マンション管理

すまいのお悩みQ&A

Q. マンションの公開空地とは、何のことですか？

私の住んでいるマンション内の公園は、「公開空地」と呼ばれていて、規制があると聞きました。公開空地とは、どういうものなのでしょうか。
A.
マンションの敷地内でありながら、歩道や公園などの形で、誰でも使える場所を、一般的に公開空地と呼ぶことがあります。厳密には、建築基準法に基づいて、空地を確保するよう決められている場所のことをいいます。これは、そのマンションの建設にあたり、一定の規制の緩和の条件として、周辺環境に配慮して設けるものです。一般に公開されることが基本となっており、そこを囲って使えなくすることはもちろんのこと、駐車場などの用途に変えることもできません。

なお公開空地には、「建築基準法に基づく公開空地」であることが記された看板が立っています。
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Q. マンション管理組合の役割って？

私が住んでいる分譲マンションでは、管理組合の役員は輪番制をとっています。今年度からマンション管理組合の役員に初めて任命されましたが、仕事も忙しく正直言って面倒です。管理の知識も無く、役員が何をすればよいかも分かりません。管理業務を委託している管理会社に任せておいては駄目なのでしょうか。
A.
お住まいの分譲マンションでは、管理事務を管理会社に委託されているようですが、マンション管理会社は、あくまで管理組合の管理業務をお手伝いする存在です。マンションには、「専用部分」と「共用部分」とがあり、特に「共用部分」は、「区分所有者」皆さんの財産であり、その管理主体は「管理組合」です。管理組合とは、区分所有者の財産を守る目的で、区分所有者全員で組織し、建物の維持・管理に努める団体です。多くの管理組合では、理事等の役員を選任しています。理事会の活動は、管理組合の基本的な運営方針を検討し、総会等で合意形成を図っていく大切なものです。また、役員の業務については、お住まいのマンションの管理規約や細則などに定められています。具体的な仕事の分担は管理組合によって異なりますので、実際に他の役員の方や前任者にお話を聞かれることをおすすめします。

マンションは購入して終わりではありません。建物という財産の保全や管理は戸建住宅もマンションも同じです。役員に就任されたこの機会に、自分の財産であるマンションをどのように維持･保全していくことが望ましいのかを考えてみて下さい。
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  総会・理事会等
Q. マンションの上階の騒音に悩まされています。

分譲マンションに住んでいます。上の階に最近若い夫婦が引っ越してきたのですが，子どもが飛び跳ねたり走り回ったりするような音が響いてきて困っています。直接は言いにくいのですが。
A.
マンションはその構造上，まわりの住戸に多少なりとも生活音が響くことは避けられません。騒音と感じる程度も個人差があり，あるいは騒音被害を感じている人に比べてその発生源となる人にはその認識がない，ということもよく見受けられます。そういったギャップを埋め，居住者どうしが快適に暮らしていくためにも，居住者全員で生活ルールやマナーの定着を促すような取り組みを進めていくことが大切です。

ご相談のケースも，そのような取り組みを管理組合などが中心になって進めるよう，申し入れてみてはいかがでしょうか。騒音を感じている人があなた以外にはまわりにいないのかどうかを確認したり，居住者向けに注意を促す文書を作成し，管理組合名で回覧したり掲示したりする，などの対策に取り組むことが考えられます。

管理組合としては，例えば生活音に関する住民アンケートをとるなど，居住者の意見集約を踏まえて，共同生活のルール・マナーとしてのガイドラインを定めることが考えられます。それにより騒音に対する注意や関心も高まりますし，何かがあっても言いやすくなると思います。管理規約や使用細則で，生活音に関連したルールを決めているところもあるようですので，お住まいのマンションではどのように定められているのかも，一度ご確認ください。いずれにしても，当事者双方に感情的なしこりが残らないよう，良好なコミュニティづくりという観点から取り組むことが大切です。
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Q. 既存不適格建築物とは、どんな建築物を指すのですか？

所有しているマンションの管理組合理事会で、「このマンションは既存不適格の部分があって、。。。」という話があったのですが、「既存不適格」とはどんな建物のことでしょうか。
A.
「既存不適格（きぞんふてきかく）」建築物とは、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後の法令改正や都市計画変更等によって、現行法令に適合しない部分が生じた建築物のことをいいます。（建築基準法）

そのまま使用していても直ちに違法ということにはなりませんが、その後に増改築等を行う際には、その部分を含めて、現行法令に適合するようにしなければならない建築物のことです。

古いマンションの場合、延べ床面積が現行の指定容積率を大幅に超えているという「既存不適格」状態になっていることがあり、建て替えると、面積、戸数ともかなり減ってしまうケースが考えられます。
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Q. 団地型マンションの建替えって、どう進めたらいいの？

昭和47年に入居した分譲マンションです。5階建・6棟・150戸の団地です。建替えを検討したいのですが、どのように進めればよいのか教えてください。
A.
年を重ねるごとに建物の劣化、住宅設備の陳腐化などで資産価値が低下したり、また、居住者の高齢化によりマンション管理に支障をきたす場合もあります。また、昭和56年以前に完成したマンションでは耐震性の課題もあります。

マンションの再生方法には大きく分けて二つの方法があります。一つはマンションを一から建て直すこと、二つ目は大規模修繕により建物の性能を維持する方法です。いずれの場合も専門的な知識が必要になりますので、建築士などの専門家の力を借りることが良いでしょう。まずは管理組合内に「再生検討委員会」を設置し、専門家への依頼とそれに伴う費用の支出などについて、管理組合の総会で決議し、承認を得て、検討を進めていきます。

大まかな手順は、(1)検討委員会の設置(2)専門家の選定(3)建物計画・資金計画・大規模修繕案などの立案(4)建替え、大規模修繕（耐震補強を含む）の比較検討(5)管理組合総会で方針（建替え・大規模修繕）を決議(6)団地再生の詳細検討(7)管理組合総会で再生案を決議(8)再生案の詳細設計(9)事業協力者又は請負業者の選定(10)工事着手(11)工事完成という手順になります。相当な期間を要するので、今から検討を始めると良いでしょう。

区分所有の方が150世帯もいらっしゃいますと、150通りの考え方があり、意見を一つにまとめるのは難しいことです。管理組合で建替えに関する情報の収集、専門家による勉強会の開催、アンケートの実施など、話し合いを重ねて区分所有者の意向の集約を図りましょう。

また、建替えについては、団地型のマンションの場合、団地管理組合全体での建替え決議、また各棟での建替え決議も必要です。
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  修繕・建替え
Q. 耐震補強工事のため住民の合意を得る方法は？

古い分譲マンションで耐震補強をしなければならないのですが、住民の合意がなかなか得られないように思います。なにかいい方法はありませんか？
A.
分譲マンションを耐震補強しようとすれば、一般的には特別決議（総会に出席した区分所有者およびその議決権の各３／４以上の賛成）を要することになりますから、区分所有者の合意形成を図ることがカギとなります。（※神戸市では区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定を受けた場合、大規模な耐震改修工事により共用部分を変更する場合の決議要件を3/4以上→1/2超に引下げの緩和することができるます。）費用が多額になること、居住性に影響のある住戸とそうでない住戸が生じる可能性があることなどから、合意形成がネックとなってなかなか進んでいないのが実情です。

まずは、すまいるネットの出前講座（無料）を利用して、耐震性の必要性について勉強することからはじめてください。次に、すまいるネットの「耐震改修アドバイザー派遣」を利用して、合意形成の進め方について勉強と情報収集を行いましょう。（弁護士、建築士などの専門家を無料で派遣します。）

実際の進め方は、専門家の助言を受けながら、管理組合として具体的に考えていくことになります。実例は少ないとはいえ、耐震化を実現したマンションもあります。その中心的役割を果たした方に経験談を聞くことも役立つと思います。（神戸は震災復興でかなりのマンションが再建を果たしましたが、そのときの合意形成の苦労話を聞くことも勉強になります。）
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  総会・理事会等
  　
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Q. マンションの共用部分とはどこのことですか？

マンションの共用部分とはどこのことですか？
A.
マンションの共用部分とは，専有部分以外の部分を指します。具体的には，廊下や階段，エントランス，エレベーター等の共用設備などです。このうち，構造上・利用上の独立性を有しない部分は「法定共用部分」と言われています。また、独立性を有し，区分所有の対象となりうる部分で，管理組合規約で共用部分と定めた部分は「規約共用部分」と呼んでいます。たとえば、集会室などが規約共用部分に当たります。これは規約で定められていますので，確認ください。

わかりにくい例としては，玄関扉やインターホンなどがあります。どちらも共用部分と位置づけられることが多く，基本的には勝手に取り替えることができません。特に近年のインターホンはマンション全体の防災システムと連動するなど，共用設備とのつながりが強くなってきていますので，住戸の中にあるけれども共用部分である，と解されるようです。
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  区分所有法・規約等
Q. 分譲マンション内での民泊の対応について

分譲マンション内でも民泊ができるようになりましたが、私が住んでいるマンションでは、まだ、民泊を認めるか、禁止するかは決まっていません。もし、マンション内で民泊が実施されるとどのような問題が考えられますか。また、民泊を禁止したい場合にはどうしたら良いでしょうか。
A.
いわゆる民泊サービスとは、一般的に、住宅の全部又は一部を利用して、旅行者等に宿泊サービ

スを提供することをいいます。マンションは、ホテルと違い、不特定多数の人々を受け入れる構

造ではなく、宿泊サービスを提供する形となっていません。そのため、マンション内での民泊は、

利用者と周辺住人との間に、様々なトラブルが生まれる可能性があります。幾つかの例を取りあ

げると、自宅の隣人が日々入れ替わることがあるため、騒音等のクレームを言っても改善されな

い。セキュリティシステムのオートロックや（ストーカー等）犯罪防止用にカメラを設置しても

犯罪の特定が難しい。マンション共用部分に破損が生じた場合、犯人が特定できない。その場合

には、区分所有者が払っている管理費から補填することになる、などです。

マンション内での民泊を禁止する、または認める場合にも、まずは区分所有者の皆さんでしっか

り話し合った上で、もし禁止する場合にはそれぞれのマンション個別のルールである管理規約の

改正を行う必要があります。改正にあたっては、管理規約の標準的なモデルとして、国土交通省

が作成・公表している標準管理規約が参考になります。ただし、管理規約の改正を行うには、総

会にて出席した区分所有者およびその議決権の各3／4以上の賛成を得なければなりません。すぐ

に集会を開くことが難しい場合は、一時的な措置として、総会または理事会にて民泊を禁止する

方針決議で対応することが考えられます。
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  その他
Q. マンション管理組合の構成と性格について教えてください？

分譲マンションを購入し入居しましたが、管理組合には入らなければいけないのでしょうか。
A.
一戸建てとは異なり、マンションは多くの方の共有物です。補修やメンテナンスをするにも、生活ルールを定めるにも、共有している住民全てがともに取り組まなければなりません。一戸建てなら家族会議で済むところですが、マンションでは所有者（区分所有者）が組合員となる「管理組合」がその役割を担います。

管理組合は区分所有者全員で構成される団体とされており、区分所有者は当然にその構成員となりますし、また脱退の自由もありません。ですので、マンションを購入したと同時に管理組合員にもなっている、ということになります。

管理組合では、活動や組織の仕組みを「規約」で定め、総会などの「集会」により区分所有者全員の意思決定を行います。これらはマンションで暮らしていくためには欠かせない仕組みですので、積極的に関わってみてはいかがでしょうか。
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  総会・理事会等
Q. 修繕積立金の必要性について教えてください。

修繕積立金とはどのようなもので、なぜ必要なのですか。
A.
修繕積立金は、周期的かつ計画的に行う大規模な修繕、不測の事故により必要となる修繕、及び敷地、共用部分等の変更に備える準備金として、月ごとに一定額徴収され、積み立てておく費用です。

特に大規模修繕工事はマンションの資産価値に影響しますので、必要な修繕積立金を必ず積み立てるべきです。例えば大規模修繕が修繕積立金だけで行えない場合、一時金の徴収又は借り入れ等をしなければなりませんが、住人の合意を得るのが難しい場合があります。また大規模修繕費用が捻出できず工事時期がずれ込むことは、建物・設備に悪影響を与えます。　長期修繕計画の定期的な見直しとあわせて大規模修繕工事費の調達方法について、早い時期から検討しておくことが重要です。
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Q. 分譲マンションの管理費滞納について

築30年の分譲マンションに住んでいますが、空き家も目立つようになり、住民同士の付き合いもあまりありません。今年度、理事となり会計を担当することになったのですが、一部の住民が管理費を滞納していることを知りました。どのように対応していけばよいでしょうか。
A.
管理費の滞納については、長期化させないことが肝要です。長期化すると滞納金が高額となり、回収が増々難しくなります。滞納を長期化させないためには、あらかじめ滞納に対する対処方法を管理規約や細則等に明記しておき、滞納に気づいたら定めに従って粛々と督促を行いましょう。対処方法を定めて住民が共通の認識を持っておくことで、素早く督促を開始することができ、理事が交代しても継続的な対処がとれます。また、滞納問題を理事会に閉じた問題とせず、住民全体の問題として捉えてもらえるように、プライバシーに配慮した上で滞納と督促の経緯を住民にお知らせし、滞納しづらい環境を作りましょう。マンションの住民はそれぞれ生活環境が異なり、何らかの事情で滞納に至っていると思われます。滞納者の氏名公表、共用部の使用制限等の措置は、感情的な問題に発展する場合がありますので、できるだけ強硬的な手段は避け、まずは、文書、電話、訪問を手段として滞納者との対話により支払いを求めましょう。滞納の回収方法としては法的な手段も考えられますが、その費用は管理組合の会計から支出され、滞納金も必ず回収できるとも限りません。法的な手段によってマンション内の人間関係を悪くすることもありますので、十分に対話を尽くしてからの手段としましょう。ただし、滞納金の請求権は5年で時効となるため、滞納者が対話に応じない、連絡がとれない、退去して行方不明などの場合は、放置せずに法的な手段を検討しましょう。
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Q. 管理組合でできる「専有部分」の改修とは？

築40年のマンションの管理組合の理事ですが、最近、住戸内の漏水事故が増えており、管理組合でどこまで対応すべきか悩んでいます。専有部分を含む改修についてどう進めれば良いですか。マンション内での事故への備えはどうすれば良いでしょうか。
A.
建物が古くなると、設備・配管等が老朽化することで、どうしても故障・不具合が発生しやすくなります。漏水事故が発生すると、階下の住戸にまで被害を与えてしまい、損害賠償を求められる場合があります。このため老朽化した配管等は、事前に取替えを行うなど対応しておく必要があります。

一般的には、住戸内の配管は原則、専有部分となっており、専有部分の管理は区分所有者各自で行わなければなりませんし、取替えなども各自が行うこととなります。

ただし、国土交通省が作成・公表しているマンション標準管理規約では、『専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。』となっています。この場合、管理組合が共用部分の配管工事と一緒に専有部分の配管工事を行うことができますが、配管等の取替え費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担する必要があります。

しかし、様々な事由により、区分所有者の負担ではなく、管理組合の修繕積立金を使用して専有部分の配管等修繕を行いたいような場合、すべてが該当する訳ではありませんが、ご自身のマンションの規約を改正することで、修繕ができる場合があります。ただし、規約の改正を行う際は、きちんと手順を踏んだ上で、総会に出席した区分所有者およびその議決権の各３/４以上の賛成を集める必要がありますので、詳しくは専門家に相談されることをおすすめします。

普段からマンションの状態を目視で確認しておく、長期修繕計画書を基に定期的に劣化診断を行うなど、まず現在の状況を把握することが大切です。そのうえで、適切な修繕を行っておきましょう。万が一の事故への備えとしては、共用部分では管理組合が『施設賠償責任保険』に、専有部分では区分所有者それぞれが『個人賠償責任保険』に加入して、事故発生後の損害賠償請求等に対応する方法があります。
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