![神戸市のすまいの総合窓口 すまいるネット [神戸市すまいの安心支援センター]](https://www.smilenet.kobe-rma.or.jp/smilewp/wp-content/themes/smilenet/images/common/logo.png){kind=logo}
すまいのお悩みQ&A
マンション管理
-
Q. マンション管理組合の構成と性格について教えてください？
分譲マンションを購入し入居しましたが、管理組合には入らなければいけないのでしょうか。
A.一戸建てとは異なり、マンションは多くの方の共有物です。補修やメンテナンスをするにも、生活ルールを定めるにも、共有している住民全てがともに取り組まなければなりません。一戸建てなら家族会議で済むところですが、マンションでは所有者（区分所有者）が組合員となる「管理組合」がその役割を担います。
管理組合は区分所有者全員で構成される団体とされており、区分所有者は当然にその構成員となりますし、また脱退の自由もありません。ですので、マンションを購入したと同時に管理組合員にもなっている、ということになります。
管理組合では、活動や組織の仕組みを「規約」で定め、総会などの「集会」により区分所有者全員の意思決定を行います。これらはマンションで暮らしていくためには欠かせない仕組みですので、積極的に関わってみてはいかがでしょうか。
-
Q. 修繕積立金の必要性について教えてください。
修繕積立金 とはどのようなもので、なぜ必要なのですか。
A.修繕積立金は、周期的かつ計画的に行う大規模な修繕、不測の事故により必要となる修繕、及び敷地、共用部分等の変更に備える準備金として、月ごとに一定額徴収され、積み立てておく費用です。
特に大規模修繕工事はマンションの資産価値に影響しますので、必要な修繕積立金を必ず積み立てるべきです。例えば大規模修繕が修繕積立金だけで行えない場合、一時金の徴収又は借り入れ等をしなければなりませんが、住人の合意を得るのが難しい場合があります。また大規模修繕費用が捻出できず工事時期がずれ込むことは、建物・設備に悪影響を与えます。 長期修繕計画の定期的な見直しとあわせて大規模修繕工事費の調達方法について、早い時期から検討しておくことが重要です。
-
Q. 分譲マンションの管理費滞納について
築30年の分譲マンションに住んでいますが、空き家も目立つようになり、住民同士の付き合いもあまりありません。今年度、理事となり会計を担当することになったのですが、一部の住民が管理費を滞納していることを知りました。どのように対応していけばよいでしょうか。
A.管理費の滞納については、長期化させないことが肝要です。長期化すると滞納金が高額となり、回収が増々難しくなります。滞納を長期化させないためには、あらかじめ滞納に対する対処方法を管理規約や細則等に明記しておき、滞納に気づいたら定めに従って粛々と督促を行いましょう。対処方法を定めて住民が共通の認識を持っておくことで、素早く督促を開始することができ、理事が交代しても継続的な対処がとれます。また、滞納問題を理事会に閉じた問題とせず、住民全体の問題として捉えてもらえるように、プライバシーに配慮した上で滞納と督促の経緯を住民にお知らせし、滞納しづらい環境を作りましょう。マンションの住民はそれぞれ生活環境が異なり、何らかの事情で滞納に至っていると思われます。滞納者の氏名公表、共用部の使用制限等の措置は、感情的な問題に発展する場合がありますので、できるだけ強硬的な手段は避け、まずは、文書、電話、訪問を手段として滞納者との対話により支払いを求めましょう。滞納の回収方法としては法的な手段も考えられますが、その費用は管理組合の会計から支出され、滞納金も必ず回収できるとも限りません。法的な手段によってマンション内の人間関係を悪くすることもありますので、十分に対話を尽くしてからの手段としましょう。ただし、滞納金の請求権は5年で時効となるため、滞納者が対話に応じない、連絡がとれない、退去して行方不明などの場合は、放置せずに法的な手段を検討しましょう。
-
Q. 管理組合でできる「専有部分」の改修とは？
築40年のマンションの管理組合の理事ですが、最近、住戸内の漏水事故が増えており、管理組合でどこまで対応すべきか悩んでいます。専有部分を含む改修についてどう進めれば良いですか。マンション内での事故への備えはどうすれば良いでしょうか。
A.建物が古くなると、設備・配管等が老朽化することで、どうしても故障・不具合が発生しやすくなります。漏水事故が発生すると、階下の住戸にまで被害を与えてしまい、損害賠償を求められる場合があります。このため老朽化した配管等は、事前に取替えを行うなど対応しておく必要があります。
一般的には、住戸内の配管は原則、専有部分となっており、専有部分の管理は区分所有者各自で行わなければなりませんし、取替えなども各自が行うこととなります。
ただし、国土交通省が作成・公表しているマンション標準管理規約では、『専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。』となっています。この場合、管理組合が共用部分の配管工事と一緒に専有部分の配管工事を行うことができますが、配管等の取替え費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担する必要があります。
しかし、様々な事由により、区分所有者の負担ではなく、管理組合の修繕積立金を使用して専有部分の配管等修繕を行いたいような場合、すべてが該当する訳ではありませんが、ご自身のマンションの規約を改正することで、修繕ができる場合があります。ただし、規約の改正を行う際は、きちんと手順を踏んだ上で、総会に出席した区分所有者およびその議決権の各３/４以上の賛成を集める必要がありますので、詳しくは専門家に相談されることをおすすめします。
普段からマンションの状態を目視で確認しておく、長期修繕計画書を基に定期的に劣化診断を行うなど、まず現在の状況を把握することが大切です。そのうえで、適切な修繕を行っておきましょう。万が一の事故への備えとしては、共用部分では管理組合が『施設賠償責任保険』に、専有部分では区分所有者それぞれが『個人賠償責任保険』に加入して、事故発生後の損害賠償請求等に対応する方法があります。
-
Q. マンション標準管理規約とは、どんなものですか？
「マンション標準管理規約」というのがあると聞きましたが、どのようなものですか？
A.区分所有マンションでは、管理組合の活動のルールを定めた管理規約を定めますが、この標準的なモデルとして国土交通省が提供しているのが、「マンション標準管理規約」です。マンションの形態にあわせて、単棟型、団地型、複合用途型が用意されており、規約条文だけでなく「コメント」が収録されていることも特徴です。
管理規約の制定や改正の際の参考にしたり、また管理規約の解釈や考え方を知る手がかりとしても使えるもので、管理組合活動の中でも役立つものと思います。国土交通省のホームページから閲覧することができます。
-
Q. マンションの駐車場で子どもが遊ばないようにするには？
マンションの駐車場でよく子供が遊んでいるのを見かけます。ドライバーとしては、急に子供が飛び出してこないかと不安です。子供が駐車場で遊ばないようにするにはどうすればいいでしょうか？
-
Q. 20年前の管理規約で大丈夫？
築20年の分譲マンションに住んでいます。マンションに管理規約があるのは知っていましたが、今まで読むこともなく過ごしてきました。今年度から理事を務めることになり、管理規約を確認したところ、新築時の管理規約のままでした。
20年前の管理規約でも問題ないでしょうか。A.管理規約は、考え方が異なる様々な人が共同生活をするためのルールとなります。
今までに新築時の管理規約でトラブルが発生していなかったとしても、今後もトラブルが発生しない保証はありません。居住者も歳を重ねて暮らし方も変わりますし、新しく入居される方もいらっしゃいます。みなさまのルールは暗黙の「しきたり」とせず、管理規約・使用細則に明文化して、適宜、見直しをしましょう。
国土交通省では、管理規約のひな型となる「マンション標準管理規約」を制定しており、国土交通省のホームページで確認することができます。まずは、現在の管理規約と標準管理規約を比較して、お住まいのマンションの特性を考慮しながら、不備、不足をチェックしてみましょう。 -
Q. マンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか？
管理組合の運営について、専門家にアドバイスを受けたいのですが、マンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか。
-
Q. マンションの専有部分の定義は何ですか？
マンションの「専有部分」とは、どのような場所をいうのでしょうか。
A.マンションの建物のうち、区分所有権の対象となる建物の部分を「専有部分」といいます。例えば「ある人がマンションを所有している」という場合、その人の所有権が及ぶ範囲、又は他の人の所有権が及ばない部分を指します。
具体的には、壁や天井，窓・ドアなどの「内側」の部分とされています。壁や天井などそれ自体は専有部分ではありません。しかし、床のフローリングや壁紙などは専有部分、と解されることが多いようです。
基本的には、(1)構造上区分されていること(2)利用上区分されていること、という二つの要件を満たす部分とされています。専有部分とそうでない部分（共用部分）の境界を厳密に定めるのは難しく、物の性質や目的などから総合的に判断することが求められます。
なお、各マンションの管理組合規約には専有部分の定義が記載されているはずですので、規約で確認してください。
-
Q. 廊下に私物を置いている住民がいるが、どうしたらいいか？
分譲マンションの玄関前の廊下にベビーカーや自転車がよく置かれています。通行の邪魔だし何かあったときが心配です。どのように注意すればいいでしょうか。
A.分譲マンションの廊下や階段は共用部分ですから、玄関前といっても物を置いていい場所ではありません。地震や火災発生時の緊急の避難経路にもなるので、物が置いてあるととても危険です。
居住者同士で気をつけることが基本ですが、できれば管理組合が中心となって、掲示や回覧などを通じて居住者に広く呼びかけていくのがいいでしょう。自転車を置く場所が敷地内にないのが原因ならば、置き場などを別途確保することも必要かもしれません。
今後同じ問題が発生するかもしれないので、共用部分の維持管理に関するルールを細則などの形で明文化したり、チラシを作って居住者に配布するといいでしょう。他のマンションの取り組みも参考になるかもしれません。情報を集めてみてはいかがでしょうか。
-
Q. マンションの購入について
マンションを購入しようと考えています。物件はまだ検討している段階ですが、何か注意する点はありますか。
A.住む人の生活スタイル、通勤・通学・駐車場など利便性からの立地、広さや間取り、また将来考えられる家族構成、購入予算などを考慮して購入するマンションを選ぶのが一般的です。新築か中古物件にするかについても違いが出てきますし、住宅ローンを組む方も多くいらっしゃると思います。一方でマンションは法律上で区分所有建物と呼ばれ、購入すると区分所有者となります。区分所有者になるとマンションを維持管理するための管理費や修繕積立金を毎月納めることになりますが、金額はマンションによって違いますので、考慮する必要があります。購入予定のマンション自体の管理状況（修繕積立金の金額・長期修繕計画等）についても確認が必要です。特に中古マンションの場合、リノベーション物件でトイレなど最新の設備が設置されていても給水管や排水管自体が老朽化している場合があります。仲介の不動産業者等に水まわりの更新状況も確認をしましょう。
-
Q. 管理規約で禁止されているのにペットを飼っている人がいる。
管理規約に｢ペット飼育禁止」が規定されているにもかかわらず、ペットを飼っている人がいますが、どのような対策がありますか？
A.最近マンションでもペットを飼う方が増えており、これに伴う近隣トラブルも発生しています。まず、管理組合が、ペット飼育の実態について全戸アンケート調査を行い、きちんと把握することが必要です。禁止事項を調査するわけですから、無記名式の回答でよいと思います。調査に併せてペット飼育に関する賛否の意見も聞いておきましょう。
そのうえで、管理組合としてとるべきいくつかの選択肢が考えられます。
(1)規約通り禁止を徹底する（ペットは親類や知人等に引き取ってもらう）
(2)規約を改正して飼育を認める
(3)規約はそのままで、「一代限りの飼育」を容認する（今飼っているペットのみ飼育を認め、今後は認めない）
などがあります。
だれもが納得できる結論を出すのは難しいですが、アンケート結果や意見を十分尊重して、ほとんどの方が賛同できるルールを決めるように努力してください。
決める際には、徹底した情報の公開と十分な話し合いによって決めることが大切です。ペットをかけがいのない家族の一員と思っている方もいれば、隣のペットのにおいや鳴き声を大変迷惑に感じている方もいます。飼育してもよいとする場合でも、そのような隣人への思いやりの気持ちをもって、飼育のマナーやルールを徹底させることが重要です。うまくいっているマンションを視察してみるのも参考になると思います。