リフォーム

すまいのお悩みQ&A

Q. すまいの地震対策について　

昭和50年に建築した木造住宅に住んでいます。阪神・淡路大震災では何とか持ち堪えましたが、次の大地震で倒れないか心配です。以前、行政が実施する耐震診断を受診したのですが「倒壊の可能性がある」と判定されました。ただ、家の補強工事をするとなると、多額の費用がかかるようで、なかなか踏み切れません。
A.
ご相談者様のように、昭和56年5月以前に着工された住宅は、古い耐震基準（「旧耐震基準」と言います）をもとに建てられていますので、耐震性が低い可能性があります。耐震改修の工事費用は、家の規模や状態、工事内容により大きく変わりますが、平均すると300万円未満の耐震改修工事が行われる場合が多いようです。

確かに、改修工事を行うにはまとまったお金が必要ですが、今後その家をどのように使用するのか、も考えた上で検討してみましょう。将来、その家を子どもさんやお孫さんが引き継いで、末長く使用するのなら、その工事費用は一概に「高い」とは言えないかもしれません。

また、家具が転倒しないよう固定することも立派な地震対策です。

自治体によっては、すまいの耐震化を促進する補助金を活用できる場合があります。神戸市では、耐震改修工事の設計費補助及び工事費補助や危険ブロック塀等撤去助成事業を実施しています。すまいるネットが窓口となりますので、すまいの地震対策をお考えの際にはご相談ください。

また、神戸市では、耐震改修工事にかかる事前の費用負担を軽減するための取り組みとして、代理受領制度を設けています。本来は補助金の受領前に工事費全額を業者に支払わなければなりませんが、この制度を利用すれば、業者が代理で補助金を受領できるため、ご相談者様は工事費と補助金額の差額のみを業者へ支払うことができます。
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Q. 建築確認とはどんなことをするのですか？

家の増築を工務店にお願いしたところ、工事の前に「確認申請」が必要といわれました。「確認申請」とは、どのような制度なのですか。
A.
建物を新築・増改築する際、その計画が法令の定める安全性などの技術基準を満たしているか等を、着工前に設計図面等でチェックし確認する手続きのことで、建築基準法に定められている制度です。確認を受けないで、新築や増築を行うことは違法です。

平成１０年の法改正までは、都道府県や主な市などの地方公共団体（特定行政庁）の建築主事にしか出来なかった確認業務ですが、現在は国土交通大臣等の指定を受けた民間の指定確認検査機関でも行なえるようになりました。
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Q. リフォームをするにあたって気をつけることは？

木造2階建ての戸建に住んでいるのですが、子供が大きくなってきたので、リビングを広くするために、壁を取り払って、隣の部屋と1つにしようと考えています。また、2階の天井裏を改修して、子供部屋にしたいとも思っています。このような工事を行うときに、注意しないといけないことはありますか。
A.
まず、リビングなどを大きな空間にするために、壁を取り除く場合は、建物構造の安全性が確保できているか注意しないといけません。耐力壁の壁量や位置、建物全体の構造のバランスについて、専門家の判断や法的チェックを受けるようにしましょう。そのような改修により、建物構造の安全性が確保できなくなる場合は、建物を補強することが必要になります。また、昭和56年5月以前に着工された建物の場合、古い耐震基準で建てられているため、一般的に耐震性能が低く、過去の地震でも多くの被害を受けています。そのため、家のリフォーム(改修)とあわせて、耐震改修の工事を検討することも大切です。神戸市では、無料耐震診断、耐震改修への補助がありますので、それらの制度を活用し地震に強い家作りをあわせて行いましょう。

続いて、天井裏を子供部屋にしたいということですが、その場合、建築基準法において、建物が３階建てと判断され、構造的にも大幅な改修を求められることとなります。さらに、日常的に使う部屋には、自然採光や自然換気のための窓や換気口の確保が求められていますので、窓の新設、増設が必要となり、大掛かりな工事となってしまいます。そのため、工事に必要な費用も大きくなりますので、十分な注意が必要となります。

また、増築扱いとなり、建築確認申請が必要となる場合もあります。

すまいるネット／すまいの耐震化
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Q. 耐震性向上の工事とは

自宅の木造住宅を耐震補強し、地震に強い建物にしたいと考えていますが、必要な工事はどの様なものですか。何から進めればいいのですか。
A.
地震で大きな被害を受けるのは、窓などの開口部が多く壁が少ない場合や、壁に筋交いが入っていない、また、柱と梁や土台との接合部が十分に緊結できていないなどの建物です。
このような場合には、新たな壁の増設や、既存の壁に筋交いを入れる、構造用合板を張る、接合部を金物でしっかりと緊結するなどの方法で地震に強い建物（耐震性向上）にすることができます。
また、重い瓦屋根などの場合は、軽い材料の屋根にすることも耐震性向上に有効です。
耐震性向上に必要な工事内容は、現状建物が持つ耐震性の程度によっても変わってきます。そのため、建築士による耐震診断を受けることから進める必要があります。
耐震診断の実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。　　　　　　　　　　
ご存じない場合は、お住まいの自治体などへお問い合わせください。なお、神戸市ではすまいるネットで市内の設計事務所や建設業者の名簿「すまいるパートナー」を公開しています。ぜひご活用ください。
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Q. 「点検商法」に注意！

近所で点検をしているという業者が突然来ました。点検をしてもらいましたが、すぐに修理が必要だと言われ、高額な請求をされました。大丈夫でしょうか。
A.
点検に来たと言って来訪し、「工事をしないと危険」「すぐに修理が必要」などと言って契約させる「点検商法」の一つだと思われます。疑ってもよいと考えられます。
契約をしてしまっていたら、まずクーリングオフで契約解除してください。クーリングオフとは、冷静な判断ができない状態で締結した契約であれば、契約の締結をした場合でも、一定期間（８日間）中に申し出ることで契約の撤回や解約ができる制度です。訪問業者には頼らず、必要な工事があれば相談者からその都度、数社の業者に依頼して見積書をもらって契約するのがよいかと思われます。
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Q. 工事が遅れているが、契約解除はできるか？

工事が契約工期通りに進まないのですが、契約の解除や損害賠償請求はできますか？
A.
工事請負契約書で工事遅延について定めた条項を確認しましょう。一般的には、契約書に工事遅延についての遅延損害金の割合が定められているはずです。工事遅延が施工業者の責めに帰すべき事由によるものであれば、契約内容に応じて遅延損害金や損害賠償を請求できる場合があります。
工事遅延により実際に損害が発生し、その損害と工事遅延との間に相当因果関係が認められる場合には、仮住居の家賃などについて損害賠償を請求できる場合があります。
ただし、工事の遅延のみで直ちに契約を解除できるとは限らず、解除が認められるかどうかは、契約内容や遅延の程度、請負業者の帰責性などを踏まえて判断されます。

なお、工事遅延の期間や内容・損害金額が軽微な場合は、調停や裁判で争って多大な費用と時間を費やすよりも、契約内容を一日でも早く履行してもらうよう粘り強く交渉することをお勧めします。遅延損害金や損害賠償請求と引き換えに、工事金額の減額やオプション（追加工事）で折り合いをつけるのもひとつの解決方法です。
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Q. 指定確認検査機関とは何のことですか？

指定確認検査機関とは何のことですか。
A.
「指定確認検査機関」とは、平成１０年の建築基準法改正により、新設されたものです。それまで都道府県や主な市などの地方公共団体（特定行政庁）の建築主事が行なってきた建築確認および検査業務について、民間でも行なうことができるようにしたもので、必要な審査能力を備える公正な民間機関（指定確認検査機関）のことです。この機関の指定は、一の都道府県の区域で業務を行う機関については、都道府県知事が行い、二以上の都道府県の区域で業務を行う機関については、国土交通大臣が指定を行っています。

・神戸市／指定確認検査機関について　　
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Q. リフォーム業者ってどうやって選べばいいの？

築20年の戸建て住宅のリフォームを考えていますが、どこに頼めばいいのかわかりません。信頼できるリフォーム業者の選び方を教えてください。
A.
リフォーム業者を選ぶ時は、工事の見積り金額だけでなく、対応の丁寧さや完成後のアフターサービスまで含めた総合的な視点で選ぶ必要があります。依頼主の要望を親身になって聞き、事前の調査や話し合い、説明に十分な時間をとってくれるかどうかが大切です。すぐに工事を迫る業者は要注意です。インターネットで業者のホームページを確認し過去の工事の実績などを参考にするのもよいでしょう。地元の業者なら、近所の評判や口コミ情報なども参考になります。

なお、すまいるネットには「すまいるパートナー（建築士事務所・建設業者選定支援システム)」という制度があり、一定の条件を満たした建築関係業者の情報を提供しています。会社概要や過去２年間の実績などが公開されていますので、業者選びの参考にしていただけます。

すまいるネット／すまいるパートナー（選定支援システム）
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Q. 後付けのサンルームは増築扱いになるの？

家にサンルームを作りたいと考えています。サンルームを後付けすると増築になると聞いたことがあるのですが、何か手続きが必要でしょうか。
A.
サンルームによって、天候を気にせず洗濯物を干したり、カフェや趣味を楽しんだり、在宅の生活がぐっと豊かになりますね。増築とは、新たに設置したものが「建築物」かどうかになります。建築基準法において、屋根と、柱または壁があるものは建築物として取り扱われます。建築物にあたると、増築になり、建築基準法に違反していないかどうか建築確認申請が必要になる場合があります。サンルームは建築物として取り扱われ、建築基準法の適用を受けることになります。神戸市の場合、お住まいの地域が、防火地域又は準防火地域の場合は、面積にかかわらず、その他の地域の場合は１０㎡を超える増築の場合に建築確認申請の手続きが必要になります。また、建築確認申請が不要な場合でも、建築基準法等の法令で定める基準に適合させる必要がありますので、注意が必要です。

注意点は、

①まず、建ぺい率・容積率がお住まいの地域の制限を超えていないか確認しましょう。建ぺい率・容積率に算入される面積は、同一敷地内のすべての建物の合計になりますので、サンルームの設置により、面積が増えると制限を超えてしまう可能性があります。

②サンルームが火災に強い構造かどうか確認しましょう。屋根の素材などは燃えにくい材料の使用を求められます。また、お住まいの地域の防火地域の指定によっては、鉄筋コンクリート造などの火災に強い構造を求められる場合があります。

③地区計画などお住まいの地域の制限を確認しましょう。例えば、外壁の後退距離の制限があり、敷地の境界線からサンルームを離して設ける必要があるといったケースがあります。

また、固定資産税にも関係してきますので、税金がかかるかどうかについては、お住まいの市町村の固定資産税の担当部署にお問い合わせください。サンルームは使い勝手が良く、快適な空間ですよね。気持ちよく使うためにも、法令に違反しないように建築士や市役所等と相談し、計画を進めてください。

2024年9月時点
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Q. リフォーム工事、希望と仕上がりが違う・・・

お風呂のリフォーム工事をしました。先日、引渡しを受けましたが、こちらの希望と異なるところがあります。
リフォーム業者には、浅い浴槽に交換してほしいと依頼しましたが、工事が終わってみると、以前と同じ深さのままの仕上がりになっていました。また工事をしてから、浴室の排水がうまく流れないなど不具合がでています。
A.
まずは、注文した浴槽の品番を見積書や契約書で確認し、その品番の浴槽が実際に設置されているかどうかを確かめてください。もし予定された浴槽が設置されていないのであれば、なぜ異なるものが設置されたのか、品番どおりの浴槽が設置されているのに、希望通りの深さに仕上がっていないのか、リフォーム業者に説明を求めてください。
その他の不具合も、工事後から生じたものであれば、リフォーム工事に起因する可能性があります。現状の経緯を書面にまとめ、リフォーム業者に確認することをおすすめします。
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Q. プレハブ住宅はなぜ無料耐震診断の対象ではないのか？

昭和56年5月以前のプレハブ住宅ですが、神戸市の無料耐震診断の補助対象になっていないのはどうしてですか？
A.
プレハブ住宅(工業化住宅)は、特殊な設計や構法（工法）を採用している住宅として、特別に国土交通大臣の認定を受けて建てられた住宅です。それぞれのハウスメーカーごとに構造の仕様や基準が違いますので、在来軸組構法とは異なって、一般的な情報だけでは診断ができません。このため、神戸市の無料耐震診断の対象にはなっていません。

もし耐震性にご心配な点があれば、その住宅を建てたハウスメーカー等にご相談ください。
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Q. 耐震構造とは、どんな構造ですか？

「耐震構造」とは、具体的にはどんな構造ですか。
A.
耐震構造とは、建物を頑丈な造りにすることにより、地震によって壊れないようにする構造のことで、具体的には建物の柱や梁（はり）を太く、しっかりと作り、必要に応じて斜め材（筋交い）も取り付けたりして、地震の揺れに対して建物自体で耐えるという構造です｡

地震の揺れを防ぐような特別な装置（免震装置や制震装置）は使わないため、費用の面でもやりやすいといえます。ただし、地震の揺れが建物にそのまま伝わるので、室内の家具固定も合わせて行うと効果的です。

1981年（昭和56年）建築基準法等の改正により、新耐震設計基準が採用されるようになったため、それ以前の旧耐震基準の建物に比べ、新耐震基準による建物はより安全性が高いと言えます。
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