すまいのお悩みQ&A

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Q. 用途地域はどうやって調べられる？

　新たに土地を購入し、自宅を新築しようと考えています。その土地に、どのような規模・大きさの住宅が建てられるか検討するために、まず用途地域を調べようと思いますが、どうやって調べたらいいでしょうか？
A.
建物には、住宅や店舗、工場など、さまざまな種類があります。これらの建物が、まちの中で無秩序に混在することを防ぐなど、良好なまちをつくるため、お互いに守るべきルールを定めたものが都市計画で定められている「用途地域」で、１２種類あります。

神戸市の用途地域は、下記のリンク先「神戸市情報マップ」のページでご覧いただくことができます。

ただし、表示される図面は神戸市の都市計画に関する証明にはなりませんので、あくまで参考図としてご利用下さい。

正確な情報については、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けのコンピュータ「ゆーまっぷ」でご確認下さい。

特に敷地が、用途地域、建ぺい率、容積率、都市施設等の境界付近の場合は、市役所にお越しのうえ、必ず直接係員にご確認下さい。

・神戸市／神戸市情報マップ
・神戸市／都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）のご案内
2018年02月14日現在
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  建築ルール
Q. 住宅購入時の諸費用とは？

分譲マンションを購入したいと考えています。自己資金はある程度用意しており、頭金に充てたいと思いますが、これ以外に諸費用がかかると聞きました。諸費用にはどんなものがありますか？
A.
住宅の購入時には、税金や各種手数料などのいわゆる諸費用が必要になります。費用の目安としては、物件価格の数％とされていますが、新築・中古、戸建・マンションなどにより額が異なってきますので、それぞれ正確な見積りを出してもらう必要があります。

具体的には、売買契約にかかる印紙税、仲介手数料、消費税など、登記にかかる登録免許税、司法書士報酬など、住宅ローン関係にかかる事務手数料、ローン保証料、生命保険料、火災保険料など、その他として、不動産取得税、固定資産税・都市計画税等の精算金、マンションの場合の管理費・修繕積立金、新築戸建の場合の水道施設負担金などがあります。さらに引越し代や家具、家電製品、カーテンなどの購入費用など、様々なものを考えておく必要があります。
すまいるネットでは、有資格者のファイナンシャルプランナーが常駐しているので、お気軽に相談ください。
2018年02月14日現在
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  ローン・税金
Q. 民間住宅を紹介してほしい。

市営住宅や県営住宅に何回も申し込んでいますが、なかなか当たりません。民間住宅を探そうと思っていますが、すまいるネットで紹介してもらえないでしょうか？
A.
すまいるネットでは、市営住宅・県営住宅など公的な住宅のご案内のほか、民間住宅についても情報提供を行っています。

すまいるネットのフロアに、一般社団法人兵庫県宅地建物取引業協会の相談カウンターがあり、民間物件のご案内を行っています。（ご案内時間：午後1時から午後5時まで）

なお、すまいるネットに隣接の新長田合同庁舎には、神戸すまいまちづくり公社の賃貸住宅（一般賃貸、特優賃など）の窓口もありますのでご利用ください。

・神戸すまいまちづくり公社／神戸公社賃貸
2018年02月14日現在
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  すまい探し
Q. 高齢者向けの住宅や施設はどんなものがあるの？

現在は、戸建住宅に夫婦で住んでいますが、高齢になって家の管理も大変になってきたので住み替えを考えています。高齢者向けの住宅や施設にはどんな種類のものがありますか？
A.
高齢者向けの住宅や施設には、高齢者の身体状況などに応じて、元気なとき（自立して生活できるとき）に入居できるものと、介護が必要になった方が入居できるものがあります。

元気なときに入居できるものには、住宅として、シルバーハウジング、高齢者向け優良賃貸住宅、インナーシティ高齢者特別賃貸住宅などがあり、施設として、有料老人ホーム、ケアハウス（元気型）、養護老人ホームなどがあります。

また、介護が必要な方が入居できるものには、有料老人ホーム、ケアハウス（介護型）、認知症高齢者グループホーム、特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、療養病床などがあります。

詳しくは、「神戸・すまいるナビ（高齢者向け住宅・施設）」をご覧ください。

すまいるネット／すまいるナビ（高齢者向けすまいを探す）
2018年02月14日現在
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- 高齢期のすまい
Q. 隣の家がうるさいのですが，何かいい方法は？

賃貸マンションに住んでいます。隣の若い方が夜遅く帰ってきて、大きな音で音楽を聴いたり、友人と大声で話をするので、安眠できません。顔を合わせて直接文句は言いにくいのですが、何かよい方法はありませんか？
A.
音の感じ方は個人によって様々ですので、生活音がただちに騒音に当たるかどうかの判断は難しいところです。マンションという共同空間の中で気持ちよく生活するには、おたがいに隣人への思いやりと節度をもって暮らしたいものです。

深夜の大きな音や話し声は明らかに共同生活のマナーに反しています。しかしながら、直接面と向かって言いにくいようでしたら、家主や管理人に相談し、事情を訴えてみてください。当事者が冷静になって話が聞けるよう、管理人から話をしてもらうのもいいと思います。また、回覧板やお知らせの全戸配付などで注意を促してもらうのもひとつの方法です。家主などが不在のマンションでは、仲介・あっせんしてくれた不動産業者に相談してみるのも一考です。

このような問題はひとりで抱え込むとストレスがたまるばかりですから、マンションに住む人たち同士で情報交換し、知恵を合わせて対処しましょう。
2018年02月14日現在
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  近隣関係
Q. 新しい家主から契約解除を言われた。退去しないといけない？

今住んでいる賃貸住宅が売買されて家主が替わったようで、新しい家主から賃貸借契約を解除するので出て行ってほしいと言われました。出て行かなければならないのでしょうか？
A.
住宅の売買や相続によって家主が交代した場合でも、新しい家主は前の家主の権利と義務をそのまま引き継がなければなりません。したがって、借り主が前の家主と交わした賃貸借契約はそのまま有効な権利・義務であり、新家主からの一方的な変更や破棄はできません。

また、家主が替わったことは「正当事由」には当たらないので、この点からも借り主に退去する義務はありません。

したがって、家主が替わったというだけの理由では、借り主は出て行く必要はなく、不当な要求は拒否できます。

※正当事由：借地借家法では、借り主保護の観点から、家主から解約を申し入れるには一定の正当な事由が必要とされています。
2018年02月14日現在
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  契約
Q. 退去時の原状回復の負担は？

賃貸マンションから退去するときは、部屋を元通りに戻して退去しなければならない「原状回復義務」があると聞きました。壁や畳は経年で色あせていますが、張り替えまで借り主の負担になるのですか？
A.
原状回復とは、契約当時の状態に戻すことを言いますが、通常の使用に伴って自然に損耗するものまで復旧することを求めるものではありません。

国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の原状回復の基本的な考え方を大きくわけて下記のとおりまとめています。

(1)　経年劣化や通常使用による損耗等の修繕は、貸主の負担
(2)　借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える損耗等については借主の負担

たとえば、普通に暮らしていて起きる壁や畳の日焼けなどがこれに当たります。これらの自然的損耗の回復に要する費用は家賃に含まれていると考えられます。

自分が行った部屋の模様替えなどは、借り主の責任と負担で元に戻す義務があります。

　家主からタタミや壁クロスの張り替え費用を請求されるケースがありますが、その損耗の程度が通常の使用によるものか、借り主の故意・過失によるものか、見解が分かれることがありますので、双方立ち会ってよく話し合いをして合意するようにしてください。

日頃からていねいな使用を心がけておくことが大切ですが、トラブルを避けるために、入居時に写真を撮っておくことをお勧めします。

なお、国土交通省が「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を作成しています。
・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
2018年02月14日現在
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  修繕
Q. 水道蛇口の修理代は家主に請求できる？

台所の水道の蛇口から水漏れしたので自分で交換しましたが、修理代を家主に請求できますか？
A.
貸主(家主)は、賃貸借契約が継続する間は賃貸物件について、借主の居住に必要な修繕をする義務を負っています。また借主は修繕を要する不具合を発見した場合に貸主に通知する義務があります。貸主に修繕を求めても修繕をせず、借主が貸主に代わって自分の費用で修繕した場合は、必要費としてその費用を貸主に請求できます。ただし契約書に修繕を借主の負担とする特約をつけている場合がありますので、確認が必要です。

いずれにしても貸主に無断で修理してしまうとトラブルのもとです。緊急に自分でする必要があるときでも、まずは貸主か管理人にひとこと断ってから行う方が無難でしょう。
2018年02月14日現在
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  修繕
Q. 連帯保証人の印鑑証明は必要？

民間賃貸マンションを契約する時に、父親を連帯保証人にしようと考えています。連帯保証人の印鑑証明がいるといわれたのですが、本当ですか?
A.
連帯保証人を立てると、貸主は、借り主にではなく、連帯保証人に滞納家賃を請求できます。そこで、お父さんが連帯保証人になることを了解していることを確認するために、印鑑証明の提出を要求することが多いようです。契約に連帯保証人が立ち会えるならば、実印、印鑑証明は不要と思われるので、仲介業者に話をしてみてください。

※保証人とは、主たる債務者(借り主)がお金を返済しない(家賃を払わない)場合に限り、借りた人に代わって、お金を返済する(家賃を払う)ことを約束した人のことです。これに対し、連帯保証人の場合は、債権者(貸主)は主たる債務者(借り主)にではなく、いつでも連帯保証人に対して返済(家賃の支払い)を請求することができます。いわば連帯保証人は主たる債務者と同列扱いとなります。
2018年02月14日現在
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  契約
Q. 「敷引き」とはどういう意味ですか？

マンションの賃貸借契約書に「敷引き５割」と書かれていますが、どういう意味ですか。
A.
「敷引き」とは敷金について、あらかじめ取り決めた契約に基づいて、退去時にその一部を返還しない取り扱いをするものです。したがって、「敷引き５割」とは、契約時に貸主に預け入れた敷金の５割が返還されないということです。

敷金とは、本来は賃料の未払い等の債務を担保するために、借主から貸主に預け入れるお金ですから、そういった特段の事情がない限りは返還されるべき性格のものです。契約で双方が合意している以上は返還されないものと理解してください。なお、入居期間が数か月と極端に短い場合など、特殊事情のもとでは一部返還に応じるケースも考えられますので、貸主と交渉してみてください。
2018年02月14日現在
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Q. 敷金や礼金とは？

ワンルームマンションの賃貸借契約書に記載されている敷金や礼金とはどのようなものですか。
A.
敷金とは、借り主が賃料の未払いや不注意により部屋に損傷を与えた場合の修繕費用等の債務を担保するために貸し主に預け入れるお金です。したがって、明け渡し(退去)の時に貸し主に対する債務がない場合は、借り主に返還される性格のものです。保証金という名目の場合がありますが、通常は敷金と同様のものです。また敷金の要否や金額は地域により大きく異なります。

礼金は一時金として授受されるものです。一般的には月額賃料の１～２か月で、明け渡し時に返還されない性格のものです。

契約書をあらかじめよく読み、敷金や礼金についても納得の上で契約するように心がけてください。
2018年02月14日現在
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Q. マンションの上階の騒音に悩まされています。

Ｑ１．分譲マンションに住んでいます。上の階に最近若い夫婦が引っ越してきたのですが，子どもが飛び跳ねたり走り回ったりするような音が響いてきて困っています。直接は言いにくいのですが。（６０代，女性）
A.
Ａ１．マンションはその構造上，まわりの住戸に多少なりとも生活音が響くことは避けられません。騒音と感じる程度も個人差があり，あるいは騒音被害を感じている人に比べてその発生源となる人にはその認識がない，ということもよく見受けられます。そういったギャップを埋め，居住者どうしが快適に暮らしていくためにも，居住者全員で生活ルールやマナーの定着を促すような取り組みを進めていくことが大切です。

ご相談のケースも，そのような取り組みを管理組合などが中心になって進めるよう，申し入れてみてはいかがでしょうか。騒音を感じている人があなた以外にはまわりにいないのかどうかを確認したり，居住者向けに注意を促す文書を作成し，管理組合名で回覧したり掲示したりする，などの対策に取り組むことが考えられます。

Ｑ２．今後のことも考えて，管理組合としてはどのように取り組めばいいのでしょうか？

Ａ２．例えば生活音に関する住民アンケートをとるなど，居住者の意見集約を踏まえて，共同生活のルール・マナーとしてのガイドラインを定めることが考えられます。それにより騒音に対する注意や関心も高まりますし，何かがあっても言いやすくなると思います。管理規約や使用細則で，生活音に関連したルールを決めているところもあるようですので，お住まいのマンションではどのように定められているのかも，一度ご確認ください。いずれにしても，当事者双方に感情的なしこりが残らないよう，良好なコミュニティづくりという観点から取り組むことが大切です。
2018年02月14日現在
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