マンション管理

すまいのお悩みQ&A

Q. 区分所有権とは、どんな権利ですか？

マンションを買ったのですが、所有権ではなく「区分所有権」であるのはなぜなのですか？
A.
通常所有権とは、「一つの独立したもの全体の所有」という考え方があります（民法の「一物一権主義」）。しかしマンションの場合は、一つの建物を複数で所有する、あるいは一つの建物のある部分を所有する、という考え方となり、これまでの所有権とは相容れない形となります。そのため、マンションの所有のあり方として、一つの建物のある部分を所有する「区分所有権」という考え方が生まれました。（建物の区分所有等に関する法律、通称：区分所有法）なおこの区分所有権は、「専有部分」が対象となり、「共用部分」は対象となりません。

登記簿上も「区分所有権」と表示されていますので、確認してみてください。
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  区分所有法・規約等
Q. マンション管理の全部委託方式とはどんな方式ですか

分譲マンションの管理方式のうち、「全部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

「全部委託方式」とは、マンション管理に関する実務の全てを管理会社に委託することを言います。管理組合の役員が担う業務が大幅に軽減されるというメリットがありますが、役員として管理組合内での議論や意思決定はもちろんのこと、管理会社との折衝や業務管理など、全部委託方式ならではの業務も発生しますので、それを含めて管理組合で検討することが必要です。
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Q. マンション管理について

マンションの管理とはどういうものでしょうか？管理費と修繕積立金を毎月納めていれば大丈夫でしょうか。
A.
マンションを購入し区分所有者になれば自分の資産として維持管理することになりますので、まずは「全員で管理する」という意識を持つことが大切です。また、管理には管理業者への委託や管理組合による自主管理等の方式がありますが、マンションの規模や設備などの状況に適した管理方法を選ぶことも大事です。管理業者に管理を委託したとしても、管理組合の理事会や総会でチェックする必要があります。積極的に決議等に加わり、分からないことはマンション管理士等の専門家へ助言を求めるとよいでしょう。普段からマンション内のコミュニケーションがあれば話し合い等がスムーズになります。適正な管理を維持するため2022(令和4)年４月からマンション管理計画認定制度が始まりました。現在マンションにお住いの方も、この機会にご自身のマンションについての管理状況を一度見直してみてはいかがでしょうか。
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Q. 分譲マンションの玄関ドアは取り替えてもいい？

分譲マンションですが、他の家の玄関ドアに比べ、自分のところは玄関ドアの腐食がひどくなっています。個別に取り替えてもいいのでしょうか？
A.
玄関ドアは各住戸の専有物だと思いがちですが、区分所有法上は共用部分に当たる（一般的に玄関ドアは錠前と内側の塗装面だけが専有部分であるとされています）ので、個別に取り替えをすることはできません。ただ管理組合規約で専有部分の範囲を独自に規定している場合がありますから、規約をよく見てください。

工事については、管理組合が実施する大規模修繕工事で玄関ドアの交換や修繕が予定されている場合があるので、管理組合に確認してください。他と比べ腐食がひどいとの事ですが、腐食の原因が使い方による場合は、共用部分であっても費用負担が必要となります。また、管理組合が速やかに工事を実施できないときは、所有者の責任と負担において実施できるよう規約で定めている場合がありますので、規約を確認してください。

いずれにしても、玄関ドアは遮音や防火性能、建物の外観など共用部分としての意味合いが強いため、勝手に修繕しないで、まず管理組合に相談されることをお勧めします。
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Q. 区分所有者とは、だれのことですか？

マンションの区分所有者とは、だれのことですか。
A.
区分所有者とは、正確に言えば区分所有権を有する者、となりますが、主には分譲マンションの所有者がそれにあたります。所有者と入居者が一致していることが多いと思いますが、所有者と入居者が異なる場合、例えば分譲貸しのような場合は、所有者が区分所有者であり、入居者は区分所有者ではありません。これは店舗でも同様で、例えば１階に店舗が入居しているような場合は、いわゆるテナント貸しであれば店舗は区分所有者ではなく、テナントのオーナーが区分所有者となります。
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  区分所有法・規約等
Q. マンション管理の一部委託方式とはどんな方式ですか？

分譲マンションの管理方式のうち、「一部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

　「一部委託方式」とは、マンション管理に関する実務を管理組合が担いつつ、その業務の一部を管理会社に委託することをいいます。

　「全部委託方式」と比較すると、委託業務の内容が減りますので委託費の低減が期待できますが、その分、管理組合の役員の役割が大きくなります。実務の中でどこまでを役員が実施してどこからを委託するのか、管理組合で十分に議論された上で、一部委託を採用されるとよいでしょう。
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Q. マンション組合員名簿と居住者名簿はどう違うの？

マンションに住んでいます。管理組合から名簿作成のために各戸の情報提供依頼がありました。購入時に提出したことがありますが、名簿には組合員名簿と居住者名簿があると聞きました。どう違うのですか？
A.
組合員名簿は区分所有者(部屋の所有者)の名簿です。所有していてもマンション外に住んでいる場合もあります。居住者名簿とは実際に住んでいる人の名簿となりますので区分所有者でなく賃貸で住んでいる方も対象となります。
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