マンション管理

すまいのお悩みQ&A

Q. 分譲マンションの玄関ドアは取り替えてもいい？

分譲マンションですが、他の家の玄関ドアに比べ、自分のところは玄関ドアの腐食がひどくなっています。個別に取り替えてもいいのでしょうか？
A.
玄関ドアは各住戸の専有物だと思いがちですが、区分所有法上は共用部分に当たる（一般的に玄関ドアは錠前と内側の塗装面だけが専有部分であるとされています）ので、個別に取り替えをすることはできません。ただ管理組合規約で専有部分の範囲を独自に規定している場合がありますから、規約をよく見てください。

工事については、管理組合が実施する大規模修繕工事で玄関ドアの交換や修繕が予定されている場合があるので、管理組合に確認してください。他と比べ腐食がひどいとの事ですが、腐食の原因が使い方による場合は、共用部分であっても費用負担が必要となります。また、管理組合が速やかに工事を実施できないときは、所有者の責任と負担において実施できるよう規約で定めている場合がありますので、規約を確認してください。

いずれにしても、玄関ドアは遮音や防火性能、建物の外観など共用部分としての意味合いが強いため、勝手に修繕しないで、まず管理組合に相談されることをお勧めします。
2018年02月14日現在
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  区分所有法・規約等
Q. マンションの専有部分の定義は何ですか？

マンションの「専有部分」とは、どのような場所をいうのでしょうか。
A.
マンションの建物のうち、区分所有権の対象となる建物の部分を「専有部分」といいます。例えば「ある人がマンションを所有している」という場合、その人の所有権が及ぶ範囲、又は他の人の所有権が及ばない部分を指します。

具体的には、壁や天井，窓・ドアなどの「内側」の部分とされています。壁や天井などそれ自体は専有部分ではありません。しかし、床のフローリングや壁紙などは専有部分、と解されることが多いようです。

基本的には、(1)構造上区分されていること(2)利用上区分されていること、という二つの要件を満たす部分とされています。専有部分とそうでない部分（共用部分）の境界を厳密に定めるのは難しく、物の性質や目的などから総合的に判断することが求められます。

なお、各マンションの管理組合規約には専有部分の定義が記載されているはずですので、規約で確認してください。
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等
Q. マンションの駐車場で子どもが遊ばないようにするには？

マンションの駐車場でよく子供が遊んでいるのを見かけます。ドライバーとしては、急に子供が飛び出してこないかと不安です。子供が駐車場で遊ばないようにするにはどうすればいいでしょうか？
A.
子供が駐車場で遊ばないように、わかりやすい注意書きの看板などを掲げるとともに、居住者にも現状を広くお知らせして、親にも危ないと認識してもらう必要があります。

分譲マンションであれば、管理組合が中心となって動くほうがいいでしょう。事故が起こってからでは遅いので、できれば早く取り組みましょう。

一方で子供が他に遊ぶ場所がなく、やむを得ず駐車場で遊んでいる、という状況になっていないかどうかも確認する必要があります。やみくもに禁止するだけでなく、他の安全な場所で子供が遊べるような環境づくりも併せて検討してみてください。
2018年02月13日現在
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  近隣関係
Q. マンション管理組合の役割って？

Ｑ私が住んでいる分譲マンションでは、管理組合の役員は輪番制をとっています。今年度からマンション管理組合の役員に初めて任命されましたが、仕事も忙しく正直言って面倒です。管理の知識も無く、役員が何をすればよいかも分かりません。管理業務を委託している管理会社に任せておいては駄目なのでしょうか。（男性４0代）
A.
Ａ．お住まいの分譲マンションでは、管理事務を管理会社に委託されているようですが、マンション管理会社は、あくまで管理組合の管理業務をお手伝いする存在です。マンションには、「専用部分」と「共用部分」とがあり、特に「共用部分」は、「区分所有者」皆さんの財産であり、その管理主体は「管理組合」です。管理組合とは、区分所有者の財産を守る目的で、区分所有者全員で組織し、建物の維持・管理に努める団体です。多くの管理組合では、理事等の役員を選任しています。理事会の活動は、管理組合の基本的な運営方針を検討し、総会等で合意形成を図っていく大切なものです。また、役員の業務については、お住まいのマンションの管理規約や細則などに定められています。具体的な仕事の分担は管理組合によって異なりますので、実際に他の役員の方や前任者にお話を聞かれることをおすすめします。

マンションは購入して終わりではありません。建物という財産の保全や管理は戸建住宅もマンションも同じです。役員に就任されたこの機会に、自分の財産であるマンションをどのように維持･保全していくことが望ましいのかを考えてみて下さい。

神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）では、すまいに関するご相談にアドバイスや情報提供を行なっています。神戸市内の管理組合の方からは、マンション管理組合の運営や修繕計画の立て方などの相談をお受けしています。
2018年02月14日現在
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  総会・理事会等
Q. ベランダにはどれくらいまで物を置いてもいいの？

部屋が狭いので、ベランダに物置を置くことを検討しています。ベランダにはどの程度の物を置くことができるのでしょうか。
A.
共同住宅（マンション）には、各住戸のような「専有部分」と、１階のロビー、廊下、階段、エレベーターなどの「共用部分」があります。ベランダは、専有部分と思いがちですが共用部分に分類されます。

ふだんは各住戸の居住者が専用使用していますが、非常時には避難路としての役割を果たします。ベランダに物置を置いていると、火災などの緊急時にじゃまになって避難できなくなります。また、強風時に倒れたり、場合によっては落下する危険もあり、安全のためには置かないことが望ましいと言えます。
2018年02月14日現在
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Q. 区分所有権とは、どんな権利ですか？

マンションを買ったのですが、所有権ではなく「区分所有権」であるのはなぜなのですか？
A.
通常所有権とは、「一つの独立したもの全体の所有」という考え方があります（民法の「一物一権主義」）。しかしマンションの場合は、一つの建物を複数で所有する、あるいは一つの建物のある部分を所有する、という考え方となり、これまでの所有権とは相容れない形となります。そのため、マンションの所有のあり方として、一つの建物のある部分を所有する「区分所有権」という考え方が生まれました。（建物の区分所有等に関する法律、通称：区分所有法）なおこの区分所有権は、「専有部分」が対象となり、「共用部分」は対象となりません。

登記簿上も「区分所有権」と表示されていますので、確認してみてください。
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等
Q. 廊下に私物を置いている住民がいるが、どうしたらいいか？

分譲マンションの玄関前の廊下にベビーカーや自転車がよく置かれています。通行の邪魔だし何かあったときが心配です。どのように注意すればいいでしょうか。
A.
分譲マンションの廊下や階段は共用部分ですから、玄関前といっても物を置いていい場所ではありません。地震や火災発生時の緊急の避難経路にもなるので、物が置いてあるととても危険です。

居住者同士で気をつけることが基本ですが、できれば管理組合が中心となって、掲示や回覧などを通じて居住者に広く呼びかけていくのがいいでしょう。自転車を置く場所が敷地内にないのが原因ならば、置き場などを別途確保することも必要かもしれません。

今後同じ問題が発生するかもしれないので、共用部分の維持管理に関するルールを細則などの形で明文化したり、チラシを作って居住者に配布するといいでしょう。他のマンションの取り組みも参考になるかもしれません。情報を集めてみてはいかがでしょうか。
2018年02月13日現在
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  近隣関係
Q. わたしのマンションで民泊されているかも。どうしたらいい？

分譲マンションの管理組合理事長をしています。最近、私のマンションに住人以外の人が出入するようになりました。夜中に騒ぐ、ゴミ出しルールを守らないなどのトラブルがあり、何度か注意しましたが、トラブルを起こす人は毎回違うため、一向に改善されません。いわゆる民泊を営んでいる可能性もあり、この部屋の区分所有者に改善を申し込みましたが、なしのつぶてです。まわりの区分所有者から何度も苦情が入り困っています。どう対応すれば良いのでしょうか（６０代，男性）
A.
分譲マンションは、複数の区分所有者で構成されており、円滑な運営を行う上で、住民同士の相互理解、協力が欠かせません。

また、平成30年6月に住宅宿泊事業法が施行されました。他の区分所有者から苦情が入っているとのことですが、同法の成立によって今後、住宅民泊事業（いわゆる民泊）がこれまで以上に行われる可能性があります。分譲マンションでのトラブルを防止するために、国土交通省では、「民泊を許容する場合」、「禁止する場合」の対応について、平成29年8月29日付けで「マンション標準管理規約」を改正し、マンション管理規約への記載を推奨しています。

今後の対応では、こうした標準管理規約をもとに、管理組合の理事会等で話し合い、民泊への対応を決めたうえで、マンション管理規約の変更（改正）をお薦めします。

なお、管理規約の変更前に適法に民泊が開始され、その後にマンション管理規約を変更（改正）しようとする場合には、区分所有法の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない」ケースに該当する可能性があり、民泊を行っている方の承諾が必要となるおそれがありますので、早期にご検討ください。

マンションを運営していく上で、様々な問題が発生します。問題の発生を未然に防止する為にも、日頃からの区分所有者同士の良好なコミュニケーション形成に積極的に取り組んでください。
・国土交通省／マンション管理について
2018年02月14日現在
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  近隣関係
Q. 管理費を滞納していた区分所有者が替わった。誰に請求すれば？

マンション管理組合の会計を担当しています。管理費を滞納している住戸が売却されて、区分所有者が替わった場合、滞納している管理費は誰に請求すればいいですか？
A.
滞納管理費については、滞納した人（＝前の所有者）に債務があるので、まずはそちらに請求します。競売にかけられた場合には、配当要求により、その物件を購入した人（＝競落人）が納付した代金から弁済を受けることもできます。この場合、管理組合は、前の所有者の区分所有建物と、建物に備えつけられた動産について、ほかの債権者に対して優先的に弁済を受けられる権利（＝先取特権）を持ちます。

また、滞納管理費は、買い主や競落人など（＝特定承継人）に対して請求することも認められています（区分所有法第８条）。前の所有者と買い主の間に「管理費は売り主（＝前の所有者）が払う」という約束があっても、買い主（＝特定承継人）に請求できます。
2018年02月14日現在
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  管理費等
Q. 区分所有者とは、だれのことですか？

マンションの区分所有者とは、だれのことですか。
A.
区分所有者とは、正確に言えば区分所有権を有する者、となりますが、主には分譲マンションの所有者がそれにあたります。所有者と入居者が一致していることが多いと思いますが、所有者と入居者が異なる場合、例えば分譲貸しのような場合は、所有者が区分所有者であり、入居者は区分所有者ではありません。これは店舗でも同様で、例えば１階に店舗が入居しているような場合は、いわゆるテナント貸しであれば店舗は区分所有者ではなく、テナントのオーナーが区分所有者となります。
2018年02月05日現在
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Q. マンション管理の全部委託方式とはどんな方式ですか

分譲マンションの管理方式のうち、「全部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

「全部委託方式」とは、マンション管理に関する実務の全てを管理会社に委託することを言います。管理組合の役員が担う業務が大幅に軽減されるというメリットがありますが、役員として管理組合内での議論や意思決定はもちろんのこと、管理会社との折衝や業務管理など、全部委託方式ならではの業務も発生しますので、それを含めて管理組合で検討することが必要です。
2018年02月13日現在
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Q. 団地型マンションの建替えって、どう進めたらいいの？

Ｑ.昭和47年に入居した分譲マンションです。5階建・6棟・150戸の団地です。建替えを検討したいのですが、どのように進めればよいのか教えてください。（６５歳、男性。6棟150戸の団地管理組合理事長）
A.
Ａ．昭和47年に新築で入居されたとのことですので、マンション年齢は43歳ですね。マンションの再生計画を考え始めても良い時期だと思います。

年を重ねるごとに建物の劣化、住宅設備の陳腐化などで資産価値が低下したり、また、居住者の高齢化によりマンション管理に支障をきたす場合もあります。また、昭和56年以前に完成したマンションでは耐震性の課題もあります。

マンションの再生方法には大きく分けて二つの方法があります。一つはマンションを一から建て直すこと、二つ目は大規模修繕により建物の性能を維持する方法です。いずれの場合も専門的な知識が必要になりますので、建築士などの専門家の力を借りることが良いでしょう。まずは管理組合内に「再生検討委員会」を設置し、専門家への依頼とそれに伴う費用の支出などについて、管理組合の総会で決議し、承認を得て、検討を進めていきます。

大まかな手順は、(1)検討委員会の設置(2)専門家の選定(3)建物計画・資金計画・大規模修繕案などの立案(4)建替え、大規模修繕（耐震補強を含む）の比較検討(5)管理組合総会で方針（建替え・大規模修繕）を決議(6)団地再生の詳細検討(7)管理組合総会で再生案を決議(8)再生案の詳細設計(9)事業協力者又は請負業者の選定(10)工事着手(11)工事完成という手順になります。相当な期間を要するので、今から検討を始めると良いでしょう。

区分所有の方が150世帯もいらっしゃいますと、150通りの考え方があり、意見を一つにまとめるのは難しいことです。管理組合で建替えに関する情報の収集、専門家による勉強会の開催、アンケートの実施など、話し合いを重ねて区分所有者の意向の集約を図りましょう。

また、建替えについては、団地型のマンションの場合、団地管理組合全体での建替え決議、また各棟での建替え決議も必要です。

大阪の千里ニュータウンでは、マンション建替えのニュースが紙面を飾っていますが、すべてと言ってよいほど、分譲マンション事業者の協力を得ています。理由はマンションの建替えにおいて区分所有者の費用の負担を減らすために、建設戸数をできるだけ多く建設し、従前の権利者対象住宅以外の分譲住宅事業の収入を、従前の権利者の負担軽減に活用する事業手法で実施しています。

マンション建替えは、パートナーとなる分譲マンション事業者の参加を得ないと実施は難しいと思います。

マンション再生の検討をされるにあたり、専門家の選定などについては、「神戸市すまいとまちの安心支援センター」“すまいるネット”へご相談ください。

すまいるネット／マンション管理に関する相談
2018年02月15日現在
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