（区分所有法第５９条）
2018年02月14日現在
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  管理費等
Q. ベランダにはどれくらいまで物を置いてもいいの？

部屋が狭いので、ベランダに物置を置くことを検討しています。ベランダにはどの程度の物を置くことができるのでしょうか。
A.
共同住宅（マンション）には、各住戸のような「専有部分」と、１階のロビー、廊下、階段、エレベーターなどの「共用部分」があります。ベランダは、専有部分と思いがちですが共用部分に分類されます。

ふだんは各住戸の居住者が専用使用していますが、非常時には避難路としての役割を果たします。ベランダに物置を置いていると、火災などの緊急時にじゃまになって避難できなくなります。また、強風時に倒れたり、場合によっては落下する危険もあり、安全のためには置かないことが望ましいと言えます。
2018年02月14日現在
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Q. 分譲マンションの玄関ドアは取り替えてもいい？

分譲マンションですが、他の家の玄関ドアに比べ、自分のところは玄関ドアの腐食がひどくなっています。個別に取り替えてもいいのでしょうか？
A.
玄関ドアは各住戸の専有物だと思いがちですが、区分所有法上は共用部分に当たる（一般的に玄関ドアは錠前と内側の塗装面だけが専有部分であるとされています）ので、個別に取り替えをすることはできません。ただ管理組合規約で専有部分の範囲を独自に規定している場合がありますから、規約をよく見てください。

工事については、管理組合が実施する大規模修繕工事で玄関ドアの交換や修繕が予定されている場合があるので、管理組合に確認してください。他と比べ腐食がひどいとの事ですが、腐食の原因が使い方による場合は、共用部分であっても費用負担が必要となります。また、管理組合が速やかに工事を実施できないときは、所有者の責任と負担において実施できるよう規約で定めている場合がありますので、規約を確認してください。

いずれにしても、玄関ドアは遮音や防火性能、建物の外観など共用部分としての意味合いが強いため、勝手に修繕しないで、まず管理組合に相談されることをお勧めします。
2018年02月14日現在
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