マンション管理

すまいのお悩みQ&A

Q. 区分所有権とは、どんな権利ですか？

マンションを買ったのですが、所有権ではなく「区分所有権」であるのはなぜなのですか？
A.
通常所有権とは、「一つの独立したもの全体の所有」という考え方があります（民法の「一物一権主義」）。しかしマンションの場合は、一つの建物を複数で所有する、あるいは一つの建物のある部分を所有する、という考え方となり、これまでの所有権とは相容れない形となります。そのため、マンションの所有のあり方として、一つの建物のある部分を所有する「区分所有権」という考え方が生まれました。（建物の区分所有等に関する法律、通称：区分所有法）なおこの区分所有権は、「専有部分」が対象となり、「共用部分」は対象となりません。

登記簿上も「区分所有権」と表示されていますので、確認してみてください。
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  区分所有法・規約等
Q. マンション管理の全部委託方式とはどんな方式ですか

分譲マンションの管理方式のうち、「全部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

「全部委託方式」とは、マンション管理に関する実務の全てを管理会社に委託することを言います。管理組合の役員が担う業務が大幅に軽減されるというメリットがありますが、役員として管理組合内での議論や意思決定はもちろんのこと、管理会社との折衝や業務管理など、全部委託方式ならではの業務も発生しますので、それを含めて管理組合で検討することが必要です。
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  その他
Q. マンション管理について

マンションの管理とはどういうものでしょうか？管理費と修繕積立金を毎月納めていれば大丈夫でしょうか。
A.
マンションを購入し区分所有者になれば自分の資産として維持管理することになりますので、まずは「全員で管理する」という意識を持つことが大切です。また、管理には管理業者への委託や管理組合による自主管理等の方式がありますが、マンションの規模や設備などの状況に適した管理方法を選ぶことも大事です。管理業者に管理を委託したとしても、管理組合の理事会や総会でチェックする必要があります。積極的に決議等に加わり、分からないことはマンション管理士等の専門家へ助言を求めるとよいでしょう。普段からマンション内のコミュニケーションがあれば話し合い等がスムーズになります。適正な管理を維持するため2022(令和4)年４月からマンション管理計画認定制度が始まりました。現在マンションにお住いの方も、この機会にご自身のマンションについての管理状況を一度見直してみてはいかがでしょうか。
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  その他
Q. 分譲マンションの玄関ドアは取り替えてもいい？

分譲マンションですが、他の家の玄関ドアに比べ、自分のところは玄関ドアの腐食がひどくなっています。個別に取り替えてもいいのでしょうか？
A.
玄関ドアは各住戸の専有物だと思いがちですが、区分所有法上は共用部分に当たる（一般的に玄関ドアは錠前と内側の塗装面だけが専有部分であるとされています）ので、個別に取り替えをすることはできません。ただ管理組合規約で専有部分の範囲を独自に規定している場合がありますから、規約をよく見てください。

工事については、管理組合が実施する大規模修繕工事で玄関ドアの交換や修繕が予定されている場合があるので、管理組合に確認してください。他と比べ腐食がひどいとの事ですが、腐食の原因が使い方による場合は、共用部分であっても費用負担が必要となります。また、管理組合が速やかに工事を実施できないときは、所有者の責任と負担において実施できるよう規約で定めている場合がありますので、規約を確認してください。

いずれにしても、玄関ドアは遮音や防火性能、建物の外観など共用部分としての意味合いが強いため、勝手に修繕しないで、まず管理組合に相談されることをお勧めします。
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  区分所有法・規約等
Q. 区分所有者とは、だれのことですか？

マンションの区分所有者とは、だれのことですか。
A.
区分所有者とは、正確に言えば区分所有権を有する者、となりますが、主には分譲マンションの所有者がそれにあたります。所有者と入居者が一致していることが多いと思いますが、所有者と入居者が異なる場合、例えば分譲貸しのような場合は、所有者が区分所有者であり、入居者は区分所有者ではありません。これは店舗でも同様で、例えば１階に店舗が入居しているような場合は、いわゆるテナント貸しであれば店舗は区分所有者ではなく、テナントのオーナーが区分所有者となります。
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  区分所有法・規約等
Q. マンション管理の一部委託方式とはどんな方式ですか？

分譲マンションの管理方式のうち、「一部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

　「一部委託方式」とは、マンション管理に関する実務を管理組合が担いつつ、その業務の一部を管理会社に委託することをいいます。

　「全部委託方式」と比較すると、委託業務の内容が減りますので委託費の低減が期待できますが、その分、管理組合の役員の役割が大きくなります。実務の中でどこまでを役員が実施してどこからを委託するのか、管理組合で十分に議論された上で、一部委託を採用されるとよいでしょう。
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  その他
Q. マンション組合員名簿と居住者名簿はどう違うの？

マンションに住んでいます。管理組合から名簿作成のために各戸の情報提供依頼がありました。購入時に提出したことがありますが、名簿には組合員名簿と居住者名簿があると聞きました。どう違うのですか？
A.
組合員名簿は区分所有者(部屋の所有者)の名簿です。所有していてもマンション外に住んでいる場合もあります。居住者名簿とは実際に住んでいる人の名簿となりますので区分所有者でなく賃貸で住んでいる方も対象となります。
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  その他
Q. ベランダにはどれくらいまで物を置いてもいいの？

部屋が狭いので、ベランダに物置を置くことを検討しています。ベランダにはどの程度の物を置くことができるのでしょうか。
A.
共同住宅（マンション）には、各住戸のような「専有部分」と、１階のロビー、廊下、階段、エレベーターなどの「共用部分」があります。ベランダは、専有部分と思いがちですが共用部分に分類されます。

ふだんは各住戸の居住者が専用使用していますが、非常時には避難路としての役割を果たします。ベランダに物置を置いていると、火災などの緊急時にじゃまになって避難できなくなります。また、強風時に倒れたり、場合によっては落下する危険もあり、安全のためには置かないことが望ましいと言えます。
関連カテゴリー：
- 借りる :
  　
  その他
- マンション管理 :
  　
  その他
Q. マンションの共有持分は、どのように決まっているのですか？

マンションの共有持分は、どのように決まっているのですか。
A.
マンションの共有部分の持分は、それぞれの区分所有者が区分所有する専有部分の面積の割合に応じて按分（あんぶん）されるのが基本です。例えば、50.2㎡の専有部分を有するAと49.8㎡を有するB，100㎡を有するCの３戸からなるマンションについての持分割合は、それぞれ50.2／200、49.8／200、100／200となります。

しかし、管理組合の総会などでの議決権を決める際に、この持分割合をそのまま適用すると計算が煩雑になるので、議決権割合については、規約で変更することができます。たとえば、専有面積が５０．２㎡の住戸と４９．８㎡の住戸はほぼ同じものとして、総会議決権では同じ１の議決権を持つとするような取り決めです。詳しくは、国土交通省の定めている標準管理規約の解説をご覧ください。

・国土交通省／マンション管理について
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  区分所有法・規約等
Q. 総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか？

新築の分譲マンションを購入し、もうすぐ入居します。これから管理組合が結成されますが、総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか　
A.
管理規約で議決権に関する規定がない場合は、専有部分の面積割合で議決権を決めることが原則となっており、持分に応じた議決権となります。しかし各住戸の面積があまり異ならない場合は、管理規約で住戸１戸につき各１個の議決権と規定することも可能です。
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  総会・理事会等
Q. 組合員名簿作成のために情報提供の依頼があったけど・・・

マンションに住んでいます。管理組合から名簿作成のために各戸の情報提供依頼がありました。情報を提出しなければならないでしょうか。主な項目には家族構成、勤務先と同居家族以外の緊急時の連絡先等があります。
A.
名簿作成の主な目的としては、日常的なマンション管理に関する (総会や理事会、消防設備点検等)連絡と非常時である自然災害時等の安全確認、火災等があった際の避難に支援が必要な方への対応、独り暮らしの方が病気や事故により病院へ搬送された場合の緊急連絡先等の情報の把握が考えられます。区分所有者が行方不明になった場合や遺言や相続人が無いまま亡くなった場合には管理費や修繕積立金の滞納、部屋の片付けや処分も進まず管理に支障、最終的には管理不全に陥るおそれもあります。資産価値にも影響することもあるので、管理組合に事前に情報を提供し、万が一の場合に備えて日頃から住民みんなで協力しあうことが大切です。一方で、管理組合側は集めた情報については個人情報ですので注意しなければなりません。住民から変更届出があればその都度更新をし、名簿を適正に管理し慎重に取り扱う必要があります。
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  その他
Q. 管理費を滞納していた区分所有者が替わった。誰に請求すれば？

マンション管理組合の会計を担当しています。管理費を滞納している住戸が売却されて、区分所有者が替わった場合、滞納している管理費は誰に請求すればいいですか？
A.
滞納管理費については、滞納した人（＝前の所有者）に債務があるので、まずはそちらに請求します。競売にかけられた場合には、配当要求により、その物件を購入した人（＝競落人）が納付した代金から弁済を受けることもできます。この場合、管理組合は、前の所有者の区分所有建物と、建物に備えつけられた動産について、ほかの債権者に対して優先的に弁済を受けられる権利（＝先取特権）を持ちます。

また、滞納管理費は、買い主や競落人など（＝特定承継人）に対して請求することも認められています（区分所有法第８条）。前の所有者と買い主の間に「管理費は売り主（＝前の所有者）が払う」という約束があっても、買い主（＝特定承継人）に請求できます。
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  管理費等