マンション管理

すまいのお悩みQ&A

Q. 重要な総会決議では、区分所有者であることの確認が必要ですか？

大規模修繕工事の決定を、次回の総会にかける予定にしています。賃貸に出している区分所有者が多いのですが、重要な総会決議時には区分所有者であることの確認(証する書面等)が必要になりますか
A.
区分所有者が誰であるかということは、総会決議の際には重要ですので、管理組合として登記簿等で予め確認しておきましょう。また所有権移転や賃貸借の際は、管理組合への届出を管理規約などで規定して、区分所有者の動向も把握するようにします。総会の際は、区分所有者であるか、また委任状を持っているかなどは確認するようにしてください。

区分所有者でない人が、委任状もなく総会決議に加わることはできません。もし議決権を持たない人が加わっていた場合は、その案件については決議が保留されます。
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  修繕・建替え
Q. 管理会社の選定のポイントは？

マンションのよい管理会社を選ぶポイントを教えてください。
A.
よい管理会社を選ぶことができるかどうかはマンションの資産価値を左右するといってもいいくらい重要です。よい管理会社を選ぶポイントには次のようなものがあります。

１．管理業務の内容が仕様書で明確に示されている

２．管理組合の運営に対する助言や協力を積極的に行う姿勢がある

３．会計を適正に処理できる

４．設備の保全に関して専門的な能力と組織力がある

５．緊急時に対応可能な体制が整備されている

６．修繕に関するコンサルタント能力がある

７．管理要員の人事管理、教育、指導がなされている

８．｢一般社団法人　マンション管理業協会」の会員である(苦情等があったとき、協会として会員会社への指導ができる）

これらは一般的なポイントですから、当該マンションの管理組合として重視することに照らしあわせて判断することが重要です。
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  その他
Q. 計画修繕の意義について教えてください？

マンションでは、なぜ「計画修繕」が必要なのでしょうか？
A.
マンションが快適な住まいであり続けるためには、建物の劣化を防ぐための適切なメンテナンスが必要です。そのために、将来起こりうる劣化を見越した修繕の計画を進めていくことが望ましく、この考え方を計画修繕と呼んでいます。

計画修繕が取り入れられてない場合は、適切な時期に適切な修繕が行われない場合が生じ、修復不可能な状態（手遅れ）に陥ることも考えられます。また、修繕工事が必要であると認識した時に、その費用が確保できていないこともあるかもしれません。

計画修繕の考え方を導入することで、定期的なメンテナンスや大規模修繕を見通すこともでき、またそれに向けた修繕積立金を設定しやすくなるというメリットがあります。計画修繕の有無は、マンションの居住性や資産価値を大きく左右することにつながります。
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  修繕・建替え
Q. 管理費や修繕積立金の値下げ要求はできますか？

管理費や修繕積立金がかなり高くて、負担になっています。値下げ要求はできますか。
A.
区分所有者は、管理費や修繕積立金を毎月支払うことになっており、それぞれ根拠に基づいた金額です。

まず管理費には、管理組合の事務費や建物の維持管理費、管理会社の委託費などが含まれます。またエレベーターなどの維持管理費用のかかる設備があると、さらに高くなります。共用部分の設備が充実していると、それだけ管理費も高くなると考えていいと思います。
また修繕積立金は、30年程度の長期にわたる修繕計画を想定して、定期的な大規模修繕などを計画し、金額が決定されているはずです。建物の資産価値を維持していくための命綱ですから、修繕積立金は修繕以外の目的では取り崩すことはできません。
このような視点で管理費や修繕積立金の額を改めて確認してください。値下げをするためには、何の項目を削るのか、管理組合として総会で決定する必要があります。
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  管理費等
Q. マンション管理会社を変更したいが、どう進めたらいい？

管理会社が居住者からの苦情への対応が遅いため、他の管理会社に変えたいのですが、どう進めたらよいのですか。
A.
まず、なぜ管理会社を変更するのか、その理由を明確にしましょう。また、管理会社を変更することによって、現状の問題が解決できるかどうかを慎重に検討する必要があります。

変更の方針が決まれば、説明会や広報により組合員(区分所有者)に周知し、管理組合の総会に出席した区分所有者の議決権の過半数の賛成をとります。議決要件は管理組合規約を確認してください。

新たな管理会社を選ぶ場合には、一般的な選定基準や留意点に加えて、変更することになった問題を解決できるかどうかということもポイントになります。次に管理組合規約および管理会社との業務委託契約で、業務期間や解約に関する規定を確認し、間違いのない引継ぎ事務を行います。
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  その他
Q. 自主管理とは、どんな管理形態ですか？

マンションの自主管理とは、どんな管理形態ですか。
A.
自主管理とは、管理業務を管理会社へ委託することなく、管理組合自ら管理業務を行うことを言います。委託の必要性がなくなりますので、委託費用は不要となりますが、その分管理組合には応分の責任と負担がかかることになりますので、一概にどちらがふさわしいか、とは言えないものです。

自主管理にした場合には、管理組合には多岐にわたる管理業務の知識やマンパワーが必要になります。それらを裏支えする新たな費用も、当然発生することでしょう。それらも含めて、委託管理から自主管理への切り替えを検討する場合には、そのメリット・デメリットを洗い出し、現実的に自主管理が可能かどうかを十分に検討する必要があると思います。
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  その他
Q. マンションの隣人が、タバコをベランダで吸っています。どうすればやめてもらえますか？

マンションの隣人が、いつもタバコをベランダで吸っています。窓を閉めていても煙が室内に匂ってきますし、風向きによっては灰が飛んできて困ります。

どうすればやめてもらえますか？
A.
できれば隣人と話し合って円満解決できればいいですが、話しにくいのであれば、まず分譲マンションは管理組合、賃貸マンションは大家さんや管理会社に相談して、掲示板等を通じて注意を促してもらうとよいでしょう。

また分譲マンションの場合は、マンション管理組合の規約を調べてみましょう。ベランダでの喫煙が禁止されているのであれば、管理組合から注意を促してもらいましょう。規約に定めがないようでしたら、同様の被害を受けている区分所有者が協力して理事会に働きかけて、規約や使用細則などに盛り込むよう検討して頂くことも可能です。ただし、規約改正にはマンション住民の3/4以上の議決が、使用細則には過半数以上の議決が必要ですので、改正には時間がかかります。

賃貸住宅の場合も、賃貸借契約書に喫煙のマナーについて書かれているかどうか確認してみて下さい。
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  近隣関係