マンション管理

すまいのお悩みQ&A

Q. 総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか？

新築の分譲マンションを購入し、もうすぐ入居します。これから管理組合が結成されますが、総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか　
A.
管理規約で議決権に関する規定がない場合は、専有部分の面積割合で議決権を決めることが原則となっており、持分に応じた議決権となります。しかし各住戸の面積があまり異ならない場合は、管理規約で住戸１戸につき各１個の議決権と規定することも可能です。
2018年02月13日現在
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  総会・理事会等
Q. 20年前の管理規約で大丈夫？

築20年の分譲マンションに住んでいます。マンションに管理規約があるのは知っていましたが、今まで読むこともなく過ごしてきました。今年度から理事を務めることになり、管理規約を確認したところ、新築時の管理規約のままでした。
20年前の管理規約でも問題ないでしょうか。
A.
管理規約は、考え方が異なる様々な人が共同生活をするためのルールとなります。

今までに新築時の管理規約でトラブルが発生していなかったとしても、今後もトラブルが発生しない保証はありません。居住者も歳を重ねて暮らし方も変わりますし、新しく入居される方もいらっしゃいます。みなさまのルールは暗黙の「しきたり」とせず、管理規約・使用細則に明文化して、適宜、見直しをしましょう。

国土交通省では、管理規約のひな型となる「マンション標準管理規約」を制定しており、国土交通省のホームページで確認することができます。まずは、現在の管理規約と標準管理規約を比較して、お住まいのマンションの特性を考慮しながら、不備、不足をチェックしてみましょう。
2024年09月28日現在
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  区分所有法・規約等
Q. 管理会社の選定のポイントは？

マンションのよい管理会社を選ぶポイントを教えてください。
A.
よい管理会社を選ぶことができるかどうかはマンションの資産価値を左右するといってもいいくらい重要です。よい管理会社を選ぶポイントには次のようなものがあります。

１．管理業務の内容が仕様書で明確に示されている

２．管理組合の運営に対する助言や協力を積極的に行う姿勢がある

３．会計を適正に処理できる

４．設備の保全に関して専門的な能力と組織力がある

５．緊急時に対応可能な体制が整備されている

６．修繕に関するコンサルタント能力がある

７．管理要員の人事管理、教育、指導がなされている

８．｢一般社団法人　マンション管理業協会」の会員である(苦情等があったとき、協会として会員会社への指導ができる）

これらは一般的なポイントですから、当該マンションの管理組合として重視することに照らしあわせて判断することが重要です。
2018年02月14日現在
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  その他
Q. 専用庭とは、どこのことをいうのですか？

マンションにおいて、専用庭とはどこのことをいうのですか。
A.
専用庭とは、通常はマンションの１階で住戸に付属する庭のことを指します。管理規約上は，バルコニーの一種として扱われることが多いです。専用庭の部分の土地はマンションの敷地の一部であり、その敷地は全区分所有者の共有となります。また、敷地全体には区部所有者の「敷地利用権」が認められています。そのうち専用庭となる部分は、その庭を使用する専用使用権が与えられることで、専用使用権を持つ者がその庭を利用できることとなります。

この専用使用権を含めた専用庭に関する規定は、管理規約や細則で設けられています。
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等
Q. 管理組合名義の定期預金の解約に総会の決議が必要ですか？

修繕積立金の運用を定期預金で行っていますが、解約するときは総会の決議が必要ですか
A.
区分所有法では、組合の運営または業務執行にかかる重要な方針の決定、変更については、総会の決議を経ることが定められており、定期預金の解約はこれに当たるといえます。またマンション標準管理規約（48条）では修繕積立金の取り崩しや保管・運用方法については総会の決議を経ることとなっています。管理規約に特に定めがないときは、総会の決議が必要となります。
2018年02月13日現在
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  管理費等
Q. マンションの購入について

マンションを購入しようと考えています。物件はまだ検討している段階ですが、何か注意する点はありますか。
A.
住む人の生活スタイル、通勤・通学・駐車場など利便性からの立地、広さや間取り、また将来考えられる家族構成、購入予算などを考慮して購入するマンションを選ぶのが一般的です。新築か中古物件にするかについても違いが出てきますし、住宅ローンを組む方も多くいらっしゃると思います。一方でマンションは法律上で区分所有建物と呼ばれ、購入すると区分所有者となります。区分所有者になるとマンションを維持管理するための管理費や修繕積立金を毎月納めることになりますが、金額はマンションによって違いますので、考慮する必要があります。購入予定のマンション自体の管理状況（修繕積立金の金額・長期修繕計画等）についても確認が必要です。特に中古マンションの場合、リノベーション物件でトイレなど最新の設備が設置されていても給水管や排水管自体が老朽化している場合があります。仲介の不動産業者等に水まわりの更新状況も確認をしましょう。
2024年10月24日現在
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  すまい環境
Q. 入居者名簿は個人情報保護の点で問題はないか？

理事会が入居者全員の名簿を作るといっていますが、プライバシーや個人情報の保護の点で問題はありませんか。
A.
プライバシーや個人情報保護についての市民意識が高まる中で、個人情報を慎重、適切に取り扱うことが求められていますが、入居者名簿はマンションを適正に維持管理するためには必要な帳簿ですので、入居者名簿を作らないのではなく、作成することを前提に、管理組合で個人情報の取扱方法の定めを検討してください。

入居者名簿の作成、保管、閲覧については、個人情報の保護の観点からルールを作り、管理規約や細則に定め、厳正に管理、運用する必要があります。
2024年09月28日現在
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  区分所有法・規約等
Q. 大規模修繕とは、どのようなことをするのですか？

マンションの大規模修繕とは、どのようなことをするのですか。
A.
建物の劣化を防ぎ、耐用年数をより長くするためには、マンションも一戸建ても建物の定期的なメンテナンスが必要です。これに加え、概ね１０年程度の周期で実施する工事を大規模修繕と呼んでいます。

具体的には、屋上の防水工事、外壁の塗り替え、給排水設備の取替え等が挙げられます。またそれ以外にも、劣化のみられる箇所の修繕を同時に行うことも多いです。

大規模修繕工事の実施には、その準備期間や実施体制、修繕積立金の確保など、大変な労力が必要となりますので、早い段階から計画的に準備を進めることが大切です。
2018年02月05日現在
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  修繕・建替え
Q. 書面による総会で全ての決議が行えますか？

臨時総会を開くことが大変なので、書面で総会決議をしたいのですが、全ての決議が書面で行えますか
A.
総会は、管理組合の最高の意思決定機関と位置づけられますが、総会を開かなくても賛成が得られそうな議題や、出席が予想される区分所有者が少人数の場合は、書面で決議することは可能です。ただし書面で決議することについて｢区分所有者全員の合意｣が必要となってきます。また書面で決議できる事項は、区分所有法および管理規約で規定されている、総会で決議することのできる全ての事項となります。
2018年02月13日現在
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  総会・理事会等
Q. マンション管理について

マンションの管理とはどういうものでしょうか？管理費と修繕積立金を毎月納めていれば大丈夫でしょうか。
A.
マンションを購入し区分所有者になれば自分の資産として維持管理することになりますので、まずは「全員で管理する」という意識を持つことが大切です。また、管理には管理業者への委託や管理組合による自主管理等の方式がありますが、マンションの規模や設備などの状況に適した管理方法を選ぶことも大事です。管理業者に管理を委託したとしても、管理組合の理事会や総会でチェックする必要があります。積極的に決議等に加わり、分からないことはマンション管理士等の専門家へ助言を求めるとよいでしょう。普段からマンション内のコミュニケーションがあれば話し合い等がスムーズになります。適正な管理を維持するため2022(令和4)年４月からマンション管理計画認定制度が始まりました。現在マンションにお住いの方も、この機会にご自身のマンションについての管理状況を一度見直してみてはいかがでしょうか。
2024年10月24日現在
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  その他
Q. マンション管理会社を変更したいが、どう進めたらいい？

管理会社が居住者からの苦情への対応が遅いため、他の管理会社に変えたいのですが、どう進めたらよいのですか。
A.
まず、なぜ管理会社を変更するのか、その理由を明確にしましょう。また、管理会社を変更することによって、現状の問題が解決できるかどうかを慎重に検討する必要があります。

変更の方針が決まれば、説明会や広報により組合員(区分所有者)に周知し、管理組合の総会で過半数の賛成をとります。議決要件は管理組合規約を確認してください。

新たな管理会社を選ぶ場合には、一般的な選定基準や留意点に加えて、変更することになった問題を解決できるかどうかということもポイントになります。次に管理組合規約および管理会社との業務委託契約で、業務期間や解約に関する規定を確認し、間違いのない引継ぎ事務を行います。
2018年02月14日現在
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  その他
Q. 計画修繕の意義について教えてください？

マンションでは、なぜ「計画修繕」が必要なのでしょうか？
A.
マンションが快適な住まいであり続けるためには、建物の劣化を防ぐための適切なメンテナンスが必要です。そのために、将来起こりうる劣化を見越した修繕の計画を進めていくことが望ましく、この考え方を計画修繕と呼んでいます。

計画修繕が取り入れられてない場合は、適切な時期に適切な修繕が行われない場合が生じ、修復不可能な状態（手遅れ）に陥ることも考えられます。また、修繕工事が必要であると認識した時に、その費用が確保できていないこともあるかもしれません。

計画修繕の考え方を導入することで、定期的なメンテナンスや大規模修繕を見通すこともでき、またそれに向けた修繕積立金を設定しやすくなるというメリットがあります。計画修繕の有無は、マンションの居住性や資産価値を大きく左右することにつながります。
2018年02月05日現在
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  修繕・建替え