すまいのお悩みQ&A

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Q. 未接道の空き地を売却したい

使わない空き地を売却するために、不動産会社に相談したところ、「未接道の空き地は対応できない」と断られてしまいました。未接道の空き地は売却が難しいのでしょうか。売却する方法はありますか。
A.
前面道路が建築基準法上の道路でない場合、その物件は未接道とみなされ、原則として、新しい建物を建てることができません。そのため活用方法が限られ、結果として売却が難しくなってしまいます。考えられる売却方法の１つは、隣の土地所有者への売却です。接道している土地の所有者が、接道していない隣の土地を購入することで、両方の土地が接道することになります。また、単独では狭小の土地であっても、隣の土地と合わせることで土地が広くなり、有効活用しやすくなります。なお、神戸市では、隣の土地を購入する場合、隣の所有者に売却する場合の補助制度を設けています。単独では市場価値が低く流通困難な狭小地を隣地と統合することにより、空き家や空き地の解消や住環境の改善を促進するため、隣地統合の際にかかる不動産仲介手数料、所有権移転登記の費用、売却・合筆のための測量・明示費用の一部を補助します。（すでに売買や対象事業の契約を結んでいる場合は、補助対象外です。）すまいるネットで申請を受け付けておりますので、まずは、「補助問合せ専用電話（078-647-9933）」までお問い合わせください。
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Q. 冷蔵庫の処分について

街中を巡回している業者に、冷蔵庫の処分をお願いしても大丈夫ですか？
A.
特定家庭用機器再商品化法という法律で、一般家庭や事務所から出た⑴エアコン、⑵テレビ（液晶、プラズマ、ブラウン管）、⑶冷蔵庫・冷凍庫、⑷洗濯機・衣類乾燥機などは、有用な部品や材料をリサイクルし廃棄物を減量するとともに、資源の有効利用を推進することになっています。以上の家電を処分するに当たっては、メーカーにきちんと引き渡されたか（不法投棄・違法売買されていないか）を確認することが大切です。また、街中を巡回している業者の中には、必要なものまでトラックに積みこんだり、「この荷台に一杯積んで○万円」と宣伝していても、後で法外な値段を請求するということもあるようです。信頼できる業者かを十分に判断してから依頼をしましょう。神戸市では、すまいるネットのホームページで「家財の片付け支援サービス」事業者の名簿を掲載していますので、神戸市内で片付けをする際にご利用ください。また、家財の片付け支援サービス事業者名簿は、空き家整理や遺品整理などの際にもご利用いただけます。
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Q. 不用品回収業者の選び方遺品整理・生前整理業者の選び方

夫に先立たれ、子どもにも迷惑をかけたくないので、高齢者向け住宅に入居することにしました。
入居にあたり、長年住んでいた家の中の荷物を整理したいと思っています。郵便ポストに遺品整理や生前整理の会社のチラシがよく入っていますが、良い業者の選び方がわかりません。
A.
遺品整理・生前整理のサービス業者はたくさんありますので、いざ頼もうとした時にどの業者を選べばいいのかわからなくなるというお気持ちはよくわかります。
現在のところ整理業には監督官庁がないため、多種多様な事業者が乱立しているのが現状です。

利用するに当たって、消費者が気を付けなければならない点は以下のとおりです。
・複数社から見積を取り、誠実な対応の業者かを確認する
・廃棄物の処理、作業内容等について明確な説明ができる

処分品が不法投棄された場合、不法投棄した事業者だけではなく依頼した利用者にも責任の一端があるとされてしまう可能性があります。
また、一般家庭から出る処分品の「運搬」は市の許可を受けている一般廃棄物収集運搬許可業者でなければできません。
「産業廃棄物収集運搬業の許可業者だから安心」とうたっている業者もいますが、産業廃遺物収集運搬業許可業者では処分品の運搬及び処分はできませんので、気をつけてください。
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Q. 抵当権抹消手続きをしないままにしていると・・・

抵当権抹消の手続きをしないままにしていると、どのような問題が起きますか？
もしかすると実家にも抵当権が残っているかもしれないと気になります。
A.
抹消登記をしていないからといって抵当権を行使されることはありませんが、売買や新たなローンを組むときに、通常、抹消を求められることがほとんどです。また、抵当権が抹消されていないと、相続時も登記上では抵当権まで相続することになってしまいます。古い家屋では相続登記がされておらず、さらに、今では名前がなくなってしまっている金融機関の抵当権が残ったままになっているようなケースは珍しくありません。一度、ご実家の登記を確認しておくと安心です。相続をきっかけに登記を確認して慌てるということにならないためにも、早めに対応しておくと良いでしょう。
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Q. 抵当権とはなんでしょうか

自宅の購入時に利用した住宅ローンの返済が終わりました。すると、ローンを組んでいた金融機関から抵当権抹消のための書類というものが送られてきました。
抵当権抹消の手続きとは何をすればよいのでしょうか？そもそも、抵当権とはなんでしょうか？
A.
まず、抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りた人が返済できなくなった場合に、金融機関などが債務の担保とした土地や建物をもって弁済を受ける権利のことです。抵当権はほとんどの場合、設定時に登記されます。ローンの返済が終われば抵当権は消滅しますが、登記に記載された抵当権も併せて自動的に消されるというわけではありません。そのままにしておくと、登記上では抵当権が設定された状態が残りますので抵当権抹消の手続きが必要になってきます。手続き先は法務局です。司法書士に依頼することもできますが、自分でも手続きは可能です。法務局には相談を受け付けているところもありますので、お近くの支局などにお問い合わせください。
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Q. 天井裏を物置として改修して使用したい

自宅の2階の天井裏を物置として改修し、使用することは可能ですか？
A.
建築基準法において、建物が３階建てと判断され、構造的にも大幅な改修を求められる場合があります。ただし、（1）天井高さが1.4ｍ以下（2）小屋裏物置の面積が物を出し入れする階の1/2未満（3）収納の用途のみに使用(居住用の利用は不可)（4）固定階段は設置しないなどの条件を満たせば、３階建て・増築として判断されない場合があります。（※これらの条件は市町村で異なる場合がありますので、確認の問合せが必要です。）

建築士、市役所等とよく相談し、すぐに工事に取り掛かるのではなく、しっかりと設計を行った上でリフォームの計画を進めていくようにしましょう。
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Q. コワーキングスペースや交流の場を作りたい

WEBでどこでも仕事ができますが、人とのつながりの大切さを感じています。コワーキングスペースや交流の場を作りたいのですが、費用をかけず、場所のストーリーも作りたいと思っています。
A.
社会問題にもなっている空き家を、拠点として活用してみるのはいかがでしょうか。

全国の空き家率は2023年では13.8％でしたが(出所：総務省「住宅・⼟地統計調査」)、2043年には約25％に上昇するとの試算が出ており(出所：2024年(株)野村総合研究所資料)、空き家ビジネスの市場など、注目度も高まっています。誰かが住んできた家を受け継ぎ、すでにある資産を活かすことも、持続可能かつ拠点に付加価値を付ける選択の一つかもしれません。DIYできる部分をイベント化し近隣の方や友人に手伝ってもらうなど、作り上げる段階から関わる人を増やすことは、改修費用を抑えつつ場所の認知度の向上に役立ちます。
なお、例えば神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』ではリノベーション費用などの補助を受けることができます。公益的活動が対象ですが、条件が合えば、コワーキングスペースや居住スペースと併用できる場合もあるので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。各市町でも空き家の管理・活用に対して支援している場合があるため、空き家所在地の自治体にご確認ください。
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Q. 雨漏りの修理はどこに相談？

雨漏りの修理はどこに相談すればよいですか。
A.
賃貸住宅の場合はまず管理会社や貸主に連絡しましょう。賃貸住宅は貸主が所有する財産なので、貸主が勝手に補修などをすることはできません。貸主に補修を依頼し、補修してもらうのが基本です。仮に借主が補修することに貸主が同意すれば、借主が修繕をすることができますが、その場合は貸主に費用を請求できます。
分譲住宅の場合、新築で引き渡しから10年以内の家は、瑕疵保険で対応できることがありますので、家を販売、または建築した事業者へ相談しましょう。中古で購入した家でも、任意で瑕疵保険に加入していることがあります。購入時の書類で確認しましょう。
瑕疵保険が対象外の場合でも、まずは家を建てた事業者がその家の構造をわかっているので、相談することをお勧めします。
家を建てた事業者で対応できない場合は工務店などに相談することになりますが、複数社から見積をとり、工事内容や費用を比較してから工事をお願いしましょう。
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Q. 窓辺の雨漏り、放っておいて大丈夫？

先日の台風で大雨が降り、閉めていたはずの窓の周りが水浸しになりました。雨がやむと水は治まり、その後不具合はありません。
そのままにしていても大丈夫でしょうか。
A.
普段の雨では特に問題がないのに、台風のような強風で大雨の時に、窓周りに水が入ってくる場合は、雨漏りが考えられます。雨漏りというと、天井から水が落ちてきたり、シミができたりを考えがちですが、窓辺に雨漏りの症状が現れることもあり、主に次に挙げる原因が考えられます。

①コーキングの劣化
コーキングとはサッシなどの隙間を埋めるためのゴム状の材料です。コーキングが雨や紫外線などの劣化で隙間ができると、雨水が入り込む原因となります。コーキングにひびが出来ていたら打ち直しが必要です。
②外壁のひび割れ
窓枠の端４か所辺りの外壁は劣化しやすく、ひび割れができると雨漏りが起こることがあります。ひび割れが軽度であればコーキングで補修できますが、ひび割れがひどい場合や箇所が多い場合は、外壁の全体的な塗り直しや張り替えなどが必要です。
③防水処理の不具合
建築時に窓を埋め込む際に、防水シートや防水フィルムを取り付ける処理をします。しかしこの防水処理が適切にされていない場合は雨漏りの原因となり、補修や再の工事が必要です。
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Q. 不（負）動産、相続放棄できる？

先日自治体から連絡があり、昨年亡くなった叔父の家を適切に管理するよう言われました。
叔父とは交流もなかったので「なぜ私に？」と思ったのですが、叔父には妻子がおらず唯一の相続人が私であるとその時初めて知りました。
正直煩わしさもあり、相続放棄したいのですが可能でしょうか？
A.
相続放棄をするには、自分が相続人であると知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。しかし、相続放棄が認められても、放棄の時にその不動産を現に占有していた場合には、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、その財産を保存する義務があります（民法９４０条１項）。

そのため、相続人が他におらず、財産の引継ぎ先がない場合には、家庭裁判所に相続財産清算人の選任申立てを検討する必要があります。処分が難しい不動産の場合は、相続財産清算人の選任に伴う費用が高額になることもあります。

相続放棄すると負債等マイナスの財産だけでなく、預貯金等プラスの財産も放棄することになります。相続財産をしっかり把握してからよく検討してください。
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Q. 死去した伯母の単独名義の空き家を売却したい

死去した伯母の単独名義の土地・建物があります。
伯母の兄弟は母のみ。子供はなく、祖父母、私の両親も死去しています。私に妹がいますが、この家は要らないと言っています。
このまま売却の手続きに入れますか？
A.
所有者が死亡した場合、家を相続した方へ名義変更をする必要があります。

死亡によって発生する不動産の名義変更のことを「相続登記」といいます。あなたの単独名義で相続登記する場合、法定相続人（民法で定められた被相続人の財産を相続できる人）全員の同意と署名･捺印等が必要な「遺産分割協議書」の作成が必要です。

相続登記は、対象不動産を管轄する法務局で行います。通常、司法書士に依頼しますが、自身での申請も可能です。相続登記を申請する際の書類等は、法務局に確認して下さい。兵庫県内の不動産を管轄する法務局を調べるには「神戸地方法務局ホームページ」より「登記管轄一覧」をご覧ください。

司法書士への依頼を検討する場合、まずは兵庫県司法書士会の無料相談等を活用しても良いでしょう。
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Q. 空き家を相続するには？

施設に入所していた独身の伯母が死去し、施設入所前に居住していた2戸１住宅が住んでいた状況のまま放置されている事がわかりました。先日現地に行ってみると、隣りも空き家の様でした。
老朽化も進んでおり早めに対処したいのですが、まず何をしたらよいですか？
A.
まずは、伯母様が居住していた物件の土地･建物の名義の確認をしましょう。

確認方法は、お近くの法務局で登記簿（「登記事項証明書」又は、「登記事項要約書」）を取得すると、「権利部（甲区）」欄で所有者が分かります。他に土地･建物の所在、所有者の登記時の住所、面積などの情報を確認する事が出来ます。共有者の有無や、死亡した方の所有になっていないか等確認して下さい。

隣地の登記簿の取得も可能です。所有者の現住所が登記されていれば、隣地所有者へ手紙を出し、売却の相談をする事も可能になります。
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