マンション管理

すまいのお悩みQ&A

Q. 管理規約を見直すための手続きは？

管理組合規約を見直したいのですが、どのような手続きが必要ですか？
A.
規約は管理組合の組織や運営に関する根本の規則です。見直しにあたっては、区分所有者の意見を十分に聴くと同時に、社会情勢や他のマンションの動向を見極めるなど慎重に検討を進める必要があります。

まず規約見直しの目的と理由を整理し、条文をもとに必要性を確認します。わざわざ規約を改正しなくても、「細則」の追加や変更で対応できるケースがあります。検討には時間と専門的知識を要するので、専門委員会を設置したり、マンション管理士などの専門家にアドバイスを依頼して、検討を進めます。

理事会や専門委員会としての改正案がまとまれば、ニュースの発行や説明会などによって、すべての区分所有者への説明を行います。そうしてほとんどの区分所有者の賛同が得られそうだと判断できれば、総会を開催して規約改正の決議を行います。規約改正の決議には区分所有者及び議決権の３/４以上の賛成が必要です。また改正により特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合にはその方の承諾が必要ですので、特に注意してください。

なお、国土交通省が単棟型マンション、団地型マンションや複合型マンションなどのタイプ別に「標準管理規約」を定めていますので、参考にしてください。

・国土交通省／マンション管理について
2018年02月14日現在
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  区分所有法・規約等
Q. 自主管理とは、どんな管理形態ですか？

マンションの自主管理とは、どんな管理形態ですか。
A.
自主管理とは、管理業務を管理会社へ委託することなく、管理組合自ら管理業務を行うことを言います。委託の必要性がなくなりますので、委託費用は不要となりますが、その分管理組合には応分の責任と負担がかかることになりますので、一概にどちらがふさわしいか、とは言えないものです。

自主管理にした場合には、管理組合には多岐にわたる管理業務の知識やマンパワーが必要になります。それらを裏支えする新たな費用も、当然発生することでしょう。それらも含めて、委託管理から自主管理への切り替えを検討する場合には、そのメリット・デメリットを洗い出し、現実的に自主管理が可能かどうかを十分に検討する必要があると思います。
2018年02月05日現在
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  その他
Q. 管理費・修繕積立金滞納分を競売の落札者から徴収できますか？

管理費・修繕積立金を滞納していた区分所有者が競売にかけられました。落札者から滞納分の徴収はできますか
A.
区分所有法では売買等で所有権が移転した場合には、管理組合は新たに所有権を取得した区分所有者に、前の区分所有者が滞納していた管理費等を請求することができると定めています。これは競売による所有権移転の場合にも適用されますので、落札者から滞納分を徴収することはできます。
2018年02月13日現在
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  管理費等
Q. 分譲マンションの管理費滞納について

築30年の分譲マンションに住んでいますが、空き家も目立つようになり、住民同士の付き合いもあまりありません。今年度、理事となり会計を担当することになったのですが、一部の住民が管理費を滞納していることを知りました。どのように対応していけばよいでしょうか。
A.
管理費の滞納については、長期化させないことが肝要です。長期化すると滞納金が高額となり、回収が増々難しくなります。滞納を長期化させないためには、あらかじめ滞納に対する対処方法を管理規約や細則等に明記しておき、滞納に気づいたら定めに従って粛々と督促を行いましょう。対処方法を定めて住民が共通の認識を持っておくことで、素早く督促を開始することができ、理事が交代しても継続的な対処がとれます。また、滞納問題を理事会に閉じた問題とせず、住民全体の問題として捉えてもらえるように、プライバシーに配慮した上で滞納と督促の経緯を住民にお知らせし、滞納しづらい環境を作りましょう。マンションの住民はそれぞれ生活環境が異なり、何らかの事情で滞納に至っていると思われます。滞納者の氏名公表、共用部の使用制限等の措置は、感情的な問題に発展する場合がありますので、できるだけ強硬的な手段は避け、まずは、文書、電話、訪問を手段として滞納者との対話により支払いを求めましょう。滞納の回収方法としては法的な手段も考えられますが、その費用は管理組合の会計から支出され、滞納金も必ず回収できるとも限りません。法的な手段によってマンション内の人間関係を悪くすることもありますので、十分に対話を尽くしてからの手段としましょう。ただし、滞納金の請求権は5年で時効となるため、滞納者が対話に応じない、連絡がとれない、退去して行方不明などの場合は、放置せずに法的な手段を検討しましょう。
2021年05月11日現在
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  管理費等
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  近隣関係
Q. 管理組合の役員の報酬は受け取ってもいい？

このたび管理組合の役員になりましたが、報酬がでると聞きました。もらってもよいのでしょうか？
A.
役員としての活動に要する必要経費の弁済と、報酬を受けることはできます。

国土交通省が定めている標準管理規約では、活動に伴って必要となる経費(例えば交通費、電話代等)の支払いを受けることは当然のこととしており、その上で、役員在任中の時間的、精神的負担を考慮すれば、適切な額の報酬を受け取ることができるものとしています。

だだし、役員は区分所有者の輪番で行っていること、ボランティアという気持ちが大きいこと、適当な額が決めにくいこと、不公平になりやすいこと等の理由で、報酬制度を採用している管理組合はあまり多くないようです。
2018年02月14日現在
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  総会・理事会等
Q. 管理委託の主な内容について教えてください？

役員の高齢化が進み、管理組合運営の負担が大きくなってきたため、管理委託を検討していますが、委託の主な内容について教えてください。
A.
管理委託には、管理業務のほとんどの業務を委託契約により管理会社が担当する一括委託方式（全面委託）と、管理組合が専門的な業務のみを専門業者に委託する個別委託方式（部分委託）があります。

管理会社に委託する業務には、大きく分けて以下の４つがあります。

(1)事務管理業務

a）基幹事務

･管理組合の会計の収入及び支出の調定、･出納、･マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整。

b)それ以外の業務理事会や総会の支援業務

(2)管理員業務

管理人（管理員）が行う受付業務、点検、立会い、報告連絡業務。

(3)清掃業務玄関ホール、廊下・階段などの清掃。

(4)建物・設備管理業務建物、エレベーター、消防設備、電気設備等の保守点検や貯水槽の清掃。

契約の詳しい内容は、国土交通省の標準管理委託契約書を参考にしてください。

・国土交通省／「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
2018年02月05日現在
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  その他
Q. 重要な総会決議では、区分所有者であることの確認が必要ですか？

大規模修繕工事の決定を、次回の総会にかける予定にしています。賃貸に出している区分所有者が多いのですが、重要な総会決議時には区分所有者であることの確認(証する書面等)が必要になりますか
A.
区分所有者が誰であるかということは、総会決議の際には重要ですので、管理組合として登記簿等で予め確認しておきましょう。また所有権移転や賃貸借の際は、管理組合への届出を管理規約などで規定して、区分所有者の動向も把握するようにします。総会の際は、区分所有者であるか、また委任状を持っているかなどは確認するようにしてください。

区分所有者でない人が、委任状もなく総会決議に加わることはできません。もし議決権を持たない人が加わっていた場合は、その案件については決議が保留されます。
2018年02月13日現在
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  修繕・建替え
Q. 住民同士のトラブルへの対処は？

住民同士のトラブルに管理組合の理事会としてはどのように対処したらいいですか？
A.
トラブルの内容にもよりますが、当事者同士が話し合いによって解決を図ることが基本ですから、管理組合は関与しないというのが原則だと思います。トラブルが共用部分の管理や使用に関することであれば、区分所有者の共同の利益に関わってくる可能性があるので、その場合は管理組合も関与する必要が出てくるかもしれません。当事者からの要請があれば、おせっかいにならない程度に事情を聞くことからはじめてみてはいかがでしょうか。その場合は、公平な立場で両者の言い分をよく聞き、トラブルの原因や他の住民への影響の有無など、現状をよく把握しましょう。
2018年02月14日現在
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  近隣関係
Q. よい管理会社の見分け方を教えてください？

今の管理会社は、業務報告や緊急故障対応に不備が多く、契約先の変更を検討しています。よい管理会社の見分け方を教えてください。
A.
まず管理業務の内容が、仕様書できちんと示されていること、管理組合からの質問や相談に対し、適切な助言や協力を積極的に行う姿勢があることです。また、休日や夜間の緊急事故に対応できる処理体制を持っていることも重要です。特に管理は人と言われるように、管理要員の教育、指導が十分されていることも大切です。　これら業務の内容と、費用のバランスを見ながら決めるのがいいでしょう。
2018年02月05日現在
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  その他
Q. 管理費や修繕積立金の値下げ要求はできますか？

管理費や修繕積立金がかなり高くて、負担になっています。値下げ要求はできますか。
A.
区分所有者は、管理費や修繕積立金を毎月支払うことになっており、それぞれ根拠に基づいた金額です。

まず管理費には、管理組合の事務費や建物の維持管理費、管理会社の委託費などが含まれます。またエレベーターなどの維持管理費用のかかる設備があると、さらに高くなります。共用部分の設備が充実していると、それだけ管理費も高くなると考えていいと思います。
また修繕積立金は、30年程度の長期にわたる修繕計画を想定して、定期的な大規模修繕などを計画し、金額が決定されているはずです。建物の資産価値を維持していくための命綱ですから、修繕積立金は修繕以外の目的では取り崩すことはできません。
このような視点で管理費や修繕積立金の額を改めて確認してください。値下げをするためには、何の項目を削るのか、管理組合として総会で決定する必要があります。

2018年02月13日現在
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  管理費等
Q. マンションの上階の騒音に悩まされています。

Ｑ１．分譲マンションに住んでいます。上の階に最近若い夫婦が引っ越してきたのですが，子どもが飛び跳ねたり走り回ったりするような音が響いてきて困っています。直接は言いにくいのですが。（６０代，女性）
A.
Ａ１．マンションはその構造上，まわりの住戸に多少なりとも生活音が響くことは避けられません。騒音と感じる程度も個人差があり，あるいは騒音被害を感じている人に比べてその発生源となる人にはその認識がない，ということもよく見受けられます。そういったギャップを埋め，居住者どうしが快適に暮らしていくためにも，居住者全員で生活ルールやマナーの定着を促すような取り組みを進めていくことが大切です。

ご相談のケースも，そのような取り組みを管理組合などが中心になって進めるよう，申し入れてみてはいかがでしょうか。騒音を感じている人があなた以外にはまわりにいないのかどうかを確認したり，居住者向けに注意を促す文書を作成し，管理組合名で回覧したり掲示したりする，などの対策に取り組むことが考えられます。

Ｑ２．今後のことも考えて，管理組合としてはどのように取り組めばいいのでしょうか？

Ａ２．例えば生活音に関する住民アンケートをとるなど，居住者の意見集約を踏まえて，共同生活のルール・マナーとしてのガイドラインを定めることが考えられます。それにより騒音に対する注意や関心も高まりますし，何かがあっても言いやすくなると思います。管理規約や使用細則で，生活音に関連したルールを決めているところもあるようですので，お住まいのマンションではどのように定められているのかも，一度ご確認ください。いずれにしても，当事者双方に感情的なしこりが残らないよう，良好なコミュニティづくりという観点から取り組むことが大切です。
2018年02月14日現在
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  近隣関係
Q. 標準管理委託契約書とは、どんなものですか？

管理委託している管理会社の契約書は、標準管理委託契約書を参考に作成していると聞きましたが、これはどのようなものですか。
A.
マンション管理適正化法では、管理契約をめぐるトラブル回避のため、重要事項の説明や契約成立時の書面の交付をマンション管理業者に義務付けています。また、「マンション標準管理委託契約書」が契約成立時の書面を交付する場合の指針として、国土交通省から発表されています。

この契約書には委託契約の一般事項の他に、管理業務の内容と実施方法、業務報告、免責事項などが書かれており、実際の契約書の作成には個々の状況に応じて内容の追加、修正を行うとされています。

またマンション管理標準指針では、（1）委託業務費の明細、（2）管理会社及びその従業員の管理事務の守秘義務、（3）契約の解除、解約の申入れ、契約の有効期間及び契約の更新について　の全ての項目について、標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれていることを標準的な対応とし、この契約を標準管理委託契約と呼ぶことがあります。

平成15年度に国土交通省が行ったマンション総合調査では、標準管理委託契約書に準拠した契約書を作成している管理組合は約９７％に達しています。
2018年02月05日現在
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