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すまいのお悩みQ&A
マンション管理
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Q. マンション管理組合の役員のなり手がいない。どうしたらいい？
Ｑ．築４０年自主管理している分譲マンションに住んでいます。輪番で次の役員が回ってきましたが、住民も高齢化しており次の理事長のなり手がなく、なかなか決まりません。私も高齢のため、理事長を引き受けたくありません。何か良い知恵はないでしょうか？（８０才男性）
A.Ａ．分譲マンションも時が経つと、お住まいの皆さまが高齢化し、賃貸に出されたり、空き家になったりする住戸も出てきて、役員選出が難しくなってきているマンションもあると聞きます。その中で、自主管理で頑張っておられることはすばらしいと思います。
すまいるネットが平成２４年度に神戸市内の高経年・小規模マンション約３７０管理組合に対して行ったアンケート調査でも、「マンションの課題」について聞いたところ、約２５％の管理組合が「理事のなり手がない」と回答しています。
役員のなり手が少なくなったマンションの中には、･理事の要件を区分所有者の配偶者や一親等の同居家族にまで広げる。･理事に対して理事報酬を支払う。･不在所有者に管理協力金を求める。･理事の負担が大きい業務を専門家や管理会社に委託する。などを検討・実施をし、解決を図ろうとしているところがあります。
解決に向けてどういった対策が良いのか、管理組合の皆さまでよく話し合い、皆さまが納得する方法を採用してください。
いずれの解決策についても、ご自身のマンションの管理規約をご確認いただき、新しい取り組みができる内容になっていなければ、管理規約に盛り込む必要があります。また、自主管理から委託管理にするにも、専門家や管理会社を選ぶといった作業が出てきます。
すまいるネットでは、管理規約の変更や管理委託への進め方などについてのご相談にアドバイスや情報提供を行っております。また、管理組合で勉強会を開く際には、すまいるネットの職員が皆さまの管理組合に出向いて「出前講座」を行っています。
2018年02月13日現在
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Q. ベランダにはどれくらいまで物を置いてもいいの？
部屋が狭いので、ベランダに物置を置くことを検討しています。ベランダにはどの程度の物を置くことができるのでしょうか。
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Q. マンションの専有部分の定義は何ですか？
マンションの「専有部分」とは、どのような場所をいうのでしょうか。
A.マンションの建物のうち、区分所有権の対象となる建物の部分を「専有部分」といいます。例えば「ある人がマンションを所有している」という場合、その人の所有権が及ぶ範囲、又は他の人の所有権が及ばない部分を指します。
具体的には、壁や天井，窓・ドアなどの「内側」の部分とされています。壁や天井などそれ自体は専有部分ではありません。しかし、床のフローリングや壁紙などは専有部分、と解されることが多いようです。
基本的には、(1)構造上区分されていること(2)利用上区分されていること、という二つの要件を満たす部分とされています。専有部分とそうでない部分（共用部分）の境界を厳密に定めるのは難しく、物の性質や目的などから総合的に判断することが求められます。
なお、各マンションの管理組合規約には専有部分の定義が記載されているはずですので、規約で確認してください。
2018年02月05日現在
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Q. 管理費を滞納している区分所有者には、どう対応すればいい？
私が住んでいる分譲マンションで管理費の滞納が１件あります。管理組合の役員として、どのような対応をとればいいでしょうか。
A.管理費や修繕積立金の滞納には様々な原因や事情があると思います。しかし、一度滞納が始まると長期化する恐れがありますので、管理組合としては早めに対応することが大切です。
まず滞納が始まってから３ヶ月間は、督促状を送ったり、訪問や電話により支払いに応じてもらえるよう試みてください。
それでも難しい場合は、内容証明郵便による督促のうえで、今後の対応策を専門家などに相談しましょう。住民同士でやりにくいと思いますが、マンション全体の資産に関わることですので、理事会や総会で滞納状況や対応策を説明し、情報の共有に努めながら、管理組合のルールに基づいて毅然とした対応をとることが重要です。
なお、滞納が発生する前に、管理組合としての対応方法や滞納者への措置などを定めた滞納対策マニュアルを作成し、区分所有者に周知することが望ましいでしょう。また、徴収方法を自動引落にする、収納代行会社を活用するなどの滞納しにくいシステムを導入することも検討してみてはいかがでしょうか。
2018年02月13日現在
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Q. マンション管理について、情報を入手できる窓口はありますか？
築40年目を迎える分譲マンションの管理組合です。この度、理事長になりましたが、第３回目の大規模修繕工事の時期をむかえています。また、管理費の滞納などの課題があります。このようなマンション管理の課題について、情報を入手できるところはありますか。（男性70代）
A.大規模修繕工事も第３回目となると、忘れがちな住宅設備更新の検討も必要になります。住む方の生活に合わせた、電気の容量アップ、階段への手すり設置等の改善工事が必要な場合もあります。
また、管理費の滞納は、そのままにされると管理費の不足などマンションの適正な管理の妨げとなり、回収を図ることは大切な業務です。管理会社に支払の督促業務を委託している場合でも、主体は管理組合ですので、状況の確認やどういった手続きを取っていくかの判断をしなければなりません。
神戸市内にあるマンション約３割が築３０年以上経過した高経年マンションと言われています。上記のような課題に加え、区分所有者の高齢化に伴って、理事のなり手不足など様々な課題を抱えている管理組合も多いことと思います。
マンション管理の様々な課題についての公的な相談窓口として、公益財団法人マンション管理センター、管理会社のことは一般社団法人マンション管理業協会があります。
・マンション管理センター／相談窓口について
・マンション管理業協会／相談業務について神戸市内の管理組合は、神戸市すまいとまちの安心支援センター（すまいるネット）でマンション管理の一般的な相談を行うことができます。皆様からのご相談に、アドバイスや情報提供を行なっています。
2018年02月14日現在
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Q. 管理費の滞納が増えてきた。どう対応すればいい？
管理費を滞納する方が増えており、このままほっておくわけにいきません。管理組合としてどのように催促したらいいですか？
A.滞納の原因として、経済的に困っている、管理組合に不満がある、故意に支払わない、行方不明・連絡不能になっている、など様々なことが考えられますので、その人の実情にあった対応をしてください。機械的に法的手段に訴えるのは、話をこじらせることになりかねません。
一般的な督促方法は、再度請求書を送る、電話、戸別訪問、文書による督促を行うことなどですが、次のような方法も考えられます。
（1）内容証明郵便で、未収金の督促を行うことによって、管理組合としての明確な意思表示をします。
（2）滞納者の住所地の簡易裁判所に「支払督促」の申し立てをします。
（3）通常の訴訟による方法は時間と費用を要するため、小規模で単純な場合は、「少額訴訟制度」が利用できます。
（4）以上の方法では困難な場合には、区分所有権等の「競売」を請求することもできます。（区分所有法第５９条）
2018年02月14日現在
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Q. 区分所有権とは、どんな権利ですか？
マンションを買ったのですが、所有権ではなく「区分所有権」であるのはなぜなのですか？
A.通常所有権とは、「一つの独立したもの全体の所有」という考え方があります（民法の「一物一権主義」）。しかしマンションの場合は、一つの建物を複数で所有する、あるいは一つの建物のある部分を所有する、という考え方となり、これまでの所有権とは相容れない形となります。そのため、マンションの所有のあり方として、一つの建物のある部分を所有する「区分所有権」という考え方が生まれました。（建物の区分所有等に関する法律、通称：区分所有法）なおこの区分所有権は、「専有部分」が対象となり、「共用部分」は対象となりません。
登記簿上も「区分所有権」と表示されていますので、確認してみてください。
2018年02月05日現在
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Q. マンションの駐車場で子どもが遊ばないようにするには？
マンションの駐車場でよく子供が遊んでいるのを見かけます。ドライバーとしては、急に子供が飛び出してこないかと不安です。子供が駐車場で遊ばないようにするにはどうすればいいでしょうか？
A.子供が駐車場で遊ばないように、わかりやすい注意書きの看板などを掲げるとともに、居住者にも現状を広くお知らせして、親にも危ないと認識してもらう必要があります。
分譲マンションであれば、管理組合が中心となって動くほうがいいでしょう。事故が起こってからでは遅いので、できれば早く取り組みましょう。
一方で子供が他に遊ぶ場所がなく、やむを得ず駐車場で遊んでいる、という状況になっていないかどうかも確認する必要があります。やみくもに禁止するだけでなく、他の安全な場所で子供が遊べるような環境づくりも併せて検討してみてください。
2018年02月13日現在
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Q. マンション大規模修繕って管理組合は何をしたらいいの？
入居後12年目を迎える分譲マンション管理組合の役員です。この度、設備担当理事を引き受けました。来年は大規模修繕工事の実施予定年度になっており、前理事より引き継ぎを受けましたが、中身がよくわかりません。大規模修繕工事の管理組合理事の役割を教えてください。（男性45才）
A.大規模修繕工事は、区分所有者全員の財産であるマンションの資産価値の維持、向上を図るために行うものです。入居後12年も経つと、屋上防水、建物外壁の仕上げ材料などに劣化が見受けられると思います。何もしないでおくと、雨漏りの原因となります。区分所有者はご自分の資産の状況を知っておくことが大切です。そのためには専門家に依頼して、建物の状況を調査し把握する必要があります。そのうえで大規模修繕を実施することになります。
管理組合理事の役割は、この大規模修繕工事の実施についての方針案の作成です。実施方法は、大きく分けて3種類の方法が考えられます。
一つ目は、お住まいのマンション管理会社に大規模修繕工事を依頼する方法、二つ目は、大規模修繕工事を建設会社や工務店に依頼する方法、三つ目は、建築設計事務所に建物の劣化診断の調査を依頼、その後、大規模修繕工事の設計、施工会社を入札等で決定し工事を実施する方法です。
ただし、依頼する専門家や建設会社の選定・決定は役員の方々だけで決定するものではありません。区分所有者の方々へ情報提供をしつつ、複数の専門家や建設会社等を選定し提案等を受け、総会の決議を経て公正に企業を決定することが重要です。
なお、区分所有者に建築の専門家がおられる場合でも、大規模修繕工事は多額の費用を使うことになるので、その方に依頼をすると、逆にその方に負担がかかる場合がありますので注意してください。
このように、管理会社へ依頼するにしても、大規模修繕は、設計事務所・建設会社の選定・決定、工事費用の支出決定まで、管理組合理事の方々の労力は大変なものです。
すまいるネットでは、大規模修繕について、一級建築士がアドバイスをしたり、理事会などで大規模修繕をテーマにお話しすることもできます。
2018年02月14日現在
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Q. 管理費を滞納していた区分所有者が替わった。誰に請求すれば？
マンション管理組合の会計を担当しています。管理費を滞納している住戸が売却されて、区分所有者が替わった場合、滞納している管理費は誰に請求すればいいですか？
A.滞納管理費については、滞納した人（＝前の所有者）に債務があるので、まずはそちらに請求します。競売にかけられた場合には、配当要求により、その物件を購入した人（＝競落人）が納付した代金から弁済を受けることもできます。この場合、管理組合は、前の所有者の区分所有建物と、建物に備えつけられた動産について、ほかの債権者に対して優先的に弁済を受けられる権利（＝先取特権）を持ちます。
また、滞納管理費は、買い主や競落人など（＝特定承継人）に対して請求することも認められています（区分所有法第８条）。前の所有者と買い主の間に「管理費は売り主（＝前の所有者）が払う」という約束があっても、買い主（＝特定承継人）に請求できます。
2018年02月14日現在
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Q. 区分所有者とは、だれのことですか？
マンションの区分所有者とは、だれのことですか。
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Q. 廊下に私物を置いている住民がいるが、どうしたらいいか？
分譲マンションの玄関前の廊下にベビーカーや自転車がよく置かれています。通行の邪魔だし何かあったときが心配です。どのように注意すればいいでしょうか。
A.分譲マンションの廊下や階段は共用部分ですから、玄関前といっても物を置いていい場所ではありません。地震や火災発生時の緊急の避難経路にもなるので、物が置いてあるととても危険です。
居住者同士で気をつけることが基本ですが、できれば管理組合が中心となって、掲示や回覧などを通じて居住者に広く呼びかけていくのがいいでしょう。自転車を置く場所が敷地内にないのが原因ならば、置き場などを別途確保することも必要かもしれません。
今後同じ問題が発生するかもしれないので、共用部分の維持管理に関するルールを細則などの形で明文化したり、チラシを作って居住者に配布するといいでしょう。他のマンションの取り組みも参考になるかもしれません。情報を集めてみてはいかがでしょうか。
2018年02月13日現在