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すまいのお悩みQ&A
リフォーム
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Q. 用途地域には、どんな種類がありますか？
用途地域には、どんな種類がありますか。
A.用途地域とは、都市計画マスタープランに定められた将来の土地利用の方針を踏まえ、市街地において住居、商業、工業、その他の用途を適切に配分することにより、都市機能の維持増進や居住環境の保全を図ることを目的としています。
現行の都市計画法では、次の１２種類の用途地域を定めています。
(1)第一種低層住居専用地域 (2)第二種低層住居専用地域 (3)第一種中高層住居専用地域 (4)第二種中高層住居専用地域 (5)第一種住居地域 (6)第二種住居地域 (7)準住居地域 (8)近隣商業地域 (9)商業地域 (10)準工業地域 (11)工業地域 (12)工業専用地域
用途地域の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。
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Q. リフォーム工事に対する公的な補助はありますか？
リフォームを考えています。リフォーム工事に対する公的な補助があれば利用したいのですが、何かありますか？
A.下記を目的としたリフォームであれば、国や市の補助制度があります。補助を受けるためには、様々な条件を満たすことが必要です。くわしくは、すまいるネットまでお問い合わせください。
（1）住宅の耐震性を高めて地震に備える「耐震改修」
⇒すまいるネット耐震改修ページ（2）段差の解消、手すりの設置など、高齢者や障害者が暮らしやすい「バリアフリー改修」
※要支援・要介護を受けている方、又は身体障害者手帳を交付された方がいる世帯に対する補助
⇒・神戸市／住宅改修費の支給
・一般財団法人神戸市在宅医療・介護推進財団（3）二重サッシや断熱材などを使って住宅の断熱性を高めたり、太陽光発電システムなどを設置する「省エネ改修」
⇒すまいるネット省エネ関連情報一覧 -
Q. 長年住まない住宅の活用方法
父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。
この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。
制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。
また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。
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Q. 天井裏を物置として改修して使用したい
自宅の2階の天井裏を物置として改修し、使用することは可能ですか？
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Q. 見積書の見比べ方は？
複数のリフォーム業者に見積りをとりましたが、内容や数量がばらばらでどのように見比べればよいのかわかりません。また、ところどころ「一式」と書かれている項目があります。
A.複数の工務店や建設業者に見積りをとることを「相見積り」といいます。この際に大切なことは、各業者に同じ条件や仕様などを伝え見積りをとることが大切です。見積書が提示されたら、なぜそのような見積りになるのか説明を求め、慎重に比較しましょう。見方がわからなかったり、疑問点があれば素直に質問し、不明な点を残さないことが重要です。また、「一式」という表記では内容が確認できません。なぜ、「一式」なのか必ず説明を求めてください。見積書に「一式」表記が多かったり項目があいまいな工務店は要注意です。
すまいるネットに見積書を持参していただければ、具体的な見方をアドバイスします。
※相見積りをとる際はその旨を各工務店に伝えてください。（ただし、見積りの内容や金額は他の工務店には伝えないのがルールです。）
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Q. 建築確認とはどんなことをするのですか？
家の増築を工務店にお願いしたところ、工事の前に「確認申請」が必要といわれました。「確認申請」とは、どのような制度なのですか。
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Q. オール電化住宅のメリット・デメリットを教えてください？
現在は都市ガスで調理や給湯をしていますが、周囲にオール電化に替えた人が多いので、私も替えようかと思っています。オール電化住宅には、どのようなメリット・デメリットがありますか。
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Q. 居宅を事業用で貸す時の注意点
実家が空き家となり、立地が良いので店舗として貸してほしいと言われています。住居を事業用として貸す時の注意点はありますか。
A.まず、事前に契約内容の確認をしましょう。賃料・礼金・敷金などの金銭の授受に関することはもちろんですが、物件の用途、解約時の原状回復に関する取り決め、契約中に設備や屋根などの構造部分に破損があった場合、修理費用は誰が負担するのか、など契約書に明記しておくと安心です。次に、税制においては固定資産税・都市計画税が上がります。賃料収益を申告する場合、居住用家賃は非課税ですが、事業用及び駐車場賃料は課税対象です。さらに、「近所のトラブルとなる要素はないか」注意が必要です。例えば駐車場不足、騒音、臭気問題など予見できるトラブルに対処しているか確認しておく必要があります。加えて、貸主として、道路や開発の計画はないか、用途地域による業種の制限、地域の取り決めはないか、使用方法が建築基準法や消防法が抵触していないか、を把握しておく必要があります。仲介する不動産会社にあらかじめ調査を依頼し、説明を受けた上で契約することをおすすめします。
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Q. 住宅の断熱工事
定年退職後、古い自宅のリフォームを検討しています。また昨今の物価高騰の影響で、毎月の光熱費の上昇も非常に気がかりです。限られた予算の中で、有効なリフォームの方法に悩んでいます。
A.光熱費の上昇、心配ですね。光熱費の中では冷暖房費の割合が一番多くを占めています。しかし、古い家屋では断熱性能が低いことが多く、冷暖房効率が悪くなりがちです。暖めにくく、冷やしにくい家では冷暖房費も余計にかかってしまいます。よって、まず断熱性能を高めるリフォーム工事をすることが有効でしょう。具体的には、①壁の中に断熱材を入れる、②窓を二重サッシやペアガラスに交換する、③家の気密性を高める等の工事があります。①は、壁に高性能グラスウール等の断熱材を入れることによって壁から外に熱が伝わりにくくなります。②は、最も熱が外に伝わりやすい窓に前述の工事をすることで高い断熱効果を期待できます。③は、家の隙間をふさぐことで外気の侵入を防ぐ工事です。①～③の工事を施すことによって、ご自宅の断熱性能を飛躍的に高め、光熱費の大幅な低減ができます。是非ご検討下さい。
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Q. 工事が遅れているが、契約解除はできるか？
工事が契約工期通りに進まないのですが、契約の解除や損害賠償請求はできますか？
A.工事請負契約書で工事遅延について定めた条項を確認しましょう。一般的には、契約書に工事遅延についての遅延損害金の割合が定められているはずです。工事遅延が施工業者の原因によるのであれば、竣工予定日からの遅延損害金を請求することは可能でしょう。工事遅延に伴って発生する損害（例えば建て替えの場合における仮住居確保のための家賃など）などは、損害賠償請求の対象になると思われます。しかし、請負業者に明らかな契約違反や瑕疵がない限りは、契約の解除はできません（話し合いにより請負業者が合意すれば別ですが）。
なお、工事遅延の期間や内容・損害金額が軽微な場合は、調停や裁判で争って多大な費用と時間を費やすよりも、契約内容を一日でも早く履行してもらうよう粘り強く交渉することをお勧めします。遅延損害金や損害賠償請求と引き換えに、工事金額の減額やオプション（追加工事）で折り合いをつけるのもひとつの解決方法です。
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Q. 指定確認検査機関とは何のことですか？
指定確認検査機関とは何のことですか。
A.「指定確認検査機関」とは、平成１０年の建築基準法改正により、新設されたものです。それまで都道府県や主な市などの地方公共団体（特定行政庁）の建築主事が行なってきた建築確認および検査業務について、民間でも行なうことができるようにしたもので、必要な審査能力を備える公正な民間機関（指定確認検査機関）のことです。この機関の指定は、一の都道府県の区域で業務を行う機関については、都道府県知事が行い、二以上の都道府県の区域で業務を行う機関については、国土交通大臣が指定を行っています。
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Q. 住み続けるためのリフォームのポイントは？
子供たちが独立し夫婦二人になり、そろそろ家のリフォームをしたいと思っています。いつまでも安心して住み続けるためにはどのような点に注意すればよいですか。
A.長年お住まいになってきたお家をリフォームして手を入れることは、安心して住み続けるためにとても大切なことですね。
まず、リフォームをする際に、使い勝手やデザインに加えて、家族の安全のために必要な対策も一緒に考えてみませんか。
昭和５６年５月以前に着工された建物の場合、古い基準で建てられているため一般的に耐震性が低いと言われています。ご自宅の耐震性を調べ、必要であれば耐震改修を一緒に行うのはどうでしょうか。
また、リフォーム時に間取りの変更を行うことがありますが、建物を支える柱や梁、壁などに安易に手を入れると、耐震性を低下させてしまう恐れがあります。建物全体の構造のバランスについて、専門家の判断や法的チェックを受けるようにしましょう。
ところで、加齢や病気・怪我などによって身体能力が低下してくると、今までは不自由なく暮らしてきたすまいの中でも、立つ・座るといった日常動作が負担になったり、ちょっとした段差につまづいて思わぬ怪我をすることがあります。家の中を点検して、室内の段差をなくしたり、玄関や廊下、トイレ、洗面浴室など必要なところに体にあった手すりを付けたりするなど、バリアフリー改修も一緒に考えてみてはいかがでしょうか。
リフォームや耐震改修、バリアフリー改修は、それぞれ単独で行うとそのたびに事業者との打ち合わせや手続きなどで時間や手間・費用がかかったり、工事中はその場所が使えないなどの不便が何度も生じます。これらを一緒に行えば、時間や手間・費用を節約できて効率的です。
また、条件が合えば公的な補助も利用することができます。例えば神戸市では、耐震改修については昭和５６年５月以前の住宅の場合、無料の耐震診断や耐震改修への補助があります。またバリアフリー改修については、要支援・要介護認定を受けた方向けに介護保険による住宅改修費の支給制度がありますが、神戸市では、要支援・要介護認定を受けていない方にも、手すりの設置や段差解消を行う際の工事費の一部を補助する制度があります。
なお、補助の制度は各市町で異なりますので、詳しくは、建物所在地の自治体に、神戸市についてはすまいるネットまでお問い合わせください。