マンション管理

すまいのお悩みQ&A

Q. マンション管理会社を変更したいが、どう進めたらいい？

管理会社が居住者からの苦情への対応が遅いため、他の管理会社に変えたいのですが、どう進めたらよいのですか。
A.
まず、なぜ管理会社を変更するのか、その理由を明確にしましょう。また、管理会社を変更することによって、現状の問題が解決できるかどうかを慎重に検討する必要があります。

変更の方針が決まれば、説明会や広報により組合員(区分所有者)に周知し、管理組合の総会で過半数の賛成をとります。議決要件は管理組合規約を確認してください。

新たな管理会社を選ぶ場合には、一般的な選定基準や留意点に加えて、変更することになった問題を解決できるかどうかということもポイントになります。次に管理組合規約および管理会社との業務委託契約で、業務期間や解約に関する規定を確認し、間違いのない引継ぎ事務を行います。
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Q. 計画修繕の意義について教えてください？

マンションでは、なぜ「計画修繕」が必要なのでしょうか？
A.
マンションが快適な住まいであり続けるためには、建物の劣化を防ぐための適切なメンテナンスが必要です。そのために、将来起こりうる劣化を見越した修繕の計画を進めていくことが望ましく、この考え方を計画修繕と呼んでいます。

計画修繕が取り入れられてない場合は、適切な時期に適切な修繕が行われない場合が生じ、修復不可能な状態（手遅れ）に陥ることも考えられます。また、修繕工事が必要であると認識した時に、その費用が確保できていないこともあるかもしれません。

計画修繕の考え方を導入することで、定期的なメンテナンスや大規模修繕を見通すこともでき、またそれに向けた修繕積立金を設定しやすくなるというメリットがあります。計画修繕の有無は、マンションの居住性や資産価値を大きく左右することにつながります。
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Q. 重要な総会決議では、区分所有者であることの確認が必要ですか？

大規模修繕工事の決定を、次回の総会にかける予定にしています。賃貸に出している区分所有者が多いのですが、重要な総会決議時には区分所有者であることの確認(証する書面等)が必要になりますか
A.
区分所有者が誰であるかということは、総会決議の際には重要ですので、管理組合として登記簿等で予め確認しておきましょう。また所有権移転や賃貸借の際は、管理組合への届出を管理規約などで規定して、区分所有者の動向も把握するようにします。総会の際は、区分所有者であるか、また委任状を持っているかなどは確認するようにしてください。

区分所有者でない人が、委任状もなく総会決議に加わることはできません。もし議決権を持たない人が加わっていた場合は、その案件については決議が保留されます。
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Q. マンション組合員名簿と居住者名簿はどう違うの？

マンションに住んでいます。管理組合から名簿作成のために各戸の情報提供依頼がありました。購入時に提出したことがありますが、名簿には組合員名簿と居住者名簿があると聞きました。どう違うのですか？
A.
組合員名簿は区分所有者(部屋の所有者)の名簿です。所有していてもマンション外に住んでいる場合もあります。居住者名簿とは実際に住んでいる人の名簿となりますので区分所有者でなく賃貸で住んでいる方も対象となります。
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Q. 管理規約を見直すための手続きは？

管理組合規約を見直したいのですが、どのような手続きが必要ですか？
A.
規約は管理組合の組織や運営に関する根本の規則です。見直しにあたっては、区分所有者の意見を十分に聴くと同時に、社会情勢や他のマンションの動向を見極めるなど慎重に検討を進める必要があります。

まず規約見直しの目的と理由を整理し、条文をもとに必要性を確認します。わざわざ規約を改正しなくても、「細則」の追加や変更で対応できるケースがあります。検討には時間と専門的知識を要するので、専門委員会を設置したり、マンション管理士などの専門家にアドバイスを依頼して、検討を進めます。

理事会や専門委員会としての改正案がまとまれば、ニュースの発行や説明会などによって、すべての区分所有者への説明を行います。そうしてほとんどの区分所有者の賛同が得られそうだと判断できれば、総会を開催して規約改正の決議を行います。規約改正の決議には区分所有者及び議決権の３/４以上の賛成が必要です。また改正により特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合にはその方の承諾が必要ですので、特に注意してください。

なお、国土交通省が単棟型マンション、団地型マンションや複合型マンションなどのタイプ別に「標準管理規約」を定めていますので、参考にしてください。

・国土交通省／マンション管理について
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  区分所有法・規約等
Q. 自主管理とは、どんな管理形態ですか？

マンションの自主管理とは、どんな管理形態ですか。
A.
自主管理とは、管理業務を管理会社へ委託することなく、管理組合自ら管理業務を行うことを言います。委託の必要性がなくなりますので、委託費用は不要となりますが、その分管理組合には応分の責任と負担がかかることになりますので、一概にどちらがふさわしいか、とは言えないものです。

自主管理にした場合には、管理組合には多岐にわたる管理業務の知識やマンパワーが必要になります。それらを裏支えする新たな費用も、当然発生することでしょう。それらも含めて、委託管理から自主管理への切り替えを検討する場合には、そのメリット・デメリットを洗い出し、現実的に自主管理が可能かどうかを十分に検討する必要があると思います。
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Q. 管理費や修繕積立金の値下げ要求はできますか？

管理費や修繕積立金がかなり高くて、負担になっています。値下げ要求はできますか。
A.
区分所有者は、管理費や修繕積立金を毎月支払うことになっており、それぞれ根拠に基づいた金額です。

まず管理費には、管理組合の事務費や建物の維持管理費、管理会社の委託費などが含まれます。またエレベーターなどの維持管理費用のかかる設備があると、さらに高くなります。共用部分の設備が充実していると、それだけ管理費も高くなると考えていいと思います。
また修繕積立金は、30年程度の長期にわたる修繕計画を想定して、定期的な大規模修繕などを計画し、金額が決定されているはずです。建物の資産価値を維持していくための命綱ですから、修繕積立金は修繕以外の目的では取り崩すことはできません。
このような視点で管理費や修繕積立金の額を改めて確認してください。値下げをするためには、何の項目を削るのか、管理組合として総会で決定する必要があります。
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  管理費等
Q. 組合員名簿作成のために情報提供の依頼があったけど・・・

マンションに住んでいます。管理組合から名簿作成のために各戸の情報提供依頼がありました。情報を提出しなければならないでしょうか。主な項目には家族構成、勤務先と同居家族以外の緊急時の連絡先等があります。
A.
名簿作成の主な目的としては、日常的なマンション管理に関する (総会や理事会、消防設備点検等)連絡と非常時である自然災害時等の安全確認、火災等があった際の避難に支援が必要な方への対応、独り暮らしの方が病気や事故により病院へ搬送された場合の緊急連絡先等の情報の把握が考えられます。区分所有者が行方不明になった場合や遺言や相続人が無いまま亡くなった場合には管理費や修繕積立金の滞納、部屋の片付けや処分も進まず管理に支障、最終的には管理不全に陥るおそれもあります。資産価値にも影響することもあるので、管理組合に事前に情報を提供し、万が一の場合に備えて日頃から住民みんなで協力しあうことが大切です。一方で、管理組合側は集めた情報については個人情報ですので注意しなければなりません。住民から変更届出があればその都度更新をし、名簿を適正に管理し慎重に取り扱う必要があります。なお、2022(令和４)年4月創設の「マンション管理計画認定制度」(一定の基準を満たし適正な管理計画を持つマンションとして地方公共団体から認定をうけることができる制度)の認定基準には、名簿を備え１年に1回以上は内容の確認を必要とするという項目があります。神戸市内のマンションであれば、神戸市すまいの総合窓口すまいるネットで名簿作成のアドバイスが可能ですのでご相談ください。
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  その他
Q. 管理組合の役員の報酬は受け取ってもいい？

このたび管理組合の役員になりましたが、報酬がでると聞きました。もらってもよいのでしょうか？
A.
役員としての活動に要する必要経費の弁済と、報酬を受けることはできます。

国土交通省が定めている標準管理規約では、活動に伴って必要となる経費(例えば交通費、電話代等)の支払いを受けることは当然のこととしており、その上で、役員在任中の時間的、精神的負担を考慮すれば、適切な額の報酬を受け取ることができるものとしています。

だだし、役員は区分所有者の輪番で行っていること、ボランティアという気持ちが大きいこと、適当な額が決めにくいこと、不公平になりやすいこと等の理由で、報酬制度を採用している管理組合はあまり多くないようです。
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  総会・理事会等
Q. 管理委託の主な内容について教えてください？

役員の高齢化が進み、管理組合運営の負担が大きくなってきたため、管理委託を検討していますが、委託の主な内容について教えてください。
A.
管理委託には、管理業務のほとんどの業務を委託契約により管理会社が担当する一括委託方式（全面委託）と、管理組合が専門的な業務のみを専門業者に委託する個別委託方式（部分委託）があります。

管理会社に委託する業務には、大きく分けて以下の４つがあります。

(1)事務管理業務

a）基幹事務

･管理組合の会計の収入及び支出の調定、･出納、･マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整。

b)それ以外の業務理事会や総会の支援業務

(2)管理員業務

管理人（管理員）が行う受付業務、点検、立会い、報告連絡業務。

(3)清掃業務玄関ホール、廊下・階段などの清掃。

(4)建物・設備管理業務建物、エレベーター、消防設備、電気設備等の保守点検や貯水槽の清掃。

契約の詳しい内容は、国土交通省の標準管理委託契約書を参考にしてください。

・国土交通省／「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
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Q. マンションの隣人が、タバコをベランダで吸っています。どうすればやめてもらえますか？

マンションの隣人が、いつもタバコをベランダで吸っています。窓を閉めていても煙が室内に匂ってきますし、風向きによっては灰が飛んできて困ります。

どうすればやめてもらえますか？
A.
できれば隣人と話し合って円満解決できればいいですが、話しにくいのであれば、まず分譲マンションは管理組合、賃貸マンションは大家さんや管理会社に相談して、掲示板等を通じて注意を促してもらうとよいでしょう。

また分譲マンションの場合は、マンション管理組合の規約を調べてみましょう。ベランダでの喫煙が禁止されているのであれば、管理組合から注意を促してもらいましょう。規約に定めがないようでしたら、同様の被害を受けている区分所有者が協力して理事会に働きかけて、規約や使用細則などに盛り込むよう検討して頂くことも可能です。ただし、規約改正にはマンション住民の3/4以上の議決が、使用細則には過半数以上の議決が必要ですので、改正には時間がかかります。

賃貸住宅の場合も、賃貸借契約書に喫煙のマナーについて書かれているかどうか確認してみて下さい。
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Q. マンション住まいで窓ガラスが割れたときの修理代は誰が払うの？

私は小学生の２人の息子を持つ主婦です。分譲マンションに家族４人で暮らしています。昨日、子どもたちが部屋でボール遊びをしていて、ベランダ側の窓ガラスを割ってしまいました。この窓ガラスの修理費は管理組合で負担してもらえるでしょうか？
A.
このようなケースでは、管理組合が費用を負担していません。大規模な修繕工事や全戸で窓ガラスを一斉に交換する際などでは、総会の承認を得て「修繕積立金」で、管理組合が費用を負担することもあります。しかし、専用使用権のある共用部分の通常の使用に伴う管理は、専用使用権者の責任となります。窓ガラスは、共用部分の中でも専用使用部分に該当するため、原因がボール遊びの場合、その住戸の専用使用権者が修理することになります。ただし、これはその管理組合の管理規約が国土交通省の作成したマンション標準管理規約に準拠している場合の回答になります。
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